Nhiều chủ sở hữu mong muốn mua nhà thứ hai có thể được sử dụng cho kỳ nghỉ, thu nhập cho thuê, mục đích đầu tư hoặc là nơi cư trú chính trong thời gian nghỉ hưu. Luật thuế hiện hành đưa ra một số giải pháp giảm thuế có thể giúp làm cho quyền sở hữu nhà thứ hai trở nên hợp lý hơn. Nếu bạn đã sở hữu, hoặc đang nghĩ đến việc mua nhà thứ hai, bạn sẽ quan tâm đến việc nghỉ hưu và làm việc như thế nào. Các quy tắc thuế khác nhau áp dụng tùy thuộc vào cách bạn sử dụng tài sản, cho việc sử dụng cá nhân hoặc cho thuê, hoặc kết hợp cả hai.

Sử dụng cá nhân

Miễn là bạn sử dụng tài sản như ngôi nhà thứ hai - và không phải là thuê - bạn có thể khấu trừ lãi suất thế chấp theo cùng cách bạn muốn làm cho ngôi nhà chính của bạn. Bạn có thể khấu trừ tới 100% số tiền lãi mà bạn phải trả trên tối đa $ 1. 1 triệu nợ được bảo đảm bởi ngôi nhà thứ nhất và thứ hai của bạn (đó là tổng số tiền - không phải là 1 triệu đô la cho mỗi ngôi nhà). Khi mua sắm cho tài sản thứ hai của bạn sử dụng một công cụ như một máy tính thế chấp để nghiên cứu lãi suất trước khi bạn thực hiện mua lớn của bạn.

Lưu ý: Bạn cũng có thể khấu trừ thuế bất động sản cho ngôi nhà thứ hai của bạn, và vì thế nhiều tài sản như bạn sở hữu. Tuy nhiên, như nơi ở chủ yếu, bạn thường không thể ghi bất kỳ chi phí nào liên quan đến các dịch vụ tiện ích, bảo trì hoặc bảo hiểm (có trường hợp ngoại lệ, ví dụ bạn có thể yêu cầu khấu trừ một khoản khấu trừ tại nhà nếu là một phần của nhà bạn được sử dụng cho mục đích kinh doanh).

Sử dụng cho thuê - Quy tắc 14 ngày hoặc 10%

Các luật thuế phức tạp hơn một chút nếu bạn cho thuê bất động sản. Các quy tắc khác nhau áp dụng, tùy thuộc vào số ngày trong năm bạn sử dụng nhà để sử dụng cá nhân so với việc thuê. Có ba loại mà bạn có thể rơi vào:

1. Bạn cho thuê bất động sản trong 14 ngày hoặc ít hơn.

Nhà thứ hai của bạn có thể được thuê cho bên khác trong tối đa hai tuần (14 đêm) mỗi năm mà không có thu nhập đó bắt đầu báo cáo cho IRS. Thậm chí nếu bạn thuê nó với $ 10,000 một đêm, bạn không phải báo cáo thu nhập tiền thuê nhà miễn là nhà không được thuê trong hơn 14 ngày. Nhà vẫn được coi là nơi cư ngụ cá nhân, vì vậy bạn có thể khấu trừ tiền lãi vay thế chấp và thuế bất động sản theo các quy tắc nhà ở tiêu chuẩn.

2. Bạn cho thuê bất động sản trong 15 ngày hoặc lâu hơn, và sử dụng nó ít hơn 14 ngày hoặc 10% ngày mà căn nhà đó được thuê.

Tài sản này được coi là tài sản cho thuê, và các hoạt động cho thuê được xem như là một doanh nghiệp. Nếu nhà thứ hai của bạn được thuê trong hơn 14 ngày, tất cả thu nhập cho thuê phải được báo cáo cho IRS. Bạn có thể khấu trừ các chi phí thuê (bao gồm lãi vay, thuế bất động sản, phí bảo hiểm, phí quản lý tài sản, 50% khấu hao), nhưng bạn phải tính vào thời gian tài sản được sử dụng để sử dụng cá nhân so với tiền thuê sử dụng.Và, với tư cách là tài sản cho thuê, mỗi năm có thể khấu trừ tới 25.000 đô la Mỹ. Ngày sửa chữa không được tính là sử dụng cá nhân, do đó, bạn có thể chi tiêu nhiều hơn 14 ngày tại tài sản miễn là nó là cho các mục đích bảo trì. Tuy nhiên, bạn có thể ghi lại các hoạt động bảo trì với biên lai để chứng minh rằng bạn không sử dụng tài sản cho mục đích giải trí vào những ngày đó.

3. Bạn Sử Dụng Tài Sản Cho Hơn 14 Ngày hoặc 10% Tổng Số Ngày Được Cho Thuê Nhà.

Nếu bạn sử dụng tài sản trong hơn 14 ngày, hoặc nhiều hơn 10% số ngày thuê (lớn hơn) thì tài sản đó được coi là nơi cư ngụ cá nhân và khoản tiền thuê không thể khấu trừ được. Nếu một thành viên trong gia đình bạn sử dụng tài sản (kể cả vợ / chồng, anh chị em, cha mẹ, ông bà, con và cháu), những ngày đó được tính là ngày cá nhân trừ khi bạn thu một mức giá hợp lý cho thuê.

Bán ngôi nhà thứ hai của bạn

Luật thuế cho phép bạn thu được lợi nhuận lên tới 500.000 đô la Mỹ ($ 250, 000 nếu bạn chưa lập gia đình) miễn thuế khi bán nơi ở chính của bạn. Loại trừ bán nhà sơ khai này không áp dụng nếu bạn bán nhà thứ hai: Nếu bạn bán nhà không phải là nơi cư trú chính của bạn, bạn có thể phải trả thuế lợi tức vốn thông thường. Nếu bạn làm căn nhà thứ hai nơi cư trú chính của bạn ít nhất hai năm trước khi bạn bán nó, tuy nhiên, bạn có thể thu được một số lợi ích về thuế, nhưng nó không phải dễ dàng như trước đây.

Trước ngày 1 tháng 1 năm 2009, bạn có thể di chuyển vào ngôi nhà thứ hai của mình, làm nơi ở chính của bạn trong hai năm, bán và tận dụng lợi thế của việc loại trừ nhà bán chính. Bây giờ, do luật mới liên quan đến Đạo luật về Gia cư và Phục hồi Kinh tế năm 2008, bạn vẫn có thể làm căn nhà thứ hai của bạn ở nhà chính trước khi bạn bán nó, nhưng bạn sẽ nợ thuế cho khoảng thời gian mà tài sản đó là nhà thứ hai sau ngày 1 tháng Giêng năm 2009. IRS hiện sử dụng tỷ lệ năm sở hữu nhà ở với tư cách là nơi cư trú chính so với những năm mà nhà được sử dụng như một khoản tiền thuê (hoặc không phải là nơi cư trú chính) để tính toán mức tăng vốn mà sẽ được loại trừ khỏi việc bán.

Chẳng hạn, Smiths mua nhà thứ hai vào năm 2004. Họ tiếp tục sử dụng nó như một căn nhà cho thuê trong năm 2009 và 2010, và sau đó sử dụng ngôi nhà làm nơi ở chính trong năm 2011 và 2012. Chỉ có 50% từ việc bán nhà sẽ được miễn thuế (tối đa là 500.000 đô la Mỹ) vì ngôi nhà chính là chỉ có 50% thời gian sau ngày 1 tháng 1 năm 2009.

1031 Sở giao dịch

A 1031 trao đổi hoán đổi thuế, là một giao dịch mà người bán hoán đổi một khoản tiền thuê hoặc bất động sản đầu tư cho một khoản cho thuê hoặc bất động sản đầu tư khác có giá trị bằng hoặc cao hơn trên cơ sở hoãn thuế. Lợi thế là người bán có thể tránh được việc trả thuế lợi tức trên sàn giao dịch. Một tài sản phải được coi là tài sản cho thuê (không phải là nơi cư ngụ cá nhân) để đủ điều kiện cho một cuộc trao đổi 1031. Điều này có nghĩa là bạn phải thuê căn nhà trong 15 ngày hoặc hơn và sử dụng nó trong ít nhất 14 ngày hoặc 10% số ngày nhà thuê.

Dòng dưới

Nếu khả thi về mặt tài chính, sở hữu ngôi nhà thứ hai có thể là một khoản đầu tư tuyệt vời cho kỳ nghỉ hoặc cho thuê, hoặc để sử dụng như một ngôi nhà chính trong thời gian nghỉ hưu. Vì sở hữu bất kỳ căn nhà nào mang một gánh nặng tài chính đáng kể - từ thế chấp và thuế, đến bảo dưỡng và sửa chữa - vì lợi ích tốt nhất của bạn là hiểu được những hàm ý về thuế của quyền sở hữu nhà thứ hai. Vì luật thuế phức tạp và thay đổi nên chủ sở hữu và người mua tiềm năng nên tham khảo ý kiến ​​của một chuyên gia về thuế bất động sản đủ điều kiện để hiểu rõ luật thuế và luật thuế cũng như xác định chiến lược sở hữu ưu tiên nhất.