Đây là một nguyên tắc cơ bản của lý thuyết quản lý danh mục đầu tư bao gồm các tài sản thay thế như một phần của danh mục đầu tư đa dạng hóa. Một trong những khoản đầu tư thay thế phổ biến nhất cho các nhà đầu tư hiểu biết là bất động sản. Đối với những người tìm cách phòng ngừa rủi ro lạm phát và hưởng tiềm năng của dòng tiền mặt ổn định, có hai phương pháp chính để tiếp cận với loại tài sản tương đối ổn định này: quỹ đầu tư bất động sản (REITS) và bất động sản tư nhân (PERE) quỹ. Chúng ta nhìn vào bản chất và lịch sử của các quỹ PERE, lợi ích của họ và cách họ chống lại REITs. (Để biết thêm thông tin, hãy xem: Làm thế nào để Đầu tư vào bất động sản tư nhân Bất động sản & Bất động sản có thể ổn định danh mục đầu tư của bạn?)

Quỹ bất động sản tư nhân là chính xác?

Theo nghiên cứu của Trung tâm Bất động sản Zell / Lurie tại Trường Kinh doanh Wharton, cảm nhận được nhu cầu tích lũy tài sản bị tịch biên trễ hạn, quỹ PERE đầu tiên được tạo ra bởi ông trùm kinh doanh Sam Zell vào những năm 1980. Theo Preqin Research, công ty tiên phong này đã huy động được tổng cộng 409 triệu đô la, lĩnh vực này đã tăng lên 742 tỷ đô la trong tài sản toàn cầu đang được quản lý vào năm 2014.

Mức tăng trưởng lớn này đã chuyển thành hàng triệu đô la trong phí quản lý, vì các công ty PERE được quản lý tích cực và giống như các quỹ phòng hộ, các nhà quản lý quỹ (hoặc các đối tác chung) kiếm được một khoản phí phần trăm dựa trên tổng vốn cam kết. Các nhà quản lý của PEREs cũng có xu hướng đầu tư cùng với các nhà đầu tư (các đối tác có giới hạn hoặc các LPs), thông thường với sự đóng góp vốn từ 3-10% của riêng họ, và không được hình thành quỹ bổ sung cho đến khi vốn cam kết cho công ty hiện tại đã được triển khai một cách cơ bản .

Các nhà đầu tư của các công ty PERE nói chung là thể chế (các quỹ lương hưu, quỹ hiến tặng, quỹ của quỹ …) hoặc các cá nhân giàu có. Các nhà đầu tư này đóng góp vào đóng góp của họ vào các "hồ bơi mù" kín để được triển khai theo quyết định của đối tác chung trong nhiều loại hình đầu tư liên quan đến bất động sản, bao gồm rủi ro và lợi nhuận và thường kéo dài từ 3 đến 8 năm. Chiến lược đầu tư tiềm năng mà một công ty PERE có thể theo đuổi là:

Các chiến lược cốt lõi nhằm theo đuổi các loại tài sản truyền thống, không có rủi ro / lợi nhuận thấp, không gian văn phòng truyền thống, không gian văn phòng, bán lẻ, công nghiệp và các đơn vị gia đình ở các địa điểm đã được thành lập. Các chiến lược cốt lõi sử dụng rất ít hoặc không có nợ, và tìm cách cung cấp một luồng tiền mặt ổn định cho các LPs.

• Các chiến lược Core-Plus sử dụng một lượng đòn bẩy vừa phải, và có xu hướng ít rủi ro cũng như trở lại.Tài sản cốt lõi có thể nằm ở các vị trí ít được thành lập hơn và có thể yêu cầu một số hình thức bổ sung giá trị.
• Chiến lược giá trị gia tăng cung cấp rủi ro và lợi nhuận từ vừa phải đến cao và có đòn bẩy cao hơn cốt lõi hoặc lõi-cộng. Chiến lược giá trị gia tăng tạo ra giá trị gia tăng thông qua hoạt động, cho thuê lại hoặc tái phát triển các tài sản có được.
• Các chiến lược cơ hội là các chiến lược có nguy cơ cao và có tỷ suất lợi nhuận cao nhằm vào các tài sản bị quản lý kém, bị bỏ trống hoặc lạc hậu. Những chiến lược này sử dụng đòn bẩy rất cao và có thể liên quan đến việc mua lại toàn bộ công ty hoặc danh mục tài sản hoặc yêu cầu phát triển đầy đủ hoặc các dự án chuyển đổi.
• Cho vay thế chấp / nợ khốn khổ là các chiến lược được sử dụng bởi các công ty cảm thấy thoải mái khi sở hữu các tài sản tiềm ẩn trong trường hợp khách hàng vay nợ mặc định vì các khoản vay của các công ty tham gia vào chiến lược này có các điều khoản hung hăng hơn các ngân hàng truyền thống.
• Quỹ là quỹ đầu tư vào các công ty PERE được quản lý của bên thứ ba và cung cấp giải pháp đầu tư đa dạng cho các nhà đầu tư nhỏ muốn tiếp cận với các công ty độc quyền lớn hơn.
• Lợi ích Đầu tư vào PEREs

Như đã đề cập, các quỹ PERE nói chung chỉ có sẵn cho các nhà đầu tư tổ chức và cá nhân giàu có. Tuy nhiên, các thành viên của công chúng có thể tiếp cận PEREs thông qua các quỹ cổ phần tư nhân được chào bán thông qua các công ty như The Blackstone Group LP (BX BXBlackStone Group LP33 03 + 0. 43%

Được tạo bằng Highstock 4. 2. 6 , Apollo Global Management LLC (APO APOApollo Global Management LLC .31-0 58% Được tạo bằng Highstock 4. 2. 6 ) và Carlyle Group LP (CG Nhóm CGCarlyle LP22 25-1. 33% Được tạo bằng Highstock 4. 2. 6 ). Với tính chất quản lý tích cực của họ, quỹ PERE tạo cơ hội cho các đội quản lý hiểu biết để tìm kiếm và xoay vòng các tài sản kém hiệu quả và tạo ra sự giàu có của nhà đầu tư bằng cách thực hiện các sáng kiến ​​giá trị gia tăng. Hơn nữa, tính chất riêng tư của các quỹ PERE cho phép đội ngũ quản lý tham gia trực tiếp hơn trong công việc hàng ngày, mà không phải lo lắng về sự suy giảm và dòng chảy vốn có trong thị trường công ích. Hơn nữa, tính chất riêng tư này giúp quản lý tính linh hoạt trong việc theo đuổi nhiều chiến lược như chia nhỏ hoặc kết hợp các tài sản khác nhau và bán, tài trợ hoặc cho thuê danh mục bất động sản hiện có theo bất kỳ tiêu chí nào (địa lý, loại, vv) PERE vs REITs Các buổi biểu diễn của PEREs thường được so sánh với các đối tác công khai của họ: REITs. Một số nhà đầu tư sẵn sàng từ bỏ các nguồn tiềm năng của alpha đi kèm với hoạt động quản lý tích cực của PERE, thay vào đó minh bạch, tính thanh khoản và trách nhiệm giải trình của REIT trên thị trường công cộng. Một nghiên cứu năm 2010 của Hiệp hội các quỹ đầu tư bất động sản quốc gia (NAREIT) năm 2010 đã so sánh 17,5 năm dữ liệu từ thị trường REIT ở Mỹ và các quỹ bất động sản bất động sản tư nhân và nhận thấy rằng các REIT công cộng đã vượt trội các quỹ cơ bản, giá trị gia tăng và cơ hội trong suốt chu kỳ thị trường đầy đủ.Tuy nhiên, nghiên cứu cũng cho thấy trong các giai đoạn thị trường tăng trưởng (chu kỳ đến đỉnh điểm), các quỹ cơ hội thường có xu hướng phát triển tốt hơn REITS trên cơ sở hàng năm, do thời gian ngắn nhất để tăng cao (mặc dù các quỹ lõi và các quỹ giá trị gia tăng tiếp tục tụt hậu).

Hình 1 dưới đây cho thấy lợi nhuận ròng của quỹ PERE so với REITs trong khoảng thời gian từ 1989/1990 đến 2007/2008. Hơn nữa, trái với ý niệm REITs có thu nhập cao hơn và sự biến động ngắn hạn cao hơn, bài báo năm 2009 của Investments and Pensions Europe cho thấy rằng một khi PERE đã được trả lại và được đánh giá trên một cơ sở hàng ngày như chứng khoán, sự tương quan giữa bất động sản tư nhân và REITs đã được tìm thấy là cao hơn đáng kể và tăng theo thời gian Giải pháp Bao gồm cả hai loại tài sản để tạo ra một biên giới hiệu quả tốt hơn trên tất cả các điểm trên một quang phổ rủi ro trở lại (Exhibit B)

Các tài sản B nêu bật sự gia tăng lợi nhuận được điều chỉnh theo rủi ro khi REITs và PEREs được thêm vào danh mục đầu tư (xem thêm: Làm thế nào để Đa dạng hóa với REITs)

Quản lý Tài sản: Bất động sản Nhà nước và tư nhân: Đối với các nhà đầu tư muốn đa dạng hóa vào bất động sản, quỹ bất động sản tư nhân bất động sản là một cách tốt để đạt được tiếp xúc với thị trường bất động sản loại tài sản này. Mặc dù không phải là thanh khoản hoặc minh bạch như REITS, nhưng quỹ PERE được quản lý bởi đội ngũ quản lý có kinh nghiệm và đã được chứng minh, được hướng dẫn bởi chiến lược đầu tư có tính kỷ luật và tập trung mà không phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy, có thể cung cấp mức độ cao về lợi nhuận được điều chỉnh theo rủi ro.