Các khoản cho vay thế chấp và cho vay mua nhà là cả khoản cho vay trong đó người mượn hứa với nhà là tài sản thế chấp. Nói cách khác, người cho vay có thể tịch thu nhà của người đi vay là tài khoản không thanh toán. Trong khi hai loại cho vay chia sẻ sự giống nhau quan trọng này, sự khác biệt tồn tại giữa họ, và người tiêu dùng nên hiểu các lựa chọn của họ khi vay mượn so với giá trị gia đình của họ.

Khái niệm cơ bản về tiền vay

Khi người ta sử dụng khoản vay thế chấp, họ thường nói về khoản vay thế chấp truyền thống, trong đó một ngân hàng cho vay một khoản vay để mua nhà. Trong hầu hết các trường hợp, ngân hàng cho vay đến 80% giá trị thẩm định của nhà hoặc giá mua, tùy thuộc vào số tiền nào ít hơn. Ví dụ, một người mua nhà trị giá $ 200,000 có đủ điều kiện để được thế chấp với số tiền lên đến 160.000 đô la Mỹ. Anh ta phải tự tìm ra số tiền 40.000 đô la còn lại.

Lãi suất cho thế chấp có thể được cố định hoặc biến đổi. Người đi vay trả lại số tiền vay cùng với lãi suất trong một thời gian nhất định, với các điều khoản phổ biến nhất là 30 hoặc 15 năm. Nếu người đi vay đứng sau các khoản thanh toán, người cho vay có thể tiếp nhận nhà trong một quá trình được gọi là tịch thu nhà. Người cho vay sau đó bán nhà, thường là tại một cuộc đấu giá, để lấy lại tiền của nó.

Trong trường hợp vỡ nợ, khoản thế chấp này sẽ được ưu tiên cho các khoản vay tiếp theo đối với tài sản, ví dụ như các khoản vay bằng vốn chủ sở hữu hoặc các khoản tín dụng gia đình (HELOCs). Người cho vay ban đầu phải được thanh toán đầy đủ trước khi những người cho vay tiếp theo nhận được bất kỳ khoản tiền thu được từ việc bán nhà bị tịch thu.

Tài chính cơ bản về khoản vay của nhà đầu tư

Vốn cho vay mua nhà cũng là thế chấp. Sự chênh lệch giữa khoản vay mua nhà với khoản vay thế chấp truyền thống là người vay mượn khoản vay mua nhà sau khi đã sở hữu tài sản, trong khi đó anh ta được thế chấp để mua tài sản. Khoản vay chủ sở hữu nhà được bảo đảm bằng vốn cổ phần trong tài sản, đó là sự khác biệt giữa giá trị tài sản và số dư thế chấp hiện tại của chủ sở hữu nhà. Ví dụ, một người nợ $ 150,000 trên một căn nhà trị giá $ 250,000 có 100.000 đô la Mỹ trong vốn chủ sở hữu. Giả sử tín dụng của mình là tốt, và nếu không thì hội đủ điều kiện, người vay có thể cho vay thêm bằng cách sử dụng vốn chủ sở hữu nhà của mình làm tài sản thế chấp.

Giống như khoản vay thế chấp truyền thống, khoản vay mua nhà ở nhà là khoản vay trả góp trả dần theo thời gian cố định. Những người cho vay khác nhau có những tiêu chuẩn khác nhau về tỷ lệ sở hữu nhà ở mà họ sẵn sàng cho vay, và khoản tín dụng của người đi vay là một phần trong quyết định này.

Trong nhiều trường hợp, khoản cho vay mua bán nhà ở được coi là khoản thế chấp thứ hai vì nó được thực hiện trên khoản thế chấp hiện tại. Nếu ngôi nhà bị tịch thu, chủ nợ cầm cố khoản vay mua nhà ở nhà không được trả tiền cho đến khi người cho vay thế chấp đầu tiên được trả. Do đó, rủi ro cho vay của chủ nợ trong gia đình lớn hơn, đó là lý do tại sao các khoản vay này thường có lãi suất cao hơn các khoản vay thế chấp truyền thống.

Không phải tất cả các khoản cho vay mua nhà đều là thế chấp thứ hai. Người mượn sở hữu tài sản của mình miễn phí và rõ ràng có thể quyết định vay nợ với giá trị nhà của mình. Trong trường hợp này, người cho vay thực hiện khoản vay vốn cổ phần tại chỗ được coi là người nắm giữ trái phiếu lần đầu tiên.

Cho vay mua nhà với khoản nợ nhà

Chủ sở hữu nhà muốn sử dụng vốn chủ sở hữu của mình để trả nợ lãi cao hơn như thẻ tín dụng, hoặc để cải thiện nhà ở, phải đối mặt với quyết định. Anh ta có thể refinance toàn bộ số tiền thế chấp, cộng thêm tiền mặt ra, với một khoản thế chấp truyền thống, hoặc anh ta có thể để lại khoản thế chấp ban đầu của mình một mình và đưa ra một khoản vay bằng vốn chủ sở hữu trên đầu trang của nó.

Lãi suất xác định loại hình vay vốn nào tốt hơn trong trường hợp này. Người vay có lãi suất cực thấp đối với khoản vay thế chấp hiện tại của mình nên để yên một mình và sử dụng khoản vay mua nhà để vay các khoản tiền bổ sung mà mình cần. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ thế chấp đã giảm đáng kể kể từ khi người vay đã đưa ra khoản thế chấp hiện tại của mình, ông nên xem xét làm một refinance đầy đủ. Trong trường hợp thứ hai, người vay tiết kiệm được số tiền vay thêm, vì các khoản vay thế chấp truyền thống có lãi suất thấp hơn khoản cho vay mua nhà và ông có thể đảm bảo mức lãi suất thấp hơn số dư nợ mà ông đã nợ.