Bất động sản thương mại là gì? Từ một trạm xăng đơn đến một trung tâm mua sắm lớn, bất động sản thương mại bao gồm các nhà bán lẻ các loại, không gian văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, nhà hàng và cửa hàng tiện lợi.

PHÂN PHỐI 'Bất động sản thương mại'

Bất động sản thương mại là một trong ba loại bất động sản chính, cùng với khu dân cư và công nghiệp. Như tên của nó ngụ ý, thương mại bất động sản được sử dụng trong thương mại (bất động sản dân dụng được sử dụng cho mục đích sinh sống, trong khi bất động sản công nghiệp được sử dụng để sản xuất và sản xuất hàng hoá). Trong khi một số doanh nghiệp sở hữu các tòa nhà họ chiếm, thì điển hình hơn là nhà đầu tư sở hữu tòa nhà và thu tiền thuê từ mỗi doanh nghiệp hoạt động tại đó. Trong khi tỷ lệ cho thuê bất động sản tại khu dân cư có thể được trích dẫn trong một khoản tiền hàng năm hoặc một khoản tiền thuê hàng tháng, bất động sản thương mại thường được trích dẫn bằng tiền thuê hàng năm trên mỗi foot vuông.

Thời hạn thuê có thể kéo dài từ một năm đến 10 năm hoặc hơn, với văn phòng và không gian bán lẻ thường trung bình từ 5 đến 10 năm. Brian McAuliffe, giám đốc điều hành của bộ phận Thị trường Vốn của CBRE cho biết: "Người thuê lớn hơn có xu hướng thuê lâu hơn. "Các hợp đồng cho thuê ngắn hạn cho phép linh hoạt hơn trong việc điều chỉnh giá thuê, trong khi các hợp đồng cho thuê lâu dài cung cấp thêm an ninh, đặc biệt là với người thuê tín dụng. "(Để biết thêm chi tiết, xem:

Khám phá Đầu tư bất động sản.

)

Có bốn loại hình cho thuê tài sản thương mại chính, mỗi yêu cầu phải có trách nhiệm khác nhau từ chủ nhà và người thuê nhà. Một hợp đồng thuê ròng duy nhất làm cho người thuê nhà chịu trách nhiệm trả thuế bất động sản.

Hợp đồng thuê hai mạng (NN) cho thuê nhà là người thuê nhà chịu trách nhiệm đóng thuế và bảo hiểm tài sản.

Hợp đồng thuê ba mạng (NNN) làm cho người thuê nhà chịu trách nhiệm thanh toán thuế tài sản, bảo hiểm và bảo dưỡng.

• Theo hợp đồng thuê tổng hợp, người thuê chỉ trả tiền nhà, và chủ nhà trả thuế xây dựng, bảo hiểm và bảo dưỡng của tòa nhà.
• Phân loại bất động sản thương mại
• Bất động sản thương mại được phân thành các loại khác nhau. Chẳng hạn như không gian văn phòng được chia thành ba lớp: loại A, loại B hay loại C.
• Loại A đại diện cho những tòa nhà đẹp nhất về thẩm mỹ, tuổi tác, chất lượng của cơ sở hạ tầng và vị trí.

Các tòa nhà hạng B thường lớn hơn và không đẹp bằng tòa nhà hạng A. Những tòa nhà này thường được các nhà đầu tư nhắm mục tiêu phục hồi.

Các tòa nhà hạng C là những ngôi nhà cổ nhất, thường là trên 20 tuổi, nằm trong những khu vực ít hấp dẫn hơn và cần bảo trì.

• Các công ty bất động sản thương mại
• Một công ty bất động sản thương mại tư vấn về cách đàm phán hợp đồng thuê nhà tốt nhất thu hút và giữ người thuê nhà - chủ bất động sản cần cân bằng giữa tối đa hóa giá thuê và giảm thiểu số lượng chỗ trống và doanh thu của người thuê. Doanh thu có thể tốn kém cho chủ sở hữu bởi vì không gian phải được điều chỉnh để đáp ứng nhu cầu cụ thể của những người thuê nhà khác nhau - ví dụ: nếu một nhà hàng đang di chuyển vào một bất động sản sau khi đã có một studio yoga.
• Có rất nhiều doanh nghiệp trong không gian thương mại. CBRE là lớn nhất trên thế giới. Những người chơi lớn khác bao gồm Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield, Inc., Newmark Grubb Knight Frank và DTZ. Các công ty này giúp cho bất động sản thương mại nguồn, đánh giá giá trị, môi giới mua bán, quản lý bảo trì, tìm và giữ lại người thuê, thương lượng cho thuê, và điều hướng các lựa chọn tài chính. "Công ty dịch vụ đầy đủ đáp ứng tất cả nhu cầu về bất động sản của khách hàng, cho dù đó là cá nhân, hợp tác hoặc tổ chức", McAuliffe nói.

Kiến thức chuyên môn của một công ty bất động sản thương mại rất hữu ích vì các quy tắc và quy định về tài sản đó khác nhau theo từng bang, quận, thành phố, ngành và quy mô.

Thị trường bất động sản thương mại

Thị trường bất động sản thương mại của U. đã bị ảnh hưởng trong thời kỳ suy thoái 2008-2009, nhưng nó đã đạt được mức tăng hàng năm kể từ năm 2010 và từ đó đã phục hồi được hầu như tất cả những mất mát trong thời kỳ suy thoái.

Viện Urban Land ở Washington vừa công bố dự báo xu hướng bất động sản dự đoán giá bất động sản thương mại sẽ tiếp tục tăng mạnh trong một năm nữa. Dự báo Đồng thuận Bất động sản khảo sát 46 nhà kinh tế học và nhà phân tích. Nó cho thấy tài sản thương mại tăng trung bình 7. 6% hàng năm cho đến năm 2017, tăng lên từ mức tăng trưởng lịch sử dài hạn là 5,3% / năm. (999) Tỷ lệ lãi suất cao hơn (Crush Real Estate)?

)

Tiền thuê thu được từ bất động sản thương mại cũng đang tăng lên. Newmark Grubb Knight Frank gần đây đã báo cáo rằng mức trung bình toàn quốc cho thuê văn phòng là 27 đô la. 76 mét vuông trong quý I năm 2015, tăng 4% so với năm trước, trong khi giá yêu cầu không gian công nghiệp là 5 USD. 70 mét vuông, tăng 7%.

Đầu tư vào bất động sản thương mại Đầu tư bất động sản thương mại có thể mang lại lợi nhuận và là một hàng rào tốt chống lại sự biến động của thị trường chứng khoán. Các nhà đầu tư có thể kiếm tiền thông qua việc đánh giá cao khi họ bán, nhưng phần lớn lợi tức được tạo ra thông qua tiền thuê thu được từ người thuê nhà. Trong hầu hết các trường hợp, tòa nhà được bán - tòa nhà văn phòng, một nhà hàng, một nhà máy … Tuy nhiên, nếu một nhà phát triển muốn có thêm vốn để mở rộng dự án hoặc muốn thấy lợi nhuận nhanh hơn, dự án sẽ được chia thành các đơn vị nhỏ hơn chứ không phải là bán như một toàn thể.

Ưu đãi cho bất động sản thương mại

Một trong những lợi thế lớn nhất của bất động sản thương mại là tỷ lệ cho thuê hấp dẫn.Trong những khu vực mà số lượng xây dựng mới bị hạn chế bởi đất đai hoặc luật, bất động sản thương mại có thể mang lại lợi nhuận ấn tượng và dòng tiền mặt đáng kể hàng tháng. Các tòa nhà công nghiệp thường được thuê với mức giá thấp hơn, mặc dù họ cũng có chi phí thấp hơn so với một tòa nhà văn phòng.

Bất động sản thương mại cũng được hưởng lợi từ hợp đồng thuê dài hơn so với bất động sản nhà ở. Điều này cho phép chủ thương mại bất động sản có một lượng đáng kể sự ổn định lưu lượng tiền mặt, miễn là tòa nhà bị chiếm bởi những người thuê dài hạn.

Bất lợi đối với bất động sản thương mại Các quy tắc và quy định là yếu tố chính ngăn chặn những người muốn đầu tư bất động sản thương mại. Thuế, cơ chế mua bán và trách nhiệm bảo trì các tài sản thương mại được chôn cất theo các lớp pháp lý mà sự thay đổi theo tiểu bang, quận, ngành, quy mô, quy hoạch và nhiều tên gọi khác. Hầu hết các nhà đầu tư trong bất động sản thương mại đều có kiến ​​thức chuyên môn hoặc biên chế của những người làm. Một rào cản khác là nguy cơ gia tăng mang lại với doanh thu của người thuê. Với nhà ở, các yêu cầu cơ sở vật chất của một người thuê nhất định hầu như giống như bất kỳ người thuê nhà trước đây hoặc tương lai. Với một tài sản thương mại, mỗi người thuê nhà có thể có những nhu cầu rất khác nhau đòi hỏi phải cải tạo lại tốn kém. Chủ sở hữu tòa nhà sau đó phải điều chỉnh không gian để thích ứng với thương mại chuyên biệt của mỗi người thuê. Một tài sản thương mại có vị trí tuyển dụng thấp nhưng doanh thu cao của người thuê nhà vẫn có thể bị mất tiền do chi phí sửa chữa cho người thuê nhà.

Ai nên Đầu tư?

Những người có kinh doanh, cho người mới bắt đầu. Nó có thể mang lại lợi ích về tài chính cho sở hữu không gian làm việc của bạn thay vì thuê nó.

Bên cạnh đó, những người thích hợp nhất để đầu tư vào bất động sản thương mại là những người có nhiều kiến ​​thức về ngành công nghiệp và các khía cạnh pháp lý, tài chính và quản lý hoặc có thể sử dụng những người làm. Khu thương mại có khu vực đầu tư bất động sản có nguy cơ cao và có thưởng cao sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư tinh vi tìm kiếm thách thức. Như bạn có thể đoán, một nhà đầu tư như vậy có thể đã là một cá nhân có giá trị cao: Đầu tư thường đòi hỏi một khoản vốn đáng kể.

Điều đó nói rằng, có rất nhiều tài sản thương mại, từ các trung tâm thương mại lớn và cao ốc văn phòng cho đến các kho nhỏ và các tòa nhà cửa hàng đơn lẻ. Khi xem các tài sản thương mại thuần túy như một khoản đầu tư, yếu tố quan trọng nhất là cung và cầu. Tài sản lý tưởng nằm trong một khu vực có tỷ lệ trống thấp và không gian cho sự phát triển mới có giới hạn. Cung cấp thấp và nhu cầu cao là mức tiền thuê thích hợp cũng như việc phòng ngừa tỷ giá cao hơn. Sức mạnh của nền kinh tế địa phương trong khu vực cũng sẽ ảnh hưởng đến giá trị mua hàng của bạn, do đó bạn sẽ muốn kiểm tra tỷ lệ việc làm thông qua Cục Thống kê Lao động (BLS) cùng với các chỉ số về tăng trưởng và tăng trưởng kinh tế khác.

Bất kể loại tài sản, hoặc quy mô, bạn có thể nghĩ đến, chỉ cần đảm bảo rằng bạn có thể xử lý thời gian và chi phí liên quan đến đầu tư vào bất động sản thương mại.

Đầu tư: Trực tiếp

Tìm kiếm đầu tư trực tiếp là đơn giản: Các công ty bất động sản thương mại như các công ty bất động sản được liệt kê ở trên đều có một loạt danh sách trên toàn quốc. Trang web nổi bật dành cho tài sản nhà ở, chẳng hạn như Trulia và Realtor. com, cũng bao gồm cơ sở dữ liệu tìm kiếm của danh sách thương mại. Một trang web khác, LoopNet, chuyên về bất động sản thương mại.

Một nhà đầu tư có thể mua một khu vực bán lẻ nhỏ hoặc trung tâm lưu trữ trực tiếp hoặc thông qua một liên doanh tư nhân, nhưng các yêu cầu thanh toán trễ có xu hướng cao hơn nhiều so với tài sản nhà ở: suy nghĩ ít nhất 30%. Quan hệ đối tác hữu hạn bất động sản là một lựa chọn khác, mặc dù những điều này cũng đòi hỏi một khoản đầu tư đáng kể.

Đầu tư: gián tiếp

Michael Orzano, giám đốc chỉ số chứng khoán toàn cầu tại S & P Dow Jones Indices - đưa ra S & P / Case-Shiller Home Price Indices, một biện pháp hàng đầu về giá nhà ở Mỹ - cảnh báo chống lại mua bất động sản hoàn toàn, với nhiều nhức đầu mà các công ty quản lý dịch bệnh và / hoặc chủ nhà cho rằng: "Đầu tư trực tiếp vào bất động sản thương mại là không thực tế đối với hầu hết các nhà đầu tư, vì đầu tư lớn cần mua một căn nhà và sự giám sát cần thiết để quản lý tòa nhà các tòa nhà. "Các nhà đầu tư không muốn giải quyết tất cả những rắc rối về quyền sở hữu trực tiếp (hoặc không có vốn để mua toàn bộ tài sản) vẫn có thể tham gia vào trò chơi bằng nhiều cách.

Một là nhờ ủy thác đầu tư bất động sản (REITs). Bất động sản thương mại REITs giữ một danh mục tài sản (như một quỹ tương hỗ giữ cổ phiếu hoặc trái phiếu), nhưng được giao dịch công khai; điều này làm cho họ dễ mua và bán, cung cấp thanh khoản trong một lĩnh vực không được biết đến nhiều. Người quản lý của REITs quản lý tất cả các chi tiết về mua, bảo trì, người thuê nhà, v.v … Họ cũng nhận được những cân nhắc về thuế đặc biệt và thường cho các nhà đầu tư có năng suất cao; chúng có thể hướng tới việc cung cấp thu nhập, tăng giá trị hoặc cả hai. "Cách thuận tiện nhất để hầu hết các nhà đầu tư cá nhân khai thác thị trường bất động sản thương mại là thông qua REITs", Christian Thomas, chuyên gia tư vấn đầu tư của tập đoàn USI Advisors nói. "REITs được thành lập bởi Quốc hội chỉ vì mục đích đó, và hầu hết đều có giá cả hàng ngày. "(Để biết thêm chi tiết, xem:

Rủi ro có

REITs là gì?

).

Và, nếu bạn muốn đa dạng hoá hơn nữa, "các sản phẩm dựa trên chỉ số, chẳng hạn như ETFs theo dõi tài sản và các tiêu chuẩn REIT, cung cấp một phương tiện hiệu quả về chi phí để truy cập vào danh mục đầu tư REITs đa dạng", Orzano lưu ý. Một cách khác để xâm nhập vào lĩnh vực thương mại là thông qua các chứng khoán hậu thuẫn thế chấp thương mại (CMBS), trái phiếu trả lãi suất có tổ chức các khoản thế chấp thương mại. của CMBS dự kiến ​​sẽ tăng lên 150 tỷ đô la vào năm 2017 từ mức dự kiến ​​là 115 tỷ đô la vào năm 2015, theo dự báo của Hiệp hội Bất động sản Urban Land Institute.