Vụ tai nạn nhà ở hoàn toàn tái cơ cấu thị trường thế chấp Mỹ. Một phần của sự phát triển đó bao gồm những hạn chế chặt chẽ hơn về việc mua nhà, cùng với sự phong phú của những căn nhà mới có sẵn để bán. Điều này, đến lượt nó, đã cho phép một số nhà đầu tư mua tài sản thứ hai cho mục đích đầu tư và cho thuê.

Có hai trường phái tư tưởng lớn khi xem xét các khoản đầu tư bất động sản và cách tiếp cận chúng: Một người cho rằng sẽ khôn ngoan hơn nếu trả tất cả tiền mặt cho ngôi nhà thứ hai, trong khi phía bên kia cho rằng đang được tận dụng trong một giây - hoặc thậm chí tài sản thứ ba hoặc thứ tư - có lợi hơn nhiều. Dưới đây là các trường hợp cho cả hai.

Một số trang tin tức và blog báo chí tài chính cho rằng việc sử dụng đòn bẩy có ý nghĩa hơn khi mua bất động sản đầu tư. Ví dụ: Ali Boone của BiggerPockets. com lập luận rằng lợi nhuận cao hơn và rủi ro thấp hơn khi sử dụng kiểu đầu tư này. Lý luận đằng sau là nếu tài sản tăng giá trị, một nhà đầu tư sẽ giảm xuống, nhưng sau đó có thể nhận được nhiều hơn vốn ban đầu của mình.

Ví dụ: giả sử bạn đặt 15% vào nhà 500.000 đô la. Nhà đầu tư ban đầu của bạn sau đó sẽ là 75.000 đô la. Hai năm sau, nếu nhà bạn tăng giá trị lên 650.000 đô la, bạn có thể bán và nhận được nhiều hơn 75.000 đô la ban đầu. Trong trường hợp này, khoản đầu tư chính của bạn là 75.000 đô la trở lại, cộng với thêm $ 75,000. Trong trường hợp đó, bạn sẽ có nguy cơ ít hơn một nhà đầu tư mua tiền mặt sẽ có trong tình huống này, nhưng vẫn kiếm được lợi nhuận đáng kể.

Nhân với công thức này và chiến lược trên ba hoặc bốn tài sản, và nhà đầu tư hiểu biết có thể trở thành một lợi nhuận khá. Một nhà đầu tư tận dụng nhiều cơ hội hơn người mua tiền mặt của mình trong các loại tình huống này. Người mua tiền mặt thường mua một ngôi nhà hoàn toàn bằng hầu hết tiền họ có sẵn để đầu tư. Ngược lại, một nhà đầu tư tận dụng vốn có thể đa dạng hóa việc phân bổ tiền đó qua nhiều tài sản khác nhau, do đó có thể tăng tỷ lệ lợi nhuận trong thời gian dài.

Rủi ro của Tận dụng

Bất kỳ hình thức đầu tư nào có rủi ro vốn có - đặc biệt khi đối mặt với sự không chắc chắn trong thị trường nhà ở. Trước tiên, việc đa dạng hóa tiền tệ trên các bất động sản đầu tư là một cách tiếp cận mà chỉ được xem xét một cách nghiêm túc bởi một nhà đầu tư thông thạo. Sự hiểu biết sâu sắc về các điều kiện kinh tế hiện tại, sức khoẻ tổng thể của thị trường nhà ở nói chung và khu vực bạn mua đặc biệt là cần thiết.

Mặc dù có một số lợi thế khi cho vay một khoản vay để mua một bất động sản đầu tư, mọi thứ có thể trở nên lệch lạc.Giả sử mỗi tài sản cho thuê bị khấu hao giá trị. Nhà đầu tư tận dụng nợ bây giờ nợ nhiều hơn bao giờ hết. Nếu bạn nhầm lẫn thị trường thậm chí một chút, bạn có thể bị mất một cách ồ ạt, đặc biệt là với một vài tài sản trong danh mục đầu tư của bạn. Mặc dù lợi ích ở đây là ngân hàng chắc chắn sẽ mất nhiều hơn bạn, điểm tín dụng của bạn có thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Khả năng thu lợi đáng kể thu hút nhiều loại chiến lược này, tuy nhiên cần tiếp cận với sự cân nhắc rõ ràng đối với tất cả các rủi ro liên quan. Chiến lược này, tất nhiên, cũng yêu cầu bạn phải trải qua quá trình thế chấp - trong nhiều trường hợp, nhiều lần - đó là một điều khác để xem xét.

Trường hợp mua sắm bằng tiền mặt

Nhà đầu tư tiền mặt có thể lẩn tránh toàn bộ quá trình đăng ký thế chấp và đầu tư nhanh nếu họ nhìn thấy cơ hội, điều này rất có lợi. Một lợi ích khác để thanh toán tiền mặt cho tài sản trước là bạn không phải trả lãi. Ngay cả với lãi suất thấp như bây giờ, nó sẽ luôn luôn đắt hơn trong thời gian dài để trả bất kỳ loại quan tâm hơn nó sẽ không có bất kỳ.

Đối với nhiều nhà đầu tư có vốn, mua tài sản bằng tiền mặt có ý nghĩa, đặc biệt nếu bạn tin rằng thị trường sẽ tăng mạnh trong vài năm tới. Ví dụ: giả sử bạn mua nhà ngay với giá 400.000 đô la và ngồi trên đó cho đến khi bạn nhìn thấy thời điểm là quyền bán. Nếu bạn có quyền về khoản tăng lương và ngôi nhà trị giá 500.000 USD, đó là lợi nhuận trực tiếp 100.000 USD cho nhà đầu tư mà không phải tính đến việc thanh toán các khoản thanh toán lãi ngân hàng hoặc số tiền bạn vay trong thế chấp. Có 100% vốn chủ sở hữu trong nhà cũng giúp nhà đầu tư dễ dàng vay nợ trong tương lai nếu cần thiết. Mua nhà ngay bằng tiền mặt cũng có thể tạo ra dòng tiền mặt ngay lập tức cho nhà đầu tư. Một số nhà đầu tư muốn tạo ra thu nhập di chuyển với tài sản của họ, và đúng loại người thuê có thể cung cấp điều này.

Rủi ro thanh toán tiền mặt cho bất động sản

Giết tất cả các tài sản của bạn trong một lần đầu tư là cực kỳ rủi ro. Do đó, cách tiếp cận này có thể không phải là chiến lược tốt nhất cho nhà đầu tư, người có số tiền hạn chế để sử dụng trong dài hạn.

Trong khi ngôi nhà có thể tăng giá trị, nó cũng có thể nhanh chóng mất giá, và số tiền bạn mất sẽ là hoàn toàn. Đa dạng hóa là một trong những điều cơ bản của đầu tư. Việc chiếm đa số tài sản trong cùng một loại tài sản có thể gây ra tổn thất lớn. Đặt hàng trăm ngàn đô la vào một loại tài sản cũng liên quan đến thanh khoản của bạn cho đến khi bạn có một người bán.

Dòng dưới cùng

Cả hai chiến lược mang lại lợi ích, nhưng đối với các nhà đầu tư khác nhau. Một điều quan trọng cần lưu ý là một trong hai chiến lược đòi hỏi một khoản tiền đáng kể thu nhập đầu tư một lần. Ngay cả những người mua đòn bẩy, những người đầu tư vào một số bất động sản sẽ cần phải chấp nhận rủi ro mà tất cả các tài sản đó sẽ mất giá.Hơn nữa, khi mua một ngôi nhà mới cho tiền mặt, không sử dụng quỹ tiết kiệm trong quỹ hưu trí hoặc quỹ khẩn cấp của bạn.

Đối với nhà đầu tư có số tiền lớn đã sẵn sàng đầu tư, xu hướng rủi ro là điều thực sự thúc đẩy hướng quyết định ở đây. Các vị trí đòn bẩy trong các bất động sản đầu tư chắc chắn sẽ mang lại lợi nhuận cao hơn, nhưng đối với nhà đầu tư ít quan tâm hoặc dovish vẫn tìm kiếm sự công bằng và lợi nhuận, việc mua tiền mặt có thể là lựa chọn tốt hơn.