Các khoản cho vay có thể điều chỉnh lãi suất (ARMs) cung cấp cho những chủ sở hữu tương lai có thể mua một ngôi nhà lớn chỉ với một khoản tiền nhỏ. Họ cũng cung cấp cho chủ nhà hiện tại một cách để giảm thanh toán thế chấp của họ. Mặc dù những lợi ích này dường như chỉ là những gì bác sĩ đã ra lệnh cho nhiều năm tăng giá trong một thị trường nhà ở quá nóng, tờ tạp chí BusinessWeek đã đặt tên cho các loại thuốc ARMs "Nightmare Mortgages". Trong bài báo tháng 9 năm 2006 có tên là BusinessWeek đã tuyên bố rằng khoản thế chấp có thể điều chỉnh theo lãi suất có thể là "sản phẩm cho vay gia đình rủi ro nhất và phức tạp nhất từng được tạo ra".

Sự thật về việc liệu ARM tùy chọn là một công cụ hữu ích hoặc một vé gặp rắc rối phần lớn là vấn đề quan điểm cá nhân. Một cái nhìn sâu hơn về các khoản vay gây tranh cãi này sẽ làm cho việc xác định sử dụng tương lai của họ dễ dàng hơn và những rủi ro liên quan. (Để biết thêm về ARMs, hãy xem ARMed And Dangerous , Mortgages: Tỷ lệ cố định so với mức có thể điều chỉnh và Thanh toán thế chấp .

<< ! - 2 ->

Các lựa chọn

Không giống như hầu hết các khoản thế chấp, đi kèm với một khoản thanh toán hàng tháng, ARM tùy chọn, cung cấp một sự lựa chọn mỗi tháng. Các chủ sở hữu nhà có thể lựa chọn từ các khoản thanh toán sau: Tối thiểu Mức tối thiểu yêu cầu (

Tính năng thế chấp dưới chuẩn> thanh toán cho một lựa chọn ARM là cực kỳ hấp dẫn bởi vì nó là quá thấp. Trong thực tế, nó là quá thấp mà nó thậm chí không bao gồm các lãi suất về thế chấp. Bằng cách thanh toán tối thiểu, người đi vay ở trong một vị trí được gọi là khấu hao theo giá trị âm, nghĩa là họ nợ nhà vào cuối tháng nhiều hơn thời điểm ban đầu. Mặc dù việc thanh toán tối thiểu dường như không phải là một sự lựa chọn khôn ngoan từ khía cạnh tài chính, nhưng nó là lựa chọn phổ biến nhất trong một số mã zip có giá cao mà chủ nhà không thể mua được căn nhà. (Để đọc thêm về khấu hao tiêu cực, xem

• cách nào tốt nhất để trả hết tiền thế chấp của tôi?
  ) Tất nhiên, các khoản thanh toán nhỏ không kéo dài mãi mãi. Năm năm sau khi khoản vay bắt đầu, hoặc khi số dư nợ tăng lên 110% số tiền vay ban đầu, hầu hết ARM tùy chọn sẽ tính lại để xác định khoản thanh toán được khấu hao hết, nghĩa là khoản thanh toán phải trả cho nhà ở còn lại đời sống của khoản vay. Đối với hầu hết các khoản vay, số tiền đó sẽ trở thành khoản thanh toán bắt buộc tối thiểu và khoản thanh toán khấu trừ tiêu cực không còn được phép. Khi điều này xảy ra, số tiền thanh toán hàng tháng có thể tăng đáng kể, thậm chí tăng gấp đôi kích thước.

  Chỉ có lãi

  Việc di chuyển lên quy mô, thanh toán này chi phí cao hơn mức tối thiểu và không bao gồm lãi suất, mặc dù nó không làm giảm hiệu trưởng.Người đi vay không tiến triển về phía sở hữu nhà, nhưng tránh được sự khấu trừ tiêu cực.
• Khoản phải thanh toán 30 năm
  Đây là khoản thanh toán thế chấp truyền thống mà hầu hết mọi người đều quen thuộc. Thanh toán này bao gồm lãi suất và làm giảm hiệu trưởng.
• 15-Year Amortization
  Khoản vay 15 năm cho phép người đi vay trả tiền nhà nhanh hơn khoản vay 30 năm truyền thống. Thanh toán này bao gồm lãi suất và làm giảm hiệu trưởng.
• Chi tiết
  Lãi suất trên hầu hết các ARM lựa chọn thay đổi hàng tháng, và các khoản cho vay có giới hạn về số tiền mà tỷ lệ này có thể tăng lên mỗi năm. Mặc dù khoản thanh toán bắt buộc thực tế chỉ thay đổi mỗi năm một lần, sự khác biệt giữa lãi suất tháng đầu tiên và số tiền điều chỉnh hàng năm có thể vượt quá 7%. Từ quan điểm thanh toán tối thiểu, đây có thể là một thay đổi lớn. Nếu số dư còn lại đạt đến 110% số dư ban đầu, thì không có giới hạn nào về số tiền tăng.

Ai nên Chọn Lựa?

Người giàu

Những khoản thế chấp này đã được phát triển như một công cụ quản lý tiền cho người giàu. Những người giàu có thường kiếm được rất nhiều tiền, nhưng có những luồng tiền không thể đoán trước được. Các ARM tùy chọn cho phép họ thanh toán nhỏ cho đến khi dòng tiền của họ tăng lên. Ví dụ: nhiều người giỏi trên phố Wall và những người bán hàng hàng đầu có thu nhập hàng năm từ 50% trở lên trong một lần kiểm tra tiền thưởng một lần. (Để biết thêm về các lớp thu nhập, xem

Mất tầng lớp trung lưu

• và
  Khảo sát Báo cáo việc làm .) Những người thoáng qua Những người muốn sống trong một căn nhà lớn và không có kế hoạch để ở lâu dài có thể sử dụng một ARM tùy chọn để có được ngôi nhà họ muốn mà không chi tiêu một tài sản. Người điều hành doanh nghiệp được chuyển đổi vài năm một lần có thể sử dụng các khoản vay này để giải phóng tiền mặt cho các mục đích sử dụng khác. Những người mong đợi sự may mắn tài chính
• Những người biết rằng họ sắp sửa gặp phải sự thay đổi đáng kể trong thu nhập cũng có thể chọn một ARM tùy chọn. Nếu hôn nhân, thừa kế, giải quyết hợp pháp hoặc các nguồn tài sản đột ngột khác đang ở trên đường chân trời, một lựa chọn ARM có thể là một cách tốt để có được ngôi nhà trước khi nhận được tiền mặt. (Để biết thêm về các chủ đề này, hãy xem
  Từ chối Một Thừa kế
• và
  Hôn nhân, Ly hôn và Dòng Dotted Line .) Lợi ích cho Người Cho vay Các lựa chọn tình yêu ARMs. Các công ty môi giới thế chấp thường nhận được khoản thanh toán cao hơn để bán cho họ và luật kế toán cho phép người cho vay đặt ra khoản thanh toán tối đa (30 năm) cho doanh thu ngay cả khi họ chỉ nhận được khoản thanh toán tối thiểu. Những doanh thu ảo này là hoàn toàn hợp pháp, nhìn tốt về sách và làm kỳ diệu cho một mức giá cổ phiếu môi giới thế chấp. Các lựa chọn ARM cũng thường mang lại một chi phí cao hơn để tái cấp vốn, do đó, người cho vay được trả lại khi người đi vay muốn vay nợ. Mặc dù có thể có một số nguy cơ trong việc cho vay như vậy, các khoản thế chấp thường được bán cho nhà đầu tư thông qua các loại xe như chứng khoán thế chấp bằng vay, vượt qua rủi ro cho nhà đầu tư thay vì cho vay.(Để đọc có liên quan, xem Lợi nhuận từ nợ thế chấp Với MBS

.)

Cách so sánh Khi xem xét một lựa chọn ARM, có một số điểm chính cần lưu ý. Thứ nhất là thời gian mà lãi suất giới thiệu kéo dài. Lãi suất có thể tăng cao như thế nào và số tiền thanh toán có thể thay đổi bao nhiêu cũng là những cân nhắc quan trọng. Biết khi nào khoản vay sẽ được điều chỉnh và ngưỡng cho khoản khấu hao phủ định cũng cần được xem xét. Ước mơ hay ác mộng?

Trong khi thực hiện một khoản thế chấp nên luôn luôn được thực hiện cẩn thận, đưa ra một lựa chọn ARM đòi hỏi một mức độ cao hơn cảnh giác. Đối với những người trong tình hình tài chính vững chắc với sự hiểu biết vững chắc về các điều khoản và điều kiện kèm theo một lựa chọn ARM, khoản vay có thể là một công cụ hữu ích. Đối với những người không chuẩn bị, nó có thể là một vé một chiều để rắc rối.

Để tiếp tục đọc về chủ đề này, hãy kiểm tra

Đầu tư Bất động sản

và

Giao dịch bất động sản thông minh .