Quỹ đầu tư bất động sản (REITs) là một loại đầu tư tương đối nhỏ; chỉ có 123 cổ phiếu REIT trong chỉ số FTSE NAREIT, bao gồm tất cả REITs được giao dịch trong các giao dịch của NYSE, NASDAQ và AMEX vào quý 4 năm 2011. Tuy nhiên, mặc dù thế giới đầu tư REIT là nhỏ, nó có nhiều tiểu thể loại và trong những mục con đó mỗi REIT là duy nhất.

Hướng dẫn: Khám phá đầu tư bất động sản

Mike Laws, một nhà lập kế hoạch tài chính có chứng nhận của Boca Raton, cho biết: "REITs thường xuất hiện đơn giản nhưng là những khoản đầu tư rất phức tạp. Maynes cho biết thêm họ có thể đóng một vai trò quan trọng trong danh mục đầu tư bằng cách cung cấp tài sản phi thu nhập và thu nhập vốn không tương quan. Ông nói rằng hầu hết các mô hình phân bổ tài sản kêu gọi các nhà đầu tư đưa từ 1 đến 7% quỹ của họ trong REITs.

Nếu bạn muốn thêm REIT vào danh mục đầu tư của mình, hãy đọc tiếp. Bài viết này sẽ mô tả các tính năng chính của ba phân nhóm nhỏ của REITs cổ phần: REITs công nghiệp, REITs đa dạng và REITs khách sạn. (Tìm hiểu thêm về các lựa chọn của REIT trong

5 loại REITs Và Cách Đầu tư Trong Them .) Các khoản REITs công nghiệp

REITs công nghiệp, được coi là một tiểu ngành của ngành công nghiệp / văn phòng, chiếm khoảng 7% REIT của vốn cổ phần được bao gồm trong chỉ số FSEE NAREIT. REITs công nghiệp thu được, sở hữu và quản lý các bất động sản công nghiệp như nhà kho, trung tâm phân phối, trung tâm sản xuất, cao ốc văn phòng, đất chưa phát triển, khu kinh doanh và không gian công nghệ cao.

REITs công nghiệp được mô tả bằng số tài sản sở hữu, số lượng khách hàng / người thuê nhà họ có, số vị trí họ đang hoạt động và số lượng căn hộ có thể cho thuê được. Để đạt được đa dạng hóa, một REIT công nghiệp thường có các cổ phần bao gồm nhiều vị trí địa lý, các ngành công nghiệp và người thuê.

AD:

REITs công nghiệp thường chọn vị trí địa lý có vị trí chiến lược để phân phối. Đường sắt, sân bay, cảng biển và các xi măng tự do lớn được coi là các yếu tố của vị trí chiến lược vì chúng tạo điều kiện thuận lợi cho việc vận chuyển hàng hoá. REIT cũng xác định vị trí nắm giữ của họ trong các khu vực địa lý đang hoạt động tốt về mặt kinh tế. Các nhà quản lý của REIT xem xét những gì đang thúc đẩy nền kinh tế tại các thành phố mục tiêu của họ và đánh giá liệu nhu cầu về bất động sản công nghiệp có khả năng tăng lên, ổn định hay giảm trong những năm tới. Họ có thể tập trung hơn nữa vào các thị trường có ngưỡng dân số tối thiểu hoặc có một lượng bất động sản công nghiệp nhất định. Các địa điểm có đất công nghiệp hạn chế, có nghĩa là cung cấp hạn chế và cạnh tranh hạn chế, cũng là một điểm cộng.

Những người thuê tài sản REIT công nghiệp có phạm vi rộng, nhưng có thể là trong lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật, thực phẩm, đồ uống hoặc công nghệ thông tin.Những người thuê nhà khác có thể bao gồm các nhà sản xuất, các công ty vận chuyển, các nhà cung cấp hậu cần và các nhà bán lẻ. Các công ty trong nước và quốc tế có khuynh hướng tạo ra những người thuê nhà mong muốn, bởi vì họ được thành lập, các doanh nghiệp đã được chứng minh có khả năng trả tiền thuê.

Bằng cách sở hữu các tài sản đa dạng với những người thuê nhà đa dạng, một REIT công nghiệp có thể tự bảo vệ mình chống lại sự dao động trong thu nhập cho thuê do sự suy giảm trong một khu vực hoặc ngành cụ thể. Việc kinh ngạc về ngày chấm dứt hợp đồng của tài sản của danh mục đầu tư cũng bảo vệ REIT chống lại sự mất mát đột ngột của thu nhập nếu một loạt các bất động sản đã được bỏ trống cùng một lúc. Các tài sản linh hoạt và có thể chuyển từ sử dụng này sang sử dụng khác cũng có thể giúp một REIT công nghiệp duy trì nguồn thu nhập bằng cách làm cho bất động sản trống có thể bán được cho nhiều người thuê tương lai. (REIT)

Nhiều REITs đa dạng Hầu hết các REIT trong khu dân cư là các REIT đa tầng, còn được gọi là REITs căn hộ (REITs). Tính đến quý IV năm 2011, 15 trên 123 REIT cổ phần, hoặc 12%, là REITs nhiều. Chung cư REITs đặc trưng cho mình bằng số tài sản mà họ sở hữu và số lượng các đơn vị các tài sản có chứa. Một căn hộ REIT sở hữu một danh mục bất động sản căn hộ cho thuê. Đây thường là các tài sản nhà ở lớn, chẳng hạn như tòa nhà trung và cao tầng, nhà ở sinh viên và nhà ở cao cấp. Tài sản đa dạng thường có hàng trăm đơn vị cho thuê nhà tại một tài sản duy nhất. Một số sự phát triển đa dạng thậm chí còn có hàng ngàn đơn vị. Một số REITs căn hộ được "tích hợp hoàn toàn", có nghĩa là họ không chỉ sở hữu tài sản mà còn phát triển, phát triển lại và quản lý chúng.

REITs đa dạng sẽ thu được kết quả từ giá thuê và tỷ lệ chiếm chỗ. Như vậy, các REITs đa dạng xem xét đầu tư vào các thị trường có tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ và rào cản cao đối với việc nhập cảnh và đang sẵn sàng để hưởng lợi từ những thay đổi về dân số, ví dụ như sự già đi của thời kỳ baby boomer chuyển sang nhà ở cấp cao và Generation Y di chuyển ra khỏi cha mẹ 'nhà cửa và căn hộ. Sự hình thành gia đình mới cũng có nghĩa là nhu cầu nhà ở gia tăng. Việc làm là một yếu tố cơ bản của hoạt động REIT đa dạng. Nếu không có việc làm tại một thành phố cụ thể thì sẽ có nhu cầu nhà ở giảm. Mặt khác, thu nhập có thể cải thiện nhu cầu nhà ở cho thuê, so với nhà ở sở hữu, và giúp đỡ REITs nhiều nhà nếu thuê có giá cả phải chăng hơn sở hữu. Điều đó đang được nói, ở một số thị trường, chẳng hạn như Washington, D. C, mọi người sẽ thuê bởi sự lựa chọn ngay cả khi sở hữu có giá cả phải chăng hơn, vì tính linh hoạt trong việc cho thuê. Cùng với Manhattan, Washington, D. C là một trong những thị trường nhà ở đa tầng lớn nhất tại Hoa Kỳ, dựa trên tổng khối lượng bán hàng của các đơn vị multifamily. Nói chung, thị trường căn hộ là mạnh nhất ở bờ biển phía Đông và bờ biển phía Tây, vì vậy một số REITs đa dạng sẽ tập trung vào các khu vực này.

Nhiều REIT đa dạng tập trung vào tài sản cao cấp và cao cấp thu hút người thuê nhà có chất lượng cao hơn và hỗ trợ các khoản thuê đắt hơn. Sở hữu các tài sản như vậy nói chung có nghĩa là REITs phải quản lý các tiện ích như nhà câu lạc bộ, bể bơi, phòng tập thể dục, phòng trò chơi và các trung tâm kinh doanh, là một phần của tài sản cao cấp. Tuy nhiên, các tiện nghi cao cấp có thể giúp giữ người thuê nhà ngay cả khi việc mua hàng có giá cả phải chăng hơn. Đối với cùng một khoản thanh toán hàng tháng, có thể thuê một nơi đẹp hơn nhiều so với một người có thể mua.

Một rủi ro của REITs đa dạng là mất thu nhập nếu không thể giữ được người cư trú hiện tại và thu hút được những người mới. Điều này có thể xảy ra nếu cạnh tranh thị trường nhà ở tạo ra một loại hình nhà ở khác nhau hoặc một tài sản cạnh tranh hấp dẫn hơn. Giá nhà thấp hơn cũng có thể ảnh hưởng tiêu cực đến REITs nhiều người khi người thuê nhà quyết định trở thành chủ nhà. Sự thay đổi này có thể làm giảm giá thuê và tỷ lệ chiếm chỗ cho các đặc tính đa dạng. Tiền lương bằng phẳng hoặc giảm cũng có thể gây rắc rối vì nó làm hạn chế khả năng nâng cao giá thuê của chủ sở hữu.

REITs đa dạng được coi là một cách tốt để đa dạng hóa đầu tư bất động sản của một người, bởi vì khi quyền sở hữu nhà suy giảm, thuê tăng và REIT căn hộ tương đối tốt. Thực tế, một số nhà phân tích nhà đất cho rằng nhiều REITs được lợi từ sự bùng nổ của bong bóng nhà đất vì nhà bị tịch thu, giá cả trầm cảm và tài chính chặt chẽ làm thuê hấp dẫn hơn mua. Theo Hiệp hội các quỹ đầu tư bất động sản quốc gia (NAREIT), khi giá thuê tăng, doanh thu tăng thêm sẽ được chuyển trực tiếp cho cổ đông bởi vì theo luật, REIT phải trả 90% thu nhập chịu thuế là cổ tức.

Thay vì sở hữu một tòa nhà căn hộ, đầu tư vào một căn hộ REIT cung cấp sự đa dạng hóa rộng rãi hơn trên các tài sản và khu vực địa lý khác nhau, cũng như tiết kiệm thời gian và quản lý bất động sản chuyên nghiệp.

Khách sạn REITs

Khách sạn REIT, không đáng ngạc nhiên, sở hữu các khách sạn của khách sạn và còn được gọi là khách sạn REITs. Tính đến quý 4 năm 2011, 14 trong số REITs này đã được giao dịch trên FTSE NAREIT. Giống REITs đa dạng, REITs khách sạn được mô tả bằng số thuộc tính và số lượng phòng họ sở hữu.

Có nhiều loại khách sạn khác nhau mà khách sạn REIT có thể sở hữu, bao gồm dịch vụ hạn chế, dịch vụ đầy đủ, khu nghỉ mát, trung tâm hội nghị, suite và sân bay. Bạn có thể ngạc nhiên khi biết rằng một số khách sạn của khách sạn hoạt động dưới thương hiệu Marriott, Hyatt, Hilton, Starwood và Fairmont phổ biến thuộc sở hữu của REITs khách sạn. REIT cũng có thể có lợi ích liên doanh trong các khách sạn, chứ không phải là quyền sở hữu hoàn chỉnh.

REIT của khách sạn lấy được giá trị từ giá trị cơ bản của tài sản khách sạn mà REIT sở hữu và từ thu nhập do những tài sản đó tạo ra. Thu nhập khách sạn chịu ảnh hưởng bởi nhu cầu của khách hàng và doanh nghiệp về dịch vụ đi lại và ăn ở, giá phòng, tỷ lệ lấp đầy và nhu cầu về bất động sản và loại phòng khác nhau (ví dụ: cao cấp, thấp hơn). Một REIT khách sạn cũng có thể kiếm được thu nhập bằng cách cấp phép một thương hiệu khách sạn.Điều này có thể giúp một khách sạn REIT đa dạng hóa dòng thu nhập và giảm rủi ro đầu tư. Việc mua lại khách sạn với sự công nhận thương hiệu quốc gia có thể là một chiến lược đầu tư của khách sạn REIT. Các nhà đầu tư thường sử dụng các quỹ từ hoạt động (FFO) và điều chỉnh quỹ từ hoạt động (AFFO) để đánh giá thu nhập REIT. Một thước đo tài chính duy nhất được sử dụng trong phân tích tài chính khách sạn của REIT để đánh giá hiệu suất của từng khách sạn và so sánh hiệu suất giữa các tài sản khác nhau là doanh thu trên mỗi phòng có sẵn, tăng tỷ lệ lấp đầy của khách sạn theo tỷ lệ phòng trung bình hàng ngày.

Các bước tiếp theo

Việc xác định danh mục con của REIT chỉ là bước đầu tiên. David B nói: "Các nhà đầu tư nên cân nhắc các yếu tố khác nhau khi lựa chọn một REIT phù hợp với kế hoạch đầu tư của họ, bao gồm kinh nghiệm của trust và năm hoạt động kinh doanh thành công, hồ sơ, hồ sơ, nợ, danh tiếng tổng thể và thuế đánh vào REIT. White, JD, CPA, CLU, ChFC, và chủ tịch của David. B. Tài chính trắng ở Detroit, Mich.

Ông cũng gợi ý rằng các nhà đầu tư xem xét các quỹ từ hoạt động để đảm bảo REIT hoàn toàn bao gồm việc chi trả cổ tức, và vẫn còn nhiều yếu tố cần xem xét.

"Các nhà đầu tư nên chú ý đến một số cạm bẫy tiềm ẩn khi đầu tư vào REITs, bao gồm các tài liệu rò rỉ, thiếu công khai trong quá trình bán hàng, thiếu thanh khoản và đầu tư dài hạn. bị cắt giảm, đặc biệt là nếu FFO không trả cổ tức, "White nói thêm.
Dòng dưới cùng

REIT cung cấp cho các nhà đầu tư một cách tiện lợi và không tốn kém để tiếp cận với một nhóm bất động sản đa dạng. Là một loại tài sản duy nhất mà chuyển động khác biệt từ cổ phiếu và trái phiếu, họ thực hiện một bổ sung hợp lý cho một danh mục đầu tư. (Để biết thêm, đọc

REIT Way

và

Khái niệm cơ bản về Thuế REIT .)