Đối với nhiều người Mỹ, bất động sản, dưới hình thức nhà gia đình hoặc tài sản cho thuê, là loại đầu tư lớn nhất của họ. Các nhà đầu tư thường coi lĩnh vực bất động sản là một trong những khoản đầu tư an toàn và đáng tin cậy nhất trong một khoảng thời gian. Tuy nhiên, đầu tư bất động sản liên quan đến chi phí đầu vào cao (thường được tài trợ bởi khoản vay với lãi suất), một giai đoạn đầu tư dài, và sự không chắc chắn lớn. Thay vì mua bất động sản, nhà đầu tư có thể xem xét chôn lấp các lựa chọn bất động sản như là một cách để đầu tư vào bất động sản với chi phí thấp hơn và chi phí ít hơn.

Một nhà đầu tư bất động sản mới làm quen có thể nhìn vào một căn hộ hai phòng ngủ và thấy rằng trong 5 năm nó tăng giá trị từ 100.000 đô la Mỹ đến 300 đô la , 000 và kết thúc một phần ba giá trị đầu tư. Tuy nhiên, phân tích đơn giản này bỏ sót các chi phí liên quan đến hoạt động thường lệ, bao gồm chi phí tài chính cho việc mua bất động sản, thanh toán lãi hàng tháng, lệ phí đăng ký và đóng dấu, thuế bất động sản, hoa hồng cho các đại lý trong quá trình mua hoặc bán, lệ phí hiệp hội hàng tháng, bảo trì và sửa chữa, các loại thuế địa phương áp dụng khác (ví dụ thuế lợi tức thu được khi bán hoặc định giá bất động sản trên một mức nào đó đủ điều kiện cho chủ sở hữu thuế giàu có).

Xem xét tất cả các yếu tố này, việc định giá thực tế lợi nhuận cho tài sản giảm đáng kể và có thể không được hiểu rõ bởi nhà đầu tư thông thường (liên quan đến: Cách Tính Thu nhập Đầu tư của bạn). Sự phát triển trong giai đoạn đầu tư có thể dẫn đến khó khăn trong việc bán tài sản sau này. Ví dụ: đường cao tốc ồn ào hoặc sự gia tăng tội phạm có thể làm giảm giá trị tài sản. (Related: Các yếu tố quan trọng nhất để đầu tư vào bất động sản)

Chi phí thấp hơn để đầu tư và lợi nhuận trong bất động sản là thông qua lựa chọn bất động sản.

Lựa chọn Bất động sản là gì?

Một lựa chọn bất động sản là hợp đồng được thiết kế đặc biệt giữa hai bên (người mua và người bán). Người bán cung cấp cho người mua lựa chọn mua bất động sản, trong một khoảng thời gian nhất định với giá cố định. Người mua mua lựa chọn để mua hoặc không mua bất động sản trong một khoảng thời gian nhất định.

Vì quyền lựa chọn này, người mua trả cho người bán một khoản phí lựa chọn. Nếu người mua quyết định mua bất động sản (nói cách khác, thực hiện lựa chọn bất động sản), người bán phải bán tài sản cho người mua theo các điều khoản của hợp đồng trước đó.

Có thể bạn đã gặp phải khái niệm về lựa chọn khi mua cổ phiếu. Tùy chọn cung cấp nhiều sự lựa chọn cho người mua. Chúng có thể được thực hiện sớm (kiểu Mỹ), được giữ cho đến khi hết hạn hoặc bán cho người mua thứ hai trước khi hết hạn.

Các lựa chọn bất động sản thường được các nhà phát triển và nhà đầu tư bất động sản sử dụng trong bất động sản thương mại hoặc cao cấp.Các lựa chọn về bất động sản cung cấp sự linh hoạt và chi phí đầu tư thấp hơn cho các nhà đầu tư, với lợi ích hạn chế đối với người bán.

Ví dụ về Lựa chọn Bất động sản Thương mại

Dưới đây là phân tích toàn diện về rủi ro và khen thưởng của một kịch bản bất động sản. Giả sử rằng người xây dựng có 500.000 đô la và muốn mua một mảnh đất mà người bán muốn có 2 triệu đô la. Người xây dựng không chắc chắn về vài điều:

1) Người xây dựng có thể nâng $ 1. 5 triệu thông qua các khoản vay ngân hàng hoặc các nguồn khác?

2) Người xây dựng có được giấy phép cần thiết để phát triển nhà ở hoặc thương mại hay phân chia lại tài sản không?

3) Người xây dựng có thể gây quỹ và có được giấy phép trước khi người xây dựng khác mua đất?

Trong trường hợp này, lựa chọn bất động sản là thích hợp. Đối với chi phí không hoàn lại xác định (được gọi là phí bảo hiểm bất động sản hoặc khoản chi phí) của khoản tiền $ 25.000, người xây dựng có thể nhập hợp đồng tùy chọn bất động sản với người bán. Tùy chọn bất động sản cho phép người xây dựng khóa lại giá bán bất động sản ở mức 2 triệu đô la trong thời gian 6 tháng. Trong thời gian này, người xây dựng có thể kiếm tiền, xin giấy phép và mua bất động sản (chi tiêu tổng cộng 2 triệu đô la Mỹ cộng với khoản phí 25.000 đô la Mỹ), đi ra khỏi tài sản (và mất 25 đô la Mỹ) hoặc bán tùy chọn cho người mua khác với giá thỏa thuận. Dù bằng cách nào, người bán sẽ thực hiện thêm 25.000 $ từ tài sản.

Hợp đồng quyền chọn bất động sản sẽ bao gồm các điều kiện sau:

chi tiết tài sản (địa điểm, kích thước và các chi tiết cụ thể khác)

thời hạn của hợp đồng (6 tháng kể từ ngày giao dịch)

• (25.000 USD không thanh toán được trả bởi người mua cho người bán vào ngày giao dịch)
• giá thỏa thuận mua nếu thực hiện hợp đồng trong thời gian hợp đồng ($ 2 triệu)
• Trong thời hạn 6 tháng của hợp đồng, có bốn kịch bản khả thi.
• Kịch bản 1:

Người xây dựng được chấp thuận với mức 1 đô la. 5 triệu vay ngân hàng. Ông cũng xác nhận ông có thể có được giấy phép cần thiết để phát triển. Ông thực hiện lựa chọn bất động sản để mua bất động sản với mức giá định trước là 2 triệu USD. Người bán nhận được 2 triệu đô la và giữ thêm 25.000 đô la phí bảo hiểm tùy chọn.

Kịch bản 2: Sau 2 tháng, người xây dựng phát hiện ra rằng anh ta sẽ không thể có giấy phép phát triển. Trong 4 tháng tới, người quản lý tìm kiếm một bên khác sẵn sàng mua căn nhà với giá 2 triệu USD. Người xây dựng bán lựa chọn bất động sản cho bên mới với mức giá mới là $ 30,000. Bên thay thế này sẽ thay thế người xây dựng theo hợp đồng gốc. Đảng mới thực hiện các lựa chọn và mua tài sản cho $ 2.000.000. Người bán nhận được 2 triệu đô la từ bên mua mới cộng với khoản phí bảo hiểm $ 25.000 tùy chọn từ nhà xây dựng. Người xây dựng đã bán quyền chọn với giá $ 30, 000 và do đó kiếm được $ 5 000 và không bị đè bẹp tài sản mà anh ta không thể sử dụng.

Kịch bản 3: Người xây dựng chỉ đơn giản là một người mua lựa chọn mong muốn hưởng lợi từ sự đánh giá giá của bất động sản.Nếu giá yêu cầu 2 triệu đô la tăng lên 2 đô la. 2 triệu trong 5 tháng, người mua quyền lựa chọn sẽ được hưởng lợi bằng cách thực hiện quyền chọn mua bất động sản và sau đó bán bất động sản ($ 2 triệu - $ 2 triệu - $ 25, 000 = $ 175, 000).

Tuy nhiên, thay vì thay đổi quyền sở hữu tài sản và tất cả các khoản phí liên quan, thuế và chi phí sẽ làm giảm lợi nhuận 175.000 đô la, người mua quyền lựa chọn có thể bán quyền chọn cho một bên mới muốn mua bất động sản. Khi giá bất động sản tăng lên, giá lựa chọn bất động sản sẽ tăng lên trong cái gọi là đồng bằng). Người mua có thể bán quyền chọn ở mức phí bảo hiểm mới bao gồm sự thay đổi giá trị tài sản. Người mua quyền chọn ban đầu có thể bán quyền chọn với $ 200,000 cho người mua mới. Người mua mới sẽ sẵn sàng trả 200.000 đô la vì nó có nghĩa là tổng giá mua của tài sản sẽ là 2 đô la. 2 triệu (2 triệu đô la trả cho chủ sở hữu / người bán tài sản ban đầu cộng với 200 đô la Mỹ cho chủ sở hữu quyền sở hữu hiện tại).

Khi kết thúc giao dịch, chủ sở hữu tài sản nhận được 2 triệu đô la Mỹ cộng với khoản phí 25.000 đô la Mỹ, lợi nhuận của người mua lựa chọn ban đầu với 175.000 đô la và người mua quyền mua mới mua bất động sản mong muốn với mức giá thị trường hiện tại.

Kịch bản 4

: Người xây dựng không thể đảm bảo khoản vay hoặc giấy phép. Ông cũng không thể tìm thấy một người mua mới cho tùy chọn của mình. Người xây dựng cho phép tùy chọn hết hạn và mất phí tùy chọn. Tuy nhiên, người mua đã có thể tránh được một khoản đầu tư trị giá 2 triệu đô la Mỹ bằng cách trả khoản phí bảo hiểm $ 25,000 (chỉ 1,25% giá trị thỏa thuận thực tế). Người bán được hưởng 25 đô la Mỹ trong khoảng thời gian 6 tháng và tiếp tục tìm kiếm người mua.

Trong mọi trường hợp, khi người bán tham gia hợp đồng quyền chọn bất động sản, người bán không còn lựa chọn bán bất động sản và giá nào. Người bán phải chờ quyết định của người mua để thực hiện lựa chọn. Đây là lý do tại sao người bán nhận và giữ phí bảo hiểm trả trước tùy chọn. Dãi dưới cùng

Các lựa chọn về bất động sản cung cấp một phương thức kinh doanh, đầu tư và lợi nhuận từ đầu tư bất động sản rẻ hơn. Tuy nhiên, chúng có hiệu quả các hợp đồng OTC giữa hai bên không có sự giám sát pháp lý bên ngoài. Các bên liên quan phải đảm bảo rằng hợp đồng quyền chọn là hợp lý. Mặc định của người bán quyền chọn là một trong những thách thức lớn trong thỏa thuận lựa chọn bất động sản. Trong trường hợp đó, người mua chỉ sử dụng là một vụ kiện. Thiếu thông tin công khai và hồ sơ quá khứ đối với những người tham gia lựa chọn bất động sản là một thách thức khác. Nhà đầu tư lựa chọn bất động sản cũng nên xem xét các khoản chi phí bổ sung như phí dịch vụ pháp lý như soạn thảo và đăng ký hợp đồng.