Đầu tư vào bất động sản tạo ra thu nhập liên quan đến dữ liệu thị trường và mức độ chủ quan. Một trong những giả định quan trọng nhất mà một nhà đầu tư bất động sản phải thực hiện khi định giá bất động sản là lựa chọn tỷ lệ vốn hóa thích hợp, đó là tỷ suất lợi nhuận yêu cầu đối với bất động sản, trừ giá trị tăng hoặc khấu hao.

Nói một cách đơn giản, tỷ lệ này được áp dụng cho thu nhập hoạt động thuần để xác định giá trị hiện tại của tài sản.

AD:

Hướng dẫn : Khám phá đầu tư bất động sản

Tính toán với tỷ lệ vốn hóa

Ví dụ, nếu một tài sản dự kiến ​​sẽ tạo ra thu nhập điều hành ròng (NOI) là $ 1 triệu mười năm tiếp theo được giảm giá với tỷ lệ vốn hóa là 14%, giá trị thị trường của tài sản sẽ được xác định là $ 1, 000, 000 /. 14 = $ 7, 142, 857, nơi mà thu nhập hoạt động thuần chia cho tỷ lệ vốn hóa tổng thể bằng giá trị thị trường.

AD:

Giá trị thị trường của 7, 142, 857 đại diện cho một thỏa thuận tốt nếu tài sản đang bán với giá 6 đô la. 5 triệu và sẽ là một thỏa thuận không tốt nếu giá bán là 8 triệu USD.

Xác định tỷ lệ vốn hoá là một trong những chỉ số quan trọng trong việc định giá một tài sản tạo ra thu nhập. Có một số phương pháp mà các nhà đầu tư có thể sử dụng để tìm một tỷ lệ vốn hóa thích hợp.

Phương pháp trích xuất thị trường

Phương pháp này giả định rằng có thông tin về thu nhập hoạt động thuần và giá bán hiện tại, có sẵn trên các tài sản tạo ra thu nhập tương đương. Lợi thế với phương pháp khai thác thị trường là tỷ lệ vốn hóa làm cho vốn thu nhập trực tiếp có ý nghĩa hơn.

AD:

Việc xác định tỷ lệ vốn hóa là tương đối đơn giản ở đây. Giả sử một nhà đầu tư đang xem xét mua vào một bãi đậu xe dự kiến ​​sẽ tạo ra $ 500,000 trong thu nhập hoạt động thuần. Trong khu vực, có ba tài sản có sẵn so sánh tạo ra bãi đậu xe.

1. Bãi đậu xe 1 có thu nhập hoạt động thuần là $ 250, 000 và giá bán là $ 3 triệu. Trong trường hợp này, tỷ lệ vốn hóa là: $ 250, 000 / $ 3, 000, 000 = 8. 33%.

2. Bãi đậu xe 2 có thu nhập thuần từ hoạt động thuần là 400.000 đô la và giá bán là 3 đô la. 95 triệu đồng. Tỉ suất vốn hóa là: 400 USD, 3 USD, 950, 000 = 10. 13%.

3. Bãi đậu xe 3 có thu nhập ròng là 185, 000 và giá bán là 2 triệu đô la. Tỷ lệ vốn hóa là: 185, 000 / $ 2, 000, 000 = 9. 25%.

Dựa trên tỷ lệ tính toán cho ba tài sản có thể so sánh này (8. 33, 10. 13 và 9. 25%), tỷ lệ vốn hóa tổng thể là 9,4% sẽ là một đại diện hợp lý của thị trường. Sử dụng tỷ lệ vốn hóa này, nhà đầu tư có thể xác định giá trị thị trường của tài sản. Cơ hội đầu tư bãi đậu xe sẽ được định giá bằng 500.000 USD /.094 = $ 5, 319, 149.

Phương pháp xây dựng-up

Phương pháp xây dựng hơi phức tạp hơn phương pháp khai thác thị trường. Tỷ lệ vốn hoá đạt được bằng cách kết hợp lãi suất, tỷ lệ không thanh toán (do thiếu tài sản do tính chất của bất động sản), thu hồi phí bảo hiểm và tỷ lệ rủi ro.

Với mức lãi suất 4%, tỷ lệ không thanh toán là 1. 5%, phí thu hồi lại là 1. 5% và tỷ lệ rủi ro là 2. 5%, tỷ lệ vốn hóa của một tài sản sở hữu sẽ là tổng kết là: 6 + 1. 5 + 1. 5 + 2. 5 = 11. 5%. Nếu thu nhập hoạt động ròng là $ 200, 000, giá trị thị trường của tài sản sẽ là: $ 200, 000 /. 115 = $ 1, 739, 130.

Rõ ràng, thực hiện tính toán này là rất đơn giản. Sự phức tạp nằm ở việc đánh giá ước tính chính xác cho từng thành phần của tỷ lệ vốn hóa, điều này có thể là một thách thức. Ưu điểm của phương pháp build-up là nó cố gắng xác định chính xác các thành phần riêng biệt của một tỷ lệ chiết khấu.

Phương pháp dải đầu tư

Phương pháp băng-đầu tư đòi hỏi phải tính toán tiên tiến nhất của ba phương pháp. Tỷ lệ vốn hoá được tính bằng cách sử dụng lãi suất riêng cho các tài sản sử dụng cả nợ và vốn cổ phần. Ưu điểm của phương pháp băng thông đầu tư là tỷ lệ vốn hóa thích hợp nhất cho các khoản đầu tư bất động sản được tài trợ.

Bước đầu tiên là tính toán hệ số chìm tàu. Đây là tỷ lệ phần trăm phải được dành riêng mỗi giai đoạn để có một số tiền nhất định tại một điểm tương lai trong thời gian. Giả sử rằng một tài sản có thu nhập từ hoạt động thuần là $ 950, 000 được tài trợ 50%, sử dụng nợ với lãi suất 7% được khấu hao trong vòng 15 năm. Phần còn lại được thanh toán bằng vốn cổ phần với tỷ lệ hoàn vốn yêu cầu là 10%. Hệ số chìm tàu ​​sẽ được tính như sau:

Lãi suất / 12 tháng
{[1 + (lãi suất / 12 tháng)] ^{Số năm x 12 tháng} } - 1

Kết nối các con số, chúng tôi nhận được:

. 07/12
{[1 + (. 07/12)] ^15x12 } - 1

Điều này tính đến. 003154 mỗi tháng. Mỗi năm, tỷ lệ này:. 003154 x 12 months = 0. 0378. Tỷ lệ người trả tiền phải trả bằng với tỷ lệ chìm tàu ​​cộng với lãi suất. Trong ví dụ này, tỷ lệ này là:. 07 +. 0378 = 10. 78%, hoặc. 1078.

Như vậy, tỷ lệ trung bình bình quân, hoặc tỷ lệ vốn hóa tổng thể, sử dụng 50% trọng số cho nợ và 50% trọng số cho vốn chủ sở hữu là: (5 x 1078) + (5 x 10) = 10 39%. Kết quả là, giá trị thị trường của tài sản sẽ là: $ 950, 000 /. 1039 = 9, 143, 407.

Dòng dưới cùng

Các phương pháp này được thiết kế đặc biệt cho các tài sản tạo ra thu nhập như nhà chung cư, tài sản thương mại và công nghiệp. Cần lưu ý rằng những phương pháp này không phù hợp với tài sản mà chủ sở hữu chiếm.

Đoán giá trị của một tài sản tạo ra thu nhập có thể dẫn đến đánh giá không chính xác và đầu tư không thành công. Lựa chọn tỷ lệ vốn hóa thích hợp làm tăng độ chính xác của việc thẩm định, và do đó, khả năng lựa chọn các khoản đầu tư bất động sản tạo ra thu nhập tốt.(999) Các cách đơn giản để đầu tư vào bất động sản , và Những lý do chính để đầu tư vào bất động sản Cách phân tích các quỹ ủy thác đầu tư bất động sản .