Cách tiếp cận chi phí
Giá trị bất động sản dựa trên "cái gì để thay thế tòa nhà ở dạng hiện tại với giá trị của mảnh đất được thêm vào?" Cách tiếp cận chi phí có vẻ giống như một phương pháp đơn giản và dễ tính để xác định giá trị nhưng rất khó thực hiện. Nhận được một giá trị apprised cho chi phí của cấu trúc hiện có có thể khó khăn ở một số thị trường. Hơn nữa, giá trị thị trường của sự thịnh vượng hiện tại có thể rất khác so với chi phí xây dựng.
Cách tiếp cận so sánh việc bán
Cách tiếp cận này xem xét giá mà bất động sản bất động sản khác có đặc điểm tương tự (vị trí, kích thước, tuổi, vv) gần đây đã được bán hoặc định giá. Hầu hết bất động sản tại nhà được đánh giá hoặc đánh giá theo phương pháp này. Đôi khi, đây cũng có thể là một phương pháp khó thực hiện: một tài sản có thể so sánh có thể khó xác định (đặc biệt nếu tài sản có vấn đề có các tính năng độc nhất) hoặc có thể không có doanh số bán bất động sản tương đương trong quá khứ gần đây.
Cách tiếp cận thu nhập Cách tiếp cận này sử dụng một mô hình loại chiết khấu vĩnh cửu. Thu nhập ròng thu được từ tài sản được chiết khấu theo tỷ lệ hoàn vốn yêu cầu của thị trường. Giá trị thẩm định = thu nhập thuần điều hành (NOI) / tỷ lệ vốn hóa thị trường. Tỷ lệ vốn hóa thị trường được tìm thấy bằng giá giao dịch chuẩn của NOI / benchmark. Vấn đề với cách tiếp cận này là người thuê dài hạn có thể không phải trả lãi suất thị trường hiện tại, làm giảm giá trị đầu tư. Một môi trường lạm phát cũng có thể cắn ra khỏi giá trị của tài sản.
Cách tiếp cận dòng tiền mặt sau thuế giảm giá Tính toán giá trị của dòng tiền chiết khấu từ đầu tư bất động sản có thể đóng vai trò xác nhận hoặc kiểm tra các phương pháp định giá khác. Cách tiếp cận này có tính đến khung thuế riêng lẻ của nhà đầu tư, khấu hao và bất kỳ khoản thanh toán lãi nào. Xem ví dụ bên dưới.
Tính thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản
Kỳ thi CFA Cấp 1 đòi hỏi bạn phải biết cách tạo một bản kê khai thu nhập cho một bất động sản. Các khoản thu nhập

$ 10, 000
Phần trăm Tiền thuê	$ 10, 000
Tiền thuê Nhà cho thuê	Thu nhập Tiềm năng Tổng cộng
$ 10, 000	Thu nhập khác
$ 10, 000	Tổng lợi tức tiềm năng
150,000 $	Mức thất nghiệp và Thu hái (10% )
<$ 9,000>	Thu nhập gộp
$ 135, 000	Chi phí
Cố định	$ 5, 000
Biến	$ 5, $ 5, 000
Tổng chi phí
$ 15, 000	Thu nhập ròng
$ 120, 000	->
Tài sản So sánh:	NOI 135.000 USD, được bán với giá $ 750, 000
NOI =	$ 135, 000- $ 5,000- $ 5,000 = 125.000 $ < NOI / (Giá giao dịch):
$ 135, 000 / $ 750, 000 = 0.18	NOI / Mức phí = = 125, 000/0. 18 = $

694, 000 = Số tiền mà tài sản này đang được định giá là.
Nhìn ra! Không bao gồm chi phí tài chính hoặc khấu hao khi tính NOI.
Nếu bạn phải tính toán tất cả các loại tiền thuê và thu nhập do thời gian hạn chế của kỳ thi, sẽ rất đáng ngạc nhiên. Tuy nhiên, các ứng cử viên có thể được yêu cầu tính giá tăng của một khoảng thời gian nhất định để đánh giá tác động lên NOI. Cách tiếp cận so sánh bán hàng:
Nhìn vào các đặc tính của các thuộc tính tương tự và cách chúng được định giá: - Đặc điểm
Đơn vị Giá trị Số phòng

Số $ 25, 000

Số phòng tắm

Số 10, 000

Khoảng cách đến thành phố
Miles

($ 2, 000)

thuộc tính bạn muốn giá trị có tám phòng, ba phòng tắm và chỉ cách thành phố 10 dặm.	Giá trị bằng (8 * 25, 000) + (3 * $ 10, 000) + (10 * - $ 2, 000) = $ 200, 000 + 30, 000 - 20, 000 = 210.000 USD dựa trên tương tự loại tài sản.	Phương pháp tiếp cận thu nhập:
Trong cách tiếp cận này, nhà đầu tư sẽ ước tính tổng giá trị bất động sản dựa trên tỷ suất lợi nhuận từ tài sản. Vì vậy, bất kỳ giá thuê tiềm năng nào mong đợi từ người thuê để sử dụng tài sản sẽ được so sánh với các loại bất động sản tương tự.	Tính toán dòng tiền sau thuế	Hãy bắt đầu với một số thông tin cơ bản:
NOI = $ 125, 000	Khấu hao = $ 5, 000	Thanh toán thế chấp = 60.000 $
Giá mua = $ 725, 000	75% tài chính với lãi suất 8%	Tỉ lệ tăng NOI = 4%

Mức thuế cận biên = 31%.
Dòng tiền sau thuế = Số tiền vay ($ 725, 000 * .75) = 543 $, 750.
Lãi suất đầu tiên = (543 $, 750 * .8) = 43 $ 500.
Thuế sau thuế Thu nhập = ($ 125, 000- $ 5, 000- $ 43, 500) * (1-31) = $ 52, 785

Để có được dòng tiền sau thuế từ thu nhập sau thuế, phải khấu hao và trả nợ gốc khoản thanh toán thế chấp phải được trừ.