Chúng ta đều có những rủi ro trong cuộc sống. Trên thực tế, những điều tuyệt vời thường được thực hiện bằng cách chấp nhận rủi ro; do đó, có thể thành công trong việc quản lý rủi ro trong cuộc sống của bạn sẽ làm tăng đáng kể cơ hội sử dụng những rủi ro đó. Trong bài này, chúng tôi sẽ chỉ cho bạn cách làm việc với rủi ro và phần thưởng xung quanh khoản thế chấp của bạn. (Để tiếp tục đọc về rủi ro, xem Xác định nguy cơ và nguy cơ kim tự tháp .)
-1-> Đòn bẩy và tái cấp vốn
Việc mua và tài trợ cho ngôi nhà là một nguy cơ mà hầu hết mọi người phải chấp nhận. Nó đã được lịch sử rất đáng thưởng. Trong những năm gần đây, nó trở nên thời trang để có thêm rủi ro xung quanh việc sở hữu nhà bằng cách tận dụng giá trị của một ngôi nhà thông qua việc tái cấp vốn hay cho vay mua nhà. Các khoản vay tái cấp vốn và vay vốn cổ phần cho phép người tiêu dùng vay mượn so với giá trị ngôi nhà của họ. Đây là đòn bẩy tài chính - nó bổ sung thêm một lớp rủi ro cho sở hữu nhà. (Để tìm hiểu thêm về việc mua nhà hoặc bất động sản, hãy xem Mua sắm cho Thế chấp , Đầu tư vào bất động sản và Khám phá đầu tư bất động sản .) >
Các Khoản vay Vốn chủ sở hữu: Các Chi phí , Khoản Vốn Cho vay Chính thức: Nó là gì và nó hoạt động như thế nào và Thế chấp: Công cụ Hưu trí .)
Giải ngân vốn cổ phần để thực hiện các khoản đầu tư bổ sung đòi hỏi sự am hiểu sâu về quản lý nợ và tài sản. Quản lý nợ-tài sản bao gồm việc quản lý rủi ro liên quan đến vay mượn và đầu tư tiền. Các tổ chức tài chính dành rất nhiều thời gian, công sức và nguồn lực để quản lý trách nhiệm tài sản.
Các tổ chức tài chính có lợi nhuận thông qua đòn bẩy; tuy nhiên, do rủi ro giảm và các yếu tố bên ngoài có liên quan, các tổ chức tài chính được quy định chặt chẽ về số lượng đòn bẩy mà họ có thể sử dụng và những rủi ro mà họ có thể thực hiện. Hầu hết kiếm lời bằng cách vay tiền với lãi suất nhất định và thời hạn đáo hạn và đầu tư vào tiền trong các công cụ tài chính có thời gian đáo hạn tương tự, hồ sơ rủi ro thấp và lợi tức kỳ vọng cao hơn một chút so với tỷ lệ mà họ lần đầu tiên vay tiền.
Những người khác có nguy cơ cao hơn và cố gắng kiếm lợi nhuận lớn hơn bằng cách đầu tư các khoản vay vào các công cụ tài chính có kỳ hạn dài hơn thời hạn vay của họ, các hồ sơ rủi ro tương đối cao hơn và lợi nhuận kỳ vọng cao hơn. Sự chênh lệch giữa các đặc điểm của các tổ chức tài chính cao hơn so với các khoản vay của họ, rủi ro nhiều hơn thông qua đòn bẩy tài chính.(999) Thực tiễn tốt về Quản lý Tài sản-Trách nhiệm
Hầu hết các tổ chức tài chính đều sử dụng đòn bẩy để đầu tư vào trái phiếu ( Các rủi ro từ việc tăng cường hoạt động và đòn bẩy tài chính cao? hoặc các tài sản thu nhập cố định khác. Họ thường không đầu tư vào cổ phiếu (nhiều hơn về sau). Họ sử dụng hai công cụ chính trong quản lý nợ-tài sản: quản lý rủi ro tín dụng và quản lý rủi ro lãi suất. Quản lý rủi ro tín dụng bao gồm việc đánh giá mức độ tin cậy của tổ chức phát hành trái phiếu và quản lý rủi ro vỡ nợ. Theo nguyên tắc chung, mức xếp hạng tín dụng của tổ chức phát hành trái phiếu thấp hơn, tỷ lệ lợi nhuận hoặc sản lượng trái phiếu sẽ cao hơn. Quản lý rủi ro lãi suất bao gồm việc quản lý rủi ro liên quan đến sự thay đổi của giá trái phiếu khi lãi suất thay đổi. (Mối quan hệ ngược lại giữa giá trái phiếu và lãi suất Khi lãi suất tăng, giá trái phiếu giảm, khi lãi suất giảm, giá trái phiếu tăng lên) Cách đo lường rủi ro lãi suất trái phiếu được sử dụng rộng rãi nhất được gọi là thời hạn.
Thời hạn của trái phiếu là thước đo sự thay đổi phần trăm của trái phiếu khi kết quả của sự thay đổi lãi suất (thường là 100 điểm cơ bản). Thời gian là một chức năng của một dòng tiền của công trái. Trái phiếu có kỳ hạn và phiếu thanh toán tương đương (tạo nên dòng tiền mặt của trái phiếu) có thời lượng tương tự. Nói chung, sự tồn tại lâu hơn của một trái phiếu, thời gian của nó càng dài, và do đó, càng có nhiều giá của nó sẽ thay đổi với sự thay đổi về lãi suất. Rủi ro của đòn bẩy tài chính được giảm thiểu khi thời gian vay của một tổ chức tài chính phù hợp với thời gian đầu tư của nó. Ví dụ, một hợp đồng có thời hạn sẽ là vay tiền thông qua khoản vay hai năm và đầu tư số tiền thu được trong khoản vay hai năm - khoản vay và trái phiếu có cùng dòng tiền và thời gian tương tự. Sự không phù hợp về thời gian sẽ là việc vay tiền trong nhiều năm và đầu tư số tiền thu được trong khoản vay 10 năm - khoản vay sẽ phải được đổi mới hai năm một lần để tiếp tục tài trợ cho việc mua trái phiếu 10 năm, hoặc trái phiếu sẽ phải được bán vào cuối năm thứ hai. Không có gì chắc chắn rằng khoản vay có thể được gia hạn với lãi suất ban đầu vào cuối mỗi kỳ của hai năm, và cũng không có gì chắc chắn rằng trái phiếu có thể được bán sau năm đầu tiên ở mức giá ban đầu.
Trên thực tế, hầu hết các tổ chức tài chính đều có một số rủi ro tín dụng và rủi ro về thời gian - nếu không sẽ rất khó kiếm lợi nhuận. Tuy nhiên, như đã đề cập trước đó, họ dành rất nhiều thời gian, công sức và tiền bạc để quản lý những rủi ro này.
Sử dụng giá trị của một ngôi nhà để thực hiện đầu tư bổ sung Việc giải ngân vốn cổ phần để thực hiện các khoản đầu tư bổ sung đòi hỏi phải quản lý nợ có hiệu quả. Cách tiếp cận của chủ nhà đối với quản lý tài sản-trách nhiệm không nên rất khác với cách tiếp cận của tổ chức tài chính. Cũng giống như các tổ chức tài chính, điều này có nghĩa là chỉ nên đầu tư vào trái phiếu và các khoản đầu tư thu nhập cố định khác. Sử dụng vốn chủ sở hữu nhà của bạn để đầu tư vào chứng khoán không phải là quản lý tài sản nợ tốt cho người trung bình. Có nhiều rủi ro trong việc tận dụng giá trị của một ngôi nhà để đầu tư vào thị trường chứng khoán. Giá cổ phiếu quá bất ổn. Trong khi lợi nhuận kỳ vọng dài hạn của thị trường chứng khoán cao hơn trái phiếu, yêu cầu hoàn trả của thế chấp sẽ không phù hợp với thăng trầm của giá cổ phiếu. Vào thời điểm trả nợ vay thế chấp, thị trường chứng khoán có thể đang bán ròng. Đây là thời điểm mà trong đó sẽ là một bất lợi lớn cho nhà đầu tư phải bán để thanh toán khoản thế chấp. Bán trong suốt thời kỳ suy thoái thị trường sẽ hạn chế lợi nhuận đầu tư trong tương lai từ khi thị trường quay trở lại, điều này làm giảm khả năng tổng lợi tức đầu tư sẽ lớn hơn lãi suất trả cho thế chấp.
Mặt khác, lợi nhuận thu được khi mua trái phiếu và giữ đến khi đáo hạn có thể được biết đến vào thời điểm mua trái phiếu. (Lợi ích của trái phiếu đến kỳ hạn là một phép đo năng suất giả định rằng trái phiếu sẽ được nắm giữ đến khi đáo hạn.) Nếu lợi tức đến hạn của trái phiếu trái phiếu không thể gọi được năm năm là 9% và lãi suất thế chấp bằng lãi suất cố định là 6,5%, sau đó lãi suất có thể đạt được là 5,5% trong năm năm gần như chắc chắn. Ví dụ: giả sử $ 200.000 trong vốn chủ sở hữu nhà có thể được trích ra thông qua việc tái cấp vốn thành khoản thế chấp 30 năm với lãi suất cố định ở mức 6,5%. 200.000 USD có thể được đầu tư vào trái phiếu 5 năm với lãi suất đến chín tháng chín. Trong khoảng thời gian năm năm đó, mức lãi suất có thể đạt được là 2,5% hoặc 5 000 đô la một năm. Vào cuối giai đoạn 5 năm, trái phiếu sẽ đáo hạn, và thế chấp 200.000 USD có thể được hoàn trả.
Vấn đề vẫn còn tồn tại Tuy nhiên, ngay cả kịch bản đơn giản này cũng gặp vấn đề. Các khoản thanh toán thế chấp thường phải được thực hiện hàng tháng, trong khi các khoản thanh toán trái phiếu thường được thực hiện sáu tháng một lần. Thêm vào đó, không có khả năng tỷ lệ thế chấp có thể ở mức 6,5%, trong khi trái phiếu đánh giá cao sẽ mang lại 9%. Trái phiếu có lãi suất 9% có lẽ sẽ mang lại nhiều rủi ro tín dụng. Kịch bản này cũng bỏ qua các chi phí giao dịch và lợi ích / hậu quả về thuế. Một phân tích kết hợp các lợi ích và chi phí tái tài trợ cho khoản thế chấp hiện có phải được thực hiện. Kết luận
Các tổ chức tài chính có lợi nhuận thực hiện quản lý tài sản-trách nhiệm âm thanh. Chủ nhà đang cân nhắc giải phóng vốn chủ sở hữu từ nhà để đầu tư bổ sung phải hiểu rõ về quản lý tài sản-trách nhiệm và những rủi ro liên quan đến việc tận dụng giá trị của một ngôi nhà.
Các tổ chức tài chính không sử dụng đòn bẩy để đầu tư vào chứng khoán; không nên chủ nhà. Lợi tức cổ phiếu quá biến động, và không phù hợp với dòng tiền mặt của thế chấp.Trái phiếu được nắm giữ đến khi đáo hạn loại bỏ nguy cơ biến động giá cả, nhưng vẫn có một số vấn đề về dòng tiền.
Ngoài ra, sẽ rất khó để tìm ra một trái phiếu với mức xếp hạng tín dụng cao, mang lại nhiều lợi ích hơn lãi suất trả cho thế chấp. Sẽ có rủi ro tín dụng liên quan đến việc đầu tư vào trái phiếu có năng suất cao hơn lãi suất thế chấp. Đối với hầu hết mọi người, ngôi nhà đại diện cho tài sản lớn nhất của họ và nhà ở của họ - trích lập vốn cổ phần để đầu tư có rủi ro tín dụng không phải là một ý tưởng tuyệt vời cho tất cả mọi người. Khai thác tài sản ở nhà nên được thực hiện bởi những người có tài sản đáng kể ngoài nhà của họ (trong đó nhà là một phần của danh mục tổng thể). Trong trường hợp đó, có thể khuyến khích sử dụng giá trị của một ngôi nhà để thực hiện các khoản đầu tư bổ sung, và chỉ khi đó đầu tư vào trái phiếu hoặc các khoản đầu tư thu nhập cố định khác.
Người mẹ 80 tuổi của tôi đã sử dụng tài sản Roth IRA của mình để thực hiện việc loại bỏ khoản thuế hàng năm là $ 11,000. Liệu những tài sản này vẫn được coi là tài sản Roth IRA?
Theo phiên bản hiện hành của luật pháp, bất kỳ tài sản IRA hoặc Roth IRA nào có năng khiếu trong khi chủ sở hữu IRA còn sống được coi là một phân phối từ IRA cho chủ sở hữu IRA. Điều này có nghĩa là tài sản sẽ không còn được coi là tài sản IRA sau khi họ rời khỏi IRA. Một số chủ sở hữu IRA chọn để chỉ giftee (bên nhận tài sản) như là một người thụ hưởng của IRA để bên sẽ nhận được tài sản sau khi chủ sở hữu Roth IRA chết.
Đã Ký quỹ thế chấp các nghĩa vụ thế chấp (CMOS) chịu trách nhiệm về cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008?
Tìm hiểu làm thế nào để đảm bảo thế chấp tài sản thế chấp đã giúp cho cuộc khủng hoảng tài chính 2008, và xem có bao nhiêu thất bại để hiểu được rủi ro của họ.
Nếu người cho vay thế chấp của tôi bị phá sản, tôi vẫn phải trả tiền thế chấp?
Có, nếu người cho vay thế chấp của bạn bị phá sản bạn vẫn cần phải trả nghĩa vụ thế chấp. Đây là những gì thường xảy ra trong kịch bản này.