Câu hỏi về việc mua và bán hoặc mua và nắm giữ là chiến lược đầu tư bất động sản tốt nhất không có một câu trả lời chính xác. Thay vào đó, quyết định chọn một phương pháp khác hơn là một phần của một chiến lược rõ ràng nhằm đưa ra các mục tiêu đầu tư tổng thể của nhà đầu tư cũng như các cơ hội do thị trường hiện tại đưa ra. Bài báo này sẽ thảo luận về những lợi thế và bất lợi của chiến lược đầu tư. Đọc tiếp để tìm ra chiến lược nào sẽ cạnh tranh với những người khác trên thị trường mà bạn đầu tư.

Tại sao đầu tư vào bất động sản?

Sở hữu bất động sản đang thu hút sự quan tâm ngày càng tăng của các nhà đầu tư bán lẻ vì nhiều lý do sau:

• Bất động sản cung cấp lợi nhuận cao hơn dự đoán hơn cổ phiếu và trái phiếu.
• Bất động sản cung cấp một biện pháp phòng ngừa lạm phát bởi vì tỷ lệ cho thuê và dòng tiền đầu tư thường tăng ít nhất cũng như tỷ lệ lạm phát.
• Bất động sản là nơi tuyệt vời để đầu tư vào những thời điểm mà các nhà đầu tư không chắc chắn về triển vọng của thị trường cổ phiếu và trái phiếu hoặc khi các nhà đầu tư kỳ vọng lợi nhuận dài hạn trong cổ phiếu và trái phiếu không đầy đủ.
• Vốn chủ sở hữu được tạo ra trong đầu tư bất động sản tạo cơ sở tuyệt vời cho các cơ hội đầu tư khác. Thay vì vay mượn vốn để đi vào các loại xe khác (tức là mua cổ phiếu có lãi), nhà đầu tư có thể vay mượn vốn chủ sở hữu để tài trợ cho các dự án khác. Sự dễ dàng tương đối trong vay mượn đối với đầu tư bất động sản kết hợp với khả năng khấu trừ lãi suất thế chấp làm cho phương án này trở thành một phương pháp ít tốn kém hơn để tài trợ các cơ hội khác cho các nhà đầu tư dễ dàng chấp nhận rủi ro tài chính bổ sung.
• Ngoài việc cung cấp dòng tiền cho chủ sở hữu trong thời gian cho thuê bất động sản tại chỗ, nó cũng có thể được sử dụng như một nơi ở hoặc cho một số mục đích khác trong giai đoạn không tạo ra dòng tiền. (Bạn muốn học thêm? Đọc: Đầu tư vào bất động sản .)

Ảnh hưởng của các yếu tố thị trường

Để phác thảo các ý nghĩa của quyết định lật hoặc giữ, người ta phải hiểu các vấn đề vốn có của mỗi chiến lược giao dịch. So với các cổ phiếu và trái phiếu, bất động sản là một thị trường không hiệu quả và được đặc trưng bởi khối lượng giao dịch thấp và dữ liệu thị trường không minh bạch. Khó khăn trong việc tìm kiếm cơ hội bất động sản kết hợp với tài sản không thống nhất và dữ liệu thị trường làm cho các giao dịch bất động sản trở nên khó khăn và tốn kém hơn so với giao dịch chứng khoán và trái phiếu. (Để biết thêm thông tin chi tiết, xem: Năm Điều Mỗi nhà đầu tư bất động sản nên biết .)

Hai vấn đề khác có thể dẫn các nhà đầu tư lựa chọn một chiến thuật khác xoay quanh các phương pháp định giá và vốn cần thiết để đầu tư vào loại tài sản này.Bất động sản nhà ở được đánh giá theo phương pháp đánh giá, chứ không phải bằng việc liên tục kinh doanh, mang lại lợi nhuận đầu tư dễ dự đoán hơn và ít biến động hơn lợi tức cổ phiếu và trái phiếu. Do nhu cầu về bất động sản bị ảnh hưởng bởi các xu hướng kinh tế dài hạn, như tăng trưởng dân số, việc làm và nền kinh tế nói chung, bất động sản đã kéo dài thời kỳ có giá trị cao và thấp và khối lượng giao dịch. Thị trường bất động sản có xu hướng đi lên dài hạn được đặc trưng bởi nhu cầu và thời kỳ gia tăng của các nhà đầu tư "làm cho cỏ khô trong khi mặt trời chiếu sáng", trong khi các thị trường giảm điểm có xu hướng cho thấy ngành nghề hạn chế, với việc các nhà đầu tư mất giấy tờ cho đến khi thị trường hồi phục và họ lại có thể nhận ra lợi nhuận.

Để chứng minh chi phí đầu tư bất động sản tương đối cao đối với các chiến lược đầu tư tổng thể, hãy so sánh sự khác biệt giữa khoản đầu tư $ 200,000 vào cổ phiếu và đầu tư đồng đều vào bất động sản. Khi tiếp nhận vốn cổ phần lớn, nhà đầu tư có thể bán một phần đầu tư để thu lợi và duy trì sự cân bằng với chi phí trung bình của đồng đô la, chờ đợi lợi nhuận tiềm năng trong tương lai hoặc có vị trí dài hạn trong ngành hoặc công ty đó. Vị trí trị giá $ 200, 000 đô la trong bất động sản có thể là bất cứ thứ gì từ một nhà một gia đình đến một vài tài sản nhỏ. Ngoại trừ các khoản đầu tư bất động sản được chứng khoán hóa, chẳng hạn như các quỹ ủy thác đầu tư bất động sản (REITs), một vấn đề với quyền sở hữu duy nhất đối với tài sản ở là không dễ dàng chia nhỏ. Với các loại đầu tư khác, chẳng hạn như cổ phiếu, nếu nhà đầu tư không thoải mái với một mức độ tiếp xúc nhất định, họ có thể "sa thải" sự tiếp xúc với các dẫn xuất hoặc bán một phần đầu tư. Với bất động sản, cách duy nhất để giảm bớt sự phơi nhiễm là bán các lợi ích hợp tác trong bất động sản, điều này có thể dẫn đến các vấn đề kiểm soát, pháp lý và quản lý.

Ưu điểm và nhược điểm của Flipping

Lợi thế rõ ràng nhất để lật đổ đầu tư bất động sản là khả năng ngay lập tức nhận ra lợi ích và có vốn gắn liền với thời gian ít nhất có thể. Ngoài ra, không giống như thị trường chứng khoán, có thể biến vào giữa ngày, thị trường bất động sản được dự đoán dễ dàng hơn và có thể sản xuất ra một khoảng thời gian dài hơn để bù đắp cho các nhà đầu tư để lật đổ tài sản. Theo cách này, tài sản lật đổ có thể được coi là một chiến lược đầu tư ít rủi ro vì nó nhằm mục đích giữ vốn có nguy cơ trong một thời gian ngắn và bởi vì nó thiếu quản lý và cho thuê các rủi ro vốn có của bất động sản đang nắm giữ.

Đối với hầu hết các nhà đầu tư, tài sản lộn xộn cần được xem xét nhiều hơn về chiến lược chiến thuật hơn là một chiến lược đầu tư dài hạn. Vì chi phí giao dịch rất cao cả về phía mua và bán, chúng có thể ảnh hưởng đáng kể đến lợi nhuận. Có hai loại tài sản chính có thể được sử dụng trong cách mua / bán đối với đầu tư bất động sản. Thứ nhất là căn hộ hoặc căn hộ có thể được mua dưới giá trị thị trường hiện tại vì chúng đang gặp khó khăn về tài chính. Thứ hai là "người giữ bản quyền", một tài sản có một vấn đề cấu trúc hoặc thiết kế có thể được khắc phục để tạo ra giá trị.

Các nhà đầu tư tập trung vào tài sản bất hạnh làm như vậy bằng cách xác định chủ sở hữu những người không còn có thể quản lý hoặc duy trì tài sản của họ hoặc bằng cách tìm tài sản bị thừa kế và có nguy cơ bị vỡ nợ. Mặt khác, những người thích người sửa chữa lại sẽ sửa lại hoặc cải tiến một căn nhà để nó hoạt động tốt hơn cho chủ nhà hoặc hiệu quả hơn cho người thuê căn hộ. Sử dụng chiến thuật này, người mua fixer đang dựa vào việc đầu tư vốn để tăng các giá trị so với việc mua bất động sản với cơ sở thấp để tạo ra lợi nhuận đầu tư cao. Tất nhiên, cũng có thể kết hợp hai chiến lược này khi lật đổ tài sản, và nhiều nhà đầu tư làm điều đó.

Tuy nhiên, tài sản flipping có thể tạo ra các vấn đề thuế và chi phí mà một trong những không phải đối mặt với đầu tư dài hạn. Việc lật đổ thường dẫn đến sự biến động về thu nhập có thể tạo ra dòng tiền và vấn đề quản lý thuế. Ngoài ra, việc tìm kiếm những cơ hội này có thể khó khăn trong dài hạn, làm cho chiến lược này phù hợp hơn với những ai muốn tận dụng các cơ hội ngắn hạn trong thị trường bất động sản. (Để tìm hiểu thêm về lật, đọc

Năm sai lầm làm nhà lật đổ). Những ưu và khuyết điểm của việc nắm giữ Đó là một thực tế nổi tiếng mà việc mua và nắm giữ bất động sản là một công thức để tích lũy tài sản lớn. Hầu hết "tiền cũ" ở U. và ở nước ngoài đều được tích lũy qua quyền sở hữu đất đai. Ngay cả sau những giai đoạn giảm giá đất, giá trị của đất đai hầu như luôn hồi phục về lâu dài bởi vì có một nguồn cung hạn chế.

Tuy nhiên, quyền sở hữu bất động sản dài hạn mang vô số vấn đề về quản lý và pháp lý mà các nhà đầu tư trong cổ phiếu và trái phiếu không bao giờ phải đương đầu. Sở hữu bất động sản là một nỗ lực quản lý chuyên sâu nằm ngoài phạm vi kỹ năng của nhiều nhà đầu tư.

Nhà đầu tư cổ phần phải có kỹ năng phân tích một thị trường cụ thể, một công ty cụ thể và khả năng quản lý để thực hiện chiến lược kinh doanh. Một nhà đầu tư bất động sản dài hạn cần những kỹ năng tương tự nhưng có thêm trách nhiệm tạo ra và thực hiện các chiến lược kinh doanh đó cho tài sản của mình. Nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là chủ sở hữu nhà cho thuê lần đầu, không được chuẩn bị hoặc không trang bị để giải quyết các trách nhiệm đi kèm với quản lý tài sản cho thuê. Quá trình tìm người thuê có chất lượng và phục vụ nhu cầu của họ, cùng với việc đảm bảo duy trì và bảo trì tài sản, có thể là một công việc căng thẳng và tốn nhiều thời gian, nhưng việc quản lý tài sản thành công là cần thiết để đảm bảo dòng tiền đang chảy từ đầu tư của một người. (999) Top 10 tính năng cho thuê bất động sản có lợi nhuận

và

Lời khuyên cho chủ nhà tương lai .) Rủi ro vốn có trong quyền sở hữu bất động sản dài hạn là tuyệt vời, nhưng nếu được giảm nhẹ, nhà đầu tư sẽ được đền đáp xứng đáng. Hầu hết các rủi ro này, bao gồm rủi ro giao dịch mua bán tài sản, rủi ro đối với tài sản của nhà và rủi ro trong việc tìm kiếm và duy trì người thuê được coi là rủi ro không hệ thống hoặc các rủi ro đầu tư có thể được đa dạng hoá nếu có một số lượng thích hợp đầu tư được mua trong một danh mục đầu tư.Vấn đề đối với hầu hết các nhà đầu tư là bất động sản là quá tốn vốn nên số tiền cần thiết để mua đủ tài sản để đa dạng hoá những rủi ro này nằm ngoài khả năng của họ. (Để tìm hiểu làm thế nào để đánh giá mức độ rủi ro cá nhân của bạn, xem: Xác định nguy cơ và nguy cơ Kim tự tháp .)

Chọn chiến lược Để quyết định xem tài sản flipping hoặc giữ chúng dài hạn là chiến lược phù hợp nhất, người ta cần phải trả lời một vài câu hỏi quan trọng. Nhà đầu tư phải quyết định xem phân bổ vốn có phải là một khoản nợ vĩnh viễn hay tạm thời và nó là một phần cốt lõi của chiến lược đầu tư tổng thể hay là một phương tiện để tăng lợi nhuận. Người ta cũng cần xác định rủi ro và lợi nhuận phù hợp cho phần vốn đầu tư này và liệu nhà đầu tư có khả năng chịu đựng và kỹ năng phù hợp để đảm nhận những trách nhiệm quản lý đi kèm với một trong hai hình thức đầu tư. Nếu không có vốn để mua một danh mục đầu tư đa dạng, nhà đầu tư tiềm năng phải chuẩn bị để đảm nhận rủi ro không có hệ thống bao gồm rủi ro về tài sản cá nhân và thiếu nhu cầu về tài sản, dù là do chủ sở hữu nhà hoặc người thuê. Khi quyết định mua chiến lược mua và bán, nhà đầu tư cũng phải xác định xem mình có kỹ năng để phát hiện tài sản bán buôn hoặc người sửa chữa. Trong chiến lược giao dịch này, điều quan trọng là xác định xem liệu vốn có thể được chuyển đủ lần trong một khoảng thời gian đầu tư nhất định để vượt qua chi phí giao dịch trên cả bên mua và bán, bao gồm cả phí môi giới, tài chính và đóng. Mặc dù sự lựa chọn giữa hai chiến lược đang được đề cập đến phụ thuộc vào tình hình tài chính và mục tiêu đầu tư cụ thể, nhưng chiến lược nắm giữ dài hạn nói chung thích hợp hơn đối với những người sử dụng bất động sản như một phần cốt lõi trong tổng thể của họ danh mục đầu tư; lật đổ tài sản là thích hợp hơn khi bất động sản được sử dụng như là một phụ trợ hoặc chiến thuật tăng trở lại-tăng cường. Các nhà đầu tư mong muốn tích lũy tài sản và thu nhập từ đầu tư bất động sản nên xem xét nắm giữ bất động sản trong dài hạn bằng cách sử dụng vốn chủ sở hữu được xây dựng trong danh mục đầu tư để cấp vốn cho các cơ hội đầu tư khác với tiềm năng bán bất động sản trên thị trường. Tài sản lật đổ là một chiến thuật phù hợp nhất cho những khoảng thời gian khi triển vọng thị trường chứng khoán và trái phiếu thấp hoặc cho các nhà đầu tư muốn đạt được lợi nhuận vốn ngắn hạn cho đến khi thị trường hiện tại cho phép.