Nhiều người đang cân nhắc mua nhà đầu tiên của họ có thể bị choáng ngợp bởi vô số các lựa chọn tài chính có sẵn. May mắn thay, bằng cách dành thời gian để nghiên cứu cơ bản về tài chính bất động sản, chủ nhà có thể tiết kiệm một số lượng đáng kể thời gian và tiền bạc. Có một số kiến ​​thức về thị trường cụ thể nơi mà tài sản được đặt và liệu nó có ưu đãi cho người cho vay có thể có nghĩa là đặc quyền tài chính bổ sung cho người mua. Người mua cũng nên xem xét tài chính của họ để đảm bảo họ đang nhận được khoản thế chấp phù hợp nhất với nhu cầu của họ. Đọc tiếp để tìm hiểu lựa chọn tài chính nào có thể phù hợp với bạn.

AD:

Các khoản cho vay
Có một số loại cho vay thế chấp; những điều này được phân biệt bằng cơ cấu khoản vay và các cơ quan bảo đảm họ.

1. Các khoản cho vay thông thường
   Các khoản cho vay thông thường là các khoản vay thế chấp theo lãi suất cố định mà chính phủ liên bang không bảo hiểm hoặc bảo lãnh. Mặc dù họ là những người khó khăn nhất để đủ tiêu chuẩn do yêu cầu của họ đối với các tiêu chí như thanh toán trực tiếp, điểm tín dụng và thu nhập, nhưng một số chi phí, chẳng hạn như bảo hiểm thế chấp tư nhân, có thể thấp hơn các khoản thế chấp được bảo đảm khác.

   Các khoản cho vay thông thường được định nghĩa là khoản cho vay phù hợp hoặc các khoản vay không phù hợp. Việc tuân thủ các khoản vay được thực hiện theo hướng dẫn của Fannie Mae hoặc Freddie Mac. Các công ty sở hữu cổ phần này tạo ra các hướng dẫn, chẳng hạn như giới hạn cho vay - 417.000 USD cho các gia đình một gia đình - bởi vì họ gói các khoản vay này và bán chứng khoán trên thị trường thứ cấp. (Để tìm hiểu điều gì sẽ xảy ra đối với thế chấp của bạn ở thị trường thứ cấp, hãy đọc Hậu Trường Kịch của Bạn Thế chấp .)

   Khoản vay được thực hiện trên số tiền này được gọi là khoản vay lớn và thường có lãi suất cao hơn do nhu cầu vay vốn của các khoản vay này thấp hơn. Các khoản cho vay không phù hợp thường được cung cấp bởi các nhà cho vay danh mục đầu tư, có các hướng dẫn được thiết lập bởi tổ chức cho vay cụ thể bảo lãnh khoản vay.

   Các khoản vay của FHA

2. Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA), một bộ phận của Bộ Gia cư và Phát triển Đô thị của U. S., cung cấp các chương trình cho vay thế chấp khác nhau. Một khoản cho vay FHA có yêu cầu thanh toán xuống thấp hơn và dễ dàng hơn để được hưởng khoản vay thông thường. Các khoản cho vay của FHA là tuyệt vời đối với người mua nhà lần đầu vì, ngoài chi phí cho vay trả trước thấp hơn và các yêu cầu về tín dụng lỏng lẻo hơn, họ cho phép thanh toán xuống dưới mức 3,5%. Các khoản cho vay FHA không được vượt quá giới hạn quy định. (Muốn biết thêm về khoản vay này, xem
   Bảo hiểm nhà ở liên bang cho Bảo hiểm .

   AD:
   VA Khoản vay
3. Sở Cựu chiến binh Hoa Kỳ (VA) bảo lãnh các khoản vay của VA. VA không cho vay chính nó, nhưng đảm bảo các khoản thế chấp do các nhà cho vay đủ tiêu chuẩn cung cấp. Những khoản bảo lãnh này cho phép các cựu chiến binh và người phục vụ có được khoản vay mua nhà với những điều khoản ưu đãi, thường không có khoản thanh toán trễ, và trong nhiều trường hợp, họ dễ dàng hội đủ điều kiện hơn các khoản vay thông thường.Các nhà cho vay thường hạn chế khoản vay VA tối đa (417.000 đô la vào năm 2016, 625 đô la, 500 ở Hawaii, Alaska, Guam và Quần đảo Virgin thuộc quần đảo Virgin thuộc Anh). Trước khi nộp đơn xin vay, yêu cầu có đủ điều kiện từ VA. Nếu bạn được chấp nhận, VA sẽ cấp giấy chứng nhận đủ tư cách để được sử dụng trong việc xin một khoản vay VA.
   Ngoài các loại hình và chương trình cho vay thông thường này, có các chương trình được chính phủ và các cơ quan nhà nước và địa phương bảo trợ, thường với mục tiêu tăng đầu tư hoặc sở hữu nhà ở một số khu vực nhất định.

   Yêu cầu về Thu Nhập và Thu Nhập Định giá của các khoản vay thế chấp nhà được xác định bởi người cho vay theo hai cách, trong đó xác định mức độ tin cậy của người vay. Ngoài việc kiểm tra số điểm FICO của người vay từ ba văn phòng tín dụng lớn, người cho vay sẽ yêu cầu thông tin để xác định hai số liệu thống kê chuẩn, được sử dụng để tính lãi suất cho khoản vay. Hai số liệu thống kê là tỷ lệ cho vay với giá trị (LTV) và tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ (DSCR) … LTV được xác định bởi số vốn thực tế hoặc vốn chủ sở hữu có sẵn trong tài sản thế chấp đang vay mượn. Đối với mua nhà, LTV được xác định bằng cách chia số tiền vay mượn bằng giá mua nhà. LTV càng cao thì khoản vay sẽ càng đắt vì người cho vay tin rằng có nguy cơ vỡ nợ cao hơn. Ý tưởng ở đây là càng nhiều người vay mượn rủi ro (dưới hình thức thanh toán xuống) thì ít có khả năng người đó sẽ vỡ nợ khoản vay.

AD:

LTV cũng có thể đóng góp vào chi phí cho vay bằng cách xác định xem người đi vay có phải mua bảo hiểm thế chấp cá nhân (PMI) hay không. PMI đã ngăn cách người cho vay khỏi tình trạng vỡ nợ bằng cách chuyển một phần rủi ro cho khoản vay sang công ty bảo hiểm thế chấp. Hầu hết các chủ nợ sẽ yêu cầu PMI cho bất kỳ khoản vay nào với mức LTV lớn hơn 80%, nghĩa là bất kỳ khoản vay nào mà người vay sẽ có ít hơn 20% vốn chủ sở hữu trong nhà. Chi phí bảo hiểm thế chấp và cách thức thu thập thông thường được xác định bằng số tiền bảo hiểm và chương trình thế chấp đang được sử dụng để có được khoản vay. (Để biết thêm thông tin về PMI, hãy đọc

Sáu lý do để tránh bảo hiểm thế chấp cá nhân

và

Bảo hiểm thế chấp ngoại vi ngoài .) - Phần lớn các khoản phí bảo hiểm thế chấp được thu thập hàng tháng với các khoản bảo hiểm về thuế và tài sản và được cho là sẽ được loại bỏ tự động sau khi khoản vay đã được thanh toán đến một điểm mà LTV bằng hoặc ít hơn 78%. Cũng có thể hủy bỏ PMI khi ngôi nhà đã đánh giá cao về giá trị để cho chủ sở hữu 20% vốn cổ phần và một khoảng thời gian nhất định đã trôi qua, chẳng hạn như hai năm. Một số nhà cho vay, như FHA, sẽ đánh giá bảo hiểm thế chấp như một khoản tiền và sử dụng nó vào số tiền vay.

AD:

Có nhiều cách để tránh trả tiền cho PMI. Một người không phải là mượn hơn 80% giá trị tài sản khi mua nhà; thứ hai là sử dụng tài trợ vốn cổ phần tại nhà hoặc khoản thế chấp thứ hai để có được các quỹ cần trên 80% LTV.Có rất nhiều chương trình cho phép này, nhưng phổ biến nhất được gọi là thế chấp 80-10-10. 80 là viết tắt của LTV của thế chấp đầu tiên, 10 đầu tiên viết tắt của LTV của khoản thế chấp thứ hai, và thứ ba 10 đại diện cho vốn chủ sở hữu người đi vay có trong nhà. Mặc dù tỷ lệ thế chấp thứ hai sẽ cao hơn mức lãi suất thứ nhất, trên cơ sở pha trộn, không nên cao hơn nhiều so với mức vay 90% LTV và phần lớn mọi người sẽ rẻ hơn chi trả cho PMI.

Đây là một giải pháp thay thế đặc biệt cho những người đi vay muốn trả tiền nhà sớm vì họ có thể đẩy nhanh việc thanh toán khoản thế chấp thứ hai và loại bỏ phần nợ đó một cách nhanh chóng. Theo quy tắc chung, cần tránh PMI nếu có thể bởi vì nó là một chi phí mà không có lợi cho người đi vay.

Tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ (DSCR) xác định khả năng chi trả của người vay đối với khoản vay. Bằng cách chia khoản thu nhập ròng hàng tháng của một người đi vay để trả chi phí thế chấp bằng chi phí thế chấp, người cho vay có thể đánh giá xác suất mà người mượn sẽ không trả được nợ gốc. Hầu hết các chủ nợ sẽ yêu cầu DSCR lớn hơn một. Tỷ lệ càng lớn thì khả năng người vay sẽ càng có khả năng chi trả các khoản vay và ít rủi ro hơn cho người cho vay. Càng có nhiều khả năng một người cho vay sẽ thương lượng lãi suất cho vay bởi vì ngay cả ở một tỷ lệ thấp hơn, người cho vay nhận được một lợi nhuận tốt hơn điều chỉnh rủi ro. Vì lý do này, người vay nên cố gắng tìm bất kỳ loại thu nhập đủ điều kiện họ có thể khi đàm phán với một người cho vay thế chấp. Đôi khi một công việc bán thời gian thêm hoặc các doanh nghiệp tạo thu nhập khác có thể làm cho sự khác biệt giữa đủ điều kiện hoặc không đủ tiêu chuẩn cho một khoản vay hoặc nhận được mức giá tốt nhất có thể.

Tỷ lệ cố định so với tỷ lệ lãi suất thả nổi

Một điều khác cần xem xét khi mua một khoản vay thế chấp là liệu có được một khoản thế chấp bằng lãi suất cố định hoặc lãi suất thả nổi. Thế chấp bằng lãi suất cố định là một trong những trường hợp tỷ lệ này không thay đổi trong suốt thời gian vay vốn. Lợi ích rõ ràng khi nhận khoản vay theo lãi suất cố định là người vay biết chi phí vay hàng tháng sẽ là bao nhiêu cho toàn bộ khoản vay. Tuy nhiên, khoản thế chấp bằng lãi suất thả nổi, như thế chấp bằng lãi suất hoặc khoản thế chấp bằng lãi suất điều chỉnh (ARM), được thiết kế để hỗ trợ người mua nhà lần đầu hoặc những người mong đợi thu nhập của họ tăng đáng kể trong thời gian vay. (Để tìm hiểu thêm, xem

Mortgages: Fixed-Rate so với Adjustable-Rate

.) Khi nghiên cứu loại hình thế chấp để đi kèm với nó là có giá trị để so sánh lãi suất. Một nguồn lực tuyệt vời để so sánh tỷ giá là một máy tính thế chấp.

Các khoản cho vay theo lãi suất thả nổi thường cho phép người vay được hưởng mức lãi suất giới thiệu thấp hơn trong những năm đầu tiên của khoản vay, cho phép họ đủ điều kiện cho một khoản vay lớn hơn nếu họ đã cố gắng để có được khoản vay có lãi suất cố định cao hơn. Mặc dù lợi ích có thể là tuyệt vời, các khoản vay này gây ra một nguy cơ đáng kể cho những người vay có thu nhập không tăng cùng với sự thay đổi của lãi suất.Nhược điểm khác là trong hầu hết các trường hợp, sự thay đổi tỷ lệ không được biết khi bắt đầu khoản vay bởi vì nó thường gắn liền với một số mức lãi suất thị trường được xác định trong tương lai.
Loại ARM phổ biến nhất là ARM một, năm hoặc bảy năm. Lãi suất ban đầu thường được ấn định trong khoảng thời gian mà nó được đặt lại định kỳ, thường là mỗi tháng. Khi một ARM được đặt lại, nó sẽ điều chỉnh theo tỷ giá thị trường, thường là bằng cách bổ sung một số tỷ lệ được xác định trước (tỷ lệ phần trăm) theo tỷ lệ Kho bạc hiện hành. Mặc dù hầu hết ARM theo hợp đồng chỉ có thể tăng nhiều, khi ARM điều chỉnh, nó có thể sẽ đắt hơn lãi suất cho vay thế chấp cố định hiện hành để bù đắp cho người cho vay vì đã cung cấp một mức giá thấp hơn trong thời gian giới thiệu. (Để biết thêm về những rủi ro liên quan đến việc thế chấp bằng lãi suất điều chỉnh, hãy đọc ARMed And Dangerous .)

Các khoản cho vay chỉ có lãi suất là một loại ARM mà trong đó người đi vay chỉ chịu trách nhiệm trả lãi tiền vay thế chấp và không phải là gốc trong khoảng thời gian giới thiệu cho đến khi khoản vay trả về khoản vay cố định và trả nợ gốc. Các khoản vay như vậy có thể rất thuận lợi cho người đi vay lần đầu vì chỉ phải trả lãi suất làm giảm đáng kể chi phí vay hàng tháng và sẽ cho phép một người đủ điều kiện cho khoản vay lớn hơn nhiều. Tuy nhiên, bởi vì người đi vay không trả tiền gốc trong kỳ ban đầu, số dư đến hạn của khoản vay không thay đổi cho đến khi người đi vay bắt đầu trả nợ gốc.

Bên vay phải cân nhắc lợi ích của việc có được khoản vay lớn hơn với rủi ro. Lãi suất thường thả nổi trong khoảng thời gian lãi suất duy nhất và thường sẽ điều chỉnh theo phản ứng của những thay đổi về lãi suất thị trường. Bên vay cũng phải đối mặt với nguy cơ thu nhập dùng một lần của họ sẽ không tăng cùng với khả năng tăng chi phí đi vay. Các khoản cho vay chỉ có lãi suất mới có thể mang lại lợi ích, nhưng đối với nhiều khách hàng vay, chúng sẽ là một cái bẫy Hãy đọc Chỉ có lãi suất: Nhà miễn phí hoặc người vô gia cư? )

Dòng dưới

Nếu bạn đang tìm kiếm để tìm một thế chấp nhà lần đầu tiên, có một vài điều có thể được thực hiện để giảm bớt khó khăn trong việc phân loại thông qua tất cả các lựa chọn tài chính. Cách tiếp cận tốt nhất là dành thời gian để quyết định bạn có đủ tiền mua nhà và sau đó tài trợ cho việc đó. Chủ nhà có đủ khả năng để giảm một khoản đáng kể hoặc những người có đủ thu nhập để tạo ra tỷ lệ bao phủ cao sẽ có quyền thương lượng nhất với người cho vay và các lựa chọn tài chính nhất. Những người đẩy khoản vay lớn nhất chắc chắn sẽ nhận được một tỷ lệ điều chỉnh rủi ro cao hơn và sau đó có thể phải đối phó với các khoản thế chấp tỷ lệ điều chỉnh và bảo hiểm thế chấp cá nhân. Một nhà môi giới thế chấp hoặc ngân hàng thế chấp tốt có thể giúp bạn hướng dẫn bạn qua tất cả các chương trình và lựa chọn khác nhau, nhưng không có gì giúp bạn tốt hơn việc biết bạn muốn gì và cuối cùng bạn sẽ sống ở đâu.