Chủ nhà thường thấy mình ở trong tình trạng khó chịu vì nợ nhiều hơn về cân bằng thế chấp của họ hơn là giá trị nhà cửa. Điều này kết quả từ một sự kết hợp của các sự kiện, nhiều trong số đó vượt quá sự kiểm soát của chủ sở hữu nhà. Giá bất động sản giảm, vùng lân cận xấu đi, các quyết định vay mượn xấu (ví dụ vay mượn nhiều hơn người vay có thể đủ khả năng hoặc thực hiện một khoản vay có thể điều chỉnh lãi suất tùy chọn) và tái cấp vốn để lấy vốn chủ sở hữu tất cả có thể để lại chủ sở hữu nợ đang gia tăng. Khi số dư của khoản thế chấp vượt quá giá trị của tài sản, vị trí của chủ nhà được gọi là "ngược" hoặc "dưới nước". Thoát khỏi vị trí khó chịu này là rất khó khăn - và nó thường đòi hỏi phải bán nhà ít hơn giá trị khoản vay - nhưng có giải pháp. Hãy xem xét một số lựa chọn cho chủ sở hữu nhà với vốn chủ sở hữu tiêu cực.

Bán ngắn hạn là một lựa chọn khả thi nếu sự khác biệt giữa giá bán nhà và số tiền thế chấp nhỏ hoặc người bán có túi sâu. Nếu người mua có thể được tìm thấy, chủ sở hữu nhà có thể đến để đóng với một tấm séc để thanh toán số dư của khoản vay. Nếu người bán không có khả năng trả hết số dư nhưng phải bán, người bán phải liên lạc với người giữ tiền và cố gắng thu xếp việc bán hàng ngắn. (Để biết thêm về bán nhà ngắn của bạn, hãy đọc

Ngắn Bán Nhà Để Tránh Nhà bị tịch thu

.)

Thuyết phục người cho vay đồng ý bán hàng ngắn thường đòi hỏi một thời gian và giấy tờ đáng kể. Ngoài việc nhận được người cho vay để đồng ý, chủ nhà phải tìm một đại lý bất động sản sẵn sàng để xử lý việc bán. Nếu người mua được tìm thấy, các biến chứng vẫn tiếp tục. Người cho vay thường cho vay thay mặt nhà đầu tư. Nếu người cho vay hài lòng với việc bán, người cho vay sau đó phải làm việc với nhà đầu tư đang nắm giữ khoản vay để đạt được thỏa thuận. Việc này có thể mất thời gian. Nếu nhà được bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), hãng bảo hiểm cũng có thể tham gia vào quá trình này. Các công ty bảo hiểm đã bảo hiểm tài sản chống lại mặc định để bảo vệ lợi ích của ngân hàng, do đó, công ty bảo hiểm có một cổ phần trong tiến trình. Nói chung, khung thời gian để đạt được một thỏa thuận là dài, và ngân hàng có ít động lực để hợp tác.

Khi tất cả được nói và làm xong, chủ sở hữu nhà có thể sẽ phải trả tiền cho ngân hàng, ngay cả sau khi bán, để tạo nên sự khác biệt giữa những gì người mua sẵn sàng trả và những gì ngân hàng sẵn sàng chấp nhận. Nếu bạn nghĩ rằng điều này có thể là trường hợp trong tình huống của bạn, việc thay thế có thể là tịch thu nhà. Tuy nhiên, cân nhắc lựa chọn này rất cẩn thận - mặc dù việc bán hàng ngắn không tốt cho xếp hạng tín dụng của bạn, nhưng tình trạng tịch thu còn tồi tệ hơn. (

Tầm quan trọng của khoản tín dụng

Đánh giá

của bạn để tìm hiểu hoạt động vay mượn của bạn ảnh hưởng như thế nào tới xếp hạng tín dụng của bạn và

Năm Phím để Mở khóa Điểm Tín dụng Tốt hơn để có các mẹo và kỹ thuật để xây dựng lại hủy hoại xếp hạng tín dụng.) Ngoài những thách thức khi thiết lập việc bán, khả năng có tiền sau khi bán và khả năng điểm số tín dụng của bạn sẽ bị ảnh hưởng, thuế cũng phải được xem xét. Từ quan điểm về thuế, sự khác biệt giữa giá bán nhà và số dư trên thế chấp có thể được xem là thu nhập. Trả thuế hoặc chứng minh rằng bạn đã mất khả năng thanh toán và do đó được miễn thuế, là các khoản phải xử lý bởi vì, từ góc độ thuế, việc bán một khoản nợ ngắn được coi là nợ phải trả nợ. Các lựa chọn để tránh sự phức tạp của việc bán hàng ngắn hạn bị hạn chế. Kịch bản lý tưởng là tiếp tục sống trong nhà và trả tiền thế chấp cho đến khi thị trường bất động sản được cải thiện và ngôi nhà có thể được bán với giá bao gồm số dư trên thế chấp. Các lựa chọn khác để cân nhắc là bạn cùng phòng để giúp trả tiền hóa đơn, hoặc chuyển đến căn hộ và thuê nhà. Dòng dưới cùng Cách tốt nhất để giảm thiểu tỷ lệ cược của việc tìm kiếm chính mình là lộn ngược là đưa ra khoản thế chấp nhỏ nhất mà bạn có thể tìm thấy và thanh toán nó nhanh nhất có thể. Nỗ lực này bắt đầu bằng cách mua nhà mà bạn thực sự có thể chi trả, có thể là một tài sản khác đáng kể so với nơi bạn cảm thấy thuộc về bạn. Những người mua nhà khôn ngoan, thận trọng thực hiện một khoản thanh toán trễ đáng kể, cho phép họ tránh mua bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) và cung cấp đủ vốn nhà mà họ sẽ có một đệm nếu nhà giá trị suy giảm. Ngoài ra, bằng cách nhận khoản vay thế chấp nhỏ, bạn có thể thanh toán thêm và thoát khỏi gánh nặng nợ bằng ít thời gian hơn. Cuối cùng, việc thanh toán bổ sung làm cho khả năng tìm thấy bản thân bạn "lộn ngược" về thế chấp của bạn ít có khả năng hơn.

Xem

Hiểu cấu trúc thanh toán thế chấp

để hiểu quá trình tính toán và thanh toán cũng như lịch trình khấu hao của khoản vay mua nhà.