Khi lãi suất ngắn hạn tăng lên, chủ nhà với các khoản thế chấp bằng lãi suất điều chỉnh (ARMs) cảm thấy đau. Tốt nhất là các nhà đầu tư giàu có muốn giải phóng tiền mặt có thể được đưa vào làm việc có lãi suất cao hơn lãi suất thế chấp, nhưng những khoản vay này đã được sử dụng để giúp những ngôi nhà không giàu có mua nhà mà họ thực sự không có khả năng chi trả. Ở đây chúng tôi giải thích tại sao dựa vào các khoản vay này có thể là một vấn đề nghiêm trọng và làm thế nào bạn có thể tránh được những rủi ro đi kèm với ARMs.

Ông Alan Greenspan, cựu chủ tịch của Cục dự trữ Liên bang Mỹ, bình luận vào đầu năm 2005, "Người dân đang tiếp cận để có thể trả giá để có thể chuyển vào một nhà." Không có tình huống rõ ràng hơn ở California (tiểu bang có một trong những bất động sản đắt nhất thế giới), đặc biệt tại khu vực Vịnh San Francisco, nơi mà hơn 50% số ngôi nhà mua từ năm 2003 đã được mua với khoản vay chỉ có lãi suất, theo LoanPerformance.

Bùng nổ nhà ở U. S. đã khiến giá tăng. Theo số liệu của Ủy ban Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFB), giá mua trung bình của gia đình hiện nay là 283 USD, 800. Nói chung, hầu hết chủ sở hữu nhà tương lai đều có thể mua một tài sản có giá từ 2 đến 2 lần gấp 5 lần tổng Thu nhập hàng năm. Theo công thức này, một gia đình muốn mua căn nhà trị giá $ 283,800 này sẽ có thu nhập giữa $ 113, 520 và $ 141, 900 mỗi năm. Trên thực tế, Văn phòng Điều tra Dân số Hoa Kỳ báo cáo rằng thu nhập gia đình trung bình năm 2003 (năm gần đây nhất cho dữ liệu có sẵn) là $ 43, 318.

Một cái nhìn về con số và ngay lập tức rõ ràng là một gia đình có thu nhập trung bình không có khả năng mua nhà "trung bình". Để vượt qua trở ngại này, ngày càng có nhiều người mua nhà đã chuyển sang sử dụng các khoản vay có lãi suất điều chỉnh. Những khoản thế chấp này cung cấp lãi suất ban đầu thấp hơn mức lãi suất có sẵn thông qua các khoản thế chấp bằng lãi suất cố định. Tỷ lệ thấp được đảm bảo trong một khoảng thời gian nhất định - thường là một, ba, năm, bảy hoặc mười năm - trước khi điều chỉnh. Khi lãi suất ngắn hạn tăng lên, các nhà cho vay thế chấp sẽ tăng tỷ lệ của họ cũng như để phản ánh chi phí tăng vốn của họ. (Để biết thêm chi tiết về cách xử lý khoản thế chấp của bạn, hãy xem

Trả nợ cho Thế chấp

và Giấc mơ của Hoa Kỳ hay ác mộng thế chấp? ) Tại sao những người sở hữu căn nhà bị đe dọa ARMs để có thể đủ khả năng cho ngôi nhà tối đa với khoản thanh toán tối thiểu có thể là một bất ngờ khó chịu. Mặc dù tỷ lệ điều chỉnh được tiết lộ đầy đủ trước khi mua, nhiều người mua không xem xét các tác động trong tương lai. Điều này đặc biệt đúng với các khoản thế chấp chỉ có lãi suất. Giống như các ARM khác, khoản thế chấp chỉ có lãi suất cung cấp một khoảng thời gian nhất định, trong đó khoản thanh toán chỉ bao gồm lãi suất cho khoản vay.Các chủ nhà nhận được lợi ích của một khoản thanh toán thấp, nhưng lãi suất cho vay có thể tăng lên trong tương lai - và nợ chính của khoản vay cũng phải được hoàn trả quá. Kết quả cuối cùng có thể xấu.

Chẳng hạn, với khoản vay 150 triệu đô la Mỹ (lãi suất 5 năm) với lãi suất 6%, khoản thanh toán của bạn sẽ là 750 đô la một tháng ($ 150, 000 * 0 06) / 12 = 750 đô la. Nhưng năm năm sau, bạn sẽ phải bắt đầu trả nợ gốc. Ngay cả khi bạn đã may mắn đủ để có cùng một mức lãi suất, khoản thanh toán bây giờ sẽ tăng lên 966 USD. 45 một tháng, vì thời hạn của khoản vay hiện nay chỉ là 25 năm.
Tính

Dưới đây là bảng phân tích, trong đó

m là lãi suất kết hợp hàng tháng, k là lãi suất được trích dẫn trên khoản thế chấp, và X là thanh toán hàng tháng: (1 + m) 12 = [1+ k / 2] 2 , vì vậy (1 + m) 6 = [1+ k / 2] 1 = 1+. 06/2 = 1. 03 m = 0. 4938622% Sau đó chúng tôi có thể giải quyết cho khoản thanh toán hàng tháng X : 150.000 đô la = X * [1 /. 00: 004938622 - 1 / (0 004938622 * 1. 004938622 ^ 300] Vì vậy, X = 966 USD 45. Lưu ý: Số kỳ được sử dụng trong tính toán này là 12 tháng / năm, 25 năm trong thế chấp Bạn có thể tránh được những tính toán phức tạp này bằng cách đơn giản chỉ cần nhập vào các thông tin cá nhân của bạn. tiền lãi còn lại và số năm còn lại trong khoản thế chấp, và nó sẽ làm toán cho bạn. Quay trở lại ví dụ của chúng ta, nếu lãi suất 6% ban đầu chỉ tăng 1%, bạn Nếu bạn đã vay một khoản vay theo lãi suất cố định 30 năm truyền thống thì khoản thanh toán đó sẽ là 899 đô la. 33 - và

bạn đã xây dựng được một số vốn chủ sở hữu năm năm trước của khoản thanh toán (Để có thêm thông tin so sánh khoản vay, xem

Mortgages: Fixed-Rate Vs Adjustabl e-Rate .) Điều đó không có nghĩa là các ARM, thậm chí cả các ARM có lãi suất, không phải là các công cụ có giá trị. Nếu bạn không có kế hoạch ở trong bất động sản trong hơn một vài năm, ARMs có thể giúp bạn có được một nơi tốt đẹp để sống ở một mức giá hợp lý. Nếu bạn giàu có và am hiểu đầu tư, ARM cũng có thể là một công cụ tuyệt vời. Việc thế chấp bằng lãi suất duy nhất trên khoản vay thế chấp 1 triệu đô la với lãi suất 6% dẫn đến khoản thanh toán là 5 000 đô la Mỹ mỗi tháng so với 5 năm 995. 51 khoản vay thế chấp có thời hạn 30 năm. Đó là gần $ 1, 000 mỗi tháng có thể được đưa vào làm việc ở nơi khác. Tuy nhiên, mặc dù đây có thể là một chiến lược tốt cho người giàu có, chủ nhà trung bình thường chỉ tiết kiệm được vài trăm đô la mỗi tháng và có lẽ không có phương tiện để biến khoản tiết kiệm đó thành khoản hoàn vốn đầu tư khiến rủi ro và thiếu vốn chủ sở hữu nhà giá trị nỗ lực. Kết luận - Tránh rắc rối Trong một môi trường lãi suất tăng, việc sử dụng ARM là một chiến lược có vấn đề và việc sử dụng ARM có lãi suất sẽ rất nguy hiểm. Vì bạn không xây dựng vốn chủ sở hữu, thanh toán của bạn có thể tăng lên khi bạn tái cấp vốn.Khi bạn thêm vào chi phí nhiệt, nước, điện và các chi phí khác liên quan đến quyền sở hữu nhà, chi phí có thể nhanh chóng áp đảo ngân sách khiêm tốn. Để tránh rắc rối, hãy áp dụng cách tiếp cận bảo thủ.

Nếu bạn không có ARM, không nên đi một trong một môi trường lãi suất tăng. Nếu bạn làm và bạn không có kế hoạch trả hết tiền nhà bất kỳ thời gian sớm, hãy xem xét việc tái cấp vốn. Cũng nên lưu ý rằng nhiều người cho vay sẽ cho vay lên đến 40% tổng thu nhập của bạn, nhưng người vay thận trọng nên đảm bảo rằng gốc, lãi suất, thuế và bảo hiểm trên nhà của bạn không vượt quá 28% tổng thu nhập của bạn. Dù bạn chọn con đường nào, hãy nghiên cứu và hoạch định một cách khôn ngoan để đảm bảo rằng bạn quản lý thế chấp và thế chấp của bạn không quản lý bạn. Sau khi tất cả, forewarned là forearmed.

Đối với cửa hàng một cửa với khoản vay dưới chuẩn, khoản vay có lãi suất điều chỉnh và khủng hoảng nợ dưới chuẩn, hãy xem
Tính năng thế chấp dưới chuẩn .