Đối với nhiều người, mua nhà là khoản đầu tư tài chính lớn nhất mà họ sẽ kiếm được. Bởi vì mức giá rất cao, hầu hết mọi người thường cần một khoản thế chấp. Tiền thế chấp là một khoản cho vay khấu trừ, trong đó khoản nợ được trả dần theo kỳ hạn trong một kỳ. Thời gian khấu hao là khoảng thời gian, trong nhiều năm, mà người đi vay lựa chọn để thanh toán thế chấp.

Trong khi loại phổ biến nhất là khoản thế chấp bằng lãi suất cố định 30 năm, người mua có các lựa chọn khác, bao gồm khoản thế chấp 25 năm và 15 năm. Thời gian khấu hao không chỉ ảnh hưởng đến thời gian trả nợ nhưng phải trả bao nhiêu tiền trong suốt thời gian thế chấp. Thời gian khấu hao dài hơn thường liên quan đến thanh toán hàng tháng nhỏ hơn và chi phí lãi suất cao hơn trong suốt thời hạn của khoản vay. Mặt khác, thời kỳ khấu hao ngắn hơn thường đòi hỏi thanh toán hàng tháng lớn hơn và giảm tổng chi phí lãi suất. Đó là một ý tưởng tốt cho bất cứ ai trong thị trường cho một khoản thế chấp để xem xét các phương án khấu hao khác nhau để tìm một trong những cung cấp phù hợp nhất liên quan đến khả năng quản lý và tiết kiệm tiềm năng. Ở đây, chúng ta hãy xem các chiến lược khấu hao tài sản thế chấp khác nhau cho những người mua nhà ngày nay.

Các khoản thu nhập chính xác và lãi suất tạo nên mỗi khoản thanh toán được thể hiện trong bảng giá trị khấu hao thế chấp (hoặc bảng khấu hao). Ngay từ đầu, mỗi lần thanh toán hàng tháng nhiều hơn theo hướng lãi suất. Lãi suất cho thế chấp là khoản khấu trừ thuế. Nếu bạn ở trong khung thuế cao, khoản khấu trừ này sẽ có giá trị hơn đối với những người có mức thuế thấp hơn. Với mỗi khoản thanh toán tiếp theo, ngày càng có nhiều khoản thanh toán được trả cho hiệu trưởng, và ít hơn cho lãi suất, cho đến khi khoản thế chấp được thanh toán đầy đủ, và người cho vay nộp một khoản Hài hước với văn phòng quận hoặc văn phòng đăng ký đất.

Thời gian khấu hao dài hơn Giảm khoản thanh toán hàng tháng

Các khoản vay có thời gian khấu hao dài hơn có khoản thanh toán hàng tháng nhỏ hơn do bạn có nhiều thời gian hơn để trả lại khoản vay. Đây là một chiến lược tốt nếu bạn muốn thanh toán dễ quản lý hơn. Hình dưới đây cho thấy một ví dụ tóm tắt về lịch trình khấu hao của khoản cho vay theo lãi suất cố định trị giá 200 đô la một năm, trị giá 200.000 đô la, với mức lãi suất cố định là 4. 5%:

Hình 1

Việc thanh toán thế chấp đối với kỳ hạn 30 năm, lãi suất cố định 4. Thế chấp thế chấp 5% luôn như cũ mỗi tháng ($ 1, 013. 37). Tuy nhiên, số tiền chuyển về gốc và lãi suất thay đổi mỗi tháng. Dưới đây là ba tháng đầu tiên của lịch trình khấu hao, và sau đó các khoản thanh toán là 180, 240, 300 và 360 tháng.

Tóm tắt lãi suất cố định 30 năm 4. Khoản vay 5%:

- Số tiền thế chấp = $ 200, 000 - Thanh toán hàng tháng = $ 1, 013. 37

- Lãi suất = $ 164, 813 Nếu bạn chọn thời hạn khấu hao ngắn hơn - ví dụ 15 năm - bạn sẽ phải trả hàng tháng cao hơn, nhưng bạn sẽ cũng tiết kiệm đáng kể về lãi suất trong suốt thời gian của khoản vay, và bạn sẽ sở hữu nhà của bạn sớm hơn.Ngoài ra, lãi suất cho vay ngắn hơn thường thấp hơn lãi suất cho vay dài hạn. Đây là một chiến lược tốt nếu bạn có thể thoải mái đáp ứng các khoản thanh toán hàng tháng cao hơn mà không gặp khó khăn. Hãy nhớ rằng, mặc dù thời gian khấu hao ngắn hơn, nó vẫn bao gồm việc thực hiện 180 khoản thanh toán tuần tự. Điều quan trọng là phải cân nhắc liệu bạn có thể duy trì mức chi trả đó hay không.

Hình 2 cho thấy lịch trình khấu hao tương tự như thế với cùng $ 200, 000 4. Khoản vay 5%, nhưng với khoản khấu hao 15 năm (một lần nữa, một phiên bản rút ngắn cho sự đơn giản):

Hình 2

Cùng $ 200, 000 4. Khoản vay 5%, nhưng với khoản khấu hao 15 năm.

Ba tháng đầu tiên của lịch trình khấu hao được hiển thị cùng với các khoản thanh toán là 60, 120 và 180 tháng.

Tóm tắt tỷ lệ cố định 15 năm, 4. 5% khoản vay:

- Số tiền thế chấp = $ 200, 000

- Thanh toán hàng tháng = $ 1, 529. 99

- Lãi suất = 75, 397 58 - Tổng chi phí = 275 $, 398. 20 Như chúng ta có thể thấy từ hai ví dụ, việc khấu hao dài hơn 30 năm cho một khoản thanh toán hợp lý hơn là $ 1, 013. 37 so với $ 1, 529. 99 cho khoản vay 15 năm, một khoản chênh lệch là 516 đô la. 62 mỗi tháng. Điều đó có thể tạo ra sự khác biệt lớn cho các gia đình với ngân sách quá hạn hẹp hoặc đơn giản chỉ muốn giảm chi phí hàng tháng. Hai kịch bản cũng minh họa rằng khoảng thời gian khấu hao 15 năm tiết kiệm được 89, 416 đô la cho chi phí lãi vay. Nếu người vay có thể thoải mái chi trả các khoản thanh toán hàng tháng cao hơn, có thể tiết kiệm đáng kể với thời gian khấu hao ngắn hơn.

Các lựa chọn thanh toán nhanh hơn

Ngay cả với khoản thế chấp bằng khấu trừ dài hơn, có thể tiết kiệm tiền lãi và trả nợ nhanh hơn thông qua việc khấu trừ nhanh hơn. Chiến lược này liên quan đến việc thêm các khoản thanh toán bổ sung vào hóa đơn tiền vay hàng tháng của bạn, có khả năng tiết kiệm hàng chục ngàn đô la và cho phép bạn không phải trả nợ (ít nhất là về các khoản thế chấp) năm sớm hơn. Lấy khoản vay thế chấp $ 200, 000, 30 năm từ ví dụ trên. Nếu một khoản thanh toán thêm 100 đô la được áp dụng cho hiệu trưởng mỗi tháng, khoản vay này sẽ được hoàn trả đầy đủ trong 25 năm thay vì 30 và người vay sẽ nhận được khoản tiết kiệm 31.745 đô la cho các khoản thanh toán lãi. Đem đến 150 đô la mỗi tháng, và khoản vay này sẽ được đáp ứng trong 23 năm với mức $ 43, 204. 16 tiết kiệm. Ngay cả một khoản thanh toán thêm duy nhất được thực hiện mỗi năm có thể làm giảm số tiền lãi suất và rút ngắn thời gian khấu trừ, miễn là thanh toán đi về phía gốc, chứ không phải là lãi suất (đảm bảo rằng người cho vay của bạn xử lý thanh toán theo cách này). Đương nhiên, bạn không nên bỏ qua những nhu cầu thiết yếu hoặc lấy tiền từ các khoản đầu tư có lợi nhuận để thanh toán thêm. Nhưng cắt giảm chi phí không cần thiết và bỏ tiền vào các khoản thanh toán thêm có thể có ý nghĩa tài chính tốt. Và không giống như thế chấp 15 năm, nó sẽ cho phép bạn linh hoạt để trả ít hơn một vài tháng.

Mẹo: Máy tính khấu hao thế chấp trực tuyến có thể giúp bạn quyết định thế chấp nào là phù hợp với bạn và tính toán tác động của việc thanh toán thế chấp thêm. Ngoài ra, máy tính thế chấp có thể được sử dụng để xác định mức lãi suất tốt nhất hiện có.Để bắt đầu hãy thử máy tính của chúng tôi bên dưới.

Các lựa chọn khác

Các khoản thế chấp có thể điều chỉnh tỷ lệ có thể cho phép bạn trả ít hơn mỗi tháng so với khoản thế chấp bằng lãi suất cố định 30 năm và bạn có thể điều chỉnh các khoản thanh toán theo những cách khác có thể phù hợp với mức tăng thu nhập cá nhân . Tuy nhiên, các khoản thanh toán hàng tháng cho những khoản này có thể tăng lên - tần suất phụ thuộc vào các chỉ số kinh tế và cách viết hợp đồng - và với lãi suất thế chấp ở mức thấp gần như lịch sử, chúng có thể là một sự đặt cược không khôn ngoan đối với hầu hết các chủ nhà. Tương tự, các loại thế chấp trái phiếu bằng lãi suất và các loại hình trái phiếu thường có mức thanh toán thấp nhưng sẽ khiến bạn phải chịu một khoản dư nợ khổng lồ vào cuối kỳ hạn cho vay, cũng là một khoản đặt cược rủi ro.

Dưới đây

Quyết định thế chấp bạn có khả năng trả nợ không nên chỉ để cho người cho vay: Ngay cả trong môi trường cho vay hiện tại với các tiêu chuẩn khắt khe hơn, bạn có thể được chấp thuận cho một khoản vay lớn hơn bạn thực sự cần. Nếu bạn thích ý tưởng về thời gian khấu hao ngắn hơn để bạn có thể trả lãi ít hơn và sở hữu ngôi nhà của bạn sớm hơn - nhưng không thể trả khoản thanh toán cao hơn - hãy cân nhắc tìm kiếm một ngôi nhà với mức giá thấp hơn. Với khoản vay thế chấp nhỏ hơn, bạn có thể xoay các khoản thanh toán cao hơn đi kèm với thời gian khấu hao ngắn hơn.

Bởi vì rất nhiều yếu tố có thể ảnh hưởng đến khoản thế chấp nào là tốt nhất cho bạn, điều quan trọng là phải đánh giá tình hình của bạn. Nếu bạn đang cân nhắc một khoản thế chấp lớn và bạn ở trong một khung thuế cao, ví dụ, khoản khấu trừ thế chấp của bạn sẽ có lợi hơn nếu bạn có một khoản thế chấp nhỏ và nằm trong khung thuế thấp hơn. Hoặc, nếu bạn nhận được lợi nhuận tốt từ các khoản đầu tư của bạn, nó có thể không có ý nghĩa về tài chính để cắt giảm việc xây dựng danh mục đầu tư của bạn để thực hiện thanh toán thế chấp cao hơn. Điều gì luôn mang lại ý nghĩa tài chính tốt là đánh giá nhu cầu và hoàn cảnh của bạn và dành thời gian để xác định chiến lược khấu trừ thế chấp tốt nhất cho bạn.