Bạn có quyết định về một ngôi nhà mới mà bạn sẽ làm một đề nghị trên? Hoặc có thể bạn đang lên kế hoạch tái tài trợ khoản vay thế chấp hiện tại và đang quyết định bạn muốn thanh toán thế chấp hàng tháng là gì. Lựa chọn phải trả bao nhiêu mỗi tháng là một nơi tốt để bắt đầu. Đó là một trong những câu hỏi đầu tiên mà một nhân viên bán hàng xe hơi hỏi khi bạn bước vào lô của họ, và với tất cả các loại hình thế chấp mới, bây giờ là một câu hỏi mà nhiều nhà cho vay thế chấp có thể hỏi.

Các sản phẩm thế chấp sáng tạo, đôi khi được gọi là các khoản thế chấp ngoại lai, có các tính năng cho phép người đi vay giảm thiểu các khoản thanh toán hàng tháng trong thời gian bắt đầu thế chấp để đổi lấy các khoản thanh toán cao hơn trên đường. Hầu hết người vay tin rằng họ sẽ tái cấp vốn cho khoản thế chấp hoặc di chuyển trước khi các khoản thanh toán cao hơn được đặt ra. Tuy nhiên, sự hiểu nhầm về rủi ro liên quan đến các khoản thế chấp này có thể dẫn đến căng thẳng về tài chính hoặc thậm chí là thảm họa. (Để biết thêm về việc mua nhà, hãy xem:

Hiểu cấu trúc thanh toán thế chấp , Mua sắm thế chấp và Thực hiện một quyết định thế chấp rủi ro .) Trong bài này, chúng ta sẽ thảo luận về cơ chế thế chấp với các khoản thanh toán ban đầu thấp và việc sử dụng và rủi ro liên quan đến các khoản thế chấp này.

Bao nhiêu?

Vì vậy, bạn muốn thanh toán hàng tháng của mình là gì?

Để giúp bạn quyết định, hãy xem bốn loại chung của các khoản vay này: các khoản cho vay có lãi suất cố định, cho vay có lãi suất điều chỉnh được, các khoản thanh toán đã tốt nghiệp với lãi suất cố định và ARM tùy chọn thanh toán.

Thế chấp bằng lãi suất chỉ cho phép người đi vay chỉ phải trả phí lãi trên số dư nợ gốc còn lại của thế chấp. Đây là một phép tính đơn giản được thực hiện bằng cách chia lãi suất cho 12 (tháng) và nhân số đó với số dư nợ gốc. Khi thanh toán lãi chỉ được thực hiện, không có khấu trừ của thế chấp (số dư gốc của khoản vay không phải là giảm).

Các khoản thế chấp có lãi suất chỉ có trong các khoản cho vay theo lãi suất cố định và lãi suất điều chỉnh (ARMs). Một khoản thế chấp bằng lãi suất cố định 30 năm thường có thời gian trả lãi suất chỉ 10 năm sau đó số tiền thanh toán hàng tháng được tính lại để thế chấp sẽ được khấu trừ đầy đủ trong thời gian còn lại của khoản thế chấp.

Điều chỉnh hàng tháng và 5-6 ARM là các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh lãi suất phổ biến. Các ARM điều chỉnh hàng tháng thường có thời gian trả lãi suất chỉ 10 năm sau đó số tiền thanh toán hàng tháng được tính toán lại sao cho khoản thế chấp này sẽ được khấu trừ đầy đủ trong thời gian còn lại. 5-6 ARM chỉ có khoảng thời gian dành cho lãi suất kéo dài trong khoảng thời gian cố định năm năm. Sau thời hạn cố định năm năm, không chỉ lãi suất bắt đầu điều chỉnh theo một chỉ số cộng với lãi suất (lãi suất được lập chỉ mục đầy đủ), nhưng khoản thanh toán hàng tháng phải được tính lại để thế chấp hoàn toàn sẽ khấu trừ còn hạn.5-6 ARM được gọi là 5-6 vì lãi suất điều chỉnh mỗi sáu tháng một lần trên ARM 5-6 so với mỗi 12 tháng (hàng năm) như trong một ARM 5-1. (Để biết thêm về ARMs, xem:

Mortgages: Tỷ lệ cố định so với mức điều chỉnh được

, ARMed Và Nguy hiểm và Ước mơ Mỹ hoặc thế chấp nhà băng? ) > Giảm giá trị khấu hao Tài sản thế chấp Các khoản thế chấp bằng khấu trừ tiêu cực làm giảm khoản thanh toán hàng tháng bắt buộc hơn một bước so với thế chấp bằng lãi suất. Các khoản vay thế chấp tiêu cực cho phép người đi vay thanh toán ít hơn khoản thanh toán chỉ trả lãi. Khi thanh toán đó được thực hiện, lãi suất hoãn lại được tạo ra. Số tiền lãi hoãn lại được tạo ra mỗi tháng sau đó được cộng vào số dư gốc của thế chấp - do đó tên khấu hao theo giá trị âm. Hình 2 minh hoạ cách khấu hao theo giá trị tiêu cực. Lưu ý cách số dư gốc tăng mỗi tháng theo số tiền lãi hoãn lại - ngoại trừ một tháng.

Bản quyền © 2007 Investopedia. com

Hình 2

Các khoản thế chấp giá trị khấu hao theo tiêu cực cũng có cả các khoản thế chấp bằng lãi suất cố định và lãi suất điều chỉnh được.

Tỷ lệ cố định hoặc tỷ lệ thanh toán tốt nghiệp

Các khoản thế chấp bằng khấu hao theo tỷ lệ cố định thường được gọi là khoản vay trả dần. Lãi suất cho một khoản tiền thế chấp đã được thanh toán đã được ấn định trong suốt thời hạn của khoản vay, nhưng khoản vay có thời hạn thanh toán ban đầu bắt đầu bằng số tiền ít hơn khoản thanh toán chỉ trả lãi (khoản khấu hao tiêu cực được tạo ra) và tăng lên cho đến khi khoản thanh toán trở nên đủ lớn để khấu trừ hết khoản vay qua thời hạn còn lại. Xem hình 3 bên dưới.

Bản quyền © 2007 Investopedia. com

Hình 3

Điều chỉnh tỷ lệ hoặc phương án thanh toán Các khoản thế chấp

Các khoản thế chấp bằng khấu hao phủ định theo tỷ lệ điều chỉnh thường được gọi là ARM tùy chọn thanh toán. Một lựa chọn thanh toán ARM là phức tạp nhất của các sản phẩm thế chấp phổ biến. Đối với một lựa chọn thanh toán ARM, "thanh toán tối thiểu" ban đầu được tính dựa trên lãi suất bắt đầu tạm thời. Tỷ lệ bắt đầu tạm thời này kéo dài từ một đến ba tháng. Trong khoảng thời gian bắt đầu tạm thời, khoản thanh toán hàng tháng của người đi vay là khoản thanh toán hoàn trả đầy đủ.

Sau khi hết hạn bắt đầu tạm thời, người đi vay vẫn có quyền thanh toán bằng khoản thanh toán được tính dựa trên lãi suất bắt đầu ban đầu (số tiền thanh toán tối thiểu), nhưng lãi suất thực tế trên khoản thế chấp trở thành lãi suất được lập chỉ mục đầy đủ. Có một xác suất cao rằng khoản thanh toán tối thiểu sẽ thấp hơn khoản thanh toán chỉ trả lãi. Do đó, lãi hoãn lại được tạo ra và được cộng vào số dư gốc của thế chấp.

Tỷ lệ thay đổi của lãi suất được lập chỉ mục đầy đủ sẽ xác định tỷ lệ lãi hoãn lại được cộng vào số dư gốc. (Tỷ lệ khấu hao tiêu cực được tạo ra) Nếu không đủ phức tạp, thông thường có một điều khoản trong hợp đồng thế chấp cho biết khoản thanh toán tối thiểu sẽ tăng 7% hoặc 7.5% mỗi năm. Và, vào cuối năm năm, thế chấp sẽ "tái tạo".

Khi thế chấp lại, các khoản thanh toán hàng tháng của nó được tính lại để thế chấp sẽ được thanh toán trước khi kết thúc thời hạn còn lại. Khoản thanh toán hàng tháng mới dựa trên lãi suất được lập chỉ mục đầy đủ vào thời điểm khoản tiền thế chấp. Thanh toán này trở thành khoản thanh toán tối thiểu mới và chu kỳ bắt đầu lại.

Lưu ý:

Các phương án thanh toán ARM có "giới hạn khấu hao phủ định" cho biết nếu số dư nợ gốc còn lại của khoản thế chấp đạt đến một tỷ lệ phần trăm nhất định của số dư gốc ban đầu của thế chấp (thường là 110-125%), một khoản "không đột xuất làm lại "sẽ được kích hoạt.

Lợi ích và Rủi ro

Có nhiều lý do khiến các nhà cho vay thế chấp và nhà hoạch định tài chính giới thiệu cho người tiêu dùng vay thế chấp bằng lãi suất và khấu trừ tiêu cực; tất cả đều mang rủi ro, nhưng những khoản thế chấp này có thể mang lại lợi ích cho một số khách hàng vay: Lợi ích

Ở những khu vực có chi phí cao, khấu hao theo lãi suất chỉ và khấu trừ tiêu cực là phổ biến. Họ cung cấp một cách cho người đi vay để mua nhà đẹp hơn (phải tuân theo các tiêu chuẩn thanh toán).

Các khoản vay thế chấp bằng lãi suất chỉ và lãi suất tiêu cực có thể là một lựa chọn cho những người sẽ có thu nhập tăng trong những năm tới.

Các khoản vay thế chấp bằng lãi suất chỉ và lãi suất tiêu cực có thể phù hợp với những người có thu nhập không thường xuyên như tiền thưởng hàng năm chiếm tỷ lệ lớn trong thu nhập của họ.

• Một số nhà hoạch định tài chính tư vấn cho người đi vay để giảm thiểu khoản thanh toán thế chấp trong thời gian đầu đời và đầu tư khoản chênh lệch giữa khoản thanh toán thế chấp cho khoản lãi vay chỉ được trả lãi suất và khấu trừ hoàn toàn.
• Rủi ro
• Hầu hết những người vay mượn nợ thế chấp chỉ có lãi suất và khấu hao phủ định đều dựa vào tỷ lệ tăng giá nhà để làm cho họ không phải trả tiền hoặc tăng số dư nợ chính của thế chấp. Việc giả định không thực tế về tỷ lệ tăng giá trong tương lai là rất rủi ro.
• Các khoản thế chấp giá trị khấu hao theo lãi suất có thể điều chỉnh chỉ có thể chịu được rủi ro gây sốc lớn. Nói cách khác, các khoản thanh toán hàng tháng sẽ tăng theo thiết kế và có thể tăng lên theo số tiền không lường trước hoặc trong những khoảng thời gian không lường trước được.

Giảm thiểu khoản thanh toán thế chấp hàng tháng để đầu tư gây ra rủi ro. Nói chung, khoản vay mua lại chỉ có lãi suất và khấu hao phủ định được thiết kế là sản phẩm 5 năm. Năm năm là quá ngắn thời gian để giả định một tỷ lệ ổn định của sự trở lại trên thị trường chứng khoán. Nói cách khác, tại thời điểm thế chấp được lên kế hoạch để tái cấp vốn 5 năm theo đường, thị trường chứng khoán là quá dễ bay hơi để nói rằng lợi tức đủ sẽ được kiếm được trong năm năm đó để trang trải lãi suất cho thế chấp.

• Dòng dưới cùng
• Đó không phải là tất cả về khoản thanh toán hàng tháng đầu tiên đối với các khoản thế chấp giá trị khấu hao theo lãi suất và khấu hao. Người tiêu dùng cần phải hiểu được cơ chế và xác định và đo lường các rủi ro liên quan đến khoản vay mua lại khấu hao theo lãi suất chỉ và tiêu cực.Chỉ khi đó người tiêu dùng có thể đưa ra một lựa chọn tốt về giáo dục và lựa chọn một khoản thế chấp. Một cách tuyệt vời để thực hiện một sự lựa chọn thông báo là sử dụng một máy tính thế chấp như một trong những dưới đây để xác định mức giá có sẵn.