Nếu bạn đang nghĩ đến việc mua nhà, bạn nên tiết kiệm đủ tiền cho khoản thanh toán xuống 20%. Nếu bạn không thể, đó là một cược an toàn mà người cho vay của bạn sẽ buộc bạn phải bảo đảm bảo hiểm thế chấp cá nhân (PMI) trước khi ký kết khoản vay. Mục đích của bảo hiểm là để bảo vệ công ty thế chấp nếu bạn mặc định trên lưu ý.

Xem thêm: Hiểu cấu trúc thanh toán thế chấp

Bảo hiểm thế chấp tư nhân nghe có vẻ như một cách tuyệt vời để mua một ngôi nhà mà không cần phải tiết kiệm tiền mặt cho một khoản thanh toán xuống. Đôi khi nó là lựa chọn duy nhất - hay thậm chí tốt nhất - cho những người mua nhà mới. Tuy nhiên, có một số lý do chủ sở hữu sẽ là chủ nhà nên cố gắng tránh phải trả bảo hiểm này. Trong bài này, chúng tôi sẽ khảo sát 6 vấn đề thường gặp của PMI và tìm ra một giải pháp có thể cho phép người mua nhà tránh nó hoàn toàn.

Sáu lý do để tránh chi phí cho PMI

Chi phí -

Bảo hiểm thế chấp thường có chi phí từ 0 đến 5% trên tổng số tiền vay mỗi năm. Với khoản vay 100.000 đô la, điều này có nghĩa là chủ sở hữu nhà có thể phải trả 1.000 đô la một năm hoặc 83 đô la. 33 mỗi tháng - giả định phí PMI 1%. (Tính như sau: $ 100, 000 x 1% = $ 1, 000/12 = $ 83. 33) Bởi chính nó là một khoản tiền khá lớn. Tuy nhiên, theo National Association of Realtors, giá nhà trung bình là khoảng 230.000 đô la, điều này có nghĩa là các gia đình có thể chi tiêu gần 200 đô la mỗi tháng cho bảo hiểm. Đó là nhiều như một khoản thanh toán xe hơi!

1. Có thể Không được khấu trừ -
2. Hợp đồng bảo hiểm thế chấp tư nhân được khấu trừ thuế - nhưng chỉ khi người đóng thuế có kết hôn kiếm được ít hơn 110.000 đô la một năm (trong tổng thu nhập điều chỉnh). Đối với các cặp vợ chồng đăng ký riêng biệt, ngưỡng đó là 55.000 đô la. Điều này có nghĩa là nhiều gia đình có thu nhập kép có thu nhập kết hợp ngay trên ngưỡng cửa sẽ bị bỏ lại trong cái lạnh. Mặc dù có tin đồn rằng "mức thu nhập có thể tăng lên trong tương lai, không có gì đảm bảo rằng nó sẽ xảy ra. Nhiều chủ sở hữu nhà (đặc biệt là những người ở trên ngưỡng) có thể được tốt hơn làm cho một khoản thanh toán xuống lớn hơn, nơi ít nhất họ sẽ có sự yên tâm rằng lãi suất cho vay được khấu trừ. Để biết thêm chi tiết về khoản khấu trừ quan trọng này, hãy đọc Cách thoát khỏi sự bảo hiểm thế chấp tư nhân . Người thừa kế của bạn không có gì - Hầu hết chủ sở hữu đều nghe từ "bảo hiểm" và giả định rằng vợ / chồng hoặc con của họ sẽ nhận được một khoản tiền bồi thường nếu họ chết. Đơn giản là nó sai. Tổ chức cho vay là đối tượng thụ hưởng duy nhất của bất kỳ chính sách nào, và số tiền thu được thanh toán trực tiếp cho người cho vay (không phải là gián tiếp với người thừa kế trước). Nếu bạn muốn bảo vệ người thừa kế của mình và cung cấp cho họ những khoản chi phí sinh hoạt sau khi chết, bạn sẽ cần phải có một chính sách bảo hiểm riêng biệt. Đừng bị lừa vào suy nghĩ PMI sẽ giúp đỡ bất cứ ai nhưng người cho vay thế chấp của bạn.
3. Cho vay tiền -
4. Những người mua nhà mua ít hơn 20% giá bán sẽ phải trả bảo hiểm thế chấp cho đến khi tổng vốn chủ sở hữu của nhà đạt 20%. Điều này có thể mất nhiều năm, và nó là một khoản tiền rất nhiều tiền nhà chủ nhà là nghĩa đen cho đi. Để đưa chi phí vào quan điểm tốt hơn, nếu một cặp vợ chồng sở hữu một ngôi nhà trị giá 250.000 đô la thì thay vì lấy 208 đô la Mỹ mỗi tháng để chi tiêu cho PMI và đầu tư vào một quỹ tương hỗ thu được 8% lãi suất hàng năm tiền sẽ tăng lên $ 37, 707 (giả định không có thuế đã được đưa ra) trong vòng 10 năm. Hạn để Hủy -
5. Như đã đề cập ở trên, thường khi tỷ lệ sở hữu của chủ sở hữu trên 20%, người đó không còn phải trả tiền PMI. Tuy nhiên, loại bỏ gánh nặng hàng tháng không phải là dễ dàng như chỉ không gửi thanh toán. Nhiều nhà cho vay yêu cầu chủ nhà soạn thảo thư yêu cầu hủy bỏ PMI cũng như nhận được thẩm định chính thức về ngôi nhà trước khi hủy bỏ. Trong tất cả, điều này có thể mất vài tháng tùy thuộc vào người cho vay. Việc thanh toán được thực hiện - Một vấn đề cuối cùng xứng đáng đề cập là một số nhà cho vay yêu cầu chủ sở hữu duy trì hợp đồng PMI trong một khoảng thời gian nhất định. Vì vậy, ngay cả khi chủ sở hữu nhà đã đạt đến ngưỡng 20%, người đó vẫn có thể có nghĩa vụ phải trả tiền bảo hiểm thế chấp. Kiểm tra với người cho vay của bạn và đọc các bản in tiền phạt của một hợp đồng PMI để biết chi tiết hơn.
6. Không phải là xấu

Đối với nhiều người Mỹ, PMI được khấu trừ. Những gia đình ghi nhận khoản khấu trừ của họ và kiếm được ít hơn 110.000 đô la một năm, sẽ thấy rằng PMI của họ được khấu trừ. Đối với một cặp vợ chồng có khoản vay $ 250, 000 và khoản thanh toán PMI hàng năm $ 2, 500 (1% của khoản vay chưa thanh toán), khoản khấu trừ này có thể chuyển thành tiền tiết kiệm từ $ 300 đến $ 400 đô la hoặc nhiều hơn (tùy thuộc vào khung thuế của cặp vợ chồng).

Cũng có thể được trả tiền bảo hiểm thế chấp cá nhân. Đối với những người không muốn làm việc chi phí của PMI vào ngân sách hàng tháng của họ, một số người cho vay sẽ cho phép thanh toán được thực hiện trước, bằng tiền mặt, tại thời điểm thế chấp nhà. Trong một số trường hợp, người cho vay thậm chí sẽ cung cấp cho chủ sở hữu nhà ở một khoản chiết khấu để trả tiền mặt phía trước. Một lựa chọn khác mà nhiều người cho vay cung cấp là thêm phí trả trước một lần cho số dư nợ còn dư. Lợi thế này là, được khấu hao trong giai đoạn 25 hoặc 30 năm, chi phí hàng tháng là khá thấp.

Một lợi ích cuối cùng của PMI là khi bạn đã hoàn thành chính sách bảo hiểm của mình, thì chính khoản tiền thế chấp có vẻ như dễ trả tiền hơn. Tất nhiên, đây là một lợi ích tâm lý hơn so với tài chính, nhưng nó có thể là một cảm giác tốt đẹp để đột nhiên có một vài trăm đô la thêm vào mỗi tháng. Các chủ nhà có hiểu biết sẽ khôn ngoan để tái đầu tư số tiền mà họ quen với ngân sách dành cho PMI hoặc áp dụng các khoản tiền này theo hướng cân đối chính về khoản vay. Hãy nhớ ví dụ về quỹ tương hỗ kết hợp từ trước đó.

Làm thế nào để Tránh PMI

Trong một số trường hợp, PMI có thể tránh được bằng cách sử dụng một thứ gọi là một khoản vay thế chấp lợn con.Nó hoạt động như sau: Giả sử rằng một chủ nhà tương lai muốn mua một ngôi nhà với giá 200.000 đô la, nhưng anh ta hoặc cô ta chỉ có đủ tiền tiết kiệm được cho một khoản thanh toán xuống 10% (không đủ để tránh PMI). Bằng cách ký hợp đồng "80/10/10", mỗi cá nhân sẽ vay 80% tổng giá trị tài sản, hoặc 160.000 đô la Mỹ. Khoản vay thứ hai, được gọi là piggyback, cũng sẽ được đưa ra tổng cộng $ 20, 000 (hoặc 10% giá trị). Cuối cùng, như là một phần của giao dịch, người mua sẽ bỏ 10% cuối cùng, hoặc $ 20 000.

Bằng cách phân chia các khoản vay, chủ sở hữu nhà có thể khấu trừ lãi suất cho cả hai khoản vay, và tránh PMI hoàn toàn. Tất nhiên, có một bắt. Rất thường các điều khoản của khoản vay piggyback có rủi ro. Nhiều khoản vay có lãi suất điều chỉnh, có thể chứa các điều khoản về khí cầu, và sẽ đến hạn trong vòng 15 hoặc 20 năm (trái với các khoản vay thông thường, sẽ đến hạn trong 30 năm).

Ngẫu nhiên, nhiều người cho vay cũng cung cấp một khoản cho vay tương tự cho người mua chỉ có thể đặt xuống 5% đối với một khoản thanh toán xuống. Nó được gọi là sắp xếp "80/15/5". Nó hoạt động chính xác theo cùng một cách.

Dòng dưới cùng

Bảo hiểm thế chấp tư nhân là tốn kém. Trừ khi bạn nghĩ rằng bạn sẽ có thể đạt được 20% vốn chủ sở hữu trong nhà trong vòng một vài năm, có lẽ có ý nghĩa để làm một thanh toán lớn hơn xuống hoặc xem xét một khoản vay piggyback. Mặc dù rủi ro thường cao hơn khoản vay thế chấp thông thường, các khoản cho vay piggyback được khấu trừ và là một giải pháp thay thế hữu ích cho những người không thể trả khoản thanh toán lớn hơn.

Để biết thêm các mẹo tiết kiệm tiền, xem

Mười ba Chính sách Bảo hiểm Bạn Không Cần

.