Nếu bạn đang tìm kiếm một ngôi nhà có mức giảm dưới 20%, bạn sẽ phải trả tiền bảo hiểm thế chấp lên trên số tiền gốc và lãi hàng tháng. Dường như một khoản cho vay FHA sẽ là một hợp đồng tốt hơn, nhưng nếu bạn cần bảo hiểm thế chấp, điều đó có thể không đúng.

Hai loại bảo hiểm thế chấp

Thứ nhất, điều quan trọng là hiểu hai loại bảo hiểm thế chấp căn bản (không nhầm lẫn với bảo hiểm nhân thọ). Cả hai đều được kích hoạt nếu bạn không thể bỏ được 20% chi phí của nhà khi bạn đưa ra thế chấp.

Nếu bạn xin một khoản vay thông thường, ngân hàng sẽ đưa bạn đi bảo hiểm thế chấp cá nhân (PMI). Như tên của nó, phí bảo hiểm của bạn chuyển sang một công ty tư nhân hoàn lại ngân hàng nếu bạn ngừng trả tiền thế chấp. Khi các khoản thanh toán thế chấp của bạn cho thấy vốn chủ sở hữu của bạn trong nhà đạt 22%, bạn có thể hủy chính sách. Xem Cách Thoát khỏi Bảo hiểm Tiền thế chấp Cá nhân để biết thêm thông tin.

Trong trường hợp vay của FHA, bạn phải trả phí bảo hiểm thế chấp (MIP) cho một cơ quan chính phủ, bảo vệ những người cho vay được chấp thuận đối với những người đi vay không trả được nợ.

Khi hầu hết các chủ nợ bắt đầu thắt chặt các tiêu chuẩn thanh toán của mình trong bối cảnh cuộc khủng hoảng tài chính, người vay bắt đầu đổ xô đi vay FHA. Với yêu cầu thanh toán thấp - chỉ khoảng 3% 5% và sẵn sàng chấp nhận điểm tín dụng tương đối thấp, cơ quan này đã cung cấp một lựa chọn khả thi cho những chủ nhà có thu nhập thấp và trung bình.

FHA Giai đoạn

Ốc vít

Một loạt các đợt tăng giá FHA trong những năm gần đây đã loại bỏ một số ánh sáng từ các khoản thế chấp phổ biến này. Kể từ lần tăng mới nhất vào năm 2013, người vay với khoản vay 30 năm và giảm 10% hiện nay phải trả 1,3% tiền bảo hiểm thế chấp hàng năm. Và đó là trên phí bảo hiểm tiền thế chấp đầu tiên có giá trị 1. 75% số tiền vay. FHA cũng đảo ngược lộ trình về chính sách hủy phí bảo hiểm hàng năm khi tỷ lệ cho vay xuống giá trị giảm xuống còn 78%. Nếu bạn đặt ít nhất 10% vào lúc đóng cửa, bây giờ bạn phải lo lắng về MIP trong ít nhất 11 năm đầu tiên của khoản vay của bạn. Và nếu bạn đóng góp ít hơn khi bạn mua nhà, phí bảo hiểm vẫn ở bên bạn trong suốt thời hạn khoản vay.

Biểu đồ dưới đây cho thấy phí bảo hiểm thế chấp hàng năm hiện tại (MIP) cho các khoản cho vay FHA.

Các khoản thế chấp có thời hạn dài hơn 15 năm

Các khoản cho vay có thời hạn dưới 15 năm

Nguồn: Bộ Gia cư và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ

Chi phí PMI Thế chấp Đặc biệt

một thế chấp thông thường với PMI - nếu bạn có thể có được một - một món hời tốt hơn trong nhiều trường hợp. Tiền bảo hiểm thế chấp trung bình tư nhân là từ 0.3% và 1. 15% khoản vay mỗi năm, không có chi phí trả trước. Trong hầu hết các trường hợp, bạn có thể yêu cầu hủy bỏ PMI một khi bạn đã đạt được 22% vốn chủ sở hữu trong nhà.

Chúng ta hãy nhìn vào hai chủ nhà với khoản thế chấp $ 250,000 trong 30 năm: Một khoản cho vay FHA với khoản 5% giảm, và khoản vay khác được vay gần như giống hệt nhau. Giả sử tỷ lệ PMI là 0,8%, mức bảo hiểm tư nhân sẽ tiết kiệm được hơn 1 000 đô la mỗi năm trong các khoản thanh toán thấp hơn. Một khác biệt lớn: Người đi vay với khoản thế chấp thông thường có thể hủy phí bảo hiểm khi họ mua lại đủ vốn.

Một yếu tố mà vẫn tạo cho FHA lợi thế hơn hầu hết các khoản vay mua nhà khác: dễ dàng hội đủ điều kiện. Nếu điểm tín dụng của bạn cấm bạn nhận khoản vay ở nơi khác, một khoản phí bảo hiểm thế chấp cao hơn có thể là cái gì bạn có thể sống với. Một lựa chọn khác là đưa ra một khoản vay FHA và, một khi bạn xây dựng lại khoản tín dụng của mình, hãy cố gắng tái cấp vốn với một thế chấp thông thường.

Dãi dưới cùng

Trong thời gian gần đây, phí bảo hiểm-tăng phí bảo hiểm, bạn nên tìm hiểu các lựa chọn của mình trước khi vay một khoản vay FHA nếu bạn dự định giảm ít hơn 20% vào nhà của bạn. Nhưng nếu khoản vay do chính phủ hỗ trợ là cách duy nhất để đạt được quyền sở hữu nhà cửa, đó có thể là một sự hy sinh đáng làm.