Khi thị trường nhà đất bắt đầu sụt giảm trong năm 2007, nó giống như những ngày mà các khoản vay thế chấp thấp đã kết thúc. Nhưng đáng ngạc nhiên, chỉ vài năm sau đó, ngay cả những người tiêu dùng có tín dụng dưới mức trung bình thường có thể mua nhà với mức trả trước ít hơn 20%.

Thậm chí ngay sau hậu quả của tình trạng trượt nhà ở, người tiêu dùng có một vài lựa chọn nếu tài khoản tiết kiệm của họ thiếu. FHA thế chấp, trong đó chỉ cần 3,5% xuống, được hưởng sự phổ biến của phổ biến. Và, đối với những người có đủ điều kiện, khoản vay nhà của VA cho phép người mua để tài trợ toàn bộ giá nhà của họ.

Những ngày này, nó cũng trở nên dễ dàng hơn để có được một khoản vay thông thường với một khoản thanh toán xuống thấp. Fannie Mae và Freddie Mac, những người mua phần lớn các khoản vay thế chấp từ các công ty cho vay U., gần đây đã tuyên bố họ sẽ giảm mức thanh toán tối thiểu từ 5% xuống còn 3%. Khi làm như vậy, họ mở cửa cho các ngân hàng để cạnh tranh với những người mua nhà có tiền mặt.

Mặc dù vẫn có thể mua nhà với mức giảm rất ít, dù đó là một ý tưởng hay cho người tiêu dùng là một câu hỏi khác. Có ý nghĩa gì khi xây dựng khoản tiết kiệm của bạn và chờ đợi để đi mua sắm tại nhà cho đến khi bạn có thể bỏ thêm tiền khi đóng cửa? Và bạn nên tiết kiệm bao nhiêu tiền trong nhà ở? Đây là một số yếu tố cần xem xét.

Có thể điều đầu tiên cần nghĩ đến với các khoản vay trả nợ thấp là, với một số ngoại lệ, họ sẽ mất nhiều thời gian hơn trong một khoảng thời gian dài chạy. Bởi vì bạn đang tài trợ nhiều hơn cho giá nhà, khoản thanh toán lãi trong suốt thời gian vay sẽ cao hơn đáng kể

Ví dụ: nếu bạn mua nhà 200.000 đô la với mức giảm 5% thay vì 20%, bạn sẽ phải trả khoảng 35.000 đô la tiền lãi trong quá trình vay 30 năm. Rõ ràng, bạn cũng sẽ phải trả nhiều hơn để trang trải các khoản nợ gốc cũng như khoản vay.

Xét mức lãi suất thấp như hiện nay, điều này sẽ không ngăn cản bạn mua nhà sớm hơn. Mối quan tâm lớn hơn là thêm vào chi phí của bạn các khoản phí bảo hiểm thế chấp bạn thường sẽ phải ngã ba hơn nếu bạn mua một ngôi nhà hoặc căn hộ với ít hơn 20% xuống. Điểm của các khoản thanh toán này là để trang trải các khoản vay của người cho vay nếu bạn mặc định cho khoản vay của bạn.

Có hai loại hình bảo hiểm thế chấp cơ bản. Nếu bạn vay FHA, các nhà cho vay tư nhân cung cấp ngân khoản cho việc mua nhà của bạn, và chính phủ đóng vai trò như công ty bảo hiểm của bạn. Nếu nhà có giá trị ít hơn 625.000 đô la, phí bảo hiểm thế chấp hàng năm (MIP) hiện tại là 0. 80% hoặc 0. 85%, tùy thuộc vào số tiền tài trợ. Bạn cũng phải trả phí bảo hiểm trả trước, khoản tiền này chỉ hơn $ 3 000 cho khoản vay 180.000 đô la.

Nếu bạn nhận được một thế chấp thông thường, bạn thay vào đó phải trả cái gì đó gọi là bảo hiểm thế chấp cá nhân, hoặc PMI.Thông thường, chi phí từ 0,3% và 1,15% mỗi năm, mặc dù trong trường hợp này không có khoản phí trả trước.

Thỏa hiệp thanh toán trễ

Triển vọng của bảo hiểm thế chấp có nghĩa là bạn nên đợi cho đến khi nào bạn có thể bỏ hết 20% tổng chi phí của nhà? Không cần thiết. Đối với người mới bắt đầu, ở một số thành phố đắt đỏ, chờ đợi không phải lúc nào cũng thực tế. Nếu bạn sống ở một phần đất nước mà ngay cả những ngôi nhà khiêm tốn có chi phí 400.000 USD, bạn phải vội vã kiếm được 80.000 USD trước khi bước vào thị trường. Và nếu bạn cư ngụ trong một khu vực mua sắm ít tốn kém hơn so với thuê, có thể sẽ có thêm một điều không khuyến khích để ở bên lề cho đến khi bạn đã tiết kiệm đủ để tránh bảo hiểm thế chấp. Đối với một số người, lựa chọn tốt nhất có thể là tìm ra một điểm trung gian giữa khoản thanh toán tối thiểu và 20% truyền thống. Ví dụ, nếu bạn vay FHA và giảm 10%, bảo hiểm thế chấp của bạn sẽ bị hủy sau 11 năm; nếu không, bạn sẽ tiếp tục trả nó cho toàn bộ khoản vay. Bạn có thể refinance vào một ngày sau để thoát khỏi bảo hiểm? Chắc chắn rồi. Tuy nhiên, không có gì đảm bảo rằng lãi suất sẽ ở mức thấp nhất trong lịch sử hoặc gần mức thấp nhất lịch sử của họ.

Ngoài ra phí bảo hiểm thế chấp của bạn (MIP) giảm xuống khi bạn thực hiện một khoản thanh toán xuống lớn hơn. Ví dụ như khi bạn vay thế chấp 15 năm, nếu bạn có thể trả 10% tiền mặt trước, khoản thanh toán hàng năm giảm từ 0. 70% xuống còn 0. 45%.

Mặc dù các chi tiết có chút khác biệt với PMI, cũng áp dụng logic tương tự. Khoản thanh toán xuống lớn hơn của bạn, bạn càng phải trả phí bảo hiểm càng ít. Tuy nhiên, một thuận lợi của PMI là bạn có thể huỷ bỏ nó khi bạn đạt được 20% vốn cổ phần trong nhà của bạn (xem

Làm thế nào để thoát khỏi sự bảo hiểm thế chấp tư nhân

).

Nếu ngân hàng giữ tiền thế chấp cho sách của mình - nghĩa là nó không bán nó cho một tổ chức như Fannie Mae hay Freddie Mac - có thể không yêu cầu bảo hiểm. Tuy nhiên, các ngân hàng thường tính phí trả trước hoặc lãi suất cao hơn nếu bạn chọn một khoản vay trả tiền thấp để giảm thiểu rủi ro mà họ cho là giả định. Ngay cả một nửa nữa của một điểm phần trăm có thể chi phí nhiều hơn hàng ngàn đô la trong một khoảng thời gian 30 năm. Hiệu quả tổng thể là như nhau: Khi bạn đặt nhiều hơn xuống, bạn có thể mượn ít hơn.

Rủi ro của việc đi 'dưới nước' Một cái cạm bẫy khác khi hạ thấp mức tối thiểu khi bạn mua nhà là bạn có ít sự bảo vệ hơn nếu thị trường nhà đất giảm xuống. Chỉ với 3% hoặc 4% giảm, bạn có thể dễ dàng thấy mình nợ nhiều hơn ngân hàng hơn nhà bạn là đáng. Đó chính xác là điều đã xảy ra với nhiều chủ nhà trong thời gian sụp đổ nhà ở gần đây nhất. Nếu bạn "ở dưới nước" trong nhà và bất ngờ bị mất việc, chẳng hạn như bạn không còn lựa chọn vay mượn tài sản của bạn để trả chi phí hoặc khả năng bán nhà mà không phải trả một khoản tiền lớn để người cho vay.

Trong khi bạn không được bảo vệ hoàn toàn ngay cả khi bạn giảm 10% hoặc 15%, bạn sẽ tự cho mình một giá trị lớn hơn nếu giá nhà quay trở lại tệ hơn.

Giữ nệm tiết kiệm

Tiết kiệm cho ngôi nhà là mục đích cuộc sống chính. Nhưng khi bạn lắp ráp thanh toán xuống, chắc chắn bạn không để mình quá thiếu tiền mặt. Không chỉ có quỹ khẩn cấp (lý tưởng là sáu tháng chi phí sinh hoạt), bạn cũng cần quỹ dự phòng cho những chi phí không mong đợi mà việc mua nhà thường đòi hỏi. Để biết thêm chi tiết, xem

Tôi nên giữ Tiền mặt trong Ngân hàng như thế nào?

Thiết lập một ngân sách khắt khe trước khi bạn bắt đầu săn bắt nhà, vì vậy bạn biết bạn có thể chi tiêu những gì. Và làm những gì bạn có thể để xây dựng dự trữ tiền mặt của bạn ngay khi bạn nhận được giải quyết và hoàn thành sơn và thay thế thảm và tủ. Ngoài ra, hãy nhớ rằng mọi người nói rằng tốt hơn là sống trong nhà một chút trước khi thực hiện việc cải tạo không bắt buộc trước khi bạn dọn vào.

Dòng dưới cùng

Các khoản vay có khả năng thanh toán thấp có thể là một lựa chọn tốt cho một số chủ nhà? Chắc chắn rồi. Nhưng hãy tính các chi phí dài hạn của bảo hiểm thế chấp hoặc lãi suất cao hơn bạn sẽ phải trả để đảm bảo nó có giá trị. để biết thêm, xem Thế chấp: Bạn có thể trả bao nhiêu?

và

10 hình thức lừa đảo thế chấp thường gặp nhất Để Tránh

.