Việc ước tính giá trị của bất động sản là cần thiết cho nhiều nỗ lực, bao gồm tài trợ bất động sản, niêm yết bất động sản để bán, phân tích đầu tư, bảo hiểm tài sản và đánh thuế bất động sản. Đối với hầu hết mọi người, xác định giá yêu cầu hoặc mua của một bất động sản là ứng dụng hữu ích nhất của việc định giá bất động sản. Bài viết này sẽ giới thiệu khái niệm cơ bản và phương pháp định giá bất động sản, đặc biệt là liên quan đến việc bán bất động sản.

Các giá trị gia tăng

Khái niệm cơ bản về định giá Giá trị

Một yếu tố chính trong việc thẩm định là xác định giá trị của tài sản: giá trị hiện tại lợi ích trong tương lai phát sinh từ quyền sở hữu bất động sản. Không giống nhiều hàng tiêu dùng nhanh chóng được sử dụng, lợi ích của bất động sản thường được nhận ra trong một thời gian dài. Do đó, ước tính giá trị của bất động sản phải tính đến các xu hướng kinh tế và xã hội, cũng như các kiểm soát hoặc quy định của chính phủ và điều kiện môi trường có thể ảnh hưởng đến bốn yếu tố có giá trị:

Nhu cầu - mong muốn hoặc nhu cầu về quyền sở hữu được hỗ trợ bởi các phương tiện tài chính để đáp ứng mong muốn;

Tiện ích - khả năng đáp ứng mong muốn và nhu cầu của chủ sở hữu tương lai;

• Sự khan hiếm - nguồn cung hạn chế các tài sản cạnh tranh và
• Khả năng chuyển nhượng - sự dễ dàng chuyển quyền sở hữu.
• Giá trị Vs. Chi phí và Giá
• Giá trị không nhất thiết phải bằng chi phí hoặc giá

.

Chi phí là chi phí thực tế; ví dụ như vật liệu và lao động. Mặt khác, giá cả là số tiền mà ai đó trả cho cái gì đó. Mặc dù chi phí và giá cả có thể ảnh hưởng đến giá trị, nhưng chúng không xác định giá trị. Giá bán của một ngôi nhà có thể là $ 150,000, nhưng giá trị có thể cao hơn đáng kể hoặc thấp hơn. Ví dụ, nếu chủ sở hữu mới tìm thấy một lỗ hổng nghiêm trọng trong nhà, chẳng hạn như một nền tảng bị lỗi, giá trị của ngôi nhà có thể thấp hơn giá. Giá trị thị trường Thẩm định là một ý kiến ​​hoặc ước tính về giá trị của một tài sản cụ thể vào một ngày cụ thể. Báo cáo thẩm định được sử dụng bởi các doanh nghiệp, cơ quan chính phủ, cá nhân, nhà đầu tư và bên cho vay thế chấp khi đưa ra các quyết định quan trọng đối với các giao dịch bất động sản. Mục tiêu của việc thẩm định là xác định giá trị thị trường của bất động sản: giá cao nhất mà bất động sản sẽ mang lại trong một thị trường cạnh tranh và mở. Giá thị trường, giá mà một bất động sản thực sự bán, có thể không phải lúc nào cũng thể hiện giá trị thị trường. Ví dụ: nếu người bán đang bị ép buộc vì bị đe dọa tịch thu nhà hoặc nếu tài sản đó được bán trong một đợt bán riêng mà không bị phơi nhiễm với thị trường mở thì tài sản có thể bán dưới giá trị thị trường.

Các phương pháp thẩm định

Việc đánh giá chính xác phụ thuộc vào việc thu thập dữ liệu có phương pháp. Dữ liệu cụ thể, bao gồm các chi tiết liên quan đến tài sản cụ thể và dữ liệu chung liên quan đến quốc gia, khu vực, thành phố và khu vực lân cận, trong đó tài sản được định vị, được thu thập và phân tích để đạt được giá trị. Ba phương pháp tiếp cận cơ bản được sử dụng trong quá trình này để xác định giá trị của tài sản.

Phương pháp 1 - Cách tiếp cận so sánh bán hàng

Cách tiếp cận so sánh doanh số thường được sử dụng trong việc định giá nhà ở và gia đình một gia đình. Đôi khi được gọi là phương pháp tiếp cận dữ liệu thị trường, đó là ước tính giá trị bắt nguồn bằng cách so sánh một tài sản với tài sản bán gần đây với các đặc tính tương tự. Những tính chất tương tự này được gọi là so sánh

,

và để cung cấp so sánh hợp lệ, mỗi trường hợp phải:

Hãy giống như tài sản chủ thể nhất có thể; Đã được bán trong năm qua trong một thị trường mở và cạnh tranh và Đã được bán dưới các điều kiện thị trường điển hình.

• Các so sánh
• Các giá trị so sánh phải giống như đối tượng sở hữu chủ đề, và ít nhất ba hoặc bốn nên được sử dụng trong quá trình thẩm định. Các yếu tố quan trọng nhất cần xem xét khi lựa chọn so sánh là kích cỡ và vị trí của chủ thể và các thuộc tính có thể so sánh. Vị trí này cực kỳ quan trọng vì nó có thể có ảnh hưởng to lớn đến giá trị thị trường của bất động sản.
• Các điều chỉnh

Do không có hai tài sản giống hệt như nhau nên việc điều chỉnh giá bán hàng của những người so sánh sẽ được tính cho những đặc điểm không giống nhau và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị, bao gồm:
Tuổi và điều kiện của các tòa nhà;

Ngày bán, nếu những thay đổi về kinh tế xảy ra giữa ngày bán được một ngày so sánh với ngày thẩm định;

Vị trí, vì tính chất tương tự có thể khác nhau về giá từ khu phố đến khu phố;

• Các đặc tính vật lý, bao gồm kích thước lô đất, cảnh quan, loại và chất lượng xây dựng, số lượng và loại phòng, diện tích sàn và diện tích sàn gỗ, nhà để xe, nhà bếp nâng cấp, lò sưởi, bể bơi , không khí trung tâm, vv và
• Điều khoản và điều kiện bán, chẳng hạn như nếu người bán tài sản bị bắt buộc hoặc nếu một tài sản đã được bán giữa người thân (ở mức giá chiết khấu).
• Ước tính giá trị thị trường của tài sản chủ thể sẽ nằm trong phạm vi được hình thành bởi giá bán được điều chỉnh của các sản phẩm so sánh. Vì một số điều chỉnh được thực hiện đối với giá bán hàng của các sản phẩm so sánh sẽ chủ quan hơn các mức so sánh khác, việc xem xét trọng số thường được trao cho những so sánh có ít điều chỉnh nhất.
• Phương pháp 2 - Phương pháp tiếp cận chi phí
• Cách tiếp cận chi phí có thể được sử dụng để ước lượng giá trị của các tài sản đã được cải tiến bởi một hoặc nhiều tòa nhà. Phương pháp này bao gồm ước tính riêng về giá trị của tòa nhà và đất đai, có tính khấu hao. Các ước tính được cộng lại để tính giá trị của toàn bộ tài sản được cải thiện.Cách tiếp cận chi phí giả định rằng một người mua hợp lý sẽ không phải trả nhiều tiền cho một tài sản đã được cải thiện hơn so với chi phí mua một lô tương đương và xây dựng một tòa nhà có thể so sánh được về tính cần thiết và hữu ích. Cách tiếp cận này hữu ích khi tài sản được đánh giá là một loại tài sản không thường xuyên bán và không phải là tài sản tạo thu nhập. Ví dụ như trường học, nhà thờ, bệnh viện và các tòa nhà chính phủ.

Chi phí xây dựng

Chi phí xây dựng có thể được ước tính theo một số cách, bao gồm cả phương pháp foot-foot, nơi chi phí cho mỗi foot vuông của một so sánh được xây dựng gần đây được nhân với số feet vuông trong việc xây dựng chủ đề; phương pháp tại chỗ nơi mà chi phí ước tính dựa trên chi phí xây dựng cho mỗi đơn vị đo lường của từng bộ phận xây dựng, bao gồm lao động và vật liệu và phương pháp khảo sát số lượng để ước lượng lượng nguyên liệu cần thiết để thay thế xây dựng chủ đề, cùng với giá hiện tại của vật liệu và chi phí lắp đặt liên quan.

Khấu hao

Đối với mục đích thẩm định, khấu hao là bất kỳ điều kiện nào ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị cải tiến đối với bất động sản, và xem xét:

Sự xuống cấp về thể chất, bao gồm sự xuống cấp có thể chữa được, như sơn và thay thế mái và sự xuống cấp không thể chữa được, chẳng hạn như các vấn đề về cấu trúc;

Sự lỗi thời về chức năng, liên quan đến các tính năng vật lý hoặc thiết kế mà chủ sở hữu tài sản không còn quan tâm nữa, chẳng hạn như trần nhà thấp, đồ đạc đã lỗi thời hoặc ngôi nhà có bốn phòng ngủ nhưng chỉ có một phòng tắm và

Sự lỗi thời về kinh tế, nằm bên ngoài tài sản, chẳng hạn như nằm gần sân bay ồn ào hoặc nhà máy gây ô nhiễm.

• Phương pháp tiếp cận chi phí để định giá bất động sản bao gồm 5 bước cơ bản:
• Ước tính giá trị của đất như thể nó trống và sẵn sàng sử dụng tốt nhất và sử dụng phương pháp so sánh bán hàng vì đất không thể bị khấu hao.
• Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng (các) tòa nhà và cải tiến trang web.

Ước tính số tiền khấu hao của cải tiến do suy thoái, lỗi thời của chức năng hoặc sự lỗi thời về kinh tế.

• Trích khấu hao từ chi phí xây dựng ước tính.
• Thêm giá trị ước tính của đất vào chi phí khấu hao của tòa nhà và cải tiến khu vực để xác định tổng giá trị tài sản.
• Phương pháp 3 - Cách tiếp cận thu nhập thu nhập
• Cách tiếp cận thu nhập là phương pháp đánh giá bất động sản thứ ba và dựa trên mối quan hệ giữa tỷ suất lợi nhuận mà nhà đầu tư yêu cầu và thu nhập ròng mà một tài sản tạo ra. Nó được sử dụng để ước tính giá trị của tài sản tạo ra thu nhập như khu phức hợp căn hộ, cao ốc văn phòng và trung tâm mua sắm. Việc đánh giá sử dụng cách tiếp cận thu nhập có thể khá đơn giản khi tài sản chủ sở hữu có thể được dự kiến ​​sẽ có thu nhập trong tương lai, và khi các chi phí của nó có thể dự đoán và ổn định.
• Vốn hóa trực tiếp

Thẩm định viên sẽ thực hiện các bước sau khi sử dụng cách tiếp cận vốn trực tiếp:

Ước tính tổng thu nhập hàng năm tiềm năng;

Hãy tính đến việc mất tiền thuê và thu tiền thuê để xác định thu nhập gộp có hiệu quả;

Loại bỏ chi phí hoạt động hàng năm để tính toán thu nhập ròng hàng năm;

• Ước tính giá mà một nhà đầu tư điển hình sẽ trả cho thu nhập được sản xuất theo loại hình và loại tài sản cụ thể. Điều này được thực hiện bằng cách ước lượng tỷ suất lợi nhuận, hoặc tỷ suất vốn hóa và
• Áp dụng tỷ lệ vốn hóa vào thu nhập hoạt động ròng hàng năm của bất động sản để tạo thành ước tính giá trị của tài sản.
• Nhân tố tổng thu nhập
• Cách tính số nhân tổng thu nhập (GIM) có thể được sử dụng để đánh giá tài sản khác thường không được mua như tài sản thu nhập nhưng có thể thuê được, chẳng hạn như nhà một và hai gia đình. Phương pháp GRM liên quan đến giá bán của một bất động sản với thu nhập cho thuê dự kiến. Đối với tài sản nhà ở, tổng thu nhập hàng tháng thường được sử dụng; đối với bất động sản thương mại và công nghiệp, tổng thu nhập hàng năm sẽ được sử dụng. Phương pháp nhân số thu nhập gộp có thể được tính như sau:
• Giá bán / Thu nhập Cho thuê = Hệ số Thu nhập Tổng thể

Dữ liệu doanh thu và bán gần đây từ ít nhất ba thuộc tính tương tự có thể được sử dụng để thiết lập GIM chính xác. Sau đó, GIM có thể được áp dụng cho việc cho thuê thị trường cho thuê tài sản chủ sở hữu để xác định giá trị thị trường của nó, có thể được tính như sau:

Thu nhập cho thuê X GIM = Giá trị thị trường Ước tính

Dòng chính xác

Chính xác định giá bất động sản là rất quan trọng đối với người cho vay thế chấp, nhà đầu tư, công ty bảo hiểm và người mua và người bán bất động sản. Trong khi đánh giá thường được thực hiện bởi các chuyên gia lành nghề, bất cứ ai tham gia vào một giao dịch thực sự có thể có lợi từ sự hiểu biết cơ bản của các phương pháp khác nhau của định giá bất động sản.