Nếu bạn muốn trả một khoản tiền vay hàng tháng thấp hơn khoản vay có lãi suất cố định, bạn có thể bị lôi kéo bởi khoản thế chấp bằng lãi suất duy nhất. Bằng cách không thanh toán chính trong một vài năm vào đầu khoản vay, bạn sẽ có dòng tiền mặt hàng tháng tốt hơn. Nhưng điều gì sẽ xảy ra khi thời điểm lãi suất tăng lên? Ai cho vay? Và khi nào có ý nghĩa để có được một? Đây là một hướng dẫn ngắn để loại thế chấp này.

Một cách cơ bản nhất là thế chấp tiền lãi chỉ là một trong những nơi bạn chỉ thanh toán lãi trong vài năm đầu , bạn phải trả cả gốc và lãi. Nếu bạn muốn thanh toán chính trong khoảng thời gian chỉ có lãi, bạn có thể, nhưng đó không phải là yêu cầu của khoản vay.

Bạn thường sẽ thấy các khoản vay có lãi suất được cấu trúc như các khoản vay thế chấp theo tỷ giá hối đoái 3/1, 5/1, 7/1 hoặc 10/1 (ARM). Các nhà cho vay nói rằng các lựa chọn 7/1 và 10/1 là phổ biến nhất với người đi vay. Nói chung, thời kỳ lãi suất chỉ bằng khoảng thời gian cố định đối với các khoản cho vay theo tỷ lệ điều chỉnh. Điều đó có nghĩa là nếu bạn có một ARM 10/1, ví dụ, bạn sẽ phải trả lãi chỉ trong 10 năm đầu tiên.

Lãi suất sẽ điều chỉnh mỗi năm một lần (có nghĩa là "1" đến từ) dựa trên lãi suất chuẩn như LIBOR cộng với lãi suất một lề được xác định bởi người cho vay. Tỷ lệ thay đổi tỷ lệ thay đổi khi thị trường thay đổi, nhưng lợi nhuận được xác định trước tại thời điểm bạn đưa ra khoản vay.

Thay đổi lãi suất bị hạn chế bởi các tỷ lệ chênh lệch. Điều này đúng với tất cả các ARM, không chỉ ARMs quan tâm. Casey Fleming, một nhân viên cho vay với C2 Financial Corp ở San Diego và là tác giả của cuốn Hướng dẫn cho vay: Làm thế nào để có được một thế chấp có thể xảy ra. Điều đó có nghĩa là nếu lãi suất bắt đầu là 3%, thì khi kỳ lãi chỉ kết thúc vào năm thứ 4 hoặc năm thứ sáu, lãi suất mới của bạn sẽ không vượt quá 5%. Trên ARM 7/1 và ARM 10/1, mức trần ban đầu thường là năm.

Sau đó, mức tăng thường được giới hạn ở mức 2% mỗi năm, bất kể thời kỳ giới thiệu của ARM là bao lâu. Fleming cho biết các khoản vốn hóa dài hạn gần như luôn cao hơn lãi suất ban đầu của khoản vay là 5%. Vì vậy, nếu tỷ lệ khởi đầu của bạn là 3%, có thể tăng lên 5% vào năm thứ tám, 7% vào năm chín và tối đa là 8% vào năm 10.

Khi thời hạn lãi suất kết thúc, bạn sẽ phải bắt đầu trả nợ gốc trong thời gian còn lại của khoản vay (trên cơ sở khấu hao đầy đủ, người cho vay nói). Các khoản vay chỉ có lãi suất hiện nay không có thanh toán bằng bong bóng; họ thường không được phép theo luật, Fleming nói.Vì vậy, nếu thời hạn đầy đủ của ARM 7/1 là 30 năm và kỳ lãi chỉ là bảy năm, trong năm thứ tám, thanh toán hàng tháng của bạn sẽ được tính lại dựa trên hai điều: thứ nhất, lãi suất mới, và thứ hai, trả nợ gốc trong 23 năm.

Khoản vay có lãi suất thấp

Các khoản vay thế chấp lãi suất cố định không phổ biến, mặc dù bạn sẽ tìm thấy chúng thông qua Bank of America nếu bạn cần một khoản vay lớn (khoản vay với số tiền lớn hơn $ 417 , 000) hoặc thông qua Liên minh tín dụng liên bang Hải quân cho cả hai khoản vay phù hợp (khoản vay thường giới hạn ở 417.000 đô la Mỹ ở hầu hết các vùng trên đất nước) và các khoản vay lớn. Để gia nhập FCU của Hải quân, bạn cần phải liên kết với Lực lượng Vũ trang Hoa Kỳ, Bộ Quốc phòng, Cảnh sát biển hoặc Cảnh vệ Quốc gia hoặc liên quan đến thành viên của FCU Hải quân.

Với khoản vay lãi suất cố định 30 năm chỉ có lãi suất cố định, bạn chỉ có thể trả lãi trong 10 năm, sau đó trả lãi cộng với khoản nợ gốc 20 năm còn lại. Giả sử bạn không đặt cược gì vào hiệu trưởng trong suốt 10 năm đầu tiên, khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ tăng lên đáng kể trong năm thứ 11, không chỉ vì bạn bắt đầu trả nợ gốc, mà vì bạn phải trả nợ gốc chỉ trong 20 năm thay vì 30 năm. Vì bạn không phải trả phí gốc trong khoảng thời gian lãi suất duy nhất, khi tỷ giá được đặt lại, khoản thanh toán lãi của bạn dựa trên toàn bộ khoản tiền vay. Khoản vay $ 100, 000 với lãi suất 3% 5 sẽ chỉ có giá $ 291. 67 mỗi tháng trong 10 năm đầu, nhưng 579 đô la. 96 tháng / tháng trong 20 năm còn lại - gần gấp đôi.

Hơn 30 năm, khoản vay trị giá 100.000 đô la Mỹ sẽ khiến bạn mất 174 đô la 190. 80 đô la (tính là $ 291. 67 x 120 thanh toán + 579 đô la và 96 x 240 khoản thanh toán). Nếu bạn đã vay một khoản vay lãi suất cố định 30 năm với mức lãi suất tương tự 3. 5% (được đề cập trong phần "Làm thế nào để Thanh toán chi phí" ở trên), tổng chi phí của bạn trong 30 năm sẽ là 161. 656. 09. Đó là $ 12, 534. 71 chi tiết về khoản vay lãi suất và chi phí lãi vay bổ sung là lý do tại sao bạn không muốn giữ một khoản cho vay chỉ có lãi suất cho toàn bộ khoản vay. Chi phí lãi thực tế của bạn sẽ ít hơn, tuy nhiên, nếu bạn lấy khoản khấu trừ lãi vay thế chấp.

Tình trạng sẵn sàng cho vay Vì nhiều người vay gặp rắc rối với các khoản vay chỉ có lãi trong những năm bong bóng, các ngân hàng đang do dự để cung cấp sản phẩm ngày nay, Yael Ishakis, phó chủ tịch First Meridian Mortgage ở Brooklyn, NY, và tác giả của cuốn Hướng dẫn hoàn chỉnh để mua một ngôi nhà. Fleming cho biết hầu hết là khoản vay lớn, lãi suất biến động với thời gian cố định là 5, 7 hoặc 10 năm. Khoản vay nặng nề là một khoản cho vay không phù hợp. Không giống các khoản cho vay phù hợp, các khoản cho vay không hợp lệ sẽ không được bán cho Fannie Mae và Freddie Mac, hai tổ chức khổng lồ đó là những người mua hàng lớn nhất về các khoản nợ thế chấp phù hợp và lý do tại sao việc cho vay phù hợp là rất phổ biến.

Khi Fannie và Freddie mua các khoản vay từ các nhà cho vay thế chấp, họ kiếm được nhiều tiền hơn cho người cho vay để cho vay thêm.Các khoản vay không phù hợp như cho vay có lãi suất chỉ có thị trường thế chấp thứ cấp hạn chế; thật khó để tìm một nhà đầu tư muốn mua chúng. Các nhà cho vay nhiều hơn sẽ sử dụng các khoản vay này và phục vụ họ trong nhà, có nghĩa là họ có ít tiền hơn để cho vay thêm. Các khoản cho vay chỉ có lãi suất không được phổ biến rộng rãi. Ngay cả khi một khoản cho vay lãi suất không phải là một khoản cho vay lớn, nhưng nó vẫn được coi là không phù hợp. Bởi vì các khoản vay chỉ có lãi suất không được phổ biến rộng rãi như, ví dụ, các khoản cho vay có lãi suất cố định 30 năm, " Theo Fleming, cách tốt nhất để tìm một người cho vay quan tâm tốt nhất là thông qua một nhà môi giới có uy tín với một mạng lưới tốt, bởi vì sẽ có một số mua sắm nghiêm túc để tìm và so sánh các ưu đãi.

Ngoài Bank of America, Navy FCU và các công ty mà các nguồn chuyên gia của chúng tôi làm việc - C2 Financial Corp, Mortgage đầu tiên và Nhà cho vay Angel Oak - những người cho vay khác mà chúng tôi cho là cung cấp các khoản vay chỉ có lãi suất bao gồm EverBank, Private Bank of Private Ngân hàng, bên cho vay thương mại SoFi, Citizens Bank, Ngân hàng Internet và United Wholesale Mortgage. Đây không phải là một danh sách đầy đủ, nhưng nó cung cấp một điểm khởi đầu nếu bạn đang tìm kiếm khoản vay chỉ có lãi. "Sự gia tăng lãi suất cho các tính năng chỉ có lãi suất thay đổi theo người cho vay và theo ngày, nhưng con số bạn sẽ phải trả ít nhất 0,25% phí bảo hiểm trong lãi suất", Fleming nói. Tương tự, Whitney Fite, chủ tịch của Angel Oak Home Loans ở Atlanta, cho biết tỷ lệ cho vay thế chấp chỉ có lãi suất là 0. 125% đến 0. 375% so với lãi suất cho vay cố định hoặc ARM, tùy thuộc vào các chi tiết cụ thể.

Dưới đây là cách thanh toán hàng tháng của bạn sẽ xem xét khoản vay trị giá 100.000 đô la Mỹ so với khoản vay theo lãi suất cố định hoặc ARM hoàn toàn khấu hao, mỗi khoản vay ở mức cho vay loại này:

7 năm, ARM có lãi suất, 3, 125%: 260 đô la. 42

Khoản vay thông thường cố định 30 năm (không phải trả lãi), 3. 625%: 456 đô la. 05

7 năm, khấu trừ hoàn toàn ARM (khấu hao 30 năm), 2. 875%: 414 đô la. 89 Ở những mức giá này, trong ngắn hạn, một ARM chỉ có lãi suất sẽ khiến bạn mất $ 195. 63 ít hơn mỗi tháng cho mỗi 100.000 đô la vay trong 7 năm đầu tiên so với khoản vay cố định 30 năm, và 154 đô la. 47 ít hơn một tháng so với ARM 7/1 hoàn toàn khấu hao. Không thể tính chi phí đời thực thực tế của một khoản cho vay lãi suất điều chỉnh chỉ khi bạn rút tiền ra bởi vì bạn không thể biết trước được lãi suất sẽ được đặt lại cho từng năm như thế nào. Fleming cho biết mặc dù bạn vẫn có thể xác định giới hạn lãi suất suốt đời và sàn từ hợp đồng của mình, do đó bạn có thể tính được chi phí suốt đời tối thiểu và tối đa, và biết rằng chi phí thực tế của bạn sẽ rơi ở đâu đó ở giữa. "Nó sẽ là một dải rộng lớn," Fleming nói.

Dòng dưới

Các khoản thế chấp chỉ có lãi suất có thể là một thách thức để hiểu và các khoản thanh toán của bạn sẽ tăng đáng kể sau khi hết thời hạn lãi suất.Nếu khoản vay chỉ có lãi suất là một khoản vay ARM, khoản thanh toán của bạn sẽ tăng lên nhiều hơn nếu lãi suất tăng, đây là một khoản đặt cược an toàn trong môi trường có mức sinh lợi thấp hiện nay. Những khoản vay này là tốt nhất cho những người vay tinh vi, những người hiểu rõ cách họ làm việc và những rủi ro họ đang thực hiện. (Để biết thêm thông tin chi tiết, xem

5 Loại rủi ro rủi ro để Tránh

.)

Các khoản thế chấp: Tỉ lệ cố định so với mức có thể điều chỉnh

• và
• .