Bạn có cần một cách để trả cho một chi phí lớn như gửi con của bạn đến trường đại học hoặc cải tạo nhà bếp của bạn? Hoặc bạn muốn loại bỏ, một lần và tất cả, những số dư thẻ tín dụng xuất sắc? Câu trả lời có thể là, theo nghĩa đen, ở sân sau của bạn. Nếu bạn có đủ vốn chủ sở hữu trong nhà, bạn có thể mượn nó với lãi suất thấp; như là một tiền thưởng, các khoản thanh toán lãi suất thường được khấu trừ thuế.

Có hai cách cơ bản để sử dụng nhà ở của bạn như là thế chấp: một khoản cho vay về nhà và vốn tín dụng trong nhà (HELOC). Đây là những điểm bạn nên cân nhắc khi lựa chọn giữa chúng. (Đối với mồi nhanh, xem Khoản vay Vốn chủ sở hữu VỚI HELOC: Sự khác biệt ).

Tiền cho là gì?

Câu hỏi đầu tiên: Mục đích của khoản vay là gì? Khoản vay vốn sở hữu nhà, đôi khi được gọi là khoản vay trả góp vốn nhà, là một lựa chọn tốt nếu bạn biết chính xác số tiền bạn cần vay và những gì bạn sẽ sử dụng tiền. Bạn được đảm bảo một số tiền nhất định, bạn sẽ nhận được đầy đủ khi đóng cửa. Richard Airey, một chuyên viên cho vay với Finance of America Mortgage cho biết: "Các khoản cho vay chủ sở hữu nhà chung thường được ưa thích hơn cho các mục tiêu lớn hơn, đắt hơn như tân trang, trả tiền cho giáo dục đại học hoặc thậm chí cả việc củng cố nợ vì khoản tiền được nhận một lần. Portland, Maine. Tất nhiên, khi áp dụng, có thể có một số sự cám dỗ để mượn nhiều hơn bạn ngay lập tức cần, vì bạn chỉ nhận được khoản thanh toán một lần, và bạn không biết liệu bạn có đủ điều kiện cho khoản vay khác trong tương lai không.

Ngược lại, một HELOC là một lựa chọn tốt nếu bạn không chắc chắn bạn cần phải mượn bao nhiêu hoặc khi nào. Thông thường, nó cho phép bạn truy cập liên tục vào tiền mặt trong một khoảng thời gian nhất định (đôi khi lên đến 10 năm). Bạn có thể mượn tiền của bạn, trả lại toàn bộ hoặc một phần, sau đó vay lại sau đó, miễn là bạn vẫn đang trong giai đoạn giới thiệu của HELOC. Tuy nhiên, một dòng tín dụng có thể huỷ ngang. Nếu tình hình tài chính của bạn tồi tệ hoặc giá trị thị trường của bạn giảm, người cho vay của bạn có thể quyết định hạ thấp hạn mức tín dụng của bạn hoặc đóng nó lại hoàn toàn. Vì vậy, mặc dù ý tưởng đằng sau một HELOC là bạn có thể rút ra các quỹ như bạn cần họ, khả năng của bạn để truy cập vào tiền đó không phải là một điều chắc chắn. "HELOCs được sử dụng tốt nhất cho các mục tiêu ngắn hạn, ví dụ 12 đến 20 tháng, vì lãi suất có thể dao động và thường gắn liền với lãi suất cơ bản", Airey nói.

Các yếu tố quan trọng

Trong nhiều năm, một sự xem xét chính trong việc có được khoản vay bằng vốn chủ sở hữu hoặc HELOC là lãi suất. Các mức lãi suất trên HELOCs thường ít nhất là một điểm phần trăm đầy đủ thấp hơn lãi suất cho vay vốn chủ sở hữu nhà, do đó, nó đã được lựa chọn HELOC, mặc dù tỷ lệ là biến đổi, trong khi tỷ lệ khoản vay của một khoản vay mua nhà được cố định trên đó dưới đây).

Hôm nay, mặc dù, HELOCs có một lợi thế không đáng kể đối với các khoản cho vay về vốn chủ sở hữu. Theo khảo sát hàng tuần của Ngân hàng Bankrate về các chủ nợ lớn vào ngày 9 tháng 9 năm 2015, khoản vay trị giá 30 tỷ đô la Mỹ có lãi suất bình quân là 5. 22% và cùng một mức lãi suất HELOC có mức lãi suất bình quân là 4.75% sự khác biệt nhỏ hơn nửa phần trăm. Các hội đồng Thị trường Thị trường Mở Liên bang có thể tăng lãi suất và cổ phiếu

) Tuy nhiên, bạn cần phải xem xét không chỉ sự chênh lệch về lãi suất hiện tại, mà còn ở đâu lãi suất đang đứng đầu. Nếu bạn nghĩ rằng họ sẽ vẫn như cũ hoặc giảm, bạn có thể lựa chọn mức giá thấp hơn của HELOC. Nếu bạn nghĩ rằng tỷ lệ đang đứng đầu, một khoản vay bằng vốn chủ sở hữu nhà có thể là con đường để đi. Trên thực tế, các nhà phân tích kỳ vọng lãi suất tăng trong tương lai gần, do đó, khóa tỷ lệ cho vay mua nhà ở mức thấp ngày nay có thể có ý nghĩa rất lớn. (Xem Hiểu biết về Lãi suất cho vay Vốn chủ sở hữu

để biết thêm) Thời gian hoàn vốn Cũng cần phải xem xét từng khoản vay được cấu trúc như thế nào. Khoản vay bằng vốn cổ phần của công ty hoạt động như thế chấp bằng lãi suất cố định thông thường. Bạn mượn một khoản tiền đặt với lãi suất cố định và thanh toán bằng nhau cho toàn bộ khoản vay, có thể kéo dài từ 5 đến 30 năm. Bất kể giai đoạn nào, bạn sẽ có các khoản thanh toán hàng tháng ổn định, có thể dự đoán được trong suốt thời gian khoản vay.

Ngược lại, thời hạn cho vay của HELOC có hai phần: thời gian rút thăm và thời gian hoàn vốn. Khoảng thời gian rút tiền, trong thời gian đó bạn có thể rút tiền, có thể kéo dài 10 năm và thời gian hoàn trả có thể kéo dài thêm 20 năm nữa, làm cho HELOC vay 30 năm. Một khi giai đoạn rút tiền kết thúc, bạn không thể mượn thêm tiền.

Trong giai đoạn rút tiền của HELOC, bạn phải thanh toán, nhưng chúng có xu hướng nhỏ, thường là chỉ trả lãi. Trong thời gian hoàn trả, các khoản thanh toán trở nên cao hơn đáng kể, bởi vì bây giờ bạn đang hoàn trả lại khoản tiền gốc. Ví dụ, U. S. Bank cho phép những người đi vay HELOC của mình chọn trả một phần lãi suất hoặc 1% hoặc 2% số dư nợ trong suốt thời gian rút thăm. Trong khoảng thời gian trả nợ 20 năm, bạn phải trả lại tất cả số tiền mà bạn đã mượn, cộng với lãi suất ở mức thay đổi.

Sự nhảy vào thanh toán vào thời điểm bắt đầu giai đoạn mới đã dẫn đến cú sốc trả cho nhiều người vay mượn HELOC không chuẩn bị. Nếu số tiền đủ lớn, nó thậm chí có thể làm cho những người trong eo biển tài chính để mặc định. Và nếu họ mặc định về thanh toán, họ có thể mất nhà của họ - tài sản thế chấp cho khoản vay, hãy nhớ.

The Long View

Nếu bạn là loại người có tầm nhìn lớn về các quyết định tài chính của bạn, khoản cho vay mua bán nhà có thể có ý nghĩa hơn. Bởi vì bạn đang mượn một khoản tiền cố định với lãi suất cố định, việc vay mượn vốn chủ sở hữu nghĩa là bạn biết bạn sẽ phải trả bao nhiêu tiền cho khoản vay trong thời gian dài khi lấy nó ra (mặc dù bạn có thể giảm số tiền đó nếu bạn trả hết khoản vay sớm hoặc tái cấp vốn với mức giá thấp hơn). Vay $ 30, 000 5,5% trong 20 năm và bạn có thể dễ dàng tính toán rằng chi phí đi vay tổng cộng, bao gồm cả lãi suất, sẽ là $ 49, 528.

Với HELOC, bạn biết rằng mức tối đa mà bạn có thể mượn là số tiền của giới hạn tín dụng của bạn, nhưng bạn không biết bạn thực sự vay bao nhiêu. Bạn cũng không biết lãi suất bạn sẽ phải trả. Điều đó có nghĩa là rất khó để tính được chi phí lâu dài của HELOC.

Tất nhiên, nó cũng dễ dàng để phù hợp với một HELOC vào bức tranh toàn cảnh của bạn nếu bạn chỉ muốn có một dòng tín dụng tiện dụng, và bạn không có kế hoạch sử dụng nó nhiều. Nhưng nếu bạn có kế hoạch thu hút rất nhiều HELOC và muốn biết giá trị thực của bạn có thể trông như thế nào trong vòng 20 năm, điều đó khó có thể dự đoán được.

Tốt nhất của cả hai thế giới

Không thể quyết định giữa hai phương tiện? Đừng băn khoăn: có những cách để có được một số ổn định khoản vay của khoản vay mua nhà với một số tính linh hoạt của HELOC. Một số người cho vay cung cấp cho người đi vay phương án chuyển số dư HELOC sang khoản vay theo lãi suất cố định. Ví dụ: Ngân hàng U. S. cho phép bạn khóa lãi suất cố định cho các kỳ hạn như 15 hoặc 20 năm đối với toàn bộ hoặc một phần của sự cân bằng tỷ lệ biến đổi của bạn. Bạn có thể có tối đa ba số dư tỷ lệ cố định cùng một lúc. Ngân hàng Bank of America và Wells Fargo cũng cung cấp các lựa chọn về lãi suất cố định trên các HELOCs của họ (sử dụng chúng, trên thực tế, để thay thế các khoản cho vay mua bán chứng khoán vốn chủ sở hữu).

Liên minh tín dụng Liên bang Pentagon, một trong những hiệp hội tín dụng lớn nhất của quốc gia (mà mọi người có thể tham gia với một khoản phí nhỏ) cung cấp một lựa chọn thú vị khác: một HELOC 5/5, nơi lãi suất chỉ thay đổi mỗi năm năm một lần.

Dòng dưới

Hãy nhớ rằng chỉ vì bạn có thể mượn vốn chủ sở hữu của bạn không có nghĩa là bạn nên. Nhưng nếu bạn có nhu cầu, có nhiều yếu tố cần cân nhắc khi quyết định cách vay mượn: bạn sẽ sử dụng tiền như thế nào, những gì có thể xảy ra đối với lãi suất, kế hoạch tài chính dài hạn và khả năng chịu rủi ro và biến động của bạn.

Một số người không hài lòng với lãi suất thay đổi của HELOC và thích vay mượn nợ tại chỗ để đảm bảo tính ổn định và khả năng dự đoán được chính xác số tiền thanh toán của họ sẽ là bao nhiêu và họ sẽ nợ tổng cộng bao nhiêu. Các khoản cho vay chủ sở hữu nhà ở dễ dàng hơn để làm việc trong một ngân sách, như Airey chỉ ra. Thêm vào đó, "các khoản cho vay mua bán nhà cố định dẫn đến chi tiêu nhỏ hơn". Với một HELOC, "các khoản thanh toán chỉ có lãi suất thấp và khả năng tiếp cận dễ dàng có thể thu hút những người không có kỷ luật về tài chính. , giống như thẻ tín dụng ", Airey nói (xem

Làm thế nào HELOCs có thể làm bạn tổn thương

) Nếu bạn có kỷ luật đó, tuy nhiên, và giống như ý tưởng về một nguồn mở nhiều hơn các quỹ, dòng tín dụng có thể là lựa chọn cho bạn.