Có thể có nhiều loại bất động sản gây tranh cãi, nhưng đối với hầu hết người mua nhà, trên thực tế chỉ có một.

Thế chấp nhà cố định 30 năm thực tế là mẫu người Mỹ, chiếc bánh táo của các công cụ tài chính. Đó là con đường mà nhiều thế hệ người Mỹ đã nắm giữ để sở hữu nhà lần đầu tiên. Theo Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp, phần lớn những người xin vay thế chấp áp dụng cho các khoản thế chấp 30 năm. Tuy nhiên, nhiều người trong số những người mua này có thể được phục vụ tốt hơn nếu họ đã chọn thay thế cho khoản thế chấp bằng lãi suất cố định 15 năm; người anh em ruột 30 tuổi và ít được yêu thích hơn. Các khoản vay có cấu trúc tương tự - sự khác biệt chính là thuật ngữ. (Xem thêm, Hướng dẫn mua nhà ở U. S. )

Khoản vay ngắn hạn có nghĩa là khoản thanh toán hàng tháng cao hơn, làm cho việc thế chấp 15 năm có vẻ không phải chăng. Tuy nhiên, trong thực tế, thời hạn ngắn hơn làm cho khoản vay rẻ hơn trên nhiều mặt trận - trong suốt thời hạn vay vốn đầy đủ, khoản thế chấp 30 năm sẽ kết thúc với chi phí tăng gấp đôi so với quyền chọn 15 năm.

Thuật ngữ ảnh hưởng đến chi phí như thế nào

Trình điều khiển chính của chi phí cao hơn là thời gian. Tiền thế chấp chỉ đơn giản là một khoản vay dài hạn - một khoản vay được bảo đảm bởi bất động sản - và trong một khoản vay dài hạn, người vay trả lãi hàng năm dựa trên số dư nợ vay. Cả hai mức lãi suất và thanh toán hàng tháng là cố định.

Vì thanh toán hàng tháng là cố định, phần sẽ trả lãi và phần sẽ trả thay đổi chủ yếu theo thời gian. Ban đầu, vì dư nợ cho vay quá cao, hầu hết khoản thanh toán là lãi suất. Nhưng khi số dư nhỏ hơn, phần lãi suất của khoản thanh toán cũng sẽ giảm và phần chia sẻ sẽ tăng lên. (Để được giải thích thêm, xem Hướng dẫn của Investopedia Các vấn đề cơ bản về thế chấp .)

Trong khoản vay 30 năm, tất nhiên, sự cân bằng đó co lại chậm hơn nhiều - hiệu quả, bạn đang thuê cùng một số tiền hơn hai lần lâu. (Dài hơn gấp đôi, chứ không phải chỉ gấp đôi, bởi vì trong trường hợp vay thế chấp 30 năm, số dư nợ gốc không giảm nhanh như trong khoản vay 15 năm). Khi lãi suất là 4% , người đi vay thực sự phải trả gần 2. lần lãi hơn 2 lần để vay cùng số tiền gốc trên 30 năm so với khoản vay 15 năm.

Sự khác biệt về lãi suất

Hơn nữa, vì các khoản cho vay 15 năm ít rủi ro cho các ngân hàng so với các khoản cho vay 30 năm, và bởi vì các ngân hàng không cho vay ngắn hạn hơn các khoản vay dài hạn, người tiêu dùng phải trả thấp hơn lãi suất cho thế chấp 15 năm - bất cứ nơi nào từ một phần tư phần trăm đến một phần trăm đầy đủ (hoặc điểm) ít hơn. Và các cơ quan do chính phủ hỗ trợ tài trợ cho hầu hết các khoản thế chấp áp dụng các khoản phí bổ sung, được gọi là điều chỉnh mức giá vay, làm cho khoản thế chấp 30 năm đắt hơn.

Fannie Mae và Freddie Mac tính điều chỉnh giá cho những người vay có điểm tín dụng thấp hơn hoặc đang giảm bớt tiền. Ông James Morin, Phó chủ tịch cấp cao về cho vay bán lẻ tại Norcom Mortgage ở Avon, Conn nói: "Một số điều chỉnh mức giá vay tồn tại trong 30 năm không tồn tại trong vòng 15 năm. để Morin, lăn các khoản phí này vào thế chấp của họ cho một tỷ lệ cao hơn chứ không phải trả tiền cho họ hoàn toàn.

Hãy tưởng tượng, sau đó, một khoản vay trị giá 300.000 đô la, có thể ở mức 4% trong 30 năm hoặc ở mức 3.25% trong 15 năm. Tác động kết hợp của việc khấu hao nhanh hơn và lãi suất thấp hơn có nghĩa là việc vay tiền chỉ trong 15 năm sẽ có giá 79, 441, so với $ 215, 609 trong 30 năm, hoặc gần hai phần ba.

Chà là dĩ nhiên là thanh toán hàng tháng. Giá cho việc tiết kiệm rất nhiều tiền trong thời gian dài là chi phí hàng tháng cao hơn nhiều: Tiền trả cho khoản vay giả định 15 năm của chúng tôi là $ 2, 108, hoặc gần 50% nhiều hơn khoản thanh toán hàng tháng cho khoản vay 30 năm ($ 1, 432).

Nếu bạn sắp nghỉ hưu

Nếu bạn có khả năng chi trả cao hơn, bạn sẽ được vay ngắn hạn hơn, đặc biệt nếu bạn đang nghỉ hưu khi bạn phải phụ thuộc vào thu nhập cố định.

Đối với một số chuyên gia, khả năng chi trả cao hơn bao gồm cả quỹ quỹ mưa bị giấu đi - theo Bob Walters, chuyên gia kinh tế của Quicken Loans, tiết kiệm nước của bạn phải đạt mức thu nhập ít nhất một năm. Những nhà hoạch định tài chính như thế nào về thế chấp 15 năm là nó có hiệu quả "tiết kiệm bắt buộc", dưới hình thức công bằng trong một tài sản mà thường đánh giá cao. (999) Trường Cao đẳng cân nặng và Tiết kiệm Hưu trí Mục tiêu

Có một số trường hợp người vay có thể có động cơ để tiết kiệm và đầu tư tiền ở nơi khác, như trong tài khoản 529 cho học phí đại học hoặc trương mục hưu trí 401 (k), nơi mà một người sử dụng lao động phù hợp với khoản đóng góp của người đi vay. Và với tỷ lệ thế chấp thấp như vậy, một người vay có thể, theo lý thuyết, chọn vay với một khoản nợ 30 năm và đầu tư khoản chênh lệch giữa khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn và số tiền cao hơn họ sẽ phải trả mỗi tháng trong vòng 15 năm thế chấp.

Ví dụ, trong ví dụ trước, khoản vay hàng tháng 15 năm là $ 2, 108 và khoản vay hàng tháng 30 năm là $ 1, 432. Một người đi vay có thể đầu tư khoản chênh lệch 676 đô la ở nơi khác.

Việc tính toán lại bao bì là bao nhiêu (hoặc cho dù) lợi tức đầu tư bên ngoài, trừ đi số tiền thuế lợi tức bạn nợ trên đó, vượt quá mức lãi suất thế chấp, sau khi tính lãi suất thế chấp khấu trừ. Theo Shashin Shah, một gánh nặng nợ nần cho một ai đó trong khung thuế 25%, khoản khấu trừ có thể làm giảm lãi suất thế chấp hiệu dụng từ 4% xuống còn 3%. được chứng nhận về kế hoạch tài chính ở Dallas, bởi vì người vay sẽ phải đầu tư vào các cổ phiếu dễ bay hơi.

"Hiện tại không có khoản đầu tư thu nhập cố định nào có thể mang lại thu nhập đủ cao để thực hiện công việc này", Shah nói.Nó cũng đòi hỏi kỷ luật để đầu tư một cách có hệ thống tương đương những sự khác biệt hàng tháng và thời gian để tập trung vào các khoản đầu tư, mà nói, Shah, hầu hết mọi người thiếu.

Nhận khoản thế chấp trong 20s

và

Nhận khoản thế chấp trong 50s

của bạn

(< Lựa chọn tốt nhất của cả hai thế giới? Hầu hết những người vay vốn rõ ràng cũng thiếu - hoặc ít nhất cũng nghĩ rằng họ thiếu - điều kiện để thực hiện các khoản thanh toán cao hơn theo yêu cầu thế chấp 15 năm. Tuy nhiên, có một giải pháp đơn giản cho những người vay 30 năm để nắm bắt được phần lớn khoản tiết kiệm của khoản thế chấp ngắn hơn: Đơn giản chỉ cần thực hiện thanh toán lớn hơn của một kế hoạch 15 năm đối với thế chấp 30 năm của bạn, giả định thế chấp không có hình phạt trả trước. Bạn có quyền chỉ đạo các khoản thanh toán phụ cho hiệu trưởng, và nếu bạn thực hiện thanh toán một cách nhất quán, bạn sẽ phải trả khoản thế chấp trong 15 năm. Nếu có thời gian chặt chẽ, bạn luôn có thể quay trở lại mức thanh toán thấp hơn thông thường, theo lịch trình 30 năm. Những ưu và nhược điểm của khoản thế chấp 15 năm và

Những ưu và khuyết điểm của khoản thế chấp 30 năm.)

Dòng dưới cùng

Nhiều người mua sẽ được bảo vệ tốt nếu họ chọn một khoản thế chấp bằng lãi suất cố định 15 năm thay vì thế chấp 30 năm. Lãi suất thấp và kỳ hạn ngắn hơn có nghĩa là bạn sẽ phải trả ít hơn đáng kể cho khoản vay của bạn. Tự mình tính toán bằng cách sử dụng máy tính tiền thế chấp của Investopedia.

Và như Shah nói: "Không có một khách hàng duy nhất mà chúng tôi có những người đã trả hết tiền nhà của họ đã bao giờ cảm thấy xấu về nó. "Chà là thanh toán hàng tháng cao hơn, và hợp lý là cân nhắc giá trị của khoản vay thế chấp ít tốn kém hơn so với các khoản tiết kiệm khác như trường cao đẳng, nghỉ hưu và quỹ mưa ngày. (Bạn cũng có thể quan tâm đọc 6 Lời khuyên để được chấp thuận Cho Thế chấp và

Thế chấp: Bạn có thể trả bao nhiêu?

)