Đối với nhiều người, ngôi nhà của họ là tài sản lớn nhất của họ - những thứ mà họ có thể lên kế hoạch bán một ngày nào đó để chuyển đến một vùng khác của đất nước, nâng cấp lên một ngôi nhà lớn hơn hoặc giúp nghỉ hưu về tài chính. Trừ khi bạn bán nhà trong vài năm qua, bạn có thể không nhận ra rằng những sửa đổi trong mã số thuế có thể ảnh hưởng đến mức bạn sẽ phải trả sau khi bán. Tìm hiểu cách các luật thuế mới nhất sẽ ảnh hưởng đến bạn nếu bạn quyết định di chuyển.

- Trước đây, người bán có thể hoãn thuế thu nhập từ lãi trên tất cả lợi nhuận trong quá khứ, cho dù họ có đáp ứng được hai yêu cầu sau:

Mua một thay thế nhà mà chi phí nhiều hơn số tiền nhận được cho ngôi nhà đã được bán.
Mua thay thế trong vòng hai năm trước hoặc hai năm sau ngày bán.

• Ví dụ, giả sử bạn đã mua nhà với giá 200.000 đô la và bán nó trong năm năm với giá 300.000 đô la. Miễn là bạn mua một chiếc khác trong vòng hai năm ít nhất là 300.000 đô la Mỹ, bạn có thể tránh thuế thu nhập từ lợi nhuận 100.000 $. Hơn nữa, bạn có thể tiếp tục tiến trình này hàng năm, có khả năng tạo ra một khoản lợi nhuận khôn ngoan không giới hạn. Sau đó, khi bạn qua đời, lợi ích có thể đã bị xóa sổ vì cung cấp cơ sở cho người thụ hưởng của bạn.

Ngoài ra, người bán đã đủ 55 tuổi có thể loại trừ vĩnh viễn lợi nhuận lên đến 125.000 đô la Mỹ mà không phải mua nhà khác.

Các Quy định Mới

Vào ngày 6 tháng 5 năm 1997, Đạo Luật Cứu Trợ Người Đóng Thuế năm 1997 đã có hiệu lực. Đạo luật đã làm giảm đi sự hoãn không giới hạn lợi nhuận liên tục và thay thế nó bằng sự loại trừ bị giới hạn.

Những người đóng thuế một lần có thể loại trừ tối đa $ 250,000 lợi nhuận khi bán nhà. Các cặp vợ chồng lập gia đình có thể loại trừ 500.000 đô la từ thu nhập chịu thuế của họ. Tuổi không phải là một yếu tố và bạn không phải mua nhà thay thế. Sau khi bạn loại trừ, bạn có thể mua nhà rẻ hơn hoặc thậm chí thuê một căn nhà. Vẫn còn tốt hơn, IRS sẽ cho phép bạn sử dụng loại trừ mỗi lần bạn bán nhà chính của bạn.

Có hai quy tắc:
Bạn phải sở hữu và sử dụng ngôi nhà làm nơi ở chính của bạn trong ít nhất hai năm trong năm năm trở lại đây.

Bạn không thể sử dụng sự loại trừ trong hai năm trước đó.

Chẳng hạn, giả sử rằng một cặp vợ chồng đã mua nhà của họ cách đây 8 năm với giá $ 200,000 và sống trong đó trong thời gian đó. Bây giờ họ đã sẵn sàng bán với giá 450.000 đô la và chuyển sang một căn nhà lớn hơn có chi phí 400.000 đô la ở một khu vực ít tốn kém hơn để nuôi gia đình họ đang mở rộng. Do bị loại trừ, họ sẽ không phải trả thuế lợi tức trên lợi nhuận $ 250,000.

• Chúng ta hãy nhìn 20 năm trong tương lai khi hai vợ chồng của chúng tôi muốn nghỉ hưu và giảm kích thước của một căn hộ. Họ bán ngôi nhà lớn của họ với giá 1 triệu đô la và mua một căn hộ với giá 750.000 đô la.Họ sẽ có $ 600,000 vốn ($ 1 triệu - $ 400,000) trong việc bán nhà. Tuy nhiên, họ sẽ chỉ phải trả thuế trên 100.000 đô la lợi nhuận do khoản $ 500.000 ngoại lệ. Họ có thể sử dụng $ 250,000 tiền mặt mà vẫn còn sau khi họ mua căn hộ bất kỳ cách nào họ muốn.
• Điểm bổ sung

Hai năm yêu cầu của quyền sở hữu và sử dụng trong thời gian năm năm kết thúc vào ngày bán không phải liên tục. Do đó, nếu bạn cho thuê nhà trong năm đầu tiên, năm thứ ba và năm năm sở hữu nhưng sống ở đó trong năm thứ hai và thứ tư, bạn vẫn có thể bị loại trừ.

Hơn nữa, có trường hợp ngoại lệ đối với quy tắc chiếm chỗ hai năm. Bao gồm: tàn tật, lên án và ly dị.

Nếu loại trừ loại bỏ tất cả lợi ích của bạn, bạn không phải báo cáo việc bán hàng trên tờ khai thuế của bạn. Nếu không, bạn phải nộp các giao dịch trên Bảng D. Trong cả hai trường hợp, hãy đảm bảo lưu giữ tất cả hồ sơ trong ít nhất ba năm.
Đừng nghĩ rằng bạn chỉ có thể sử dụng loại trừ này nếu bạn sở hữu một gia đình, nhà truyền thống. Hành động này áp dụng cho bất kỳ nơi cư trú nào mà bạn cho là nơi cư trú chính của bạn, như:

Houseboat

Căn hộ hoặc nhà phố

Căn hộ hợp tác

• Điện thoại di động ở nhà
• Làm thế nào để Giảm Thuế
• Mặc dù tránh thuế trị giá 250.000 USD (500.000 USD cho thuế chung) là đáng kể, có thể không đủ để bù đắp hoàn toàn lợi ích của người bán. Có một vài điều bạn có thể làm để tăng cơ sở chi phí và giảm bớt nghĩa vụ thuế.
• Quay trở lại hồ sơ của bạn để tìm hiểu xem bạn có các khoản chi tiêu được cho phép khác, bao gồm:

Phí thanh toán hoặc chi phí đóng cửa khi bạn mua nhà
Thuế bất động sản mà người bán nợ nhưng bạn đã thanh toán và không hoàn trả

Cải tiến nhà cửa, chẳng hạn như một mái nhà mới hoặc thêm vào phòng

• Dòng dưới cùng
• Cuối cùng, hãy xem các khoản đầu tư khác của bạn. Bạn có sở hữu cổ phiếu, trái phiếu hoặc bất động sản khác có giá trị ít hơn bạn trả cho họ? Bạn có thể bán và sử dụng các khoản lỗ để bù đắp khoản lợi nhuận thu được từ việc bán nhà.