Một trong những điểm quan trọng khi một người tìm cách tái cấp vốn hoặc mua nhà là tỷ lệ thế chấp hiện tại trong thị trường nhà ở vì tỷ lệ này có ảnh hưởng trực tiếp về kinh tế đối với thu nhập và trách nhiệm của người đi vay.

Nhưng điều gì ảnh hưởng đến tỷ lệ thế chấp? Nền kinh tế, lãi suất và tỷ lệ thế chấp liên kết với nhau, với Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ (Fed) có ảnh hưởng trực tiếp (và dẫn xuất) đối với mỗi loại này.

Kinh tế và Lãi suất

Các chính sách của FED dựa trên tình hình kinh tế Mỹ. Ủy ban Thị trường Mở Liên bang (FOMC), có thể được gọi là cánh tay ra quyết định của Fed, đánh giá sức khoẻ kinh tế của Hoa Kỳ dựa trên số liệu chất lượng của các cơ quan khác nhau. Dựa trên những gì FOMC tin vào tình hình kinh tế (như tăng trưởng, lạm phát, việc làm), Fed quyết định mức lãi suất. Tỷ lệ quỹ liên bang là một trong những tỷ lệ chính sách quan trọng, và các lãi suất tiền tệ quan trọng khác, như suất chiết khấu và lãi suất cơ bản, bị ảnh hưởng bởi mức lãi suất liên bang do Cục Dự trữ Liên bang đặt ra.

Khi Cục dự trữ liên bang duy trì tỷ lệ quỹ liên bang ở mức thấp, nó ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế Mỹ thông qua các mức lãi suất khác khiến cho vay người và doanh nghiệp rẻ hơn. Nó khuyến khích mọi người vay vốn tiêu dùng để chi tiêu và các doanh nghiệp được khuyến khích vay mượn để mở rộng và các mục đích khác - tất cả đều giúp kích thích tăng trưởng kinh tế và tăng việc làm.

Có những tình huống như lạm phát rất cao khi ngân hàng trung ương tăng lãi suất để kiểm soát nguồn cung tiền trong nền kinh tế. Mục tiêu cho tỷ lệ quỹ liên bang là cao đến 20% trong lạm phát đầu những năm 1980; tỷ lệ này đã giảm đều đặn cho đến gần đây. FOMC đã tăng phạm vi mục tiêu cho tỷ lệ quỹ liên bang lên 0. 25% - 0. 5% kể từ tháng 12 năm 2015 trở đi. (Xem chi tiết, xem: Các công cụ mới của Fed để điều hành nền kinh tế.)

Việc thay đổi tỷ lệ quỹ liên bang được truyền qua các hoạt động thị trường mở (OMOs) (tức là, mua hoặc bán trái phiếu kho bạc Mỹ). Nếu Fed muốn tăng nguồn cung tiền trong nền kinh tế, thì nó sẽ mua trái phiếu, trao tiền mặt để đổi lấy. Khi Fed mua trái phiếu, giá trái phiếu tăng lên và sự gia tăng cung tiền làm cho việc cho vay trở nên rẻ hơn, làm giảm lãi suất.

Ngược lại, nếu Fed nhắm tới việc thu hẹp nguồn cung tiền dư thừa, thì nó sẽ bán trái phiếu và nhận tiền mặt. Bán trái phiếu làm giảm giá trái phiếu đồng thời giảm nguồn cung tiền, điều đó có nghĩa là ít tiền hơn lưu thông trong nền kinh tế. Điều đó làm cho việc vay mượn tốn kém hơn và đẩy lãi suất lên cao. Theo nguyên tắc chung, giá trái phiếu và lãi suất sẽ chuyển hướng ngược lại.

Liên kết với tỷ lệ thế chấp

Tỷ lệ thế chấp không bị ảnh hưởng ngay lập tức bởi sự thay đổi về tình hình kinh tế hoặc lãi suất, nhưng có rất nhiều liên kết từ từ truyền tải ảnh hưởng của họ. Vì vậy, tỷ lệ thế chấp phụ thuộc vào điều gì?

Sản lượng kho bạc dài hạn ảnh hưởng trực tiếp đến tỷ lệ thế chấp cố định (sản lượng dài hạn có nghĩa là 10 năm và 30 năm). Có một sản phẩm cạnh tranh cho cùng một nhà đầu tư đầu tư vào trái phiếu 10 năm hoặc 30 năm, được gọi là chứng khoán đầu tư thế chấp (MBS). Do đó, khi sản lượng tăng lên, các sản phẩm này cũng cần mang lại lợi nhuận cao hơn để thu hút các nhà đầu tư, điều này chỉ có thể khi các khoản cho vay được đưa ra ở mức cao hơn. Do đó, sản lượng cao hơn dẫn đến tăng tỷ lệ thế chấp. (Xem liên quan, xem: Lợi nhuận từ nợ thế chấp Với MBS.)

Bây giờ chúng ta hãy liên quan đến sản lượng Kho bạc với nền kinh tế. Nói rằng triển vọng kinh tế ảm đạm; những người thích di chuyển ra khỏi cổ phiếu đối với trái phiếu chính phủ và chứng khoán để đầu tư, vì chúng được coi là an toàn nhất. Điều này làm tăng nhu cầu về các công cụ này, đẩy giá trái phiếu lên. Khi giá trái phiếu tăng lên, sản lượng (hoặc lợi nhuận) trên chúng giảm xuống. Khi năng suất giảm, tỷ lệ thế chấp cũng bắt đầu giảm. Như vậy, nhìn chung, tình hình kinh tế chậm chạp sẽ đi kèm với tỷ lệ thế chấp thấp (thông qua thị trường trái phiếu) và tỷ lệ chính sách thấp hơn khi ngân hàng trung ương cố gắng kích thích nền kinh tế. Điều ngược lại là đúng khi tình hình kinh tế và triển vọng là tốt.

Trong khi mức lãi suất huy động liên bang (và các mức lãi suất khác) không có ảnh hưởng trực tiếp đến lãi suất cố định dài hạn, họ sẽ có ảnh hưởng trực tiếp đến các khoản thế chấp bằng lãi suất điều chỉnh (ARM). Điều này là do lãi suất cho vay điều chỉnh được xem xét và sửa đổi hàng tháng, nửa năm hoặc hàng năm, tùy thuộc vào nhiệm kỳ và liên quan đến sản lượng Kho bạc một năm.

Đường cong năng suất là đường cong cho thấy sản lượng Kho bạc ngắn và dài hạn. Bảng dưới đây cho thấy đường cong lợi tức Kho bạc hàng ngày cho các thời kỳ khác nhau trong giai đoạn 2007-2015 (ngày đầu tiên của năm) cùng với tỷ lệ thế chấp trong khoảng thời gian đó. Trong một kịch bản kinh tế bình thường, lợi suất dài hạn nên cao hơn lợi suất ngắn hạn. Hãy nhớ rằng, luôn có sự trải rộng giữa lãi suất dài hạn và lãi suất thế chấp để giải quyết các rủi ro liên quan đến thế chấp.

Ngày

3 Tháng	1 Năm	10 năm	30 năm	Tỷ lệ thế chấp	01/02/2007
5. 07	5. 00	4. 68	4. 79	6. 22	01/02/2008
3. 26	3. 17 3. 91	4. 35	5. 76	01/02/2009	0. 08
0. 04	2. 46	2. 83	5. 05	01/04/2010	0. 08
0. 45	3. 85	4. 65	5. 03	01/03/2011	0. 15
0. 29 3. 36	4. 39 4. 76	01/03/2012	0. 02	0. 12	1. 97
2. 98	3. 92	01/02/2013	0. 08	0. 15	1. 86
3. 04	3. 41	01/02/2014	0. 07	0. 13 3. 00	3.92 4. 43
01/02/2015	0. 02	0. 25 2. 12 2. 69	3. 63 *	Nguồn: Bộ Tài chính Hoa Kỳ, Freddie Mac (tỷ lệ thế chấp là cho cả tháng và không phải ngày cụ thể) * dựa trên cuộc khảo sát thị trường thế chấp chính (như ngày 22 tháng 1 năm 2015). Số liệu theo tỷ lệ phần trăm.	Dòng dưới
Khi xem xét vay tiền mua nhà, bạn nên kiểm tra hướng nào mà lãi suất cho vay cố định đang hướng tới và xem xét tuyên bố của Cục Dự trữ liên bang về tình hình kinh tế cùng với mô hình đường cong năng suất. Những nguồn này có thể đưa ra những hướng dẫn có giá trị về tình hình kinh tế và tỷ lệ thế chấp. (Để biết thêm thông tin, xem: Làm thế nào lãi suất ảnh hưởng đến thị trường nhà ở.)	Tất cả các chứng khoán được hậu thế chấp (MBS) cũng thế chấp các nghĩa vụ nợ (CDO)? Tìm hiểu thêm về chứng khoán thế chấp, nợ collateralized và đầu tư tổng hợp. Tìm hiểu xem những khoản đầu tư này được tạo ra như thế nào. Loại hành vi nào liên quan đến lợi ích trong các chương trình đầu tư tập thể bị loại khỏi "Công cụ tài chính kinh doanh"? Lợi ích của việc thế chấp có thể chấp nhận là gì? Thế chấp có thể chấp nhận được cho phép người mua tài sản nhận khoản thế chấp từ người bán tài sản. Lợi ích của việc đảm bảo thế chấp gần như luôn luôn xuất phát từ khả năng của người mua để lấy tỷ lệ thế chấp giả định, thường thấp hơn tỷ giá thị trường hiện hành.