Các khoản thế chấp ngược đã bị chỉ trích nặng nề như là một giao dịch thô đối với người tiêu dùng. Một trong những phàn nàn lớn nhất là do nhiều góa phụ và góa bụa đã mất nhà cửa sau khi vợ chồng qua đời. Tại sao điều này xảy ra, và nó có thể xảy ra với bạn?

(Để có thể xem nhanh các vấn đề cơ bản, xem Làm thế nào A Reverse Mortgage làm việc? ).

Timing Is Key

Khả năng người phối ngẫu còn sống của bạn có thể mất tài sản sau khi chết tùy thuộc vào thời điểm bạn vay tiền. Các quy định khác áp dụng đối với các khoản vay được thực hiện trước ngày 4 tháng 8 năm 2014, hơn là các khoản cho vay được thực hiện vào hoặc sau ngày 4 tháng 8 năm 2014. Ngày thứ hai đánh dấu ngày Bộ Gia cư và Phát triển đô thị (HUD) thay đổi các chính sách thế chấp ngược lại.

Sự thay đổi này là phản ứng với một vụ kiện chống lại bộ phận bởi một nhóm vợ chồng sống sót không mượn (nghĩa là tên của họ không nằm trong hợp đồng thế chấp ngược lại), người đã được thông báo bởi các công ty môi giới thế chấp mà họ sẽ có thể tiếp tục sống trong nhà của họ sau khi vợ chồng họ (người đi vay chính thức) qua đời. Thay vào đó, các chủ nợ đã bị tịch thu tài sản vì họ muốn các khoản vay thế chấp phải trả ngay khi người vay chết. Tình trạng này thường được gọi là "vấn đề người phối ngẫu trẻ tuổi" vì một số vợ hoặc chồng không có tiền thế chấp vì họ còn quá nhỏ để đủ điều kiện cho vay thế chấp tại thời điểm khoản vay đã được đưa ra (xem Bạn có đủ điều kiện cho việc đảo ngược Thế chấp? ).

Các nhà cho vay, trên thực tế, theo các quy định về thế chấp ngược lại của HUD. Tuy nhiên, vào năm 2013, tòa án liên bang đã ra phán quyết trong Bennett et al. v Donovan rằng các quy định của HUD đã vi phạm luật liên bang, và người cho vay không thể yêu cầu một người phối ngẫu còn sống không được đặt tên trên thế chấp ngược lại để trả ngay khi vợ / chồng của họ, người vay thế chấp duy nhất đảo ngược, chết. Chúng ta sẽ đi sâu vào chi tiết hơn về các quy tắc mới trong giây lát.

Trước tiên, chúng ta hãy xác định nghĩa của chúng ta là "được đưa ra trước ngày 4 tháng 8 năm 2014." Là ngày bạn đăng ký thế chấp? Ngày bạn ký giấy tờ? Về mặt kỹ thuật, nó không phải, thực sự, mặc dù nó gần gũi hơn so với trước đây. Bất cứ lúc nào bạn nộp đơn xin vay vốn do Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (Federal Housing Administration) (FHA) bảo hiểm, cho dù đó là một khoản thế chấp bằng tiền FHA thường kỳ, hay một thế chấp bằng thế chấp đảo ngược (HECM), khoản vay của bạn được gán cho cái gọi là số trường hợp. Đó là ngày mà số vụ kiện được chỉ định xác định các quy tắc áp dụng cho thế chấp của bạn. Nhân viên cho vay của bạn nhận số hồ sơ của bạn, là một số nhận dạng duy nhất gồm 10 chữ số do FHA chỉ định, sau khi cơ quan xác nhận địa chỉ tài sản và số An Sinh Xã Hội của bạn. Bạn có thể tìm thấy số này ở đầu trang 1 của đơn HECM của bạn.Sau đó, để tìm hiểu ngày kết hợp với số hồ sơ của bạn, bạn cần liên hệ với người cho vay hoặc HUD bởi vì ngày này không được cung cấp trong đơn xin thế chấp.

Trước ngày 4 tháng 8 năm 2014

HUD cho phép công chúng biết về những thay đổi trong các quy định thông qua các tài liệu được gọi là các thư tín dụng thế chấp. Vào thời điểm viết bài này, thư thế chấp 2015-15, phát hành ngày 12 tháng 6 năm 2015, có chứa các quy tắc cập nhật nhất về vợ chồng còn lại và HECM còn sống và HECMs đưa ra trước ngày 4 tháng 8 năm 2014. Thư này nói rằng người cho vay thế chấp ngược lại có thể thực hiện theo các điều khoản của hợp đồng thế chấp ngược lại ban đầu khi người hôn phối mượn mất. Điều đó có nghĩa là một người phối ngẫu sống sót, không mượn mà nhà của bạn bị thế chấp ngược lại được đưa ra trước ngày 4 tháng 8 năm 2014, vẫn có nguy cơ mất nhà nếu vợ / chồng đi vay của người đó qua đời trước.

Tuy nhiên, thư tín dụng thế chấp cũng cung cấp cho người cho vay thế chấp ngược một sự thay thế cho việc kêu gọi thế chấp ngược lại (nói cách khác, yêu cầu trả nợ ngay, có nguy cơ bị tịch biên trong sáu tháng). Những người cho vay thế chấp ngược có một lựa chọn gọi là "sự phân công bầu cử tùy chọn của nhà thế chấp" (MOE) cho phép họ chuyển quyền sở hữu thế chấp ngược lại cho HUD. Ngöôøi cho vay seõ noäp ñôn vôùi HUD ñeå traû toång soá tieàn maø quyù vò coù theå ñaõ baùn nhaø.

Chuyển khoản thế chấp tạo ra điều mà HUD gọi là "thời gian trì hoãn" cho phép một người phối ngẫu đủ tiêu chuẩn, còn sống sót vẫn ở trong nhà miễn là người đó vẫn tiếp tục đáp ứng các yêu cầu cơ bản của việc thế chấp ngược lại, như giữ thuế bất động sản hiện tại , giữ thanh toán bảo hiểm chủ nhà và duy trì tài sản trong việc sửa chữa tốt. Người phối ngẫu phải là chủ sở hữu hợp pháp của ngôi nhà và tiếp tục giữ ngôi nhà chính của mình. Người đó cũng phải đã kết hôn hợp pháp với người mượn vợ tại thời điểm khoản vay đã đóng và vẫn kết hôn cho đến khi người phối ngẫu chết. Các cặp vợ chồng cùng giới tính đã được phép kết hôn hợp pháp khi nhận được khoản thế chấp ngược lại nhưng những người kết hôn trước khi người đi vay qua đời có cùng quyền lợi.

Ngôn ngữ rõ ràng là chuyển quyền sở hữu là một lựa chọn, chứ không phải là một yêu cầu, cho người cho vay. Nói cách khác, cái gọi là "vấn đề người phối ngẫu trẻ tuổi" vẫn còn tồn tại đối với các chủ nhà đã lấy một HECM trước ngày 4 tháng 8 năm 2014. Vợ chồng sống sót trong trường hợp này có thể muốn hỏi luật sư bất động sản để khám phá các lựa chọn.

Vào hoặc sau ngày 4 tháng 8 năm 2014

Tại sao các cặp vợ chồng chỉ đặt tên của một người phối ngẫu vào thế chấp ngược lại ở lần đầu tiên? Thông thường nó là để tăng số tiền vay thế chấp, vì kích thước thanh toán được gắn liền với tuổi của người đi vay. Tuy nhiên, bây giờ, không còn lợi ích nào cho chiến lược đó. Tiền vay được vay thế chấp ngày nay phải dựa trên tuổi của người phối ngẫu trẻ tuổi, ngay cả khi người phối ngẫu đó dưới 62 tuổi và do đó không đủ tuổi để trở thành người đồng tài trợ về việc thế chấp ngược lại. Theo các quy tắc hiện nay, nếu người phối ngẫu không vay tiền đủ tiêu chuẩn của bạn dưới 62 tuổi, người đó sẽ được bảo vệ miễn là họ đáp ứng các yêu cầu về thời gian hoãn lại nêu trên.

Nếu bạn lấy thế chấp ngược lại trong khi kết hôn với một người phối ngẫu trẻ tuổi, không mượn, người đó sẽ được chính thức xác nhận khi đóng cửa như là một người phối ngẫu đủ tiêu chuẩn không vay tiền hoặc vợ / chồng không vay tiền không đủ tiêu chuẩn. Một người phối ngẫu không vay tiền đủ tiêu chuẩn sống với người mượn ở nơi cư ngụ chính; một người phối ngẫu không vay tiền không đủ tiêu chuẩn sống ở một nơi khác như nơi cư trú chính của họ. Việc hoãn lại không áp dụng đối với vợ / chồng không vay tiền nếu vợ chồng ly dị sau khi đưa ra HECM. Nó cũng không áp dụng cho một người phối ngẫu mới một người vay thế chấp ngược lại kết hôn sau khi vay tiền. Các quy định tương tự áp dụng cho các cặp vợ chồng đồng tính đã kết hôn hợp pháp nhưng đã kết hôn trước khi người đi vay qua đời, vì các đối tác này thuộc định nghĩa của HUD về "người phối ngẫu không đủ tiêu chuẩn sống sót. "

Dòng dưới

Mặc dù có những cải cách gần đây nhưng vẫn có những tình huống khi một góa phụ hoặc góa vợ có thể mất nhà khi người phối ngẫu chết. Nếu bạn hoặc vợ / chồng của bạn đã đưa ra một thế chấp ngược lại, hãy chắc chắn rằng bạn hiểu được những quy tắc áp dụng cho tình huống của bạn. Bạn có thể muốn gặp luật sư bất động sản hoặc kế hoạch tài chính để đưa ra một giải pháp nếu bạn có nguy cơ.

Bất cứ khi nào ngày thế chấp ngược lại của bạn, chỉ cần lưu ý rằng vợ / chồng chưa vay tiền không được nhận thêm tiền nữa sau khi người hôn phối mượn mất. Điều này sẽ không phải là vấn đề nếu khoản tiền vay được thu được như là một lần một lần, nhưng có thể là một vấn đề nếu quỹ thế chấp ngược lại được chuyển như là một khoản thanh toán hàng tháng hoặc như một dòng tín dụng. Nếu bạn đang vay thế chấp ngược ngày hôm nay, đặc biệt nếu chỉ có một người phối ngẫu được liệt kê là người đi vay, bạn nên xem xét liệu một lựa chọn tổng hợp có thể cung cấp an ninh tài chính nhất.

(Để biết thêm về khoản thế chấp ngược, hãy đọc

Hướng dẫn về thuế và thế chấp ngược và Chọn người cho vay thế chấp ngược phải .) Lưu ý: Các quy tắc được mô tả ở đây áp dụng đối với các khoản thế chấp nhà ở (HECM). Đây là những loại phổ biến nhất của ba loại thế chấp thế chấp và cho đến nay chỉ có những người được bảo hiểm bởi FHA. Nếu bạn là một trong khoảng 5% số người vay thế chấp đảo ngược, có một khoản thế chấp đảo ngược hoặc một khoản vay thế chấp ngược lại, bạn cần phải xem lại giấy tờ vay nợ của mình để xem những vấn đề được mô tả trong bài viết này áp dụng cho hoàn cảnh của bạn.