Mua nhà có thế chấp có lẽ là giao dịch tài chính lớn nhất mà bạn sẽ tham gia. Thông thường một ngân hàng hoặc nhà cho vay thế chấp sẽ tài trợ 80% giá nhà, và bạn đồng ý trả nó - với lãi suất - trong một khoảng thời gian cụ thể. Khi so sánh người cho vay, tỷ lệ và các lựa chọn, hữu ích để hiểu mức lãi suất tích lũy mỗi tháng và được thanh toán như thế nào.

Cách thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn

Đơn giản chỉ cần đặt mỗi tháng bạn trả lại một phần của khoản nợ gốc (số tiền bạn đã mượn) cộng với lãi suất tích lũy trong tháng. Người cho vay của bạn sẽ sử dụng một công thức khấu hao để tạo ra một lịch trình thanh toán chia nhỏ từng khoản thanh toán thành tiền gốc và lãi. Chiều dài và thời hạn của khoản vay cũng xác định số tiền bạn phải trả mỗi tháng.

Việc giãn ra khoản thanh toán qua nhiều năm (lên đến 30) sẽ dẫn đến thanh toán hàng tháng thấp hơn. Bạn càng mất nhiều thời gian để trả hết tiền thế chấp thì chi phí mua nhà tổng thể càng cao vì bạn sẽ phải trả lãi trong một khoảng thời gian dài hơn. Xem cho chính mình như thế nào thay đổi các điều khoản của thế chấp của bạn có thể thay đổi chi phí của nhà của bạn bằng cách sử dụng máy tính thế chấp của Investopedia.

Trong giai đoạn đầu của khoản vay, hiệu trưởng được thanh toán chậm vì phần lớn thanh toán được áp dụng để trả lãi. Khi kết thúc khoản vay của bạn, rất ít khoản thanh toán sẽ được áp dụng đối với lãi suất, và hầu hết số tiền này sẽ được thanh toán cho khoản tiền gốc. Trực tuyến, bạn có thể sử dụng máy tính khấu hao để hiểu về mức độ lãi suất cao hơn khi bắt đầu khoản vay.

Tìm hiểu các điều khoản: Tỷ lệ cố định so với mức điều chỉnh

Các ngân hàng và người cho vay chủ yếu cung cấp hai loại cho vay:

Tỷ giá cố định: lãi suất không thay đổi.

Điều chỉnh lãi suất: lãi suất sẽ thay đổi theo các điều kiện quy định. Đôi khi được gọi là một khoản vay có lãi suất thay đổi hoặc hỗn hợp.

Đây là cách thức hoạt động trong thế chấp nhà:

Thế chấp bằng lãi suất cố định:

Khoản thanh toán hàng tháng vẫn giữ nguyên cho khoản vay của khoản vay này. Lãi suất được khóa và không thay đổi. Các khoản vay có thời hạn trả nợ là 30 năm; các khoảng ngắn hơn 10, 15, 20 năm cũng thường có sẵn. Các khoản vay ngắn hơn sẽ có khoản thanh toán hàng tháng lớn hơn được bù đắp bằng lãi suất thấp hơn và chi phí tổng thể thấp hơn. Ví dụ:

Thế chấp bằng tiền cố định 200.000 Đô la Mỹ trong 30 năm (360 khoản thanh toán hàng tháng) với mức lãi suất hàng năm là 4. 5%, sẽ có khoản thanh toán hàng tháng khoảng $ 1, 013. (Thuế, bảo hiểm , tiền bảo hiểm được bổ sung và không bao gồm trong hình này) Lãi suất hàng năm được chia thành tỷ lệ hàng tháng như sau: tỷ lệ hàng năm, nói, 4. 5% chia cho 12 bằng với lãi suất hàng tháng là 0.375%. Mỗi tháng bạn sẽ phải trả 0. 375% lãi suất trên số tiền bạn thực sự nợ nhà. Khoản thanh toán đầu tiên của bạn là $ 1, 013 (1 trong 360) áp dụng $ 750 đối với lãi suất và $ 263 đối với hiệu trưởng. Khoản thanh toán hàng tháng thứ hai, vì khoản nợ gốc nhỏ hơn một chút, sẽ thu được ít lãi hơn và một khoản tiền nhỏ hơn sẽ được thanh toán hết. Bằng thanh toán 359, hầu hết thanh toán hàng tháng sẽ được áp dụng cho hiệu trưởng.

Thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh (Adjustable-rate mortgage - ARM):

Vì lãi suất không bị khóa, khoản thanh toán hàng tháng đối với khoản vay này sẽ thay đổi trong suốt thời hạn vay. Hầu hết các ARM có giới hạn hoặc giới hạn về mức lãi suất có thể dao động như thế nào, cũng như tần suất lãi suất có thể thay đổi. Khi tỷ lệ tăng lên hoặc giảm, người cho vay tính lại thanh toán hàng tháng của bạn để bạn sẽ thanh toán đồng đều cho đến khi điều chỉnh tỷ lệ tiếp theo xảy ra. Khi lãi suất tăng, bạn cũng nên thanh toán hàng tháng; mỗi khoản thanh toán được áp dụng cho lãi suất và nợ gốc theo cách tương tự như khoản thế chấp bằng lãi suất cố định trong một số năm nhất định. Các nhà cho vay thường đưa ra mức lãi suất thấp hơn trong vài năm đầu của ARM, nhưng sau đó lãi suất thay đổi thường xuyên sau đó - thường xuyên như mỗi năm một lần. Lãi suất ban đầu trên một ARM thấp hơn đáng kể so với khoản thế chấp bằng lãi suất cố định.

* ARMs có thể hấp dẫn nếu bạn đang có kế hoạch ở lại trong nhà chỉ trong vài năm.

* Xem xét tần suất lãi suất sẽ điều chỉnh. Ví dụ: ARM 5/1 năm có lãi suất cố định trong 5 năm, thì mỗi năm lãi suất sẽ điều chỉnh cho phần còn lại của thời hạn cho vay.

ARM xác định mức độ lãi suất được xác định - chúng có thể được gắn với các chỉ số tài chính khác nhau như các khoản tín dụng Kho bạc Hoa Kỳ một năm. Hãy hỏi nhà hoạch định tài chính của bạn để được tư vấn về việc chọn một ARM với mức lãi suất ổn định nhất.

Ví dụ: <900 $ <200> 000

5/1 thế chấp bằng lãi suất có thể điều chỉnh trong 30 năm (360 khoản thanh toán hàng tháng) bắt đầu với mức lãi suất hàng năm là 4% trong năm năm, được phép thay đổi theo. 25% mỗi năm. ARM này có mức lãi suất 12%. Số tiền thanh toán cho các tháng từ 1 đến 60 là $ 955 mỗi lần. Thanh toán từ 61 đến 72 là $ 980. Thanh toán từ 73 đến 84 là $ 1, 005. (Thuế, bảo hiểm, ký quỹ được bổ sung và không bao gồm trong những con số này.) Bạn có thể tính chi phí trực tuyến cho một ARM. Các khoản cho vay chỉ có lãi suất, thường xuyên và Jumbo Một lựa chọn thứ ba - thường dành cho những người mua nhà giàu có hoặc những người có thu nhập không thường xuyên - là khoản thế chấp chỉ có lãi. Như tên của nó cho thấy, khoản vay này cho phép bạn trả lãi chỉ trong vài năm đầu và hấp dẫn người chủ nhà lần đầu vì những khoản thanh toán thấp trong suốt những năm kiếm được ít hơn. Nó cũng có thể là sự lựa chọn đúng nếu bạn mong muốn sở hữu ngôi nhà trong một khoảng thời gian tương đối ngắn và dự định bán trước khi bắt đầu phần thưởng lớn hơn.

Một khoản thế chấp bằng jumbo thường với số tiền vượt quá giới hạn cho vay phù hợp, hiện tại là $ 424, 100 cho tất cả các tiểu bang, ngoại trừ Hawaii và Alaska, ở mức cao hơn.Ngoài ra, tại một số thị trường nhà ở giá cao được chỉ định bởi liên bang như New York City, Los Angeles và toàn bộ khu vực San Jose-San Francisco-Oakland, giới hạn cho vay phù hợp là $ 636, 150.

Các khoản cho vay nặng lãi cũng có sẵn, mặc dù thường là cho siêu giàu có. Cấu trúc tương tự như ARM, khoảng thời gian lãi suất chỉ kéo dài 10 năm. Sau đó, tỷ lệ này điều chỉnh hàng năm, và thanh toán đi theo hướng trả hết nợ gốc. Thanh toán có thể tăng lên đáng kể vào thời điểm đó. (Bạn có thể quan tâm đến

5 loại thế chấp rủi ro để tránh.)

Những điều cần cân nhắc khác Các khoản ký quỹ và các khoản phí khác.

Bạn sẽ cần ngân sách cho các hạng mục khác mà sẽ tăng đáng kể số tiền thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn, chẳng hạn như thuế, bảo hiểm và chi phí ký quỹ. Những chi phí này không cố định và có thể dao động. Bên cho vay của bạn sẽ liệt kê chi phí bổ sung như là một phần của hợp đồng thế chấp của bạn.

* Bạn nên trả thêm một ít mỗi tháng? Về lý thuyết, mỗi tháng trả thêm một khoản tiền nhỏ để giảm bớt chi phí chính là một cách để sở hữu ngôi nhà của bạn nhanh hơn. Các chuyên gia tài chính khuyên bạn nên thanh toán các khoản nợ chưa thanh toán như thẻ tín dụng hoặc khoản vay sinh viên đầu tiên, tài khoản tiết kiệm được tài trợ tốt và sau đó xem xét phải trả thêm tiền mỗi tháng.

* Lợi ích là một khấu trừ thuế. Nếu bạn ghi rõ các khoản khấu trừ vào tờ khai thuế hàng năm của mình, IRS cho phép bạn khấu trừ các khoản thanh toán lãi vay thế chấp; đối với các khoản hoàn lại của tiểu bang, khoản khấu trừ này thay đổi. Kiểm tra với chuyên viên thuế để được tư vấn cụ thể về các quy tắc đủ điều kiện. Đối với nhiều chủ nhà, khoản khấu trừ lãi vay thế chấp này là một trong những khoản nợ lớn nhất họ có thể tận dụng được.

Dãi dưới cùng Chính sách quốc gia ủng hộ người mua nhà thông qua mã số thuế, và đối với nhiều gia đình, việc mua nhà ở đúng cách là cách tốt nhất họ có thể xây dựng một tài sản như trứng nghỉ hưu của họ. Ngoài ra, nếu bạn có thể kiềm chế tái cấp vốn, nhà bạn mua ở tuổi 30 với khoản thế chấp bằng lãi suất cố định 30 năm sẽ được thanh toán đầy đủ trước khi bạn đạt đến độ tuổi nghỉ hưu bình thường, tạo cho bạn một nơi có chi phí thấp để sinh sống khi thu nhập của bạn giảm đi. Bất chấp sự hỗn loạn sau vụ tai nạn tài chính năm 2008 và sự sụp đổ của bong bóng nhà đất, quyền sở hữu nhà là điều bạn nên cân nhắc trong kế hoạch tài chính dài hạn của mình.

Khám phá chủ đề này thêm với

5 bí mật bạn chưa biết về khoản thế chấp

và Lợi ích của việc trả tiền thế chấp của bạn.