Khi bạn tái tài trợ thế chấp, tất cả mọi thứ phụ thuộc vào thẩm định. Nếu giá trị nhà của bạn quá thấp đến nỗi bạn đang ở dưới nước, bạn không thể tái cấp vốn. Nếu giá trị thẩm định của bạn đặt phần vốn nhà của bạn dưới 20%, bạn sẽ bị kẹt tiền trả tiền bảo hiểm thế chấp cá nhân (PMI) hoặc đưa tiền mặt vào bảng để thực hiện một khoản tiền mặt tái tài trợ. Hơn nữa, bạn có thể không nhận được mức lãi suất thấp nhất, vì các nhà cho vay xem xét những người mượn với vốn cổ phần ít hơn để có được rủi ro hơn. Nếu bạn đang nghĩ đến việc tái cấp vốn, bạn nên hiểu vai trò thiết yếu của thẩm định trong tiến trình.

Đánh giá nhà là gì?

Việc thẩm định là ý kiến ​​chuyên môn được cấp phép hoặc chứng nhận về giá trị của nhà do bên thứ ba không quan tâm cung cấp. Người thẩm định được trả tiền để cung cấp dịch vụ định giá nhà của bạn nhưng không có làn da trong trò chơi khi nói đến việc bạn có thể tái cấp vốn như là kết quả của giá trị mà họ đến. Trong một giao dịch tái cấp vốn, việc thẩm định bảo vệ ngân hàng bằng cách đảm bảo rằng nó không cho người mượn tiền vay nhiều hơn tài sản có giá trị. Nếu tài sản sau đó bị tịch thu tài sản vì bất kỳ lý do nào, người cho vay muốn có thể bán lại tài sản và lấy lại tiền của mình.

Nhà thẩm định sẽ thăm nhà của bạn từ 30 đến 45 phút để đo kích thước, kiểm tra các tiện ích và đánh giá tình trạng chung của cả hai bên trong và ngoài, chụp ảnh bên ngoài, nhà để xe, và mỗi bên trong phòng. Sau đó, họ kiểm tra hồ sơ tài sản tương tự với tài sản của bạn - lý tưởng là tài sản trong khu phố của bạn đã bán gần đây. Dựa trên chuyến thăm nhà và những hồ sơ này, thẩm định viên đưa ra ý kiến ​​chuyên môn về số tài sản của bạn sẽ bán cho nếu bạn đặt nó trên thị trường. Ngân hàng sử dụng giá trị này - cùng với thu nhập, tài sản và lịch sử tín dụng của bạn - để xác định nó sẽ cho bạn vay bao nhiêu.

Làm thế nào đánh giá nhà tại thị trường ngày nay

Ba loại tái cấp vốn không đòi hỏi phải thẩm định. Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang cũng không tái cấp vốn, và Khoản Refinance Loan của Cơ quan Cựu Chiến binh cũng không yêu cầu. Trong một số trường hợp, Chương trình Refinance Home Affordable cũng không bắt buộc. Tất cả các loại hình giao dịch tái cấp vốn khác đòi hỏi phải có đánh giá.

Các quy định của liên bang quy định người cho vay và thẩm định viên phải hành xử như thế nào trong quá trình thẩm định. Sau cuộc khủng hoảng nhà ở, chính phủ muốn nâng cao tính độc lập của nhà thẩm định để ngăn ngừa khả năng cho vay dựa trên giá trị gia tăng thổi phồng. Đạo luật Dodd-Frank và Chân lý trong Cho vay Hiện nay đòi hỏi các cuộc thẩm định phải được tiến hành độc lập và không có ảnh hưởng và cưỡng chế không thích đáng."

Vì các yêu cầu về độc lập của nhà thẩm định liên bang xác định một phạm vi hẹp của các tương tác có thể chấp nhận được giữa thẩm định viên và các cán bộ tín dụng, các nhà cho vay sợ rằng có liên hệ với thẩm định viên có thể được hiểu là vi phạm pháp luật bằng cách cố gắng ảnh hưởng đến ý kiến ​​thẩm định viên trước khi thẩm định xong . Các nhà cho vay lẩn tránh thận trọng để tránh khả năng hành động kỷ luật nghiêm trọng. Các nhân viên cho vay và môi giới không thể lựa chọn thẩm định viên, cũng không phải người đi vay. Bên vay cũng không thể thẩm định được thực hiện cho một người cho vay khác, mặc dù họ "có thể nói với ngân hàng rằng một cuộc thẩm định khác tồn tại, và ngân hàng có thể yêu cầu báo cáo thẩm định trực tiếp từ tổ chức kia. Ông Joe Parsons cho biết, việc sử dụng một AMC không phải là một yêu cầu, nhưng đó là phương pháp tiếp cận phổ biến để đánh giá độc lập ", ông Joe Parsons, chuyên gia phân tích đánh giá, cho biết. nhân viên của PFS Funding của Dublin, Calif, một ngân hàng trong khu vực và nhà môi giới thế chấp.

Nhiều nhà cho vay - đặc biệt là các công ty nhỏ, địa phương - có các mối quan hệ giới thiệu trực tiếp với một nhóm thẩm định viên nhỏ và không sử dụng AMC. Hoặc người cho vay có thể có một phòng thẩm định độc lập tại nhà. Người thẩm định viên nên có kiến ​​thức địa phương về khu vực (được gọi là thẩm quyền của thị trường). Các thẩm định viên được kỳ vọng tuân thủ Tiêu chuẩn Thống nhất về Thẩm định Thẩm định nghề nghiệp do Tổ chức Thẩm định, một tổ chức chuyên nghiệp, mặc dù các tiêu chuẩn này không phải là luật pháp.

Phí thẩm định nhà

Phí thẩm định khác nhau theo từng tiểu bang, nhưng thẩm định viên phải tính phí lệ phí thường lệ và hợp lý cho khu vực. Mong muốn trả $ 300 đến $ 500 để thẩm định một căn nhà một gia đình tiêu chuẩn. Erin Benton, phó chủ tịch của Decorum Valuation Services, một công ty quản lý thẩm định tại thành phố Ellicott, nói.

Bạn phải trả lệ phí trước thời gian thẩm định, không đóng cửa; bất kể khoản vay của bạn đóng cửa, người thẩm định vẫn làm công việc đó. Mặc dù mức phí dường như có giá trị nếu nó cho phép bạn nhận được các điều khoản cho vay lại mà bạn muốn, nó có vẻ như là một sự lãng phí tiền nếu đánh giá thấp có nghĩa là bạn không thể tái tài trợ.

Vì người cho vay không thể thảo luận giá trị của một ngôi nhà hoặc "giá trị mục tiêu" dự kiến ​​trước với người thẩm định tại thời điểm chuyển nhượng, chủ nhà không thể có được ước tính bóng chày của người định giá về việc nhà của họ có khả năng định giá đủ cao để họ tái tài trợ trước khi họ trả tiền cho dịch vụ, như họ có thể trước khi các quy định mới. Tốt nhất là bạn có thể tìm kiếm doanh số bán hàng tương tự gần đây trên các trang web như Zillow và Redfin nhưng hồ sơ của họ có thể không đầy đủ. Bruce Ailion, đại diện của RE / MAX Greater Atlanta, nói thêm: "Một lựa chọn khác là yêu cầu một đại lý bất động sản thực hiện phân tích thị trường so sánh và cung cấp cho bạn bản in về doanh số bán hàng tương đương gần đây từ Dịch vụ Cố định Nhiều. Hỏi độc đáo, vì họ sẽ giúp bạn - không giống như việc bán nhà, đại lý sẽ không kiếm được khoản hoa hồng nào từ việc tái cấp vốn của bạn.

Nâng cao cơ hội đánh giá cao

Giá trị của người định giá cho căn nhà của bạn phần lớn phụ thuộc vào giá bán gần đây của tài sản có thể so sánh được, nhưng bạn nhầm lẫn nếu bạn nghĩ rằng bạn không thể làm bất cứ điều gì để giúp ngôi nhà của bạn đến ở vào cuối cao của giá trị thẩm định tiềm năng của nó.

Nhận nhà của bạn được đánh giá tương tự như đi vào một ngày đầu tiên, Ailion nói. Trong khi bạn không có ý tưởng làm thế nào đối tác của bạn sẽ thích hoặc đánh giá bạn, được chăm sóc tốt cải thiện đáng kể cơ hội của bạn được cho là hấp dẫn. "Vì vậy, nó là với việc thẩm định," ông nói.

"Tài sản của bạn nên gọn gàng, sạch sẽ, gọn gàng và dễ kiểm tra. Bất kỳ vật nuôi nào cũng phải được chứa và có mùi. Bạn không muốn các thẩm định viên được vội vàng để có được ra ngoài, "Ailion nói. Giám đốc của Vaccari & Associates nói rằng: "Nói chung, không nên quan trọng nếu bãi cỏ của bạn không được cắt hay nhà bạn là một mớ hỗn độn", giám định nhà ở được chứng nhận Ralph J. Vaccari, chủ tịch của Vaccari & Associates cho biết. Marblehead, Mass. "Tuy nhiên, điều quan trọng cần phải nhận ra là một ngôi nhà bẩn thỉu hoặc không kiên nhẫn có thể làm tăng sự xuất hiện của sự mòn mòn và rách hơn bình thường và điều kiện đó có thể ảnh hưởng đến giá trị. Vaccari:

tính năng ngoại thất và điều kiện nội thất

tổng số phòng

, bao gồm thiết kế và bố trí phòng trong nội thất, và những cải tiến về chức năng lỗi thời cho nhà bếp và phòng tắm , cửa sổ, mái nhà và hệ thống nhà cửa (hệ thống sưởi ấm, điện nước và hệ thống ống nước) trong 15 năm trở lại đây làm cho ngôi nhà trở nên hiện đại hơn, có chức năng và sống động theo điều kiện và tuổi của

của nhà > các tiện nghi bên ngoài như nhà để xe, sàn, và các lối hiên

vị trí

các điểm không hấp dẫn, chẳng hạn như diện mạo bên ngoài không tương xứng với phần còn lại của khu phố

Tốt hơn là chỉ ra các tính năng có thể không ngay lập tức rõ ràng rằng có thể thêm vào ý kiến ​​của thẩm định giá trị, Parsons nói.

• Trước khi thẩm định viên đến
• Chuẩn bị nhà của bạn cho chuyến thăm của nhà thẩm định, tuy nhiên, khác với việc chuẩn bị cho người mua tiềm năng.
• "Khi bạn đang mở cửa nhà của bạn cho một người mua tiềm năng, bạn muốn kích hoạt phản ứng cảm xúc," Parsons nói. "Là một người bán, bạn muốn người mua đó có thể tưởng tượng ra rằng họ sẽ hạnh phúc và thoải mái như thế nào ở đó. Không có những cân nhắc chủ quan nào áp dụng cho việc thẩm định, "ông nói.
• Vaccari nói thêm rằng chủ sở hữu nhà sẽ không thay đổi, như xé thảm cũ để lộ sàn gỗ cứng, để thẩm định, như người bán có thể. Tuy nhiên, làm mới sơn nhà, cả bên trong và bên ngoài, có thể giúp đỡ, như có thể làm sạch đi lộn xộn để cho phép truy cập đầy đủ và xem tất cả các khu vực trong nhà, kể cả tầng hầm.
• Cuối cùng, "Nếu hồ sơ thuế là không chính xác, chỉ ra rằng," Ailion nói.
• Nếu không, trách nhiệm của người định giá là phải phát hiện ra vấn đề và đặt câu hỏi khi cần thiết, Vaccari nói.
• Nếu bạn đảm bảo đánh giá tốt
• Chúc mừng! Bạn đã hoàn thành một bước quan trọng trong việc tái cấp vốn thế chấp của bạn. Bây giờ là lúc bạn phải trải qua hàng loạt bước tiếp theo với nhân viên cho vay của bạn. Nếu bạn đã bảo đảm đánh giá thuận lợi, hãy sử dụng một công cụ như máy tính thế chấp của Investopedia để nghiên cứu mức lãi suất đối với khoản thế chấp đã được tái cấp vốn cho một ngôi nhà có giá trị. Được trang bị những con số này có thể giúp bạn với một số quyền thương lượng khi bạn gặp người cho vay.

Nhận được ý kiến ​​thứ hai về đánh giá thấp

Đôi khi giá trị của người thẩm định không chỉ thấp hơn mức bạn muốn nhưng thấp hơn bạn nghĩ rằng nhà của bạn có giá trị.

"Một đánh giá chỉ là ý kiến ​​của một người," Ailion nói. "Mặc dù đây là một ý kiến ​​được đào tạo và giáo dục, cũng như mọi ngành nghề khác, có những học viên tốt và xấu. "

Với các quy định nghiêm ngặt của liên bang về quá trình, có bất cứ điều gì bạn có thể làm về việc thẩm định thấp không?

"Nếu chủ sở hữu nhà không thích giá trị thẩm định, họ có thể viết thư khiếu nại cho người cho vay hoặc AMC, nhưng cơ hội của thẩm định viên thay đổi quan điểm của họ rất mỏng, trừ khi chủ sở hữu nhà có bằng chứng quá sức rằng giá trị đã giảm ", Benton nói.

Kháng cáo của bạn sẽ chỉ thành công nếu bạn chỉ ra rằng thẩm định viên đã đưa ra một lỗi đáng kể, chẳng hạn như liệt kê các cảnh vuông hoặc phòng không chính xác; bỏ qua một tiện nghi quan trọng, chẳng hạn như một hồ bơi hoặc spa; hoặc bỏ qua một cuộc bán hàng có thể so sánh có thể hỗ trợ giá trị cao hơn trong khi "anh đào" lựa chọn không phù hợp ít hơn có thể cho thấy một giá trị thấp hơn, Parsons nói.

Bạn cũng có thể đưa ra một trường hợp bằng cách chỉ ra rằng các comp được sử dụng ở một khu học chánh thấp hơn hoặc phân khu thấp hơn mà không có một HOA với hồ bơi và sân tennis, rằng tất cả các so sánh được đau khổ hoặc REO bán hàng, hoặc rằng họ có những ảnh hưởng tiêu cực khác ảnh hưởng đến giá trị, chẳng hạn như đang ở trên một con phố bận rộn, Ailion nói. "Giải thích tại sao chúng khác nhau và không bằng với bạn. Bạn phải chứng minh điều gì đó có lỗi với so sánh được chọn. "

Lựa chọn của bạn Khi Thẩm định thấp

Nếu bạn không thành công trong việc đánh giá thấp, làm thế nào để đảm bảo cho việc tái cấp vốn đi qua? Nếu thẩm định đặt bạn dưới 80% vốn cổ phần - có nghĩa là người cho vay sẽ yêu cầu bạn phải trả phí bảo hiểm thế chấp tư nhân - bạn có thể thực hiện việc tái tài trợ tiền mặt và mang vài ngàn đô la để đóng khoản vay 80% tỷ lệ và tránh PMI. Bạn cũng có thể chọn để trả PMI cho bây giờ. Nếu giá trị gia đình tiếp tục tăng, bạn có thể cung cấp số tiền tương đương cho nhân viên thế chấp của bạn và yêu cầu họ xóa bỏ PMI ngay cả khi bạn chưa trả hết số tiền gốc. Nếu việc thẩm định cho thấy bạn đang ở dưới nước, tuy nhiên, tất cả những gì bạn có thể làm là chờ thị trường cải thiện trừ khi bạn đủ điều kiện cho một chương trình trợ giúp của chính phủ, chẳng hạn như HARP.

Dòng dưới cùng

Hiểu được quy trình thẩm định hoạt động như thế nào sẽ cho bạn cơ hội tốt nhất để nhận được một nhà thẩm định để ấn định giá trị cao nhất có thể cho tài sản của bạn.Đánh giá không phải lúc nào cũng có giá trị mà người vay hy vọng, và chúng là một quá trình của con người với chỗ cho chủ quan và sai lầm. Bạn có thể kháng cáo một đánh giá thấp, nhưng bạn sẽ chỉ thành công với dữ liệu mạnh mẽ để trở lại bạn.