Khi bạn mua sắm một căn nhà, bạn có thể bị cuốn vào sự phấn khích của một kính vạn hoa của sự lựa chọn: Người trợ cấp trên hoặc chìa khoá trao tay? Căn hộ nhỏ ở trung tâm của thành phố hoặc ngôi nhà trải dài ở ngoại ô? Truyền thống hay đương đại? Gạch hoặc vữa? Thế chấp lãi suất cố định hoặc lãi suất điều chỉnh?

OK, vì vậy có lẽ cái cuối cùng không thực sự hân hoan. Boring vì nó có thể được, tuy nhiên, đó là một câu hỏi bạn sẽ phải tự hỏi mình - và trả lời - tại một số điểm trong quá trình mua nhà. Bạn nên lựa chọn loại thế chấp nào? Tin hay không, quyết định của bạn có thể tạo ra hoặc phá vỡ đầu tư tại nhà của bạn (xem Nhận khoản thế chấp trong 20s của bạn).

Tin vui: Bạn không phải là người duy nhất trong cuộc tìm kiếm của mình để hạ bớt thế chấp hoàn hảo. Năm thứ hai liên tiếp, Millennial đại diện cho một nhóm người mua nhà lớn nhất ở Mỹ (32%), theo một nghiên cứu vào tháng 3 năm 2015 của Hiệp hội Các nhà môi giới Địa ốc. Khi các thành viên của thế hệ này tiếp tục tràn ngập thị trường bất động sản, họ đang xúi giục một số thay đổi lớn trong ngành công nghiệp thế chấp. Trung tâm Nghiên cứu Pew năm 2014 r phát hiện ra rằng những người đi vay thế chấp Millennial đang yêu cầu một quy trình nộp đơn vay vốn dựa vào công nghệ, dịch vụ trực tuyến nhanh chóng và đóng tiền thế chấp nhanh hơn.

Nhưng trước khi bạn đóng nhà mới, bạn sẽ cần làm một số bài tập ở nhà. Dưới đây là thông tin về các loại hình chính của thế chấp để giúp bạn đưa ra quyết định quan trọng này.

Các khoản vay của FHA

Cho vay mua nhà do Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA), được gọi là khoản vay FHA, được thiết kế cho người mua nhà mà không có tiền để trả vào khoản thanh toán xuống - đó là lý do tại sao các khoản cho vay FHA rất hấp dẫn đối với Milllennials có tiền mặt.

Các khoản vay thế chấp 30 năm truyền thống, khác với khoản vay FHA, yêu cầu khoản thanh toán xuống 20% ​​trừ khi bạn trả bảo hiểm thế chấp cá nhân (PMI). Người cho vay thông thường yêu cầu bạn phải trả bảo hiểm này nếu bạn thực hiện một khoản thanh toán xuống nhỏ vì bạn được coi là một người có nguy cơ cao. PMI tăng khoản tiền thế chấp hàng tháng của bạn bằng 0. 25% đến 2% số dư nợ vay của bạn mỗi năm.

Tuy nhiên, với khoản vay FHA, bạn chỉ phải trả 3% khoản tiền đặt cọc, tất cả đều có thể đến từ quà tặng hoặc tài trợ. Điều đó có nghĩa là bạn có thể bảo đảm một khoản vay FHA mà không phải bỏ ra một đồng đô la nào của tiền của bạn. Thêm vào đó, các yêu cầu bảo lãnh phát hành không hoàn toàn nghiêm ngặt với các khoản vay này. Nói cách khác, nếu lịch sử tín dụng của bạn không chính xác hoàn hảo, một khoản cho vay FHA có thể là đặt cược tốt nhất của bạn.

Các khoản cho vay FHA đã trở nên phổ biến trong những năm gần đây khi Cục Quản lý Nhà ở Liên bang tiếp tục tăng chi phí bảo hiểm hàng tháng (dẫn đến khoản thanh toán hàng tháng cao hơn cho chủ nhà). Không giống như các khoản vay thông thường, các khoản thanh toán thế chấp đối với các khoản cho vay FHA tiếp tục trong suốt thời gian cho vay.Nhiều người vay tiền cho rằng họ có thể mua một khoản thế chấp 30 năm thông thường và ho lên PMI cho đến khi họ đạt được 20% vốn chủ sở hữu trong nhà.

Tuy nhiên, FHA đang có biện pháp để biến mọi thứ xung quanh. Vào tháng 1 năm 2015, nó bắt đầu giảm khoản phí thế chấp đối với khoản vay FHA trung bình 900 đô la một năm. Dường như những nỗ lực của họ đang hoạt động vì các khoản cho vay FHA đang tăng trở lại, đặc biệt là với những người mua nhà lần đầu. Theo RealtyTrac, trong quý II năm 2015, nguồn vốn FHA tăng 50% so với quý trước và tăng 46% so với một năm trước.

Tỷ lệ cố định Thế chấp

Trong thế giới của khoản vay thông thường, khoản thế chấp bằng lãi suất cố định là sự lựa chọn dễ đoán nhất và dễ hiểu nhất đối với người đi vay. Đó là bởi vì lãi suất không thay đổi trong suốt thời gian thế chấp. Do đó, khoản thanh toán chính và lãi bạn thực hiện mỗi tháng cũng không bao giờ thay đổi. Mặc dù các khoản thế chấp bằng lãi suất cố định thường được thiết lập như một khoản cho vay 30 năm, nhưng có thể có được khoản thế chấp bằng lãi suất cố định 10 hoặc 15 năm.

Lãi suất của bạn bị khóa bằng một khoản thế chấp bằng lãi suất cố định khi bạn nhận khoản vay đầu tiên, và nó vẫn giữ nguyên cho đến khi bạn bán, cho vay lại hoặc trả hết khoản vay. Điều đó có nghĩa là nếu lãi suất của bạn là 4. 2% khi bạn nhận được khoản vay, 20 năm sau đó, tỷ lệ sẽ vẫn là 4. 2% (nếu bạn vẫn có thế chấp).

Lợi thế của khoản thế chấp bằng lãi suất cố định rất đơn giản: Không có bất ngờ. Bạn sẽ không bao giờ phải đối phó với các khoản thanh toán hàng tháng biến động mà thay đổi theo chuyển đổi lãi suất. Thậm chí nếu lạm phát tăng vượt mức kiểm soát và tỷ lệ thế chấp tăng vọt lên 20%, thanh toán hàng tháng của bạn vẫn giữ nguyên. Điều này cho phép bạn kiểm soát ngân sách của mình. Một khoản thế chấp bằng lãi suất cố định nói chung là sự lựa chọn tốt nhất nếu bạn nghĩ rằng bạn sẽ ở trong nhà lâu hơn năm năm, và đó cũng là một sự lựa chọn thông minh khi lãi suất tăng. Thêm vào đó, vì những khoản thế chấp đơn giản này rất dễ hiểu, chúng lý tưởng cho những người mua nhà lần đầu.

Tuy nhiên, bạn sẽ phải trả phí bảo hiểm dự đoán trước. Các khoản thế chấp bằng lãi suất cố định nói chung đắt hơn các khoản thế chấp bằng lãi suất điều chỉnh (xem bên dưới). Theo Ngân hàng. com, tỷ suất thế chấp năm 2014 trung bình là 4. 5% đối với khoản thế chấp bằng tiền cố định 30 năm so với 3. 3% trong 5 năm đầu của ARM 5/1 (tỷ lệ này được ấn định trong 5 năm và có thể điều chỉnh được cho các khoản vay còn lại 25 năm thế chấp 30 năm). Số tiền này phải trả hàng tháng là 1 000 đô la Mỹ cho khoản thế chấp 200 ngàn đô la với lãi suất cố định 30 năm (bao gồm cả tiền gốc và lãi) so với 875 đô la một tháng cho thời kỳ "hưởng tuần trăng mật" của ARM 5/1.

Các khoản thế chấp có thể điều chỉnh tỷ lệ

Khi bạn xem xét các khoản tiết kiệm được thể hiện trong ví dụ trên, bạn có thể bị cám dỗ để sử dụng khoản thế chấp bằng lãi suất điều chỉnh (ARM). Tuy nhiên, ARM mang rất nhiều sự không chắc chắn. Mặc dù khoản thế chấp bằng lãi suất có thể điều chỉnh có thể mang lại lợi ích về chi phí chính sớm trong khoản vay, bạn có thể trả tiền cho nó trong lều xuống đường.

Còn được gọi là "thế chấp có lãi suất thay đổi" hoặc "thế chấp lãi suất thả nổi", ARM là thế chấp, trong đó lãi suất thay đổi theo thời gian.Với ARM, lãi suất ban đầu của bạn thường được ấn định trong một khoảng thời gian, và lãi suất "teaser" này thường thấp hơn lãi suất thị trường. Sau một khoảng thời gian nhất định trong hợp đồng của bạn (đôi khi được gọi là thời kỳ "hưởng tuần trăng mật" được đề cập ở trên), lãi suất cho vay của bạn sẽ điều chỉnh hoặc đặt lại thường xuyên, đôi khi cũng thường xuyên như mỗi tháng. Những điều chỉnh này cũng sẽ thay đổi khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn. Ví dụ, lãi suất ban đầu cho ARM 2/28 được ấn định trong khoảng thời gian hai năm và sau đó sẽ được đặt lại với lãi suất thả nổi trong 28 năm còn lại của khoản thế chấp 30 năm.

Khi bạn có ARM, khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn có thể tăng mạnh trong suốt thời gian khoản vay. Chỉ trong một năm, ARM 6% có thể tăng lên 11% hoặc cao hơn nếu lãi suất tăng. Nhiều chủ sở hữu nhà ARM bị mất nhà trong vụ sụp đổ gần đây vì khoản thanh toán của họ gia tăng. Những người vay này không thể bán hoặc tái cấp vốn để thoát khỏi khoản vay của họ, và cuối cùng giá trị của ngôi nhà của họ đã giảm xuống còn thấp hơn số tiền nợ họ vay. Để đầu nó, các khoản thế chấp có thể điều chỉnh lãi suất có thể rất khó hiểu, điều này khiến họ trở thành một lựa chọn đáng ngờ đối với người mua lần đầu.

Về mặt tích cực, ARM cho phép bạn tận dụng lợi thế giảm lãi suất mà không cần phải tái tài trợ. Nó cũng là một lựa chọn khả thi và giá cả phải chăng nếu bạn chỉ có kế hoạch ở lại trong một ngôi nhà trong một hoặc hai năm. Xác định loại thế chấp tốt nhất cho bạn phụ thuộc vào một số yếu tố, từ quy mô của khoản thanh toán xuống bạn có thể mua được và dòng tiền mặt hàng tháng của bạn với tình trạng hiện tại của thị trường. Mặc dù bạn có thể bị cám dỗ để tra cứu web để trả lời, lãi suất thế chấp liên tục thay đổi, do đó, nó trả tiền để chuyển sang các chuyên gia. Nói chuyện với ít nhất hai môi giới thế chấp hoặc người cho vay khác nhau và thảo luận về tình huống độc nhất của bạn. Các chuyên gia này có thể cung cấp cho bạn hướng dẫn, giải thích các lựa chọn của bạn và giúp bạn chọn thế chấp phù hợp nhất cho các nhu cầu cụ thể của bạn.

Xem

Khái niệm cơ bản về Tiền vay thế chấp

và Làm thế nào để Nhận Quà để Nhận Hưu Trí để biết thêm thông tin. Vì vậy, bạn không bỏ lỡ các chương trình đặc biệt nếu đây là lần mua nhà đầu tiên của bạn, cũng hãy kiểm tra Tín dụng dành cho Người mua nhà lần đầu tiên .