Thu nhập từ tài sản liên quan đến đầu tư ở mức cao lịch sử, chỉ tăng doanh thu từ việc cho thuê bất động sản. Nhưng trước khi đầu tư vào cho thuê bất động sản, làm thế nào một người đi về định giá cho thuê bất động sản?

Ở đây, chúng tôi sẽ giới thiệu ở cấp độ cao một số cách để đánh giá tài sản cho thuê. (999) Các cách đơn giản để đầu tư vào bất động sản. ) Hướng dẫn:

Tìm hiểu các khoản đầu tư bất động sản - Cách tiếp cận so sánh bán hàng

Cách tiếp cận so sánh doanh thu (SCA) là một trong những hình thức đánh giá cao nhất về bất động sản ở. Cách tiếp cận này chỉ đơn giản là so sánh các ngôi nhà tương tự đã bán hoặc thuê trong một khoảng thời gian nhất định. Hầu hết các nhà đầu tư sẽ muốn nhìn thấy một SCA trong một khung thời gian đáng kể để thu thập bất kỳ xu hướng mới nổi tiềm ẩn nào.

SCA dựa vào các thuộc tính để gán giá trị giá tương đối. Giá mỗi foot vuông là một số liệu chung và dễ hiểu mà tất cả các nhà đầu tư đều có thể sử dụng để xác định xem có nên đánh giá tài sản

phải được

. Nếu 2, 000 square foot townhome đang thuê với giá 1 USD / foot vuông, nhà đầu tư có thể kỳ vọng một cách hợp lý thu nhập từ tiền thuê tương tự dựa trên các khoản thuê tương tự trong khu vực. Hãy nhớ rằng SCA có phần chung chung; đó là, mỗi ngôi nhà có một tính độc đáo không phải lúc nào cũng có thể định lượng được. Người mua và người bán có sở thích và sự khác biệt duy nhất. SCA có nghĩa là một ý kiến ​​cơ bản hoặc hợp lý và không phải là một công cụ tiên đoán hoặc định giá hoàn hảo cho bất động sản.

AD:

Điều này cũng quan trọng đối với các nhà đầu tư khi sử dụng nhà thẩm định hoặc đại lý bất động sản có thẩm quyền khi yêu cầu phân tích thị trường so sánh. Điều này giảm thiểu nguy cơ đánh giá gian lận, vốn đã trở nên phổ biến trong cuộc khủng hoảng bất động sản năm 2007. Mô hình định giá tài sản vốn

Mô hình định giá tài sản vốn (CAPM) là công cụ định giá toàn diện hơn cho bất động sản.

Định giá tài sản vốn (CAPM). CAPM giới thiệu các khái niệm về chi phí rủi ro và cơ hội vì nó áp dụng cho đầu tư bất động sản. Mô hình này xem xét lợi tức đầu tư (ROI) tiềm năng thu được từ thu nhập từ cho thuê và so sánh với các khoản đầu tư khác không có rủi ro như trái phiếu Kho bạc Hoa Kỳ hoặc các hình thức đầu tư bất động sản khác như quỹ ủy thác đầu tư bất động sản (REITs).

Tóm lại, nếu kỳ vọng trở về khoản đầu tư không có rủi ro hoặc được bảo đảm vượt quá ROI tiềm năng từ thu nhập từ cho thuê, đơn giản là nó không có ý nghĩa về tài chính để có nguy cơ cho thuê tài sản. Về rủi ro, CAPM xem xét rủi ro cố hữu để thuê bất động sản.

Ví dụ: tất cả các thuộc tính cho thuê đều không giống nhau. Vị trí và tuổi của tài sản là những cân nhắc chính. Thuê tài sản cũ sẽ có nghĩa là chủ nhà có thể sẽ phải chịu chi phí bảo trì cao hơn.Tài sản cho thuê trong khu vực có tội phạm cao có thể sẽ cần nhiều biện pháp phòng ngừa an toàn hơn so với cho thuê trong một cộng đồng gated.

Mô hình này đưa ra việc bao thanh toán trong "những rủi ro" này trước khi xem xét đầu tư của bạn hoặc khi thiết lập cơ cấu giá thuê. (CAPM giúp bạn xác định được lợi nhuận mà bạn xứng đáng nhận được khi đặt tiền vào tình trạng nguy hiểm) Để biết thêm thông tin, xem

Mô hình định giá tài sản vốn: Tổng quan ) Cách tiếp cận thu nhập

thu nhập tiềm năng cho lợi tức bất động sản cho thuê so với đầu tư ban đầu. Cách tiếp cận thu nhập được sử dụng thường xuyên cho đầu tư bất động sản thương mại.

Cách tiếp cận thu nhập dựa vào việc xác định tỷ lệ vốn hóa hàng năm cho một khoản đầu tư. Tỷ lệ này là thu nhập hàng năm được dự tính từ hệ số nhân thuê tổng cộng chia cho giá trị hiện tại của tài sản. Vì vậy, nếu một tòa nhà văn phòng có chi phí 120.000 đô la để mua và thu nhập hàng tháng dự kiến ​​từ tiền thuê là $ 1, 200, tỷ suất vốn hóa hàng năm dự kiến ​​là: ($ 1200 * 12 tháng) / $ 120, 000 = 12% là một mô hình rất đơn giản với ít giả định. Nhiều hơn là có khả năng chi phí lãi vay đối với thế chấp. Đồng thời, thu nhập từ cho thuê trong tương lai có thể ít hơn hoặc có giá trị hơn năm năm kể từ ngày hôm nay.

Nhiều nhà đầu tư đã quen thuộc với giá trị hiện tại ròng của tiền. Khái niệm này áp dụng cho bất động sản còn được gọi là dòng tiền chiết khấu. Đồng đô la nhận được trong tương lai sẽ chịu rủi ro lạm phát cũng như giảm phát và được trình bày dưới dạng chiết khấu để giải thích cho điều này. (999) Cách tiếp cận chi phí để định giá bất động sản nói rằng tài sản chỉ có giá trị mà nó có thể được sử dụng một cách hợp lý. Nó được ước tính bằng cách tổng hợp giá trị đất và giá trị khấu hao của bất kỳ cải tiến nào.

Thẩm định viên từ trường này thường tán thành việc sử dụng "cao nhất và tốt nhất" để tóm lược cách tiếp cận chi phí đối với bất động sản. Nó thường được sử dụng làm cơ sở để đánh giá giá trị đất trống.

Ví dụ: nếu bạn là một nhà phát triển căn hộ muốn mua ba mẫu đất trong một khu vực cằn cỗi để chuyển thành nhà chung cư, giá trị của mảnh đất đó sẽ được dựa trên việc sử dụng đất tốt nhất. Nếu đất được bao quanh bởi các mỏ dầu và người khu vực gần sống 20 dặm, việc sử dụng tốt nhất và do đó giá trị cao nhất của tài sản đó không được chuyển đổi sang căn hộ, nhưng có thể mở rộng quyền khoan tìm dầu hơn.

Một lập luận sử dụng tốt nhất liên quan đến phân vùng tài sản. Nếu tài sản tương lai không được phân loại là "nhà ở" thì giá trị của nó sẽ bị giảm vì nhà phát triển sẽ phải chịu chi phí đáng kể để lấy lại quyền sử dụng lại. Nó được coi là đáng tin cậy nhất khi được sử dụng trên cấu trúc mới hơn và ít đáng tin cậy hơn cho các thuộc tính cũ hơn. Nó thường là phương pháp duy nhất đáng tin cậy khi xem xét các đặc tính sử dụng đặc biệt. (

)

Dòng dưới cùng Việc đầu tư bất động sản không phải là thời kỳ thịnh vượng của bất kỳ giai đoạn nào của trí tưởng tượng.Tuy nhiên, kể từ vụ sụp đổ cuối cùng, thị trường nhà đất đã thay đổi đáng kể. Những ngôi nhà lộn xộn được tài trợ không có tiền là một hiện vật của quá khứ và có thể biến mất mãi mãi. Nhưng cho thuê bất động sản có thể là một nỗ lực có lợi nếu nhà đầu tư biết làm thế nào để định giá bất động sản.

Các nhà đầu tư nghiêm túc nhất sẽ xem xét các hợp phần từ tất cả các phương pháp định giá này trước khi đưa ra quyết định cho thuê. Học các khái niệm định giá giới thiệu này là một bước đi đúng hướng để trở lại trò chơi đầu tư bất động sản. Sau đó, khi bạn đã tìm thấy một tài sản có thể mang lại cho bạn một khoản thu nhập thuận lợi, hãy tìm một mức lãi suất ưu đãi cho tài sản mới của bạn bằng một máy tính thế chấp. Sử dụng công cụ này cũng sẽ cung cấp cho bạn các số liệu cụ thể hơn để làm việc với khi đánh giá một tài sản cho thuê tương lai.

(Để biết thêm, xem

5 sai lầm khiến nhà lật đổ một thất bại

)