Chia sẻ Video // www. đầu tư. com / terms / r / hành lý đảo ngược. asp

'Reverse Mortgage' là gì?

-1->

Thế chấp ngược lại là một hình thức thế chấp, trong đó chủ sở hữu nhà có thể mượn tiền với giá trị nhà của họ, nhận tiền theo hình thức thanh toán hàng tháng cố định hoặc một dòng tín dụng. Không yêu cầu trả nợ tiền vay (gốc hay lãi), cho đến khi người vay chết, di chuyển vĩnh viễn hoặc bán nhà. Giao dịch được cấu trúc sao cho số tiền vay không vượt quá giá trị của ngôi nhà trong suốt thời hạn của khoản vay.

Các khoản thế chấp ngược đã tồn tại dưới hình thức này hoặc hình thức khác từ những năm 1960, nhưng phiên bản hiện đại gần đây đã trở thành nhận thức của công chúng như là một công cụ nợ khả thi đối với các chủ sở hữu nhà. Mặc dù khoản vay này đã được xem xét bởi cả cộng đồng lập kế hoạch tài chính và giới truyền thông nhưng nhu cầu ngày càng tăng vì nó có thể cung cấp giải pháp nhanh chóng cho những người "giàu có và nghèo tiền mặt", đặc biệt là những người cao tuổi cần bổ sung họ sẽ được hưởng những khoản thu nhập hưu trí hoặc phải trả cho chăm sóc lâu dài. Tuy nhiên, trước khi nhảy lên, điều quan trọng là phải hiểu được những điều cơ bản, bao gồm việc thế chấp ngược lại như thế nào, chúng được thu thập như thế nào và các chi phí có liên quan.

Hầu hết mọi người mua nhà với khoản thế chấp định kỳ (hoặc chuyển tiếp): Bạn mượn tiền từ người cho vay, thanh toán hàng tháng để thanh toán số dư, và làm thế nào để xây dựng công bằng trong nhà Theo thời gian, khoản nợ của bạn giảm và nhà của bạn tăng lên, và khi thế chấp được thanh toán đầy đủ, bạn sở hữu ngôi nhà hoàn toàn

Thế chấp ngược lại hoạt động khác - trên thực tế, như tên ngụ ý, nó hoạt động theo cách ngược lại.Thay vì làm cho mon thly thanh toán cho một người cho vay, một người cho vay thực hiện thanh toán cho bạn, dựa trên một tỷ lệ phần trăm của giá trị trong nhà của bạn. Bạn chọn việc trả tiền mặt như một khoản duy nhất, một khoản tiền mặt hàng tháng định kỳ (hoặc cho đến khi bạn sống trong nhà hoặc trong một số năm nhất định), một khoản tín dụng (bạn quyết định khi nào và bao nhiêu để mượn), hoặc kết hợp các lựa chọn này.

Trong suốt thời gian thế chấp của khoản thế chấp ngược, bạn giữ quyền sở hữu nhà của mình, vốn làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Bạn chỉ phải trả lãi cho số tiền thu được, và cả lãi suất cố định và lãi suất thay đổi đều có sẵn. Hầu hết các khoản thế chấp ngược là các khoản vay có lãi suất thay đổi theo các chỉ số ngắn hạn, chẳng hạn như Kho bạc Hoa Kỳ 1 năm hoặc Lãi suất LIBOR của London, cộng thêm lãi suất có thể tăng thêm 1-3 điểm phần trăm. Bất kỳ hợp chất lãi trong suốt thời gian vay thế chấp ngược cho đến khi trả nợ xảy ra.

Khi khoản vay tiến triển, nợ của bạn tăng lên trong khi vốn chủ sở hữu của bạn giảm.Khi bạn di chuyển, bán nhà hoặc qua đời, người cho vay bán nhà để thu lại số tiền đã trả cho bạn. Sau khi trả khoản phí cho người cho vay, bất kỳ khoản vốn chủ sở hữu nào còn lại trong nhà sẽ đến với bạn hoặc người thừa kế của bạn (trong một số trường hợp, người thừa kế có quyền trả lại tiền thế chấp mà không phải bán nhà). Theo Ủy ban Thương mại Liên bang, nếu bạn nhận được nhiều khoản thanh toán hơn nhà của bạn (nếu bạn "sống lâu hơn" khoản vay), bạn sẽ không bao giờ nợ nhiều hơn giá trị của ngôi nhà.

Thế chấp ngược có thể đến hạn nếu bạn không thực hiện các nghĩa vụ của thế chấp; ví dụ, nếu bạn không trả thuế và / hoặc bảo hiểm của bạn, hoặc nếu tài sản rơi vào hư hỏng. Bạn vẫn có trách nhiệm trả thuế bất động sản, bảo hiểm chủ sở hữu nhà và duy trì nhà của bạn. Nhưng nếu giá trị của nó giảm xuống dưới số tiền mà bạn đã mượn vì những lý do khác, như sự suy giảm trong thị trường nhà ở, bạn không thể bị tịch thu.

Loại thế chấp ngược

Có nhiều loại thế chấp ngược nhau. Chúng bao gồm:

Các khoản thế chấp đảo ngược cho một mục đích, được cung cấp bởi một số cơ quan chính phủ tiểu bang và thành phố và các tổ chức phi lợi nhuận ngược đãi

thế chấp ngược được Liên bang bảo hiểm, được gọi là HSCM (Mortgage Equity Conversion Mortgages)

, là khoản vay cá nhân do một công ty phát hành hỗ trợ

Các khoản vay thế chấp đảo ngược dành cho một mục đích thường dành cho những chủ nhà có thu nhập thấp và trung bình. Người cho vay xác định loại thế chấp đảo ngược này có thể được sử dụng như thế nào (ví dụ như trả thuế bất động sản hoặc sửa chữa nhà).

• Mortgage Mortgage Conversion Mortgage (HECM) là phổ biến nhất. Các khoản cho vay HECM do các ngân hàng tư nhân phát hành và được Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (NHNN) bảo hiểm là những sản phẩm thế chấp trái phiếu duy nhất do chính phủ Hoa Kỳ bảo lãnh. Các khoản vay này không có giới hạn về thu nhập hoặc các yêu cầu về y tế, và không có hạn chế về cách thức chi tiêu tiền. Hạn chế chính của hình thức thế chấp ngược lại là số tiền vay tối đa còn hạn chế (hiện tại, nó là giá trị thẩm định thấp hơn của nhà ở hoặc giới hạn thế chấp HECM FHA là 625, 500).

• Các khoản thế chấp ngược sở hữu độc quyền, cũng có sẵn từ các tổ chức cho vay khác nhau, cung cấp số tiền cao hơn khoản vay HECM; tuy nhiên, lợi ích tiềm năng đi kèm với chi phí. Các khoản thế chấp không HECM không được bảo hiểm liên bang và có thể đắt hơn đáng kể. Các chủ nhà có giá trị gia tăng (trong sáu con số, nói) có thể được lợi nhiều nhất từ ​​loại hình này.

• Làm thế nào để được thế chấp ngược lại

Bởi vì phần lớn các khoản thế chấp ngược là các khoản vay HECM, chúng tôi sẽ tập trung vào họ. Để đủ điều kiện, bạn phải:

Có tuổi thọ tối thiểu là

Hãy sở hữu nhà ngay (hoặc có số dư thế chấp thấp)

Giữ quyền sở hữu nhà ở và sống ở đó là nơi ở chính của bạn

Không (nợ thu nhập, khoản vay quản lý doanh nghiệp nhỏ hoặc khoản vay của sinh viên liên bang)

• Có khả năng thực hiện thanh toán đầy đủ và kịp thời cho các chi phí tài sản đang hoạt động (ví dụ thuế tài sản, bảo hiểm, phí HOA, v.v.)

• Tham gia vào một buổi thông tin người tiêu dùng do Bộ Gia cư và Phát triển Đô thị của Hoa Kỳ (HUD) -nhân viên HECC đã được phê duyệt (những buổi này là miễn phí)

• Thông thường, bên cho vay sẽ yêu cầu không có các khoản thế chấp khác nhà (nếu có, họ phải được thanh toán bằng tiền thế chân).

• Ngoài ra, nhà của bạn phải là:

• Một nhà riêng hoặc một căn hộ từ hai đến bốn (và bạn chiếm ít nhất một căn hộ)

• Dự án nhà chung cư được chấp thuận của HUD hay < Một nhà sản xuất đáp ứng các yêu cầu của FHA (được xây dựng sau tháng 6 năm 1976)

Bạn không thể nhận được khoản thế chấp ngược lại đối với nhà cho thuê, nhà nghỉ mát hoặc thậm chí nhà cũ là nơi ở chính của bạn nhưng đã bị bỏ trống trong một năm (vì bạn đã sống trong một nhà dưỡng lão, chẳng hạn). Một khi bạn đã thế chấp ngược lại, bạn có thể sống ở nơi khác trong 12 tháng trước khi khoản vay đến hạn.

Bạn có thể vay bao nhiêu?

• Vì bạn không thanh toán khoản thế chấp ngược lại, mà là đang nhận thanh toán, bạn không nhất thiết cần bất kỳ thu nhập kiếm được để đủ điều kiện cho một khoản tiền. Tuy nhiên, các nhà cho vay đang tiến hành đánh giá tài chính để đảm bảo rằng người đi vay có thể đáp ứng các nghĩa vụ tài chính bắt buộc, chẳng hạn như thuế tài sản và bảo hiểm. Thu nhập, tài sản của bạn, chi phí sinh hoạt hàng tháng và lịch sử tín dụng sẽ được xác minh trong suốt quá trình vay vốn (mặc dù điểm tín dụng của bạn không phải là một nhân tố quan trọng). nếu bạn không có đủ thu nhập hoặc tài sản thanh khoản, người cho vay có thể dành một phần số tiền thế chấp ngược của bạn để trang trải các khoản thuế và bảo hiểm.

• Số tiền bạn nhận được phụ thuộc vào một số yếu tố, bao gồm tuổi của người đi vay trẻ nhất (các cặp vợ chồng có thể mượn, chứ không phải cá nhân), lãi suất hiện tại, giá trị của ngôi nhà và - trong trường hợp của một Khoản vay HECM - giới hạn cho vay. Nói chung, bạn càng già, ngôi nhà của bạn có giá trị hơn và bạn sở hữu nhiều vốn hơn, thì bạn càng có nhiều tiền để mua lại thế chấp.

• Dưới đây là một ví dụ về cách nó có thể làm việc cho hai ngôi nhà trong cùng một khu vực, cả hai đều có giá trị $ 300,000: John sinh ngày 1 tháng Giêng năm 1942 và có thể có được khoản vay nợ nhà ở $ 174,900 (trước phí, bảo hiểm và chi phí đóng cửa). Người hàng xóm của John, Jim sinh ngày 1 tháng 1 năm 1952, có thể sẽ chỉ vay được 154 đô la vì 200 tuổi.

Chi phí của thế chấp ngược

Thế chấp ngược có liên quan đến một số chi phí. Các khoản phí và lệ phí bao gồm:

Phí bảo hiểm thế chấp (MIP).

Bảo hiểm tiền gửi đảm bảo rằng bạn sẽ nhận được khoản vay của bạn nếu công ty quản lý tài khoản của bạn (người cho vay) đi ra khỏi kinh doanh. Bạn thường sẽ bị tính phí MIP trả trước là 0. 5% giá trị đánh giá của nhà (hoặc 2. 5% nếu bạn mất hơn 60% số tiền sẵn có). Bạn cũng sẽ bị tính phí MIP trên cơ sở hàng năm, bằng 1,25% số dư nợ tồn đọng. Số tiền này phát sinh theo thời gian và được thanh toán khi khoản vay trở nên phải trả.

Chi phí bên thứ ba.

Chúng bao gồm chi phí đóng cho các hạng mục như thẩm định, tìm kiếm tiêu đề và bảo hiểm, thanh tra, kiểm tra tín dụng, khảo sát, phí ghi âm và thuế thế chấp.

Phí phát vốn vay.

• Nếu nhà quý vị có giá trị dưới $ 125,000, người cho vay của quý vị có thể thay đổi khoản phí gốc lên tới $ 2, 500. Nếu nhà quý vị có giá trị cao hơn số tiền đó, người cho vay có thể tính phí tối đa là 2% $ 200,000 giá trị nhà của bạn cộng với 1% số tiền lớn hơn $ 200,000. Phí khởi tạo cho các khoản vay HECM bị giới hạn ở mức $ 6,000. Phí dịch vụ.

• Người cho vay có thể tính phí dịch vụ hàng tháng là 30 đô la nếu khoản vay có lãi suất điều chỉnh hàng năm hoặc 35 đô la nếu lãi suất điều chỉnh theo tháng. Phí bao gồm những thứ như gửi séc và báo cáo tài khoản của bạn, cộng với bất kỳ dịch vụ khách hàng nào khác. Bạn có thể lăn vào khoản vay nếu bạn không muốn (hoặc không có khả năng) để trả tiền cho họ lên phía trước và ra khỏi túi. Nếu bạn làm như vậy, họ sẽ thu được lãi suất như là một phần của sự cân bằng tổng thể.

• Yêu cầu Tư vấn Trước khi bạn nhận được khoản thế chấp ngược, bạn được yêu cầu bởi chính phủ liên bang để được tư vấn về thế chấp.

• Nhân viên tư vấn thế chấp ngược làm việc cho các cơ quan tư vấn nhà ở độc lập, được chính phủ chấp thuận, và công việc của họ là giải thích chi phí và hậu quả của việc đưa ra một HECM và nhiều cách để bạn có thể nhận được tiền thu được. Họ cũng sẽ giúp bạn khám phá các lựa chọn khác để kết thúc cuộc họp, chẳng hạn như nhận được sự trợ giúp của công chúng để trả tiền cho thực phẩm, các tiện ích và thuốc men của bạn. Ủy ban Thương mại Liên bang nói bạn có thể mong đợi phải trả khoảng 125 đô la để được tư vấn thế chấp. Nếu bạn không đủ khả năng, điều đó không có nghĩa là bạn không thể có được khoản thế chấp ngược lại, nhưng bạn sẽ cần phải tìm một nhà tư vấn ngược lại thế chấp và từ bỏ lệ phí. Tư vấn thế chấp được thiết kế để bảo vệ những người không hiểu biết về tài chính và cần thêm sự trợ giúp để hiểu được những gì họ đang thực hiện. Nếu bạn đã hiểu đầy đủ cách thế chấp thế chấp làm việc, bước này có lẽ sẽ cảm thấy như một sự lãng phí thời gian và tiền bạc; chỉ cần tìm những dịch vụ tư vấn ít điện thoại đắt tiền và tiện lợi nhất hiện có ở hầu hết các bang - và làm quen với nó. Vì các khoản thế chấp ngược có thể phức tạp và tốn kém, nên không bao giờ phải tốn nhiều thời gian để vượt qua các chi tiết hoặc đặt ra một số câu hỏi vào phút chót.

Vấn đề của người phối ngẫu trẻ tuổi

Vì những người vay thế chấp ngược lại phải từ 62 tuổi trở lên, trong quá khứ, một số cặp vợ chồng chỉ làm một vợ / chồng một người vay chính thức trên hợp đồng thế chấp ngược lại. Mục đích là để tăng số tiền vay thế chấp ngược lại bởi vì những người vay tiền lớn tuổi có được nhiều tiền hơn. Quyết định đó có những hậu quả không lường trước: Nếu vợ / chồng đi vay trước, khoản vay thế chấp ngược lại đến hạn, và vợ / chồng còn sống sẽ mất nhà, trừ khi người đó có thể hoàn trả khoản thế chấp ngược lại. (HUD bây giờ có một thủ tục mà thường có thể tránh được vấn đề đó.)

Nếu bạn đưa ra một thế chấp ngược lại ngày hôm nay, người cho vay phải bao gồm cả bạn và vợ / chồng của bạn trên hợp đồng ngay cả khi một người trong bạn chưa 62 tuổi , nhờ các quy tắc của HUD 2014 sau phán quyết của tòa án năm 2013.Nếu một người chưa kết hôn 62 tuổi, người đó vẫn không phải là người đi vay. Tuy nhiên, những quy định mới này thiết lập một khoảng thời gian trì hoãn để ngăn cản một góa phụ hoặc người góa bụa khỏi bị mất nhà cửa. Thật không may, các quy định mới cũng có nghĩa là khoản vay tiền bây giờ phải được dựa trên tuổi của người phối ngẫu trẻ tuổi.

Vào tháng 8 năm 2014, Bộ Gia cư và Phát triển Đô thị tiếp tục sửa đổi chính sách của họ để cho phép chuyển khoản trợ cấp thế chấp ngược sang người sống sót sau khi vợ / chồng mất.

Điều gì sẽ xảy ra sau đó

Một khi người vay và vợ / chồng còn lại đã chết hoặc chuyển đi khỏi tài sản, người thừa kế có nhiều lựa chọn, tùy thuộc vào số tiền cổ phần trong tài sản đó.

Những người thừa kế có thể giữ tài sản,

có nghĩa là phải trả hết số dư còn nợ, hoặc ít nhất 95% giá trị hiện tại của căn nhà, hoặc từ quỹ của chính họ hoặc bằng cách tái cấp vốn cho khoản thế chấp hiện có.

Người thừa kế có thể bán tài sản

, và họ có thể giữ lại bất kỳ khoản tiền thu được từ việc bán hàng sau khi hoàn trả khoản thế chấp đảo ngược.

Người thừa kế có thể đi xa

nếu tài sản có ít hoặc không có vốn chủ sở hữu hoặc thế chấp dưới nước, có nghĩa là số dư nợ lớn hơn giá trị của ngôi nhà, người thừa kế chỉ có thể cung cấp chìa khóa cho người cho vay. Trên thực tế, họ có thể phải: Phần lớn các văn bản cho vay đảo ngược quy định rằng khi chủ nhà chết hoặc ngưng cư trú của chủ nhà trong nhà, ngôi nhà có số tiền thế chấp lớn hơn giá trị của ngôi nhà sẽ bị thu hồi. Hầu hết các khoản thế chấp ngược lại có một điều khoản "không ghi rõ", điều này ngăn cản bạn hoặc bất động sản của bạn nợ nhiều hơn giá trị của ngôi nhà khi khoản vay đến hạn; nhưng trong trường hợp này, cách duy nhất có thể được thay thế cho những người thừa kế để tạo ra sự cân bằng bằng tiền mặt. Tiền thế chấp đảo ngược cho việc mua nhà

Một loại hình thế chấp đảo ngược được FHA bảo hiểm gọi là HECM for Purchase cho phép người cao niên sử dụng thế chấp ngược để mua nhà. Tùy chọn này có thể hoạt động nếu nhà bạn hiện tại không đáp ứng được nhu cầu của bạn (quá lớn, quá nhiều cầu thang …), bạn không có tài sản nghỉ hưu đáng kể hoặc đủ tiền mặt hàng tháng để hỗ trợ thanh toán thế chấp cho các khoản chi khác , và

thì kế hoạch lâu dài của bạn là phải ở đúng vị trí trong nhà mà bạn sở hữu. Nhìn chung, các điều kiện, chi phí và các tiêu chuẩn khác của HECM song song với HECM. Cũng như với HECM thông thường, HECM for Purchase yêu cầu bạn phải sở hữu nhà riêng hoặc có một số vốn chủ sở hữu đáng kể trong đó. Bạn phải trả từ 50% đến 100% giá mua vào lúc đóng cửa. Bạn càng lớn thì khoản thanh toán xuống theo yêu cầu của bạn càng nhỏ và bạn càng có thể mượn, tất cả những người khác đều bình đẳng. Bạn không thể sử dụng một đảo ngược để mua để mua một ngôi nhà chưa được xây dựng. Nhưng bạn có thể sử dụng nó để mua một ngôi nhà hoàn toàn mới, miễn là nó đã hoàn tất và đã được cấp giấy chứng nhận cư ngụ.

Ngược lại thế chấp Ưu và khuyết điểm

Đối với những người đang có kế hoạch ở lại nhà, việc thế chấp ngược có thể là một nguồn tiền mặt cần thiết và sẵn sàng.Nói chung dễ dàng hơn để đủ điều kiện cho một thế chấp ngược lại hơn để đủ điều kiện cho một thế chấp thường xuyên, chuyển tiếp. Điểm tín dụng của bạn không phải là một yếu tố, và bạn chỉ cần đủ thu nhập hoặc tài sản để tiếp tục trả phí bảo hiểm cho chủ sở hữu nhà, thuế bất động sản và bảo trì nhà cửa. Người cao niên không phải đóng thuế vào số tiền mà họ nhận được từ khoản thế chấp ngược lại: Họ không được xem là thu nhập và do đó không phải chịu thuế. Ngược lại, lãi suất do khoản vay không được khấu trừ thuế trong kỳ hạn của khoản vay; nó chỉ có thể khấu trừ khi khoản vay được thanh toán đầy đủ - trừ khi người đi vay thực sự thanh toán lãi suất khi đi cùng (điều này phần nào đánh bại lý do để nhận khoản thế chấp ngược lại ở nơi đầu tiên).

Điều quan trọng là phải nhận ra rằng các khoản vay này có thể đắt hơn ban đầu. Trên đầu trang của lãi suất, thế chấp đảo ngược đi kèm với nhiều khoản phí và chi phí thêm, bao gồm bảo hiểm thế chấp. Mặc dù những khoản vay này không phù hợp với các khoản thế chấp chung của liên bang nói chung nhưng họ vẫn có thể tăng lên, và nhiều hơn số tiền thế chấp thường lệ. Các khoản cho vay HECM cũng đặt ra các giới hạn về số tiền bạn có thể mượn, đặc biệt là trong năm đầu tiên. Để tránh những khoản phí không cần thiết - và giữ được nhiều vốn hơn trong nhà của bạn - một số chuyên gia khuyên bạn nên sử dụng các khoản vay thế chấp dưới hình thức một khoản tín dụng hơn là một khoản thanh toán một lần. Bằng cách đó, bạn chỉ phải trả lãi suất và phí bảo hiểm hàng năm cho số tiền bạn thực sự rút.

Hầu hết tất cả, điều quan trọng là phải hiểu điều đó, bởi vì họ sử dụng vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn, thế chấp ngược sẽ để lại cho bạn và người thừa kế tài sản của bạn ít hơn. Điều đó có thể là mong muốn nếu bạn đang tìm cách giảm diện tích của một di sản chịu thuế, nhưng có nghĩa là bạn sẽ không thể cho hay bán nhà của bạn cho đứa trẻ trong suốt cuộc đời của bạn mà không trả lại khoản thế chấp.

Cũng như với bất kỳ khoản vay nào, nó luôn trả tiền để mua sắm xung quanh cho các mức giá và các điều khoản. Và chủ nhà ở một độ tuổi nhất định có tín dụng tốt khi đang cân nhắc các khoản thế chấp ngược nên cẩn thận phân tích các lựa chọn của các khoản vay có bảo đảm về nhà khác, chẳng hạn như khoản vay mua nhà hoặc đường dây tín dụng trong nhà.