Khi bạn mua nhà bằng cách sử dụng thế chấp, tái cấp vốn cho khoản thế chấp hiện tại của mình, hoặc bán nhà của bạn cho bất cứ ai ngoài người mua tiền mặt, việc thẩm định nhà là một phần quan trọng của giao dịch. Cho dù bạn là người mua, chủ sở hữu hoặc người bán, bạn sẽ muốn hiểu quá trình thẩm định hoạt động như thế nào và cách một nhà thẩm định xác định giá trị của một ngôi nhà.

(Để biết thêm thông tin về việc mua nhà, xem: Làm thế nào để mua căn nhà đầu tiên của bạn: Hướng dẫn từng bước )

Đánh giá nhà là gì?

Sự thẩm định là một quan điểm chuyên nghiệp không thiên vị về giá trị của một ngôi nhà. Các cuộc thẩm định gần như luôn được sử dụng trong các giao dịch mua bán và thường được sử dụng trong các giao dịch tái cấp vốn. Trong một giao dịch mua bán, một cuộc thẩm định được sử dụng để xác định xem giá hợp đồng nhà có phù hợp với điều kiện, địa điểm và các đặc tính của căn nhà. Trong một tái cấp vốn, nó đảm bảo cho người cho vay rằng nó không phải là giao cho người đi vay tiền nhiều hơn nhà là giá trị.

Người cho vay muốn đảm bảo rằng chủ sở hữu nhà không phải là quá tải đối với một tài sản vì nhà là vật thế chấp để thế chấp. Nếu người mượn nợ không được thế chấp và bị tịch thu, người cho vay sẽ thu lại số tiền mà họ cho mượn bằng cách bán nhà. Việc thẩm định giúp ngân hàng tự bảo vệ mình khỏi việc cho vay nhiều hơn mức có thể phục hồi trong trường hợp xấu nhất này.

Lưu ý: Nếu bạn đang cân nhắc việc tái cấp vốn, lợi ích của việc nghiên cứu lãi suất sử dụng máy tính thế chấp.

Quá trình thẩm định và giá trị thẩm định được xác định như thế nào

Bởi vì việc thẩm định chủ yếu bảo vệ lợi ích của người cho vay, người cho vay sẽ thường yêu cầu thẩm định. Theo Viện Thẩm định, Hiệp hội các nhà thẩm định định giá bất động sản chuyên nghiệp, một thẩm định viên có đủ điều kiện phải được cấp phép hoặc chứng nhận (theo yêu cầu của 50 tiểu bang) và làm quen với khu vực địa phương. Các quy định liên bang quy định rằng thẩm định viên phải vô tư và không có lợi ích trực tiếp hoặc gián tiếp trong giao dịch. Fannie Mae yêu cầu các chuyên gia thẩm định xác nhận rằng họ có kinh nghiệm đánh giá các tài sản tương tự trong cùng một khu vực địa lý.

Giá trị thẩm định của bất động sản bị ảnh hưởng bởi doanh thu gần đây của các tài sản tương tự và theo xu hướng thị trường hiện tại. Các tiện nghi của nhà, số phòng ngủ và phòng tắm, tính năng kế hoạch sàn và cảnh vuông cũng là những yếu tố chính trong việc đánh giá giá trị của ngôi nhà. Người thẩm định phải thực hiện kiểm tra thị giác và nội thất hoàn chỉnh và lưu ý đến bất kỳ điều kiện nào ảnh hưởng xấu đến giá trị của tài sản, chẳng hạn như cần sửa chữa.

Thông thường, thẩm định viên sử dụng báo cáo thẩm định nhà ở thống nhất của Fannie Mae cho nhà ở một gia đình. Báo cáo yêu cầu người thẩm định để mô tả nội thất và ngoại thất của tài sản, khu phố, và gần đó bán hàng tương đương.Người thẩm định sau đó cung cấp một phân tích và kết luận về giá trị của tài sản dựa trên quan sát của họ.

Báo cáo phải bao gồm một bản đồ đường phố thể hiện tài sản được đánh giá và doanh thu có thể so sánh được sử dụng; một phác thảo xây dựng bên ngoài; một lời giải thích về cách các cảnh vuông đã được tính; hình ảnh về phía trước, phía sau và cảnh đường phố; ảnh ngoại thất phía trước của mỗi tài sản có thể so sánh được sử dụng; và bất kỳ thông tin nào khác, chẳng hạn như số liệu bán hàng thị trường, hồ sơ đất công cộng và hồ sơ thuế công cộng mà thẩm định viên sử dụng để xác định giá trị thị trường của tài sản. Một cuộc thẩm định tốn kém vài trăm đô la, và nói chung, người đi vay trả khoản phí này.

Những gì người mua nhà cần biết

Khi bạn mua nhà, và bạn đang ở trong hợp đồng, việc thẩm định sẽ là một trong những bước đầu tiên trong quá trình đóng cửa. Nếu việc thẩm định có giá trị bằng hoặc cao hơn giá hợp đồng, giao dịch được thực hiện theo kế hoạch. Nếu đánh giá thấp hơn giá hợp đồng, tuy nhiên, nó có thể trì hoãn hoặc làm trật đường giao dịch.

Rất có thể bạn cũng không phải người bán muốn giao dịch vượt qua. Là người mua, bạn có lợi thế là một đánh giá thấp có thể phục vụ như một công cụ đàm phán để thuyết phục người bán giảm giá để giao dịch có thể tiến lên phía trước. Ngân hàng sẽ không cho bạn vay hoặc bất kỳ người mua tiềm năng nào khác hơn là nhà có giá trị. Trong khi các đánh giá giúp người mua tránh trả quá mức cho ngôi nhà, người bán có thể cảm thấy rằng một đánh giá thấp là không chính xác và không muốn giảm giá. Nếu đánh giá không tốt giữa bạn và mua nhà, hãy xem xét đưa ra ý kiến ​​thứ hai thông qua đánh giá lần thứ hai. Thẩm định viên có thể mắc lỗi hoặc có thông tin không hoàn hảo.

Những gì người bán nhà cần biết

Là người bán, đánh giá thấp, nếu chính xác, có nghĩa là bạn sẽ phải hạ giá nhà để bán. Các nhà cho vay sẽ không cho phép vay vốn nhiều hơn giá trị ngôi nhà và giữ cho người mua tiền mặt không cần phải thẩm định vì điều kiện hoàn thành giao dịch sẽ không làm bạn bán được giá bán cao hơn. Không ai muốn trả quá nhiều cho một ngôi nhà.

Thật không may, gần đây kinh doanh đau khổ ở khu vực xung quanh có thể làm giảm giá trị thẩm định nhà của bạn. Nếu bạn cảm thấy giá nhà của bạn bị kéo xuống do giá bán nhà bị tịch thu và bán hàng gần đó, bạn có thể thuyết phục nhà thẩm định rằng nhà của bạn có giá trị hơn nếu nó có điều kiện tốt hơn các căn nhà đó. Người bán cũng nên biết rằng các hướng dẫn của liên bang (nhằm loại trừ giá trị thẩm định thổi phồng đã góp phần vào cuộc khủng hoảng nhà ở) đôi khi làm cho các đánh giá có giá trị thị trường thấp hơn và có thể làm cho các đánh giá thấp khó thách thức.

Những chủ nợ cho người tái cấp vốn cần biết

Nếu bạn đang tái tài trợ khoản thế chấp thông thường, một đánh giá thấp có thể ngăn bạn tái tài trợ nhà của bạn. Nhà cần phải đánh giá ở mức hoặc cao hơn số tiền bạn muốn refinance cho khoản vay của bạn để được phê duyệt. Tuy nhiên, nếu thế chấp của bạn là thế chấp bằng FHA, bạn có thể refinance mà không cần thẩm định thông qua chương trình FHA Streamline.FHA Streamline là một lựa chọn tuyệt vời cho các chủ nhà dưới nước.

Dãi dưới cùng

Khi mọi thứ suôn sẻ, việc thẩm định nhà chỉ là một ô khác để đánh dấu vào một danh sách kiểm tra đóng khoản vay. Khi giá trị thẩm định thấp hơn dự kiến, giao dịch có thể bị trì hoãn hoặc thậm chí hủy bỏ. Bất kể tình huống nào mà bạn gặp phải trong việc mua, bán hoặc tái cấp vốn tại nhà, sự hiểu biết cơ bản về cách thức quá trình thẩm định chỉ có thể hoạt động tốt.