Gần một phần ba các chủ nhà Mỹ không có thế chấp. Mọi người khác cần sự giúp đỡ của người cho vay để mua nhà của họ. Thật đơn giản để nói rằng "Tôi muốn thanh toán thấp nhất mà tôi có thể tìm thấy", nhưng đó không phải là cách tốt nhất để xem xét thế chấp.

Một ngôi nhà có lẽ là khoản mua hàng lớn nhất bạn sẽ kiếm được trong đời. Việc thế chấp sẽ là phần lớn nhất của việc mua bán đó, và với tất cả các vụ mua lại lớn, bạn cũng nên làm một số so sánh mua sắm. Nhưng trước khi bạn bắt đầu mua sắm, bạn phải biết những gì để so sánh.

Nếu bạn không nên nhìn vào khoản thanh toán, làm thế nào bạn sẽ nhận được một đề nghị tốt từ xấu? Theo Casey Fleming, cố vấn thế chấp tại Tập đoàn Tài chính C2 và là tác giả của cuốn "Hướng dẫn cho vay: Làm thế nào để có được thế chấp", có ba điểm chính cần được xem xét.

3 cách đánh giá khoản vay

1. Thanh toán hàng tháng . Nhưng chúng ta không chỉ nói chứ không phải để xem xét thanh toán? Trong trường hợp này, bạn chỉ cần đánh giá liệu bạn có đủ khả năng thanh toán đi cùng với ngôi nhà mà bạn yêu thích. Có rất nhiều máy tính thanh toán thế chấp trực tuyến (xem Máy tính tiền thế chấp: Cách họ hoạt động ).

Sử dụng máy tính để tính toán khoản tiền gốc và lãi của khoản tiền vay cộng với thuế, bảo hiểm thế chấp cá nhân (nếu cần), phí HOA, bảo hiểm chủ sở hữu và bất kỳ khoản phí nào khác. Bạn không cần một số chính xác ngay bây giờ nhưng nhận được càng gần càng tốt. Để biết thêm thông tin, xem Các vấn đề cơ bản về thế chấp: Tiền thế chân có tỷ giá cố định và Tại sao tôi phải trả bảo hiểm thế chấp cá nhân?

Sau đó, nhìn vào nó từ quan điểm của một người cho vay. Mỗi người cho vay là khác nhau, nhưng có lẽ sẽ không cho vay nếu tổng số nợ của bạn hàng tháng vượt quá 38% tổng thu nhập hàng tháng của bạn (tỷ lệ nợ / thu nhập). Nếu đó là nhiều hơn, hãy xem xét một khoản vay ít tốn kém hơn.

2. Chi phí suốt đời của khoản vay. Đây là nơi người ta làm sai, theo Fleming. Tiền thế chấp rất phức tạp, nhưng nếu bạn nhìn qua tiếng ồn và đặt câu hỏi đơn giản này, mọi thứ trở nên rõ ràng hơn: "Tôi phải tốn bao nhiêu tiền để sử dụng tiền của người cho vay? "

Sự khích lệ của người cho vay để cho bạn vay tiền là để kiếm lợi nhuận - hoặc từ bạn hoặc bằng cách bán khoản vay cho người khác với mức giá cao hơn. Bạn càng có thể thoát ra khỏi bạn, lợi nhuận càng tốt.

Mục tiêu của bạn là phải trả ít nhất số tiền cho khoản vay. Bạn không thể đánh giá bằng thanh toán hàng tháng. Bạn phải xem xét số tiền bạn phải trả trong suốt thời gian cho vay.

Một nhà môi giới thế chấp có thể giúp bạn tìm ra chi phí suốt đời của khoản vay hoặc bạn có thể sử dụng máy tính trực tuyến. Nếu bạn không nghĩ rằng bạn sẽ ở lại nhà của bạn cho cuộc đời của khoản vay, một nhà môi giới hoặc máy tính có thể cho bạn biết nó sẽ có giá bao nhiêu cho bất kỳ khoảng thời gian.

Để có được chi phí đời đời thấp hơn, bạn sẽ phải trả nhiều tiền hơn. Nếu bạn có thể xử lý nó, thanh toán hàng tháng cao hơn sẽ tốt hơn cho bạn theo thời gian hơn khoản thanh toán thấp hơn - trong hầu hết các trường hợp.

3. Rủi ro. Bởi vì ngôi nhà gấp đôi là nơi sinh sống và đầu tư, bạn phải hiểu một chút về rủi ro đầu tư. Điều gì sẽ xảy ra nếu thị trường có một cuộc khủng hoảng khác như năm 2008 và để lại cho bạn một ngôi nhà có số dư thế chấp lớn hơn nó đáng giá? Điều gì sẽ xảy ra nếu bạn nhận được khoản vay với lãi suất nhất định và theo thời gian, lãi suất sẽ giảm? Điều gì sẽ xảy ra nếu bạn mất khả năng thanh toán? Đây không chỉ là rủi ro đối với bạn - nó cũng là những rủi ro đối với người cho vay và điều đó có thể ảnh hưởng đến các điều khoản cho vay của bạn.

Theo Fleming, khoản vay thế chấp quá phức tạp khiến người tiêu dùng trung bình tập trung vào bất cứ thứ gì khác ngoài số tiền thanh toán. "Rắc rối là, thị trường thế chấp phức tạp nhất nên hầu hết người tiêu dùng tập trung vào thanh toán hàng tháng một mình, miễn là họ không cảm thấy rủi ro. "Bởi vì hầu hết mọi người không phải là những nhà đầu tư dày dạn kinh nghiệm, họ nhận thấy tỷ lệ khóa và thanh toán là khóa học ít rủi ro nhất, nhưng điều đó không nhất thiết phải đúng. Tuy nhiên, nó cung cấp một cảm giác an toàn.

Không chỉ xem xét thế chấp lãi suất cố định 30 năm. Theo thời gian, đó có lẽ là lựa chọn đắt tiền nhất. So sánh các mức lãi suất điều chỉnh và thời gian ngắn hơn, chẳng hạn như khoản thế chấp bằng lãi suất cố định 15 năm.

So sánh người cho vay

Trước tiên, hỏi một vài người cho vay để ước tính tín dụng tốt (GFE) . Hãy suy nghĩ như thế này như yêu cầu một đại lý ô tô để cung cấp cho bạn giá tốt nhất của họ trên một chiếc xe. Ước tính đức tin tốt sẽ không chính xác nhưng chúng sẽ phục vụ như là một cách để đánh giá khoản vay. Bởi vì người cho vay có thể đưa chi phí khác nhau vào những nơi khác nhau để thay đổi mức vay, có thể bạn cần sự giúp đỡ của ai đó có kinh nghiệm về thế chấp để giúp đánh giá GFE. Hãy hỏi ai đó không cạnh tranh với doanh nghiệp của bạn nếu có thể.

Nếu một người cho vay thể hiện số tiền thanh toán thấp hơn đáng kể so với người khác, thì có thể tính phí trả trước cao hơn theo hình thức điểm. Nếu chi phí đóng cửa thấp hơn đáng kể, nó có thể đã làm các chi phí vào khoản vay dưới hình thức lãi suất cao hơn.

Rất ít khả năng rằng bất kỳ người cho vay nào cũng sẽ bị cạn kiệt bất kỳ khoản vay nào khác. Bạn chỉ cần phải tìm ra nơi mà người cho vay tính phí cho bạn cho những gì dường như được giảm giá. Bạn có khó khăn trong việc tìm hiểu những khác biệt này, một chuyên gia thế chấp có thể giúp bạn.

Khoản vay tốt nhất cho nhu cầu của bạn

Fleming yêu cầu khách hàng của mình ba câu hỏi khi tùy chỉnh - điều chỉnh khoản vay cho họ:

1. Khả năng chịu đựng rủi ro của họ là gì? Họ có thích một khoản thanh toán không thay đổi theo thời gian hay khoản thế chấp bằng lãi suất có thể điều chỉnh là một lựa chọn không? Các khoản cho vay có lãi suất có thể điều chỉnh thường có chi phí thấp hơn lãi suất cố định ban đầu, nhưng chúng sẽ thay đổi theo điều kiện của thị trường. Người vay vốn phải chấp nhận với điều kiện thời tiết và thăng trầm của thị trường tài chính.

2. Khoản thanh toán hàng tháng nào là thoải mái? Fleming nói, "Hầu hết mọi người luôn trả lời thấp hơn những gì là đúng, bởi vì nó có vẻ như một công cụ đàm phán tốt. Tuy nhiên, tốt nhất là nếu khách hàng hoàn toàn trung thực với tôi, vì tôi không thể thay đổi hoa hồng bằng cách tăng khoản thanh toán. Đồng thời, chúng tôi trả lời câu hỏi "Bạn có thể đủ điều kiện để làm gì? Đối với nhiều người, họ có đủ điều kiện để kiếm được nhiều hơn số tiền mà họ sẵn sàng trả hàng tháng, nhưng đôi khi nó ngược lại và, tất nhiên, đủ điều kiện trở thành yếu tố hạn chế. "

3. Làm cách nào để họ đánh giá các khoản thanh toán so với tổng chi phí? Người đi vay có phải trả nhiều tiền hơn và có khoản thanh toán thấp hơn, hoặc ít hơn bây giờ và có khoản thanh toán cao hơn và chi phí vay vốn cao hơn?

Cuối cùng, bạn nên nhắm tới mức lãi suất thấp nhất, khoản thanh toán hàng tháng phù hợp với ngân sách của bạn một cách thoải mái, và một kế hoạch trả nợ vay của bạn càng nhanh càng tốt. Kể từ năm 2014, các khoản phạt trả trước đối với hầu hết các khoản vay thế chấp nhà ở nói chung bị cấm vì vậy bạn càng trả hết nợ vay của bạn, bạn càng phải trả ít tiền để sử dụng tiền của người cho vay.

Làm thế nào Chi tiết Sự khác biệt

Giả sử bạn muốn mua nhà với khoản thế chấp $ 250,000 và lãi suất hiện tại là 4,1%. Bạn tin rằng bạn sẽ ở lại nhà trong 10 năm và có kế hoạch thanh toán 10%. Nếu bạn nhận được khoản thế chấp bằng lãi suất cố định 30 năm, khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ là $ 1, 193. 54. (Thêm thuế và bảo hiểm sẽ mang lại gần $ 1, 515.)

Trong 10 năm bạn định ở lại nhà, bạn sẽ phải trả $ 143, 225, nhưng phần lớn là lãi suất. Trên thực tế, bạn đã trả khoản vay của chủ nợ của bạn với lãi suất 90 đô la và 184 đô la và chỉ tích lũy được 53 đô la, 040 đô la.

Nếu thay vào đó, bạn đã vay với lãi suất cố định 20 năm (lãi suất sẽ tăng nhẹ lên 4,133%), bạn sẽ phải trả hàng tháng cao hơn $ 1, 514. 95 với tổng số tiền 10 năm chi phí là 181 đô la Mỹ, 794 đô la, nhưng bạn sẽ có nhiều vốn hơn vì thời hạn vay ngắn hơn. Bạn sẽ phải trả 81,426 đô la tiền lãi và đã tích lũy được 100 đô la, 368 phần vốn chủ sở hữu.

Tất cả các khoản thanh toán không bằng nhau: Giả sử ngôi nhà của bạn đánh giá cao về giá trị, bạn sẽ lấy lại vốn khi bán nhà. Tuy nhiên, sự quan tâm là một sự vứt bỏ. Trả thêm $ 19, 320 trong năm năm tiết kiệm cho bạn $ 8, 759 lãi suất và bạn kiếm được $ 47, 328 trong vốn cổ phần - rõ ràng là một thỏa thuận tốt! Bạn ở lại lâu hơn trong nhà, bạn càng có nhiều lợi thế. Nhận được khoản vay thế chấp 15 hoặc 10 năm và bạn kiếm được một số tiền lớn hơn vốn cổ phần với ít hơn nhiều trong các khoản thanh toán lãi suất để đổi lấy một khoản thanh toán cao hơn. Trên thực tế, thanh toán hàng tháng cao hơn là lựa chọn rẻ hơn.

Khi bạn đạt được 20% vốn chủ sở hữu trong nhà, bạn có thể yêu cầu hủy bảo hiểm thế chấp cá nhân. Điều đó có thể gây ra từ 60 đến 90 đô la cho chi phí hàng tháng bổ sung của bạn (ngoài khoản thanh toán thế chấp thực tế). Để biết thêm thông tin, xem Làm thế nào để thoát khỏi sự bảo hiểm thế chấp tư nhân .

Dãi dưới cùng

Không giống như một số khoản vay khác, bạn có nhiều quyền lực đối với thanh toán hàng tháng của mình.Bạn có thể trả một khoản thanh toán cao hơn và trả ít hơn trong suốt thời hạn của khoản vay hoặc có khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn và phải trả nhiều hơn theo thời gian. Tốt nhất là nhờ sự trợ giúp của một chuyên gia về thế chấp độc lập không muốn bán cho bạn một khoản thế chấp. Người này có thể giúp bạn tìm ra cách thực hiện tốt nhất. Để biết thêm thông tin, xem Bạn có nên Refinance thế chấp của bạn khi lãi suất thả? và Liệu khoản tiền nhà của bạn có làm cho bạn nghỉ hưu không?