Tiền thế chấp chỉ có lợi tức (IO) là khoản vay phức tạp không phù hợp với mọi người. Trước tiên, bạn phải hiểu cách thức thanh toán của bạn sẽ khác nhau giữa thời gian chỉ có lãi suất và thời gian khấu hao hết (khi bạn thanh toán cả lãi và gốc). Thêm vào đó, bạn cũng phải tính đến mức lãi suất của khoản vay sẽ thay đổi theo thời gian, vì hầu hết các khoản cho vay chỉ có lãi suất hiện nay đều là các khoản thế chấp bằng lãi suất điều chỉnh (ARMs).

Khi bạn hiểu chúng được xây dựng như thế nào, bạn có thể đánh giá liệu nguy cơ có liên quan đúng cho tình huống và tính khí của bạn hay không.

Dưới đây là tổng quan về người nên xem xét việc thế chấp có lãi suất và ai nên tránh. Hãy cân nhắc một, nếu … Một khoản vay có lãi chỉ có thể phù hợp với bạn nếu bạn vừa mới tốt nghiệp và mong muốn thu nhập của bạn nhảy đáng kể trong một vài năm - đúng thời điểm để trả nợ gốc và lãi cao hơn khi khoản vay thời gian chỉ có lãi suất kết thúc. Nếu bạn cảm thấy thoải mái với nguy cơ thu nhập của bạn không tăng theo cách bạn mong đợi, việc vay mượn một khoản vay chỉ có thể giúp bạn mua ngôi nhà mà bạn thực sự muốn bây giờ thay vì mua nhà khởi sự mà bạn muốn di chuyển trong một vài năm. Bạn sẽ tránh được rắc rối và chi phí giao dịch liên quan đến việc nhận được hai khoản thế chấp và bán nhà.

Một khoản vay có lãi chỉ có thể có ý nghĩa nếu thu nhập của bạn không đều và bạn muốn sự linh hoạt phải trả nhiều hơn (nghĩa là trả một số tiền gốc) trong những tháng khi thu nhập của bạn cao hơn và trả ít hơn lãi suất chỉ) trong những tháng khi thu nhập của bạn thấp hơn. Nhưng nếu bạn bị kỷ luật, bạn có thể quản lý các biến động về thu nhập của bạn với ít rủi ro hơn bằng cách vay mượn một khoản vay có lãi suất cố định, chẳng hạn như thế chấp 30 năm và dành thêm thu nhập vào tài khoản tiết kiệm mà bạn sử dụng để kiếm tiền các khoản thanh toán của bạn trong tháng khi dòng tiền được thắt chặt. Việc khấu trừ hoàn toàn có nghĩa là mỗi khoản thanh toán bao gồm cả gốc và lãi, vì vậy nếu bạn thực hiện thanh toán theo kế hoạch, khoản vay sẽ được thanh toán vào cuối thời hạn.

Nếu bạn cảm thấy thoải mái với sự chênh lệch, bạn có thể đầu tư số tiền mà bạn sẽ đặt cho hiệu trưởng về khoản thế chấp hoàn toàn khấu hao và cố gắng đi trước tỷ lệ thế chấp của bạn bằng cách sử dụng một khoản lãi suất duy nhất thế chấp. Nếu tỷ lệ thế chấp của bạn là 3% và bạn có thể kiếm được 8% trên thị trường chứng khoán, bạn sẽ đi trước 5% (sự khác biệt thực sự có thể khác nhau tùy thuộc vào tình hình thuế của bạn). Nhưng hầu hết các nhà đầu tư kém hơn so với mức trung bình của thị trường, do đó, trừ khi bạn có một hồ sơ chứng minh và kỷ luật không bán khi thị trường giảm, có thể bạn sẽ mất chiến lược này.

Khoản vay chỉ có lãi suất cũng có thể là một công cụ để quản lý dòng tiền nếu bạn mua nhà cần sửa chữa lớn. Bạn có thể sử dụng số tiền mà bạn phải trả cho khoản vay thế chấp trong những năm đầu để sửa chữa tài sản, sau đó bắt đầu trả nợ khi bạn hoàn tất.

Yael Ishakis, phó chủ tịch của First, cho rằng người vay chỉ biết ở lại nhà trong một khoảng thời gian giới hạn hay là những nhà đầu tư bất động sản đang tìm kiếm để bán trong vài năm. Meridian Mortgage tại Brooklyn, NY, và là tác giả của cuốn sách Hướng dẫn hoàn thiện để mua một căn nhà.

Khi họ không phải là một ý tưởng hay

Nếu bạn đang sử dụng một khoản vay chỉ có lãi suất để mua nhà nhiều hơn bạn có thể đủ khả năng để hy vọng có khả năng mua nó sau này hoặc tái cấp vốn trước khi lãi- chỉ có giai đoạn kết thúc, bạn đang có một nguy cơ lớn, cho vay nói. Hơn nữa, không giống như trong những năm bong bóng nhà đất, bạn không thể đủ điều kiện để được thế chấp có lãi suất dựa trên khả năng thanh toán chỉ có lãi; bạn phải hội đủ điều kiện dựa trên khả năng thanh toán gốc và lãi cao hơn sau đó.

Cũng giống như các khoản cho vay chỉ có lãi suất có thể có ý nghĩa đối với người vay hy vọng thu nhập của họ tăng lên, họ không có ý nghĩa đối với người vay không mong đợi thu nhập tăng lên, chẳng hạn như người về hưu. Casey Fleming, một nhân viên cho vay với C2 Financial Corp ở San Diego và là tác giả của cuốn "Hướng dẫn cho vay": Làm thế nào để có được một khoản vay thế chấp có khả năng tốt nhất . "Một khi thời hạn lãi suất kết thúc, khoản vay phải được làm lại, và bước nhảy vào khoản thanh toán được lập chỉ mục đầy đủ là rất lớn. Nhiều người vay có ý định sử dụng khoản vay chỉ có lãi suất như là một công cụ ngắn hạn mà họ sẽ có được từ bán hoặc refinance trước khi (999) thời kỳ lãi suất chỉ kết thúc. Nếu đó không phải là bạn, hãy suy nghĩ hai lần. Ishakis nói rằng bất cứ ai không có một chiến lược thoát ra không nên xem xét một khoản vay chỉ có lãi suất.

Nếu bạn sử dụng khoản vay dài hạn mà chỉ có lãi, bạn sẽ phải trả nhiều hơn số tiền bạn cần cho tài sản của bạn. Kết hợp các tính năng chỉ có lãi suất với một lãi suất điều chỉnh tỷ lệ các rủi ro của khách hàng. ARM có lãi suất cao hơn lãi suất cố định hoặc ARM hoàn toàn amortizing.

Khi một khoản cho vay có rủi ro hơn đối với bạn, nó cũng có rủi ro hơn đối với tổ chức cho vay vì bạn có nhiều khả năng để nó giữ túi. Rủi ro nhiều hơn có nghĩa là lãi suất cao hơn, vì vậy bạn thực sự sẽ phải trả một mức giá cao hơn cho ARM lãi suất hơn bạn sẽ cho một ARM hoàn toàn khấu hao. Bạn sẽ phải trả một mức lãi suất thấp hơn cho ARM lãi suất hơn bạn sẽ vay ngắn hạn theo lãi suất cố định trong ngắn hạn, nhưng trong dài hạn, bạn sẽ phải trả nhiều hơn khi lãi suất ARM của lãi suất tăng.

Lãi suất có thể sẽ tăng trong tương lai bởi vì chúng gần với đáy của ngày hôm nay, vì vậy bạn phải giả định rằng thanh toán của bạn sẽ tăng lên khi thiết lập lại.Những gì bạn không thể tiên đoán là số tiền bạn trả sẽ tăng lên, vì bạn không biết mức lãi suất sẽ là ba, năm, bảy hay mười năm. Điều đó làm cho các khoản cho vay chỉ có lãi suất là sự lựa chọn không tốt cho bất cứ ai không cảm thấy thoải mái với quá nhiều sự không chắc chắn. Whitney Fite, chủ tịch của Angel Oak Home Loans ở Atlanta, cho biết: "Các khoản vay thế chấp của IO cần được dành riêng cho các khách hàng vay có đủ khả năng tài chính và ổn định về tài chính"

Cuối cùng

Trong hoàn cảnh thích hợp, họ có thể giúp bạn tiết kiệm tiền và giúp bạn đạt được các mục tiêu tài chính của mình; trong những trường hợp sai lầm, chúng có thể rất tốn kém, và trong trường hợp xấu nhất, hãy gửi bạn vào tình trạng tịch thu tài sản. (Để biết thêm, xem 5 Loại rủi ro rủi ro cần tránh .)