Có nhiều lựa chọn thế chấp khác nhau dành cho chủ nhà. Một khoản vay thế chấp cố định 30 năm truyền thống không còn là lựa chọn tài chính duy nhất của người tiêu dùng. Có những khoản thế chấp bằng lãi suất thay đổi hàng tháng, các khoản thế chấp bằng lãi suất điều chỉnh theo thời gian cố định (ARMs), mua lại 3-2-1 và các ARM thanh toán tùy chọn, chỉ để đặt tên cho một số ít. (Để biết thêm thông tin về thế chấp, xem Mua sắm thế chấp , Hiểu cấu trúc thanh toán thế chấp và Đầu tư bất động sản .

Làm thế nào để mua căn nhà đầu tiên của bạn Cũng giống như hầu hết các quyết định tài chính, thường có một sự cân bằng giữa rủi ro và khen thưởng trong việc lựa chọn thế chấp. Trong bài này, chúng tôi sẽ hướng dẫn bạn thực hiện quyết định thế chấp dựa trên rủi ro của bạn.

Biết khoản thế chấp của bạn

Ví dụ như khoản thế chấp bằng lãi suất có thể điều chỉnh, có thể cung cấp các khoản thanh toán hàng tháng ban đầu thấp dựa trên lãi suất hiện tại, nhưng các khoản thanh toán hàng tháng có tiềm năng tăng đáng kể trong tương lai nếu lãi suất tăng. Một khoản thế chấp tùy chọn thanh toán có thể cho phép thanh toán hàng tháng ban đầu rất thấp khi lãi suất hoãn lại được cộng vào số dư gốc của thế chấp, nhưng gây ra tồn tại có thể khiến khoản thanh toán hàng tháng đột ngột tăng lên. Chủ nhà chắc chắn sẽ phải đối mặt với khó khăn về tài chính nghiêm trọng nếu giá nhà sụt giảm trong khi số dư nợ gốc của thế chấp tăng lên. Chìa khoá để đưa ra quyết định tài chính vững chắc liên quan đến việc lựa chọn thế chấp là xác định và đo lường các rủi ro liên quan đến thế chấp và sau đó hỏi những câu hỏi "Liệu những rủi ro có xứng đáng với phần thưởng?" và "Có thể chấp nhận những rủi ro liên quan đến kết cục xấu không?"

Hai rủi ro chính của rủi ro thế chấp Có hai rủi ro chính liên quan đến việc lựa chọn thế chấp mà cần được xác định và đo lường: rủi ro bị sốc về thanh toán và ảnh hưởng của thế chấp đối với vốn chủ sở hữu nhà.

Sự sụp đổ về khoản thanh toán

Sốc khi thanh toán là thuật ngữ được sử dụng để mô tả tiềm năng tăng đáng kể khoản thanh toán hàng tháng. Sốc khi thanh toán thường liên quan đến các khoản vay có lãi suất điều chỉnh. Đó là kết quả của việc kết thúc thời hạn tạm thời hoặc lãi suất cố định, tăng lãi suất được lập chỉ mục đầy đủ, kết thúc thời hạn thanh toán lãi suất hoặc thanh toán lại khoản thanh toán tối thiểu cho khoản thanh toán.

Tất cả các khoản vay có lãi suất điều chỉnh mang một số nguy cơ bị sốc thanh toán. Nhiều người có các tính năng đã đề cập ở trên, làm tăng nguy cơ này. Ví dụ, mua xuống từ 3-2-1 hoặc 2-1 cung cấp lịch biểu về tỷ lệ bắt đầu ban đầu tạm thời; khi tỷ lệ bắt đầu hết hạn, số tiền thanh toán hàng tháng tăng lên. ARM cố định có lãi suất cố định trong một khoảng thời gian, thường là ba, năm, bảy năm. Khi khoảng thời gian cố định hết hạn, các khoản thanh toán hàng tháng có thể sẽ tăng lên.

Thế chấp bằng lãi suất chỉ có thể cung cấp các khoản thanh toán ban đầu thấp hơn vì khoản thanh toán hàng tháng chỉ bao gồm lãi suất; khi thời hạn lãi chỉ hết hạn, khoản thanh toán hàng tháng sẽ tăng lên.Một số khoản thế chấp, chẳng hạn như cái gọi là ARM tùy chọn thanh toán, cung cấp thanh toán hàng tháng rất thấp, nhưng cũng có các yếu tố kích hoạt có thể khiến thanh toán tăng đáng kể. (Để tiếp tục đọc về ARMs, xem

Mơ ước hoặc ác mộng ở nước Mỹ ?,

ARMed Và nguy hiểm

và Mortgages: Tỷ lệ cố định so với mức điều chỉnh được-.) Trang chủ Equity Vốn chủ sở hữu là thước đo giá trị ròng của một ngôi nhà cho chủ sở hữu nhà. Việc tạo ra vốn chủ sở hữu nhà xây dựng sự giàu có và mở ra nhiều lợi ích tài chính bổ sung và lựa chọn tài chính. Tuy nhiên, sự phá hủy vốn chủ sở hữu nhà cũng có thể hạn chế các khả năng tài chính trong tương lai. Hiểu được tác động có thể xảy ra của khoản vay thế chấp đối với vốn chủ sở hữu nhà trong một khoảng thời gian dự kiến ​​là rất quan trọng đối với các cân nhắc về tài chính trong tương lai. Một biện pháp rủi ro chính được sử dụng bởi người cho vay là quy mô của thế chấp liên quan đến giá trị của tài sản. Đây được gọi là tỷ lệ cho vay / giá trị. Nếu phần vốn nhà bị phá hủy, tỷ lệ cho vay-giá-trị tăng. Điều này có thể khiến cho việc vay nợ trở nên khó khăn hơn, yêu cầu tài trợ mới phải được thực hiện với lãi suất cao hơn, yêu cầu thanh toán bảo hiểm thế chấp cá nhân, hoặc bắt buộc sử dụng một loại hình thế chấp khác. Trong trường hợp xấu nhất, nếu giá trị của một căn nhà giảm xuống dưới dư nợ chính còn lại của một thế chấp, tất cả các lựa chọn tài chính sẽ được loại bỏ một cách hiệu quả. (Để tiếp tục đọc về chủ đề này, hãy xem Các khoản thế chấp: bạn có thể trả bao nhiêu?

,

Trả nợ thế chấp

và Xóa nợ cá nhân .) Trong các khoản cho vay truyền thống, một phần của khoản thanh toán thế chấp hàng tháng được áp dụng theo số dư gốc của khoản thế chấp theo biểu giá khấu hao. Tuy nhiên, nhiều khoản vay thế chấp mới đã trở nên phổ biến trong những năm gần đây cung cấp các tính năng như thanh toán chỉ trả lãi hoặc thậm chí các khoản thanh toán ít hơn khoản thanh toán chỉ trả lãi. Khi thanh toán lãi chỉ được thực hiện, số dư còn lại của khoản thế chấp vẫn không đổi. Khi thanh toán ít hơn khoản thanh toán chỉ trả lãi thì lãi suất hoãn lại được tạo. Khoản lãi hoãn lại sau đó được cộng vào số dư gốc của thế chấp. Đây được gọi là khấu hao theo giá trị âm. Sự cân bằng chính của thế chấp thực sự tăng! Khi sự cân bằng chính của thế chấp vẫn không thay đổi hoặc gia tăng, vốn chủ sở hữu nhà có thể không đổi hoặc có thể bị phá hủy, tùy thuộc vào tỷ lệ tăng giá nhà. Bởi vì vốn chủ sở hữu nhà đóng một vai trò quan trọng trong các cân nhắc về tài chính trong tương lai, tỷ lệ tạo ra vốn chủ sở hữu nhà là một phần quan trọng trong bất kỳ quyết định thế chấp nào. Điều này đặc biệt đúng đối với các khoản thế chấp bằng lãi suất và khấu hao phủ định bởi vì đa số người vay chọn những khoản vay này với mục đích tái cấp vốn trong vòng một thời gian nhất định. Lập dự toán Việc đo lường đúng rủi ro của cú sốc thanh toán và vốn chủ sở hữu nhà yêu cầu phải ước tính lãi suất trong tương lai và đánh giá giá nhà. Những ước tính này nên dựa trên kết quả có thể hoặc có thể xảy ra nhất.Chúng không nên chỉ dựa trên tình huống tốt nhất hoặc trường hợp xấu nhất. Những tính toán này có thể được thực hiện cho các khoản thanh toán thế chấp và vốn chủ sở hữu nhà. Tính công bằng nhà Vốn chủ sở hữu là một chức năng của hai điều: tỷ lệ mà giá thị trường của một ngôi nhà tăng lên hoặc khấu hao và số dư nợ chính còn lại của thế chấp. (Vốn chủ sở hữu bằng với giá trị của nhà trừ đi số dư nợ chính của thế chấp). Tỷ lệ mà nhà cửa đánh giá cao hoặc mất giá trị khác nhau giữa các tiểu bang, thị xã với thị trấn, và thậm chí từ khu phố đến khu phố trong cùng một thành phố. Không có cách duy nhất, không thể sai lầm để ước tính giá nhà trong tương lai. Tuy nhiên, kết quả hoạt động trong quá khứ gần đây và xu hướng tỷ lệ tăng giá để quay trở lại mức trung bình dài hạn của họ cung cấp một số hướng dẫn. Ví dụ, nếu một ngôi nhà tăng 10% trong năm trước, nhưng trung bình dài hạn là 5%, 7% có thể là một ước tính tốt cho năm tới (6% có thể là một ước tính tốt cho năm sau đó, và 5% là ước tính tốt cho những năm còn lại).

Cách đơn giản nhất để tính toán giá trị gia đình trong tương lai dựa trên ước tính giá cả là sử dụng bảng tính mà giá trị của ngôi nhà trong mỗi tháng bằng với giá trị của ngôi nhà trong tháng trước x (1 + (ước tính tỷ lệ đánh giá hàng năm / 12)). Lưu ý: phương pháp này sử dụng kết hợp hàng tháng của một tỷ lệ hàng năm, có nghĩa là đánh giá cao tính toán hàng năm sẽ lớn hơn một chút so với tính toán hàng năm đơn giản. (999) Vượt qua vùng tối đen kết hợp

và

Hiểu giá trị thời gian của tiền

.)

Tính toán thanh toán hàng tháng trong tương lai

Tính số tiền thanh toán hàng tháng trong tương lai của một số khoản thế chấp có thể khá khó khăn bởi vì nó bao gồm các ước tính về lãi suất trong tương lai, nó phải được áp dụng cho cơ cấu lãi suất được nhúng của thế chấp như thời hạn lãi suất ban đầu, kỳ hạn và suốt đời cũng như giới hạn khấu hao tiêu cực và tiền mua tạm thời, thăng trầm. Nhiều công cụ tồn tại trên web để giúp đỡ. Chìa khóa, như đã đề cập ở trên, là sử dụng ước tính hợp lý và có thể xảy ra về lãi suất trong tương lai. Lịch sử đã chứng minh rằng mặc dù không có phương pháp dự báo lãi suất trong tương lai là hoàn toàn chính xác, ước tính tốt nhất về lãi suất trong tương lai là sự nhất trí của quan điểm thị trường. Ý kiến ​​của thị trường được phản ánh tốt nhất trong hình dạng của đường cong năng suất. Do đó, khi sử dụng một máy tính dựa trên web để tính giá trị thế chấp trong tương lai, người ta gợi ý rằng mức lãi suất trong tương lai sẽ được xác định bằng hình dạng đường cong năng suất. Ví dụ, nếu chỉ số mà một ARM được gắn ở hiện tại là 6%, và sản lượng T-bills ba tháng là 5%, trong khi lợi tức Kho bạc hai năm là 6%, chúng ta có thể giả định rằng chỉ số trong đó khoản thế chấp sẽ tăng lên 1% (sự chênh lệch giữa T-bill ba tháng và Kho bạc Kho bạc hai năm) trong hai năm tới. Đo lường giá trị và Xác định rủi ro Việc đưa ra dự báo hợp lý về lãi suất trong tương lai và sử dụng một máy tính tiền thế chấp dựa trên web cho phép xác định, đo lường và thời gian rủi ro gây sốc thanh toán.Khi sử dụng máy tính dựa trên web, người ta gợi ý rằng các giá trị thế chấp được tính toán sẽ được sao chép vào bảng tính. Sau khi các giá trị ban đầu được tính bằng dự báo lãi suất trong tương lai như mô tả ở trên và sao chép vào bảng tính, các tính toán bổ sung có thể được thực hiện dựa trên các dự báo lãi suất khác nhau trong tương lai và được sao chép vào cùng một bảng tính. Các giá trị của kết quả có thể xảy ra nhất có thể được so sánh và đo lường dựa trên các giá trị dựa trên các dự báo khác nhau về lãi suất trong tương lai. Việc tính toán vốn chủ sở hữu có thể được thực hiện theo cách tương tự. Các giá trị cân bằng chính còn lại được tính bằng máy tính thế chấp dựa trên web có thể được trừ từ dự toán giá trị gia đình trong tương lai được thực hiện như mô tả ở trên trong phần Tính toán vốn chủ sở hữu. Các ước tính khác nhau về sự tăng giá trong tương lai có thể được thực hiện và đo lường dựa trên kết quả có thể xảy ra nhất.

Quyết định dựa trên rủi ro

Với một bảng tính hiển thị và so sánh lịch biểu của một kịch bản thanh toán hàng tháng có thể xảy ra với các kịch bản thanh toán hàng tháng khác nhau và phân tích tương tự các kịch bản sở hữu ở nhà, được thực hiện.

Các câu hỏi quan trọng sau đây có thể được hỏi và trả lời theo cách thức có giáo dục, dựa trên rủi ro.

Kịch bản thanh toán hàng tháng

"Hiểu rằng kịch bản thanh toán hàng tháng có thể xảy ra nhất là ước tính, nhưng có khả năng đo lường các kịch bản thanh toán hàng tháng khác nhau đối với nó, thì nguy cơ chọn thế chấp" x "đáng để thưởng, và có thể nguy cơ của một kết quả xấu sẽ được dung thứ nếu nó xảy ra? " Nói cách khác, tôi thích thanh toán hàng tháng thấp nhưng hiện nay nó có nguy cơ nó có thể tăng đáng kể trong tương lai, và nếu nó tăng lên, liệu tôi có thể đáp ứng khoản thanh toán mà không nhấn mạnh tình hình tài chính của tôi? "

Kịch bản Vốn chủ sở hữu

" Hiểu rằng kịch bản nhà có khả năng xảy ra nhất là một ước tính, nhưng có khả năng đo lường các kịch bản nhà ở khác nhau chống lại nó, có nguy cơ chọn thế chấp "x" đáng để thưởng, và có thể chấp nhận rủi ro của một kết quả xấu nếu nó xảy ra? " Nói cách khác, "Tôi thích thế chấp" x "vì khoản thanh toán hàng tháng thấp ban đầu, và ước tính tốt nhất của tôi kêu gọi tăng giá nhà đáng kể, vì vậy tôi không quan tâm nhiều đến việc trả hết khoản nợ vay thế chấp, nhưng nếu ước tính của tôi về sự gia tăng giá nhà đã chứng minh là sai, tình hình nhà ở của tôi sẽ như thế nào, điều đó sẽ ảnh hưởng đến các lựa chọn tài chính trong tương lai của tôi như thế nào, và đó là một rủi ro mà tôi có thể làm được? "(999) dừng cửa hàng trên các khoản cho vay thế chấp dưới chuẩn và khủng hoảng nợ dưới chuẩn, xem

Tính năng thế chấp dưới chuẩn