Từ góc độ định lượng, đầu tư vào bất động sản giống như đầu tư vào cổ phiếu. Để có được lợi nhuận trong đầu tư bất động sản, nhà đầu tư phải xác định giá trị của tài sản mà họ mua và phỏng đoán về khoản lợi nhuận mà các khoản đầu tư này sẽ tạo ra, cho dù thông qua việc đánh giá tài sản, thu nhập cho thuê hay kết hợp cả hai.

Định giá vốn cổ phần thường được thực hiện thông qua hai phương pháp cơ bản: giá trị tuyệt đối và giá trị tương đối. Điều này cũng đúng đối với việc đánh giá tài sản. Tương tự như giá trị chiết khấu dòng tiền (DCF) đối với cổ phiếu, trong khi tích hợp mô hình nhân tố thu nhập gộp trong bất động sản thì có thể so sánh với việc định giá giá trị tương đối với cổ phiếu. Ở đây chúng ta sẽ xem xét làm thế nào để định giá một bất động sản bằng các phương pháp này.

Các mô hình định giá tuyệt đối xác định giá trị hiện tại của dòng tiền mặt trong tương lai để có được giá trị thực chất của một cổ phần; các phương pháp phổ biến nhất là các mô hình chiết khấu cổ tức và các kỹ thuật dòng tiền chiết khấu. Mặt khác, các phương pháp giá trị tương đối cho thấy hai chứng khoán tương đương nên được định giá tương tự theo thu nhập của họ. Các tỷ số như giá cả-thu nhập và giá bán được so sánh với các công ty trong ngành khác để xác định xem một cổ phiếu có bị đánh giá thấp hay không. Như trong định giá vốn cổ phần, phân tích định giá bất động sản phải thực hiện cả hai thủ tục để xác định một loạt các giá trị có thể.

- Thu nhập hoạt động ròng r- Tỷ lệ hoàn vốn bắt buộc đối với tài sản bất động sản

g - Tốc độ tăng trưởng của NOI

R- Tỷ suất vốn hóa (rg)

Thu nhập hoạt động ròng phản ánh thu nhập mà tài sản sẽ phát sinh sau khi đã tính các khoản chi phí hoạt động nhưng trước khi khấu trừ thuế và các khoản thanh toán lãi. Trước khi trừ chi phí, phải xác định tổng doanh thu thu được từ khoản đầu tư. Doanh thu cho thuê ước tính ban đầu có thể được dự báo dựa trên tài sản có thể so sánh trong khu vực. Bằng cách nghiên cứu thị trường thích hợp, nhà đầu tư có thể xác định những gì người thuê giá đang bị tính trong khu vực và giả sử rằng giá thuê trên mỗi foot vuông tương tự có thể được áp dụng cho bất động sản này. Dự báo tăng tiền thuê được tính vào tốc độ tăng trưởng trong công thức.

Vì tỷ lệ trống cao là một mối đe dọa tiềm ẩn đối với lợi nhuận đầu tư bất động sản nên cần sử dụng phân tích độ nhạy hoặc ước tính thận trọng thực tế để xác định thu nhập bị lãng phí nếu tài sản không được sử dụng hết công suất.

Chi phí hoạt động bao gồm các chi phí phát sinh trực tiếp thông qua hoạt động hàng ngày của tòa nhà như bảo hiểm tài sản, phí quản lý, chi phí bảo dưỡng và chi phí tiện ích.Lưu ý rằng khấu hao không được tính trong tổng chi phí. Thu nhập hoạt động ròng của một bất động sản tương đương với EBITDA của một công ty.

Việc xác định tỷ lệ chiết khấu thích hợp hơi phức tạp hơn so với tính WACC của một công ty. Mặc dù có nhiều cách khác nhau để có được tỷ lệ vốn hóa, một cách tiếp cận phổ biến là phương pháp xây dựng. Bắt đầu với lãi suất, thêm phí bảo hiểm thanh toán thích hợp, thu hồi phí bảo hiểm và phí bảo hiểm rủi ro. Phí bảo hiểm thanh khoản phát sinh do tính chất bất động sản của tài sản thu hồi, tài sản thu hồi lại cho việc tăng giá đất, trong khi phí bảo hiểm rủi ro cho thấy rủi ro rủi ro tổng thể của thị trường bất động sản.

Chiết khấu thu nhập ròng từ đầu tư bất động sản theo tỷ lệ vốn hoá thị trường cũng tương tự như chiết khấu dòng vốn cổ tức trong tương lai theo tỷ suất lợi tức yêu cầu thích hợp, được điều chỉnh để tăng trưởng cổ tức. Các nhà đầu tư vốn cổ phần quen thuộc với mô hình tăng trưởng cổ tức ngay lập tức sẽ nhìn thấy sự giống nhau. (DDM là một trong những lý thuyết tài chính cơ bản nhất, nhưng chỉ tốt như các giả định của nó.) Kiểm tra

Đưa vào mô hình chiết khấu cổ tức

.

Tìm năng suất tạo thu nhập của bất động sản > Cách tiếp cận nhân số thu nhập gộp là một phương pháp định giá tương đối dựa trên giả thiết cơ bản rằng tài sản trong cùng một khu vực sẽ được định giá tương ứng với tổng thu nhập mà họ tạo ra. Như tên của nó, tổng thu nhập là tổng thu nhập trước khi khấu trừ bất kỳ chi phí hoạt động. Tuy nhiên, tỷ lệ trống phải được dự báo để có được ước tính tổng thu nhập chính xác.

Ví dụ: nếu một nhà đầu tư bất động sản mua một tòa nhà rộng 100.000 foot vuông, dựa trên dữ liệu bất động sản tương đương, anh ta có thể xác định rằng tổng thu nhập trung bình hàng tháng trên mỗi foot vuông trong khu phố là 10 đô la. Mặc dù nhà đầu tư ban đầu có thể giả định rằng tổng thu nhập hàng năm là $ 12 triệu ($ 10 * 12 tháng * 100.000 foot vuông), có thể có một số căn hộ bỏ trống trong tòa nhà tại bất kỳ thời điểm nào. Giả sử rằng có 10% tỷ lệ trống, thì tổng thu nhập hàng năm sẽ là 10 đô la. 8 triệu ($ 12 triệu * 90%). Cách tiếp cận tương tự cũng được áp dụng cho cách tiếp cận thu nhập thuần.

Bước tiếp theo trong việc đánh giá giá trị của bất động sản là xác định hệ số nhân tổng thu nhập. Điều này có thể đạt được nếu người ta có quyền truy cập dữ liệu lịch sử bán hàng. Nhìn vào giá bán của các tài sản có thể so sánh và chia giá trị đó cho tổng thu nhập hàng năm mà họ tạo ra, sẽ tạo ra nhân tố trung bình cho khu vực.

Phương pháp tiếp cận định giá này tương tự như sử dụng các giao dịch tương đương hoặc bội số để đánh giá cổ phiếu. Nhiều nhà phân tích sẽ dự báo thu nhập của một công ty và nhân số EPS với tỷ số P / E của ngành. Định giá bất động sản có thể được thực hiện thông qua các biện pháp tương tự. (Tìm hiểu cách đưa một trong những công cụ phân tích vốn chủ sở hữu hàng đầu cho bạn. Kiểm tra

Các so sánh ngang hàng Khám phá Cổ phiếu Chưa được Định giá .) Khoanh vùng để định giá bất động sản

Cả hai phương pháp định giá bất động sản này dường như tương đối đơn giản. Tuy nhiên, trong thực tế, việc xác định giá trị của một tài sản tạo ra thu nhập sử dụng những tính toán này là khá phức tạp. Trước hết, có được các thông tin cần thiết liên quan đến tất cả các yếu tố đầu vào của công thức, chẳng hạn như thu nhập từ hoạt động thuần, phí bảo hiểm được bao gồm trong tỷ lệ vốn hóa và dữ liệu doanh thu có thể so sánh có thể rất tốn thời gian và thách thức. Thứ hai, những mô hình định giá này không phải là yếu tố chính xác trong những thay đổi lớn trong thị trường bất động sản như khủng hoảng tín dụng hay sự bùng nổ bất động sản. Do đó, phải tiến hành phân tích sâu hơn để dự báo và đưa ra các tác động có thể có của việc thay đổi các biến số kinh tế.

Vì thị trường bất động sản kém thanh khoản hơn thị trường chứng khoán, đôi khi rất khó để có được thông tin cần thiết để đưa ra quyết định đầu tư đầy đủ thông tin. Điều đó nói rằng, do sự đầu tư vốn lớn thường đòi hỏi phải mua một khoản phát triển lớn, phân tích phức tạp này có thể tạo ra một khoản hoàn trả lớn nếu nó dẫn đến việc phát hiện tài sản bị định giá thấp (tương tự như đầu tư cổ phiếu). Do đó, dành thời gian để nghiên cứu các yếu tố đầu vào cần thiết là đáng giá thời gian và năng lượng.

Dòng dưới cùng

Định giá bất động sản thường dựa trên các chiến lược tương tự để phân tích vốn cổ phần. Các phương pháp khác, ngoài thu nhập thuần từ hoạt động thuần và cách tiếp cận nhân số thu nhập gộp, cũng thường được sử dụng. Một số chuyên gia ngành công nghiệp, ví dụ, có một kiến ​​thức làm việc tích cực về di cư thành phố và các mô hình phát triển. Do đó, họ có thể xác định khu vực nào có nhiều khả năng sẽ có tốc độ đánh giá nhanh nhất. Cho dù phương pháp tiếp cận nào quyết định sử dụng, chỉ số quan trọng nhất của thành công của nghiên cứu là nó được nghiên cứu như thế nào. (Tìm hiểu cách xác định giá trị của công ty, ở đây:

Định giá công bằng trong thời gian tốt và xấu .)