Rất ít người vay tìm kiếm khoản thế chấp 15 năm khi họ mua nhà. Vào tháng 2 năm 2015, theo Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp, chỉ có 5% người mua nhà và 20% các nhà tái cấp vốn xin vay thế chấp 15 năm, và những con số này đã giảm trong những năm gần đây. Nhưng nếu người vay được bỏ ra bởi khoản thanh toán hàng tháng tương đối cao, họ đang bỏ qua cơ hội để tiết kiệm rất nhiều tiền, trong cả hai giác quan của từ.

PROS

Việc thế chấp 15 năm tốn kém hơn nhiều so với việc vay tiền trong 30 năm.

• Vì chi phí thế chấp được tính theo lãi suất hàng năm, và bạn đang vay tiền trong một thời gian dài, bạn sẽ không phải vay tiền trong 15 năm nữa - thường ít hơn một nửa số tiền bạn phải trả hơn 30 năm. Lãi suất càng cao thì khoảng cách giữa hai khoản thế chấp càng lớn. Ở mức 4%, bạn sẽ chỉ phải trả khoảng 46% lãi suất bạn phải trả trong khoản vay dài hạn.

So sánh lãi suất thế chấp 15 năm so với 30 năm với máy tính thế chấp của chúng tôi:

• Vì các khoản cho vay ngắn hạn ít rủi ro hơn và rẻ hơn cho các ngân hàng để tài trợ, thế chấp thường là 15 năm đi kèm với một mức lãi suất thấp hơn - bất cứ nơi nào giữa một phần tư điểm và toàn bộ điểm ít hơn cho một thế chấp 30 năm.

• Nếu thế chấp của bạn được mua bởi một trong những công ty do chính phủ tài trợ, như Fannie Mae, có thể bạn sẽ phải trả ít hơn phí cho khoản vay 15 năm. Fannie Mae và các doanh nghiệp khác do chính phủ hậu thuẫn cho phép điều chỉnh mức giá mức vay mà thường chỉ áp dụng cho hoặc thế chấp cao hơn 30 năm. Các khoản phí này thường áp dụng cho người đi vay có điểm tín dụng thấp hơn, thanh toán xuống nhỏ hơn hoặc cả hai. Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang đóng phí bảo hiểm thế chấp thấp cho người vay 15 năm. Hầu hết người vay cuối cùng phải trả những chi phí này như là một phần của lãi suất cao hơn chứ không phải là phí trả trước.

• Vì khoản thanh toán hàng tháng cao hơn nên các nhà hoạch định tài chính xem xét thế chấp khoản vay 15 năm dưới hình thức tiết kiệm bắt buộc - thay vì đầu tư những khoản tiết kiệm đó vào tài khoản thị trường tiền tệ hoặc chứng khoán cổ phiếu, bạn đầu tư vào nhà bạn, mà về lâu dài cũng có thể đánh giá cao về giá trị.

CONS

Thế chấp ngắn hơn có khoản thanh toán hàng tháng cao hơn các khoản vay dài hạn. Chẳng hạn, một khoản vay 15 năm với mức 300.000 đô la với lãi suất 4% có khoản thanh toán hàng tháng là $ 2, 219 hoặc cao hơn 55% so với khoản vay thế chấp 30 năm với mức tiền như nhau.

• Mức thanh toán cao hơn có thể hạn chế người mua đến ngôi nhà khiêm tốn hơn so với họ có thể mua với khoản vay 30 năm. (Việc thanh toán hàng tháng đối với một khoản vay 30 năm sẽ trả lại một khoản vay lớn hơn)

• Mức thanh toán cao hơn đòi hỏi nguồn dự trữ tiền mặt cao hơn - một khoản thu nhập trong khoản tiết kiệm của một năm.

• Mức thanh toán cao hơn có nghĩa là người đi vay có thể bỏ qua cơ hội để tích lũy các khoản tiết kiệm khác hoặc tiết kiệm cho các mục tiêu khác có ưu đãi, như học phí đại học hoặc trong tài khoản hưu trí 401 (k), cả hai đều được hoãn thuế và có đóng góp của chủ lao động.Một nhà đầu tư khôn ngoan và có kỷ luật sẽ mất cơ hội để đầu tư khoản chênh lệch giữa khoản thanh toán 15 năm và 30 năm đối với chứng khoán có lợi tức cao.

Dòng dưới

Việc thế chấp 15 năm có thể giúp bạn tiết kiệm rất nhiều tiền. Hãy tưởng tượng khoản vay trị giá 300.000 đô la, có giá trị 3.25% trong 15 năm hoặc 4% trong 30 năm. Tác động kết hợp của việc khấu hao nhanh hơn và lãi suất thấp hơn có nghĩa là việc vay tiền chỉ trong 15 năm sẽ có giá 79, 441, so với $ 215, 609 trong 30 năm, hoặc gần hai phần ba. Dĩ nhiên, chà là thanh toán hàng tháng cao hơn.

(Để biết thêm về việc chọn thế chấp phù hợp với bạn, xem

Ngân hàng Vs. Ngân sách: Nhà bạn có thể kiếm được bao nhiêu?

và So sánh 30 năm với Vs. Một khoản thế chấp 15 năm .