Các chủ sở hữu muốn giảm rủi ro đối với đầu tư bằng vốn cổ phần của họ, và / hoặc những người có cơ hội đầu tư khác với lợi nhuận cao hơn vốn chủ sở hữu nhà của họ, nên xem xét sử dụng một thỏa thuận REX. Hợp đồng này là sự sắp xếp chia sẻ rủi ro / trả cổ phần trong nhà cho phép chủ sở hữu nhà bán nhà có hiệu quả bán nhà (không bán nhà) và tái đầu tư tiền. Trong bài báo này, chúng tôi sẽ phân tích mối quan hệ của REX & Company, tác động tài chính sau thuế, và xem xét một số ví dụ sẽ giúp những người dùng tiềm năng đánh giá liệu họ có lợi từ họ hay không. (Để đọc theo nền tảng, hãy kiểm tra Các thỏa thuận REX leo lên khi giá nhà giảm .)

Các thỏa thuận REX tương tự như một hợp đồng bán kỳ hạn với một khoản tiền gửi (ngoại trừ ngày không có ngày đáo hạn) vì nó là một hợp đồng chưa được thực hiện trước khi chấm dứt.

Cách xử lý thuế được áp dụng giống như đối với một lựa chọn. Khi hợp đồng kết thúc bằng việc bán nhà, khoản thanh toán trước sẽ được coi là một phần thu nhập bán hàng, và thanh toán quyết toán cuối cùng từ chủ sở hữu nhà đến REX & Co. bù đắp doanh số bán hàng nhận được. Vì vậy, miễn là tổng lợi nhuận bán được trong số tiền excludable về nhà ở chính, lợi ích về phòng hộ sẽ không được đánh thuế.

Không có biện pháp xử lý dứt khoát theo mã số thuế hiện tại khi chủ nhà chấm dứt hợp đồng REX trước khi bán. Tuy nhiên, khoản thanh toán ròng của REX & Co. cho chủ nhà (nghĩa là sau năm năm phạt) chắc chắn sẽ bị đánh thuế là thu nhập thông thường. Một khoản thanh toán từ chủ nhà cho REX & Co. khi chấm dứt sẽ rất có thể được coi là khoản lỗ về vốn, giống như việc đóng một hợp đồng tùy chọn.

Vì chủ nhà không thể thu được tiền khấu hao giá nhà nếu thỏa thuận chấm dứt trong năm năm đầu tiên thì hợp đồng chỉ hữu ích đối với bảo hiểm rủi ro dài hạn. Tuy nhiên, ngay cả một thỏa thuận hai hoặc ba năm có thể có lợi nhuận nếu tiền mặt trả trước kiếm được lợi nhuận tốt. Bạn chỉ cần tổng số tiền thuế sau thuế trên tiền mặt để vượt quá hình phạt để đi ra phía trước. Hình 1 dưới đây cho thấy tỷ lệ đánh giá tối đa mà lợi nhuận của chủ nhà là chính xác bằng không trong mỗi sáu năm đầu - giả định một thỏa thuận 50% chia sẻ REX và 6% lợi nhuận sau thuế trên tiền mặt lên trước nhận được bởi chủ sở hữu nhà. (

Lưu ý

: Các tính toán này giả định rằng các khoản thanh toán cho REX & Co. không phải là khoản khấu trừ thuế.)

Hình 1: Tất cả các khoản tiền thể hiện dưới dạng một phần trăm của giá trị nhà
Investopedia. com © 2008 Với tỷ lệ lợi tức trên bằng tiền mặt, bảng cho biết rằng bạn không nên ký thỏa thuận REX trừ khi bạn dự định giữ ngôi nhà trên hai năm. Ngoài hai năm, bạn đi ra phía trước ngay cả sau khi trả tiền phạt cho chấm dứt sớm, miễn là sự đánh giá nhà thấp hơn mức được hiển thị ở đây.Với khả năng giảm giá cao trong năm năm tới, những người sở hữu nhà không dự định bán sẽ được hưởng lợi từ hợp đồng REX. Ví dụ số

Mặc dù lợi ích quản lý rủi ro khi sử dụng hợp đồng REX như là một hàng rào rõ ràng, một chủ sở hữu nhà nên hiểu đầy đủ các kết quả tài chính có thể có. Đối với điều này chúng ta phải phân tích kết quả cho các kết hợp khác nhau của lợi nhuận trên tiền mặt và tiềm năng thay đổi giá trị nhà. Giả sử thỏa thuận REX là xuất sắc trong năm năm cộng với một ngày, chủ nhà tránh được khoản thanh toán chấm dứt hình phạt và sẽ được thanh toán cho bất kỳ khấu hao giá nào.

Hình 2 dưới đây cung cấp phạm vi của các kết quả cho giai đoạn năm năm - giả định thỏa thuận chia sẻ tối đa 50%. Bảng này có thể được ngoại suy để chia sẻ thỏa thuận với tỷ lệ phần trăm nhỏ hơn chia sẻ bằng cách nhân rộng các kết quả cho phù hợp (tức là, một chia sẻ 20% là 2/5 của bảng kết quả). Về đồng đô la thực tế, bạn sẽ nhân các phần trăm này theo giá trị ban đầu của ngôi nhà khi bắt đầu thỏa thuận REX.

Hình 2

Investopedia. com © 2008
Mỗi cột trong bảng trả lại cho thấy bạn sẽ kiếm được (hoặc thua) trong năm năm với một thỏa thuận REX, giả định lợi tức của bạn trên khoản thanh toán tiền mặt trả trước được khớp với tỷ lệ được hiển thị ở đầu cột. Các hàng tương ứng với các giả định về sự thay đổi tích lũy năm năm của giá nhà như thể hiện trong cột bên trái. Ví dụ: giả sử bạn đã tham gia thỏa thuận chia sẻ 50% khi ngôi nhà của bạn trị giá 1 triệu đô la và bạn đã tái đầu tư trả trước trước với tỷ lệ 6. 80% sau thuế. Nếu ngôi nhà giảm xuống giá trị $ 900,000 (giảm 10%) vào cuối năm năm, thì lợi ích của bạn từ hợp đồng REX sẽ là $ 106,000 (10.6% của $ 1 triệu).

Quan điểm của REX

Tại thời điểm này ta nên tự hỏi tại sao REX & Co sẽ cung cấp thỏa thuận này. Do thời gian dẫn đầu lâu trong việc phát triển các sản phẩm tài chính như vậy, có thể nó đã được hình thành và thiết kế, và các cam kết tài trợ đạt được, trước khi thị trường nhà ở hạ nhiệt vào năm 2007. Sản phẩm cuối cùng có thể bị thu hồi nếu nguồn tài chính trở nên đầy bi quan về giá nhà đất.

Lợi ích cho các nhà đầu tư thể chế

Về cơ bản khái niệm này có rất nhiều sự hấp dẫn đối với các nhà đầu tư tổ chức vì những nhà đầu tư này sẽ thấy REX-thỏa thuận đầu tư như cung cấp cho họ một cơ hội đa dạng hóa. Điều này phù hợp với các nhiệm vụ ủy thác của họ, vì chúng được hướng dẫn bởi một nguyên lý của lý thuyết danh mục đầu tư hiện đại, nói rằng đa dạng hoá là rất quan trọng để giảm thiểu rủi ro cho một mức trở lại nhất định. Để có thêm thông tin, hãy đọc

Lý thuyết danh mục hiện đại: Tổng quan
. Với những khoảng thời gian đầu tư rất dài, các khoản đầu tư trong nhà tạo ra cơ hội mới để đa dạng hóa vào một loại tài sản mà trước đây họ không thể truy cập. Họ mong đợi sự tương quan của lợi nhuận với các khoản đầu tư khác của họ là rất thấp.Do đó, về mặt lý thuyết, nó sẽ làm giảm nguy cơ tổng thể của danh mục đầu tư. Cho dù đó là thời điểm thị trường nghèo nàn sẽ không được biết đến cho đến sau khi thực tế. Các nhà đầu tư về thể chế thường đưa ra những ưu tiên thấp hơn so với cải thiện việc áp dụng lý thuyết danh mục đầu tư. (Tiếp tục đọc về đa dạng hóa trong Giới thiệu về đa dạng hóa

và
Tầm quan trọng của Đa dạng hóa .) Một điểm đáng chú ý là thỏa thuận REX có hiệu quả cung cấp cho họ một đầu tư tận dụng nhà ở: họ nhận được các quyền đối với một tỷ lệ phần trăm lớn hơn của sự thay đổi giá trị của ngôi nhà so với họ phải trả tiền mặt cho lên phía trước. Thoả thuận này được coi là tương đương với chủ sở hữu cho mượn một phần cổ phần của họ cho REX & Co. để đổi lại tiền thuê nhà miễn phí trên phần của REX và Co trong nhà. Mức đòn bẩy tương đối rẻ này sẽ mang lại lợi nhuận rất cao nếu nhà ở đánh giá cao với tỷ lệ dài hạn lịch sử.

Kết luận Theo quan điểm của chủ nhà, hợp đồng REX có thể là một cách hữu hiệu để phòng ngừa sự sụt giảm giá nhà. Công cụ này cung cấp cơ hội để bảo toàn vốn và giảm rủi ro về quyền sở hữu nhà mà không cần bán nhà. Tuy nhiên, để tận dụng lợi thế, bạn cần phải giữ ngôi nhà của mình ít nhất hai năm và đầu tư một cách khôn ngoan tiền mặt.