Quỹ đầu tư bất động sản phi thương mại (REITs) đã khiến nhiều nhà đầu tư phải bỏ ra nhiều tiền trong những năm gần đây. Điều này đã dẫn đến nhu cầu gia tăng, nhưng loại đầu tư này không phải là màu hồng như nó có vẻ như. Điều này không có nghĩa là các khoản REIT không giao dịch phải được loại trừ khỏi danh sách xem xét đầu tư của bạn. Điều này có nghĩa là bạn sẽ cần phải biết các ưu và khuyết điểm của họ trước khi nhảy vào.

REITs không được giao dịch so với REITs được giao dịch

Sự khác biệt lớn nhất giữa REITs giao dịch và REIT không giao dịch là sự khác biệt lớn nhất giữa các REITs giao dịch và REIT không giao dịch là không thanh toán. Trên thực tế, hầu hết các khoản REIT không được giao dịch đòi hỏi phải có thời hạn cấm tối thiểu là bảy năm. Vẫn có thể sử dụng tiền trong một số trường hợp, nhưng thông thường sau một năm sẽ chỉ có từ 3% đến 5% và các chương trình mua lại đôi khi bị chấm dứt. REITs phi thương mại đi kèm với lệ phí trước-end lên đến 15%. Bán, bồi thường và chi phí không được vượt quá 10%. 5% khác (có tiềm năng) xuất phát từ chi phí phát hành. Tỷ suất chi phí ròng hiếm khi đạt trên 1% đối với REIT. Cả hai loại REITs phải trả 90% thu nhập chịu thuế của họ cho các cổ đông dưới hình thức cổ tức. (Để biết thêm, xem: Khu dân cư, Chăm sóc sức khoẻ và Văn phòng REITs .)

REIT không kinh doanh có thời hạn đầu tư hữu hạn. Sau khi khung thời gian đã xác định trước được hoàn thành, REIT phải liệt kê trên một sàn giao dịch chứng khoán hoặc thanh lý. Nếu thanh lý xảy ra, bạn có thể thấy lợi nhuận đáng kể hoặc bạn có thể thấy một giá trị $ 0. Mặt khác, REIT trao đổi thương mại không có khung thời gian định trước.

SEC Filings

Giống như REIT trao đổi, một REIT phi thương mại phải nộp cho Ủy ban Chứng khoán và Chứng khoán (SEC). Nhiều nhà đầu tư không nhận thức được điều này vì REIT không được giao dịch không được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán. Chìa khóa ở đây là tính minh bạch. Để tìm ra mọi thứ bạn cần biết về một REIT không kinh doanh cụ thể, hãy vào cơ sở dữ liệu EDGAR của SEC. Tìm REIT bạn đang tìm kiếm để điều tra và đọc tờ khai 10-Q (quý) và 10-K (hàng năm). Điều này nghe có vẻ đáng sợ, nhưng không. Đừng để các thuật ngữ nhỏ và các thuật ngữ ưa thích đánh lừa bạn. Xung quanh mùi hương, bạn sẽ tìm thấy thông tin có chất lượng về sức khoẻ của REIT đó. (Để biết thêm thông tin, xem: Công cụ EDGAR SEC hàng đầu cho các nhà đầu tư mới .)

Hầu hết các nhà đầu tư không cần phải đọc các báo cáo của SEC. Tách mình khỏi đám đông và thực hiện thêm một bước để bạn có thể là một nhà đầu tư thông tin. Nếu bạn không thoải mái làm điều này, ít nhất là thuê một cố vấn tài chính để làm điều đó cho bạn.

Khi đọc một mẫu hồ sơ của SEC cho một số điều: (Để biết thêm chi tiết, xem: Các mẫu SEC: Các mẫu bạn cần biết .)

• Làm thế nào để tận dụng REIT? (Nếu phân phối nhiều hơn tiền mặt từ hoạt động, có lý do để lo lắng)
• Danh mục đầu tư bất động sản (Nghiên cứu các tài sản này một cách riêng biệt.Điều này không tốn nhiều thời gian vì các khoản REIT không được giao dịch thường nằm trong một nhóm)
• Nhóm quản lý (Nhóm quản lý có kinh nghiệm không? Nếu có, họ đã thành công trong quá khứ?)
• Trên cao chi phí
• Chi phí vốn

Hình phân phối

Các khoản phân phối trên REIT không được giao dịch không được đảm bảo. Trong một số trường hợp, chúng bị treo lơ lửng và đôi khi bị dừng hoàn toàn. Sau đó, có trường hợp phân phối được tài trợ từ tiền của người khác - như các nhà đầu tư khác. Đây là một lá cờ màu đỏ ngay lập tức và không khác gì một kế hoạch Ponzi. (Để biết thêm thông tin, xem: Quỹ Đầu tư Bất động sản (REITs) - Phân tích REITs và REIT Performance .)

Bạn muốn đảm bảo rằng các khoản phân phối đang được tài trợ bằng tiền thuê, phí chỗ ở và những thứ tương tự. Ngoài ra, nếu bạn thấy rằng việc phân phối chỉ có thể thực hiện được do tăng nợ, giảm nguồn dự trữ tiền mặt hoặc bán cổ phiếu mới, có thể đó là dấu hiệu cho thấy các phương pháp tạo thu nhập truyền thống không hoạt động. Đây có thể là một nỗ lực tuyệt vọng của công ty điều hành REIT để duy trì mức phân phối hiện tại. Và nếu bạn thấy rằng REIT là mượn hơn 100% tài sản ròng, nó cho thấy sự đòn bẩy và tiềm ẩn rủi ro.

Các cảnh báo khác

• Nếu một REIT không giao dịch đã không đệ trình lên SEC, đó là lừa đảo. Tránh xa.
• Với mức phí kết thúc lên đến 15%, có nghĩa là chỉ có $ 85,000 đầu tư 100.000 đô la Mỹ mới được đưa vào hoạt động. Việc thực hiện REIT sẽ phải là một điều đặc biệt để bạn có thể nhìn thấy sự trở lại tuyệt vời. Hãy tự hỏi mình có thể sử dụng vốn đó ở nơi khác hay không.
• Cơ quan Quản lý Công nghiệp Tài chính (FINRA) đã cảnh báo thông tin không chính xác và gây hiểu nhầm trong thị trường REIT không được giao dịch vào tháng 5 năm 2013.
• Đảm bảo rằng REIT không giao dịch cung cấp thông tin về đặc tính bất động sản. Tránh hồ bơi mù. Chỉ đầu tư vào REITs nơi bạn có thể đánh giá các giá trị bất động sản.
• Tránh các khoản REIT không giao dịch mà đưa ra các tài liệu mà không có chi tiết cụ thể trong khi hứa hẹn lợi nhuận đặc biệt.
• Xem xét rủi ro bất động sản dựa trên điều kiện thị trường hiện tại. Hãy chắc chắn để phá vỡ này xuống thành các loại. Chẳng hạn, tại thời điểm này, bệnh viện có khả năng hoạt động tốt hơn các trung tâm thương mại ở ngoại ô.
• Tránh tư REIT riêng tư. Đây chỉ là những nhà đầu tư được công nhận (có giá trị ròng từ 1 triệu đô la trở lên). Vì không yêu cầu SEC tiết lộ, bạn sẽ không có quyền truy cập vào các thông tin bắt buộc, điều này sẽ ngăn cản bạn đưa ra các quyết định sáng suốt. () Rủi ro từ Đầu tư Bất động sản (REITs) Dòng dưới cùng

REITs phi thương mại có tiềm năng phân phối trong nhiều năm. Nhưng vì những lý do nêu trên, đây nên coi là một khoản đầu tư rất rủi ro cao. Có những phương tiện đầu tư liên quan khác có tỷ lệ rủi ro / khen thưởng tốt hơn. (Để biết thêm thông tin, xem:

Những trở ngại tiềm tàng về sở hữu REITs là gì? )