Trước cuộc khủng hoảng thế chấp năm 2008-2009, việc mua nhà bị tịch thu là một đề xuất khó hơn nhiều. Những người săn hàng giá bất động sản trước đây phải tuân theo các cuộc đấu giá đưa ra tại các tòa án hoặc tìm kiếm thông qua các bản đệ trình hợp pháp. Tuy nhiên, làn sóng tịch thu nhà do khủng hoảng nợ dưới chuẩn không chỉ làm gia tăng số lượng tài sản sẵn có mà còn làm cho việc tìm và mua chúng dễ dàng hơn. Trong thực tế, quá trình này thường tương tự như việc tìm kiếm bất kỳ loại nhà khác. Các căn nhà bị tịch thu có mặt tại hầu hết các thị trường bất động sản trên toàn quốc, tạo cơ hội cho chủ nhà và nhà đầu tư như nhau.

Làm thế nào để tìm nhà bị tịch thu

Có thể tìm thấy tài sản bị tịch thu trong các ấn bản định kỳ (MLS) của các dịch vụ và các trang web, qua tìm kiếm bất động sản trực tuyến, các văn phòng ngân hàng và các trang web và các tờ báo địa phương. Có rất nhiều trang web mà bây giờ chuyên tìm kiếm nhà cửa và tài sản đang bị tịch thu, như tịch thu nhà. com và HomePath của Fannie Mae. com. Một số tổ chức tài chính, như Bank of America, cũng cung cấp các trang dành riêng để giúp bạn tìm kiếm một ngôi nhà bị tịch thu. Trong các dịch vụ niêm yết nhiều địa phương, các tài sản đang bị tịch biên có thể không được đánh dấu cho mỗi; điều này chỉ có thể được nêu trong mô tả tài sản.

Các nhà cho vay đang ngày càng bán tài sản bị tịch thu thông qua các đại lý bất động sản, do đó, đừng ngần ngại hỏi một cơ quan bất động sản về cơ hội. Một số đại lý bất động sản thậm chí còn chuyên về tài sản tịch biên

Cụ thể hơn, việc định vị nhà bị tịch thu phụ thuộc vào chính xác vị trí của nó trong quá trình nhà bị tịch thu: Các tài sản vẫn có thể là chủ sở hữu của chủ sở hữu ban đầu (trong các giai đoạn trước đó, trong trường hợp trước khi bị tịch thu và tài sản bán ngắn) hoặc một thực thể như ngân hàng hoặc chính phủ (trong những năm sau). Dưới đây là năm loại nhà bị tịch thu và cách tiếp cận mua.

1. Dự bị Foreclosures

Một căn nhà đang ở trước khi bị tịch thu sau khi người cho vay thế chấp thông báo cho người đi vay rằng họ đang trong tình trạng vỡ nợ, nhưng trước khi tài sản được chào bán tại cuộc bán đấu giá. Nếu chủ nhà có thể bán tài sản trong thời gian này, người đó có thể tránh thủ tục tịch thu nhà, và ảnh hưởng tiêu cực đến lịch sử tín dụng của họ và triển vọng trong tương lai (xem
Bắt nợ thế chấp sau phá sản và tịch thu tài sản ). Như vậy, một số chủ nhà sẵn sàng đàm phán. Tiền bị tịch thu nhà ở thường được liệt kê trong tòa nhà tòa án quận và thành phố. Ngoài ra, nhiều tài nguyên trực tuyến, bao gồm www. tịch thu. com, liệt kê các tài sản đang ở giai đoạn trước khi bị tịch thu. 2. Bán hàng Ngắn

Bán hàng ngắn xảy ra khi người cho vay sẵn sàng chấp nhận ít hơn khoản nợ phải trả. Người vay vốn không cần thiết phải trả nợ thế chấp cho người cho vay để đồng ý bán một khoản nợ ngắn; tuy nhiên, họ thường cần phải chứng minh một số loại khó khăn tài chính, chẳng hạn như mất việc làm, có khả năng dẫn đến vỡ nợ.Thường nơi cư trú đang được hỏi dưới nước, có nghĩa là nó có giá trị ít hơn số dư thế chấp nổi bật. Để đủ điều kiện như là một cuộc bán hàng ngắn, người cho vay phải đồng ý "bán bất động sản ngắn" bằng cách chấp nhận ít hơn là nợ, và nhà phải được liệt kê để bán. Các tài sản này thường được quảng cáo là bán ngắn "chờ phê duyệt ngân hàng".
Việc mua một tài sản bán ngắn được coi là giống như mua hàng truyền thống, nhưng ngôn ngữ trong các hợp đồng sẽ khác, chỉ rõ rằng các điều khoản phải tuân theo chấp thuận của người cho vay. Một ngân hàng có thể mất vài tháng để trả lời một đề nghị bán hàng ngắn, do đó quá trình này có thể mất nhiều thời gian hơn mua hàng truyền thống. Nhiều trang web bất động sản, bao gồm các công ty cá nhân hoặc các dịch vụ niêm yết, cung cấp tùy chọn tìm kiếm bằng cách bán hàng ngắn.

3. Bán đấu giá bán hàng của cảnh sát trưởng

Một cuộc bán đấu giá bán hàng của cảnh sát xảy ra sau khi người cho vay thông báo cho người mượn về sai lệch và cho phép một thời gian ân hạn để người đi vay bắt kịp các khoản thanh toán thế chấp. Một cuộc đấu giá được thiết kế cho người cho vay để nhanh chóng nhận được khoản hoàn trả cho khoản vay đó là mặc định. Những cuộc đấu giá này thường xảy ra trên các tòa án của thành phố, do các cơ quan thực thi pháp luật địa phương quản lý. Tài sản được bán đấu giá cho người đấu giá cao nhất tại địa điểm, ngày và giờ công bố công khai. Những thông báo này có thể được tìm thấy trong các tờ báo địa phương và tại nhiều địa điểm trực tuyến bằng cách thực hiện tìm kiếm cho "các cuộc bán đấu giá bán tàu ngầm".
4. Sở hữu thuộc sở hữu của ngân hàng

Các tài sản không bán đấu giá sẽ trở lại ngân hàng; nghĩa là họ trở thành bất động sản thuộc sở hữu bất động sản (REO). Chúng thường được quản lý bởi phòng REO của ngân hàng, nơi duy trì danh sách tài sản của ngân hàng. Các nguồn trực tuyến như www. realtytrac. com có ​​danh sách rộng rãi có thể được tìm kiếm theo thành phố, tiểu bang hoặc mã zip.
5. Tài sản Nhà nước

Một số ngôi nhà được mua với các khoản vay được bảo đảm bởi Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) hoặc Bộ Cựu chiến binh (VA). Khi những tài sản này bị tịch thu, họ bị nhà nước thu hồi và bán bởi các công ty môi giới làm việc cho chính phủ. Một nhà môi giới đăng ký bởi chính phủ phải được liên lạc để mua một tài sản của chính phủ. Người mua có thể nghiên cứu các thuộc tính đó trên www. hud. gov (nhấp vào "TOPIC AREAS" và chọn "Homes for Sale").
Tại sao các căn nhà bị tịch thu lại rẻ hơn

Điểm bán hàng lớn nhất của những ngôi nhà bị tịch thu, dĩ nhiên là giá đã được đánh dấu của họ - thường thấp hơn đáng kể so với các căn nhà tương tự khác trong cùng một khu vực (được gọi là comparables, hoặc comps, -nói). Hầu hết các nhà bị tịch thu được bán với giá thấp hơn 5% giá thị trường, với mức chiết khấu thậm chí lớn hơn ở một số khu vực nhất định. Người mua cũng có thể tận dụng các khoản tiết kiệm bổ sung với các đặc quyền như giảm thanh toán xuống, giảm lãi suất hoặc loại bỏ phí thẩm định và chi phí đóng cửa nhất định.

Điều gì làm họ trở thành một thỏa thuận như vậy? Nếu nhà ở trong giai đoạn trước khi bị tịch thu hoặc bán khống, chủ sở hữu của nó đang ở trong một ràng buộc tài chính - họ cần tiền. Và thời gian không phải là trên mặt của họ: họ phải dỡ bỏ tài sản, và có được những gì họ có thể trong khi họ có thể, để họ mất nó hoàn toàn.Nói tóm lại, những người bán hàng này không phải là đàm phán chính xác từ vị trí sức mạnh. Mặc dù có vẻ tàn nhẫn để tận dụng những điều bất hạnh của người khác, người mua có thể có lợi.

Họ có thể hưởng lợi nhiều hơn nếu tài sản trên thực tế bị tịch thu. Văn phòng cảnh sát không quan tâm đến việc treo cổ một ngôi nhà; các ngân hàng không muốn ở trong kinh doanh chủ nhà. Các tổ chức tài chính thường muốn tự giải phóng tài sản bị tịch thu (với một mức giá hợp lý, họ phải trả lời cho các nhà đầu tư và kiểm toán viên rằng họ cố gắng thu hồi càng nhiều khoản tiền vay gốc càng tốt). Một lần nữa, điều này có lợi cho người mua.

Cuối cùng, căn nhà bị tịch thu thường được bán trong điều kiện "như hiện trạng" - nếu có thiệt hại, việc sửa chữa không phải là một phần của phương trình - và, như những người say mê xe cũ và đồ cũ biết, "như vậy" giảm giá. Tất nhiên, "như là" có thể là một con dao hai lưỡi, như chúng ta sẽ thảo luận dưới đây.

Rủi ro mua nhà ở bị tịch thu

Tài sản

Sự cố Mặc dù nó mang một khoản chiết khấu bù trừ, "như hiện trạng" có thể khá tệ hại. Nếu ngôi nhà vẫn bị chủ sở hữu chiếm dụng, thường thì người ta vẫn giữ gìn không tốt, dù sao thì nếu họ không thể trả được tiền vay, thì họ cũng sẽ phải trả chi phí bảo dưỡng định kỳ, chứ không phải là sửa chữa lớn. Ngoài ra, một số người đang phải đối mặt hoặc buộc phải tịch thu nhà bị cay đắng, và đưa ra những nỗi thất vọng của họ về nhà của họ trước khi ngân hàng lấy lại. Điều này thường liên quan đến việc tháo gỡ các thiết bị và đồ đạc, và thậm chí đôi khi ngay cả phá hoại hoàn toàn.

Nếu tài sản đã bị thu hồi, tình huống có thể còn tồi tệ hơn. Tội phạm là một mối quan tâm lớn với nhà trống. Thảm cỏ và mái nhà đổ nát quảng cáo cho kẻ trộm rằng nơi này trống rỗng. Nhiều người trong số những nhà cơ hội này sẽ cướp nhà của ống đồng, dây điện bằng đồng, đồ gia dụng và đồ đạc. Ngôi nhà bỏ trống cũng có thể trở thành một nam châm cho các giao dịch ma túy, mại dâm và tội phạm bạo lực. Các cộng đồng nghèo đặc biệt bị ảnh hưởng nặng nề bởi vì họ có ít nguồn lực hơn để cải thiện so với người dân ở các khu vực giàu có hơn. Ngay cả khi không có yếu tố tội phạm, những ngôi nhà đã ngủ yên trong nhiều tháng hoặc thậm chí nhiều năm dường như đã bị phơi nhiễm với các yếu tố này và do đó có nguy cơ đáng kể về một số thiệt hại như nấm mốc, hệ thống ống nước khiếm khuyết, thối rữa gỗ, mối - để sửa chữa, làm cho rằng giá niêm yết ít hơn của một món hời. Một số tổ chức tài chính sẽ thực hiện bảo dưỡng cơ bản về tài sản REO của mình, chẳng hạn như winterizing. Mặc dù vậy, họ không chấp nhận bất kỳ trách nhiệm nào đối với tình trạng hiện tại của tài sản, và họ cũng không sửa chữa trước khi bán. Tất nhiên, một báo cáo kiểm tra nhà có thể tiết lộ nhiều vấn đề tiềm năng, và một nhà thầu nói chung có thể cung cấp ước tính sửa chữa. Thật không may, người mua tại cuộc đấu giá thường không có cơ hội kiểm tra tài sản của họ trước khi mua, có nghĩa là bạn có thể tìm thấy bất kỳ số lượng bất ngờ khó chịu nào trong nhà của bạn sau khi bạn đăng nhập vào dòng chấm.Cùng với công việc sửa chữa và cải tạo không lường trước được, những khoản nợ không có thời hạn như thuế và các khoản thế chấp (những tài sản bán đấu giá thường có kèm theo) đối với họ, hoặc bởi IRS hoặc tiểu bang hoặc các chủ nợ khác) có thể thêm chi phí thêm vào một ngôi nhà khác mong muốn. Bất cứ điều gì nợ phải trả, chính phủ phải được thanh toán và giải quyết trước khi quá trình mua có thể tiến lên phía trước. Điều này áp dụng chủ yếu cho các tài sản bị bán đấu giá; một ngân hàng sẽ luôn trả hết bất kỳ quyền sở hữu nào gắn liền với tài sản trước khi bán lại cho bên khác.

Nhà thầu tham gia đấu giá phải thanh toán bằng tài sản của mình tại thời điểm mua: Không được phép tài trợ. Vì vậy, đảm bảo mua nhà mặc cả của bạn không để lại cho bạn tiền mặt nghèo. Quá trình chậm Các biến chứng trước đây thường có nghĩa là rất nhiều giấy tờ. Thông thường, nhà bị tịch thu sẽ có một số tài liệu bổ sung cần được hoàn thành để chuẩn bị cho việc đóng cửa, không phải lúc nào cũng đúng. Nếu đó là một tình huống bán hàng ngắn, chủ nợ của chủ sở hữu phải chấp thuận thỏa thuận và có thể mất một thời gian, như đã đề cập trước đó. Thiệt hại nghiêm trọng được tìm thấy trong nhà có thể dẫn đến một thẩm định nhà thấp hơn, có thể ảnh hưởng đến khả năng của người mua để đảm bảo một khoản vay. Một số người cho vay sẽ không cho vay dưới một số tiền nhất định vì lợi nhuận tiềm năng cho một khoản vay ít hơn là không có nguy cơ.

Trong khi bạn nghĩ rằng một ngân hàng sẽ háo hức dỡ bỏ nhà ở bị tịch thu thì thời gian phản hồi giữa ngân hàng và các bên liên quan khác có thể chậm chạp với các tài sản của REO. Khoảng thời gian cần để có được phản hồi về giá thầu của bạn có thể khác nhau; nếu ngân hàng giữ tài sản của bạn bị tràn ngập nhà bị tịch thu thì có thể mất rất nhiều thời gian để ngân hàng xử lý yêu cầu của bạn. Các ngân hàng có số lượng backlog đáng kể đã được biết đến có thể mất tới 90 ngày để trả lời phiếu mua hàng. Nếu bạn có kế hoạch tài chính cho việc mua hàng, bạn sẽ khôn ngoan dành thời gian để có được tiền mua nhà trước.

Cạnh tranh

Như với bất kỳ thị trường nào, bất cứ khi nào có cơ hội để có được cái gì đó giảm giá, thì nhu cầu sẽ tăng cao. Vì vậy sự quan tâm và cạnh tranh ngày càng tăng - không chỉ từ những người có tiềm năng mà còn từ các nhà đầu tư và các chuyên gia lật đổ - là điều không thể tránh khỏi khi đối phó với tài sản bị tịch biên đáng giá. Rất thường, ngôi nhà bị tịch thu có thể được định giá một cách hấp dẫn bên dưới những căn nhà khác trong khu vực xung quanh, nhưng khi nhận được lời mời, rất nhiều phiếu mua hàng có thể đến nhanh chóng và một cuộc chiến đấu thầu bắt đầu. Vì vậy, những gì đã từng một nhà giá rẻ trong một khu phố lớn có thể nhanh chóng trở thành một tài sản tốn kém.

Người mua tiềm năng của nhà bị tịch thu có thể khôn ngoan để nộp hồ sơ dự thầu cho một số bất động sản cùng một lúc, bởi vì người mua có khả năng cạnh tranh để bảo đảm tài sản với giá thầu cao hơn hoặc cung cấp tất cả tiền mặt. Nhưng đừng chán nản nếu ai đó trumps cung cấp của bạn cho một tài sản cụ thể; hãy kiểm tra lại theo định kỳ để xem liệu nó có xuất hiện lại trong kiểm kê của ngân hàng hay không. Các hợp đồng Foreclosure thường có xu hướng giảm.

Mua nhà bị tịch thu

Nếu mua từ ngân hàng, bạn sẽ cần phải tăng cường kỹ năng thương lượng và bắt đầu quá trình với một đề nghị thấp trên bất động sản bạn muốn. Các ngân hàng đã tích lũy được số lượng lớn các tài sản bị tịch biên sẽ có khuynh hướng đàm phán về giá; khi ngân hàng nắm giữ tài sản lâu hơn, thì càng có nhiều khả năng nó sẽ xem xét nghiêm túc các khoản chào bán thấp hơn, đặc biệt là các tài sản đã được giữ trong thời gian dài hơn. Do đó bạn có thể đặt giá thầu ban đầu của bạn ở mức giá ít hơn 20% so với giá thị trường hiện tại hoặc thậm chí nhiều hơn nếu tài sản bạn đang đặt giá thầu nằm trong khu vực có tỷ lệ nhà bị tịch thu cao.

Nếu bạn có thể trả tiền cho bất động sản và bất kỳ việc cải tạo cần thiết bằng tiền mặt, bạn đang ở trong một vị trí đáng khen ngợi. Đó là lý do tại sao một số người mua quyết định kết hợp với các nhà đầu tư bên ngoài, những người có thể giúp họ vượt lên phía trước và chia sẻ lợi nhuận khi căn nhà bán lại một lần nữa. Trên thực tế, giao dịch bằng tiền mặt đại diện cho một phần doanh thu của REO.

Các lựa chọn tài chính cho nhà ở bị tịch thu

Bạn có thể sử dụng một khoản thế chấp để mua một tài sản REO, mặc dù các nhà cho vay tư nhân có khuynh hướng vấp ngã về các hợp đồng vay tài chính. Tuy nhiên, hai lựa chọn tài chính dành cho những người đủ điều kiện - 203 (k) khoản vay từ FHA và chương trình HomeSteps thông qua Freddie Mac, một trong những doanh nghiệp được chính phủ bảo trợ mua lại các khoản thế chấp.

203 (k) Các khoản vay

FHA thiết kế các khoản thế chấp 203 (k) để giúp làm giảm bớt mối quan tâm của các ngân hàng nếu không sẽ tránh xa REO có nguy cơ cao. mua hàng. Bằng cách tính phí cho người đi vay phí bảo hiểm thế chấp, họ có thể đảm bảo cho vay của các nhà cho vay tư nhân tham gia vào chương trình.

Đối với khách hàng vay, một trong những lợi thế lớn là khả năng tài chính mua nhà, cộng với bất kỳ sửa chữa cần thiết, trong một thế chấp. Phiên bản cơ bản hơn, một khoản vay 203 (k) được sắp xếp hợp lý có nghĩa là sửa chữa hạn chế mà không yêu cầu các kế hoạch kỹ thuật hoặc kiến ​​trúc. Các cá nhân có thể mượn đến $ 35,000 so với giá bán nhà để trang trải các biện pháp cơ bản như thiết bị mới, vách ngoài và cửa sổ.

Với những sửa chữa rộng rãi hơn, chẳng hạn như xây dựng thêm hoặc chăm sóc thiệt hại về cấu trúc, khoản vay truyền thống 203 (k) thường là lựa chọn tốt nhất. Không giống như các biến thể sắp xếp hợp lý, chủ nhà phải ra ít nhất $ 5, 000; số tiền tối đa dựa trên giới hạn FHA cho mỗi quận. Ngoài ra, bạn phải trả tiền cho một chuyên gia tư vấn độc lập để kiểm tra tài sản và xác minh rằng công việc đáp ứng các nguyên tắc của chương trình.

Hạn chế bổ sung đối với các khoản vay này là giá cả. Bên cạnh việc chi trả bảo hiểm thế chấp, người đi vay thường phải trả lãi suất cao hơn một phần tư phần trăm so với khoản vay thông thường. Họ cũng có thể phải ngã ba trên một hoặc hai điểm, là những khoản phí trả trước, mỗi lần trị giá 1% tổng số tiền gốc.

Hình 1.

So sánh giữa các khoản vay truyền thống 203 (k) và phiên bản được sắp xếp hợp lý.Freddie Mac cung cấp thanh khoản cho thị trường thế chấp bằng cách mua các khoản vay từ các ngân hàng, gộp chung và bán cho nhà đầu tư dưới dạng chứng khoán.

(Nguồn: Trang web của Bank of America)

Trang chủ

Với HomeSteps, tổ chức - thông qua các đối tác cho vay tư nhân - cung cấp tài chính đặc biệt cho những ai chỉ muốn mua tài sản bị tịch thu mà công ty sở hữu. Trang chủ hiện chỉ có ở các tiểu bang sau: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, Bắc Carolina, Nam Carolina, Tennessee, Texas và Virginia.

Nếu bạn sống ở một trong những tiểu bang này, HomeSteps có một số lợi ích đáng kể. Trong số đó, bạn không phải mua bảo hiểm thế chấp, ngoài khoản vay 203 (k). Điều đó một mình có thể tiết kiệm hàng trăm người mua, thậm chí hàng ngàn đô la trong quá trình thế chấp. Hơn nữa, một khoản thế chấp HomeSteps không đòi hỏi phải có sự thẩm định từ lúc khởi sự, điều này có thể là một rào cản lớn đối với những người tìm kiếm khoản vay thông thường. Người mua có thể tìm thấy danh sách các đặc tính của một gia đình, căn hộ và gia đình đa dạng trên trang chủ của HomeSteps.

Dãi dưới cùng

Trên bề mặt, những ngôi nhà bị tịch thu có thể dường như hấp dẫn khủng khiếp. Tuy nhiên, chi phí có thể là rất khó lường trước và thiệt hại tiềm ẩn có thể làm cho tài sản không được mong muốn. Quá trình mua hàng thường chậm chạp, có thể thúc đẩy suy nghĩ thứ hai trong tâm trí của người mua, trong khi nhu cầu lôi cuốn các tài sản bị tịch biên có thể đẩy một số người mua hy vọng đi.

Với tất cả những điều này đang được nói, nhà bị tịch biên có thể kết thúc là những giao dịch đáng kinh ngạc. Người mua có cơ hội duy nhất để trả giá thấp hơn giá trị thị trường cho ngôi nhà mà sẽ không có sẵn cho họ trong những hoàn cảnh bình thường. Nếu có tiền tiết kiệm ở phía mua lại, nó sẽ cải thiện khả năng người mua nhận ra giá trị của tài sản của mình, và lợi tức đầu tư của mình nếu bán, trong tương lai.

Nếu được thực hiện có trách nhiệm, việc mua nhà bị tịch thu có thể cho phép người mua gặt hái được vô số lợi ích trong nhiều năm tới.