Đầu tư bất động sản tiếp tục là một trong những cách tốt nhất để xây dựng sự giàu có và cắt giảm thuế. Lợi ích bao gồm khả năng thu hồi chi phí của tài sản tạo ra thu nhập thông qua khấu hao, sử dụng 1.031 trao đổi để hoãn lợi nhuận từ đầu tư bất động sản và vay mượn đối với bất động sản để đầu tư bổ sung hoặc cho các mục đích khác. Ngoài ra, chủ sở hữu nhà có thể được hưởng lợi từ việc miễn thuế cá nhân, giúp tiết kiệm được lợi nhuận từ việc bán nhà ở cá nhân từ thuế lợi tức vốn, cũng như khấu trừ lãi vay. Đọc để tìm hiểu liệu một hoặc một sự kết hợp của những chiến lược này là phù hợp với bạn. (Để biết thông tin cơ bản, hãy đọc Đầu tư vào Bất động sản .)

Bạn có thể thu hồi chi phí của tài sản cho thuê tạo ra thu nhập thông qua khấu trừ thuế hàng năm được gọi là khấu hao. Bộ luật doanh thu nội bộ xác định khấu trừ khấu hao là một khoản trợ cấp hợp lý cho việc cạn kiệt hoặc mòn mòn, bao gồm một khoản trợ cấp hợp lý cho sự lỗi thời.

Các nhà đầu tư bất động sản thường sử dụng phương pháp khấu hao (gọi tắt là MACRS), trong đó tài sản cho thuê nhà và cải thiện cơ cấu được khấu hao trên 27. 5 năm, trong khi các thiết bị và đồ đạc khác bị khấu hao trong vòng 15 năm. Chi phí khấu hao thường dẫn đến tổn thất thuần về bất động sản đầu tư ngay cả khi tài sản thực sự tạo ra dòng tiền mặt dương. Sự mất mát này, cũng như các chi phí, chẳng hạn như các tiện ích và bảo hiểm, được báo cáo trong Biểu E, mẫu thuế thu nhập liên bang 1040 và được khấu trừ từ thu nhập thông thường. Sở giao dịch 1031 được đặt tên cho Mục 1031 của Bộ luật Doanh thu nội bộ cho phép các nhà đầu tư hoãn thuế bằng cách bán một bất động sản đầu tư và sử dụng vốn cổ phần để mua một bất động sản hoặc tài sản khác bằng hoặc giá trị lớn hơn. Sự trao đổi này phải xảy ra trong một khoảng thời gian nhất định. Mặc dù việc trao đổi 1031 có thể bao gồm nhiều loại tài sản, phần lớn các giao dịch liên quan đến bất động sản. (Để đọc thêm về loại giao dịch này, hãy đọc

Giao dịch bất động sản thông minh
.)

-> Quy định về tài sản

Để hoàn thành thành công trao đổi 1031, các tài sản phải đáp ứng các tiêu chí sau:

Giá trị tổng hợp của các tài sản thay thế phải bằng hoặc lớn hơn các tài sản bị từ bỏ.
Các thuộc tính trong giao dịch phải giống nhau, có nghĩa là bất động sản không thể trao đổi cho một số loại tài sản khác, như là một quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT). (Để biết thêm thông tin về REITs, hãy đọc Các điều cơ bản về thuế REIT. )

Tài sản trao đổi phải được giữ cho "mục đích sản xuất trong kinh doanh hoặc thương mại" (một khoản đầu tư).

Bất kỳ tiền mặt hoặc tài sản nào nhận được thông qua giao dịch không được coi là tài sản bằng hiện vật được coi là khởi động và phải chịu thuế.
Tiền mặt khởi động

• bao gồm không chỉ tiền mặt, mà cả tài sản vật chất, như đồ đạc.
• Khấu thầu thế chấp đề cập đến bất kỳ khoản giảm nợ nào đạt được thông qua giao dịch. Do đó, số nợ được giả định với tài sản thay thế phải bằng hoặc lớn hơn giá trị của khoản nợ đã nghỉ hưu khi tài sản bị từ bỏ được bán. (Để biết thêm về trao đổi tương tự, hãy đọc Tài sản Thương mại để Giữ Người thuế Tại Vịnh
• .)

Quy định của Nhà đầu tư Nhà đầu tư phải sử dụng một người trung gian đủ điều kiện. Một người trung gian đủ điều kiện là một đại lý tạo điều kiện cho quá trình trao đổi 1031, chủ yếu bằng cách giữ số tiền thu được từ tài sản đã bị từ bỏ trước khi họ được tái đầu tư vào tài sản thay thế. Chỉ có một người trung gian đủ điều kiện có thể giữ các khoản tiền đó trong suốt quá trình trao đổi. Liên đoàn Người giữ Giao dịch mô tả chi tiết vai trò mà người trung gian có đủ điều kiện tham gia vào quá trình trao đổi năm 1031. Nhà đầu tư phải chịu hai thời hạn: Bốn mươi lăm ngày sau khi bán tài sản bị từ bỏ, anh ta phải cung cấp một bản kê khai tài sản thay thế có đủ điều kiện cho một bên có đủ năng lực để trao đổi, thường là người trung gian. Ngoài ra còn có một số quy tắc giới hạn số lượng tài sản có thể được xác định. Ngoài ra, anh ta phải mua tổng giá trị của tài sản thay thế đủ điều kiện trong vòng 180 ngày kể từ khi bán tài sản bị hủy bỏ hoặc 180 ngày sau ngày hoàn thuế của năm đó, tùy theo điều kiện nào xảy ra trước tiên. 1031 Exchange, từng bước Trong một giao dịch điển hình, một nhà đầu tư quyết định bán một bất động sản đầu tư và đầu tư tiền thu được từ bất kỳ khoản lợi nhuận nào trong bất động sản khác.

Để thực hiện việc này một cách hiệu quả về thuế, nhà đầu tư ký một hợp đồng trao đổi số 1031 với một người môi giới có đủ tư cách và đưa tài sản ban đầu lên để bán. Đồng thời, nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm các tài sản thay thế.
Vào ngày chủ đầu tư bán tài sản ban đầu (tài sản bị từ bỏ), số tiền thu được sau khi thanh toán tất cả các chi phí được gửi đến một tài khoản đặc biệt do trung gian có đủ điều kiện thiết lập.

Nhà đầu tư sau đó nhập vào khoảng thời gian xác định và có chính xác 45 ngày để tạo danh sách tài sản thay thế đủ điều kiện và 180 ngày để đóng tài sản thay thế trong thời gian trao đổi.

• Sử dụng toàn bộ tiền thu được từ việc bán tài sản bị từ bỏ, chủ đầu tư sẽ đóng tài sản đầu tư mới hoặc tài sản.
• Các nhà môi giới có đủ điều kiện liên kết các khoản tiền đó với công ty tiêu đề, tài khoản đặc biệt bị đóng và giao dịch hoàn tất.

Vay Vốn Nhà
Nhà đầu tư đã xây dựng được vốn cổ phần lớn trong nhà riêng hoặc bất động sản đầu tư của mình có thể chọn refinance tài sản của họ và rút vốn cổ phần để đầu tư bổ sung, cải thiện nhà cửa, hoặc cho các mục đích khác.Các quy định khác nhau giữa các tiểu bang.

1. Trong một trường hợp điển hình, người cho vay sẽ cho vay 80% tổng giá trị khoản vay hoặc 50% giá trị thị trường của tài sản, tùy theo số tiền nào ít hơn. Ví dụ: trên một tài sản 240.000 đô la với khoản vay 100.000 đô la, hầu hết người vay có thể trích được là $ 92.000 (240.000 đô la x 80% - 100.000 đô la).
2. Khả năng vay mượn cũng phụ thuộc vào điểm tín dụng của người vay, tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu và tỷ lệ nợ / thu nhập của họ. Mặc dù chiến lược này có phần rủi ro hơn, nhưng đối với những người có khả năng xử lý khoản nợ bổ sung, nó có thể giúp xây dựng sự giàu có mà không cần phải tham gia vào một cuộc trao đổi 1031 hoặc bán bất động sản. (Để biết thêm về các khoản cho vay mua bán nhà, hãy đọc
3. Khoản vay Nhà Vốn đầu tư: Nó là gì và nó hoạt động như thế nào
4. .)
5. Hoãn Thuế Bán nhà

Thu nhập từ bán tiền định cư cá nhân của người nộp thuế được loại trừ khỏi khoản thuế lợi tức tăng lên $ 500,000 đối với các cặp vợ chồng và $ 250,000 đối với cá nhân nếu người nộp thuế sống trong nhà trong hai năm năm qua. Ngoài ra, nếu lợi ích từ việc bán nhà ở chính của người nộp thuế lớn hơn các loại trừ đó, người đóng thuế cũng có thể đầu tư phần đó thông qua việc trao đổi 1031.
Các nhà đầu tư sống trong những khu vực có giá trị gia đình đang được đánh giá cao có thể sử dụng một chiến lược kinh doanh để xây dựng cả sự giàu có cá nhân của họ và giảm thiểu thuế cùng một lúc. (999) Giảm

Chiết khấu Lãi suất thế chấp

Chủ nhà có thể khấu trừ phần nợ thế chấp của họ có liên quan đến các khoản thanh toán lãi trên tờ khai thuế của họ. Các khoản thanh toán này cao hơn trong những năm đầu của thế chấp và dần dần giảm khi thế chấp được trả hết. (Xem chi tiết trong Mức khấu trừ thuế lợi tức thế chấp .)

Dòng dưới
Có nhiều lựa chọn cho chủ sở hữu bất động sản đang muốn bán đồng thời giảm thiểu trách nhiệm thuế.

Trao đổi 1031 cho phép doanh thu từ bán hàng được tái đầu tư vào tài sản tương tự. Khoản vay bằng vốn cổ phần của nhà trực tiếp vào giá trị tài sản và có thể được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau. Việc bán nhà ở chính có đủ điều kiện được hưởng ưu đãi thuế đặc biệt.

Lãi suất thế chấp có thể được khấu trừ vào thời gian thuế.
Tình huống cá nhân của bạn sẽ chỉ ra những lựa chọn nào phù hợp với bạn, nhưng bất kỳ trong số đó sẽ giúp bạn khai thác tối đa lợi thế về bất động sản. Đối với những tài liệu liên quan, xem Một Bản Khai Thuế Đối với Chủ nhà

.