Kinh tế khi mua bất động sản cho thuê để thu nhập hiện tại và tăng giá trị vốn dài hạn đã không được thuận lợi cho một thế hệ hoặc nhiều hơn họ ngay bây giờ, trừ khi bạn đủ thông minh hoặc đủ để mua ở dưới cùng của Đại suy thoái năm 2008.

Và mã số thuế được xếp chồng lên nhau để sở hữu bất động sản thậm chí còn vượt quá quyền sở hữu nhà.

Hãy xem xét các Pros

• Với lãi suất thế chấp trong khoảng từ 3,75% -4,25%, bạn có thể khóa nêm lớn nhất của chiếc bánh với chi phí thấp trong 30 năm.

• Ngay cả khi lạm phát khiêm tốn có nghĩa là bạn sẽ phải trả hết nợ hiện tại bằng tiền tệ tương lai, rẻ hơn. Nợ có lãi suất cố định thấp có bảo đảm bằng bất động sản là cách phòng ngừa lạm phát tốt nhất, vì giá trị thị trường của tài sản và tiền thuê mà bạn có thể tính phí có thể tăng lên cùng với giá khác trong thời gian gia hạn thuê, trong khi chi phí chính của bạn có thể giữ được bằng phẳng.

• Tiền thế chấp, bảo hiểm và tất cả các chi phí khác để duy trì tài sản cho thuê được khấu trừ vào thu nhập. (Xem thêm: Các khoản khấu trừ thuế đối với chủ sở hữu tài sản cho thuê.)

• Nếu là thuê theo mùa, bạn có thể sử dụng nó cho hai tuần mà không gây nguy hiểm cho việc khấu trừ các chi phí.

• Khấu hao, khoản khấu trừ cho mài mòn (3. 64% giá mua nhà của một năm cho 27. 5 năm) thậm chí có thể gây ra tổn thất danh nghĩa mà bạn có thể khấu trừ vào thu nhập khác. Nói cách khác, bạn có thể đạt được một dòng tiền ròng dương từ thu nhập cho thuê trừ chi phí và vẫn có một khoản lỗ ròng cho các mục đích thuế. Nhưng lưu ý rằng khấu hao làm giảm cơ sở chi phí cho các mục đích tính lợi nhuận vốn khi bạn bán nó. Bạn có thể mô hình tất cả những điều này bằng cách chuẩn bị một bản khai thuế pro-forma với gói phần mềm chuẩn bị thuế như TurboTax, như thể bạn đã sở hữu. Nếu bạn nộp theo cách đó, bắt đầu với khai thuế cuối cùng của bạn và nhập chi tiết về khoản đầu tư tiềm năng và ước tính thu nhập và chi phí của bạn.

• Bạn thậm chí có thể điều trị một căn hộ trong nhà riêng của mình hoặc trên căn nhà của bạn - ví dụ như căn hộ nhà để xe hoặc căn hộ của mẹ chồng - như thuê và sa thải một phần lãi suất thế chấp và các chi phí khác so với thu nhập, do đó làm giảm chi phí sinh hoạt chung của bạn.

• Trong một cái gọi là 1031 Exchange, bạn có thể bán một tài sản cho thuê và đầu tư vào một loại "tương tự" khác mà không phải trả thuế lợi nhuận.

Bây giờ hãy xem xét những điểm bất lợi

• Việc báo trước lớn nhất là bất động sản không phải là chất lỏng. Ngay cả trong một thị trường nóng của người bán như Thành phố New York hay San Francisco, có thể mất vài tháng để hoàn thành việc bán hàng, và nếu thời gian của bạn do nhu cầu không mong muốn hoặc các yêu cầu khác, bạn có thể không nhận được giá tốt nhất, như trong nhà ở thị trường bất ổn trong năm 2006-2008 khi giá nhà trung bình giảm xuống khoảng 30%.

• Lãi suất và các phần chính của thế chấp có thể được ấn định, nhưng không có bảo đảm rằng thuế sẽ không tăng nhanh hơn bạn có thể tăng tiền thuê, hoặc phí bảo hiểm sẽ không tăng đột biến, vì chúng có sau 2012 Bão Sandy lũ lụt đã làm ngập các tài sản bờ biển đáng yêu ở New York và New Jersey, hoặc rằng bảo hiểm bồi thường trong những trường hợp như vậy sẽ được điều chỉnh khá.

• Mặc dù bạn phải cẩn thận trong việc kiểm tra những người thuê nhà tương lai, nếu bạn kết thúc với một người thuê nhà từ địa ngục, người có nhu cầu và đòi hỏi, trả tiền trễ, sẽ không tắt nguồn nước, không thể thay đổi bóng đèn và bạn bè, người theo dõi, trẻ em và vật nuôi bỏ lại dấu vết phá hoại phía sau, thì khoản trợ cấp mất 3.64% / năm trong mã số thuế dường như không đủ. (Bạn có thể thêm người thuê nhà vào mẫu hợp đồng cho thuê thông thường để đánh vần các quy tắc về chỗ ở, vật nuôi, hút thuốc, yêu cầu về bảo hiểm của người thuê nhà vv …)

• Các khu lân cận có thể thay đổi trong ba thập kỷ. Với những nghiên cứu tốt và may mắn, tài sản đầu tư của bạn sẽ phát triển mạnh giữa các căn hộ và căn hộ được duy trì tốt khác, và các tiện ích địa phương sẽ thực sự được cải thiện để dòng tiền của bạn tăng đều trong khi chi phí của bạn vẫn ổn định. Nhưng mọi thứ xảy ra. Ví dụ, các đô thị có thể là thất thường hoặc tham nhũng và bạn có thể thấy một số sự phát triển không mong muốn ảnh hưởng đến khu phố của bạn. Bạn nên chú ý đến chính trị địa phương nơi bạn đầu tư, cũng như bạn ở nơi bạn sinh sống.

• Mã số thuế có thể thay đổi bằng cách giảm hoặc loại bỏ một phần hoặc toàn bộ các lợi ích về thuế đối với quyền sở hữu nhà ở.

• Chủ nhà không phải dành cho tất cả mọi người. Bạn có thể cảm thấy buồn bã về việc tăng giá thuê. Bạn bè lefty của bạn có thể không chấp nhận nó về nguyên tắc, ngay cả khi bạn là một chủ nhà tốt và hợp lý. Một người chủ căn hộ Manhattan đã thuê một căn hộ cho những người bạn cũ từ Bờ Tây và 20 năm sau, sau khi bị bắt, anh ta sẽ phải trả tiền thuê nhà. một khoản tiền thuê là một nửa giá thuê thị trường công bằng - sau một thời kỳ lạm phát đặc biệt cao vào những năm 1970. Bạn bè của cô là những người đàm phán tốt hơn cô ấy.)

Việc sửa chữa nhỏ là cách tiết kiệm nhất nếu bạn tự làm được, nhưng bạn không có thời gian, công cụ hoặc kỹ năng. Dù bạn có thuận tiện hay không, hãy tìm một người làm việc ở địa phương (hoặc phụ nữ) và rất tốt với họ vì vậy họ sẽ có xu hướng phản hồi khẩn cấp.

Lợi ích kinh tế của việc cho thuê bất động sản có thể hấp dẫn, nhưng lợi nhuận bạn có thể đạt được phải cao hơn nhiều so với những khoản đầu tư bảo thủ như trái phiếu và cổ phiếu đầu tư blue-chip vì cổ phiếu có thực rủi ro, không ít nhất là khả năng của bạn để quản lý tài sản và người thuê. (Xem thêm:

Mua nhà thứ hai để thuê: Dos and Don'ts. )