Nếu nhà tiếp theo bạn dự định mua đi kèm với một thẻ giá đặc biệt cao, bạn có thể cần phải xin một khoản thế chấp bằng jumbo để tài trợ nó. Các khoản vay này, thường là hơn nửa triệu đô la trở lên, được thiết kế để tài trợ cho bất động sản và nhà cửa sang trọng trong một thị trường bất động sản địa phương có tính cạnh tranh cao và có các yêu cầu bảo hiểm độc quyền và những ý nghĩa về thuế.

Nhưng, ngoài việc lớn, chính xác là những khoản vay hoặc thế chấp bằng vay nợ, và chúng khác biệt như thế nào với các đối tác thông thường, ít có khả năng hơn?

Fannie Mae, Freddie Mac và các khoản cho vay

Khoảng 90% tất cả các khoản thế chấp được viết bằng chữ U ở Hoa Kỳ được hỗ trợ bởi hai cơ quan chính phủ bán công, Fannie Mae và Freddie Mac. Cả hai cơ quan này sẽ chứng khoán hoá (tức là mua, đóng gói và bán lại) hầu như bất kỳ khoản thế chấp nào miễn là nó tuân theo các điều khoản của hợp đồng. theo chỉ dẫn "vay vốn phù hợp", có ý nghĩa về điểm số tín dụng và lịch sử tín dụng của người vay, tỷ lệ nợ / thu nhập (DTI), tỷ lệ cho vay / giá trị của thế chấp, và một yếu tố quan trọng khác là quy mô của khoản vay. Tính đến năm 2017, mức tối đa cho vay quốc gia là 424 đô la, 100 đô la cho một căn hộ đơn. Tuy nhiên, hơn 208 quận trên khắp Hoa Kỳ được coi là khu vực có chi phí và cạnh tranh cao (nghĩ New York City, Los Angeles, Nantucket); trong đó, giới hạn cho vay tối đa có thể đạt $ 625, 500.

Khi các khoản thế chấp vượt quá ngưỡng này, đó là khi họ nhận được trạng thái "jumbo". Tuy nhiên, hãy nhớ rằng trong khi các khoản thế chấp bằng jumbo nằm ngoài thỏa thuận cho vay vốn và sẽ không được hỗ trợ bởi Fannie Mae hoặc Freddie Mac, nhiều người vẫn tuân thủ các nguyên tắc "các khoản thế chấp đủ điều kiện" do Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng thiết lập vào tháng 1 năm 2014. Đạt tiêu chuẩn: Tiền thế chấp thay vì Jumbo

Vì các khoản vay lớn không được các cơ quan liên bang hỗ trợ như các khoản thế chấp thông thường, các nhà cho vay đang có nhiều rủi ro khi họ cung cấp. Điều này có nghĩa là bạn sẽ phải đối mặt với các yêu cầu tín dụng nghiêm ngặt hơn nếu bạn đang cố gắng để đảm bảo an toàn. Hầu hết các chủ nợ muốn xem những điều sau:

Bằng chứng về thu nhập:

Chuẩn bị sẵn hai năm tài liệu thuế hoặc giấy tờ tương tự chứng minh bạn có nguồn thu nhập ổn định và nhất quán. Các nhà cho vay cũng sẽ muốn thấy rằng bạn có đủ tài sản có trong tay để trang trải cho khoản thanh toán thế chấp trong sáu tháng trở lên.

Điểm tín dụng và lịch sử tín dụng:

Nói chung bạn cần có điểm tín dụng ít nhất là 620 (được coi là "công bằng") trước khi người cho vay đồng ý cho bạn vay thế chấp thông thường. Tuy nhiên, có một người cho vay có khả năng xác suất thấp sẽ chấp nhận bạn cho một khoản thế chấp jumbo nếu điểm tín dụng của bạn giảm xuống dưới mức 700-720, mặc dù có một số bằng chứng cho thấy điều này đang bắt đầu thay đổi.

• Tỷ lệ nợ / thu nhập (DTI): Vì hầu hết các khoản vay thế chấp thông thường cũng là các khoản nợ thế chấp đủ điều kiện, tỷ lệ nợ / thu nhập của bạn (nghĩa vụ nợ hàng tháng của bạn so với thu nhập hàng tháng) cần phải là 43% . Quy tắc tương tự cũng áp dụng đối với các khoản thế chấp bằng xe jumbo cũng là các khoản thế chấp có đủ điều kiện, nhưng người cho vay thường muốn bạn có một DTI thấp hơn vì khoản vay lớn. (999) Các khoản thanh toán xuống:

• Một vài năm trước đây, người cho vay thế chấp bằng jumbo sẽ phải có yêu cầu (xem Tỷ lệ nợ / thu nhập của tôi ảnh hưởng đến khả năng thế chấp của tôi như thế nào?

• ) các khoản thanh toán xuống cao hơn - khoảng 30% trở lên - so với các khoản thế chấp thông thường, thường là 20%. Tuy nhiên, tỷ lệ thanh toán xuống bằng giá trị thế chấp đã nới lỏng cho cả hai loại, với các công ty cho vay chủ yếu như PNC Financial Services Group và Wells Fargo gần đây đã cung cấp các khoản cho vay bằng jumbo cho mức 15% và 10. 1%. So sánh giá Trong những tháng gần đây, tỷ lệ phần trăm trung bình hàng năm (APR) cho một khoản thế chấp bằng jumbo đã ít nhiều tương đương với các khoản thế chấp thông thường. Trên thực tế, không phải là hiếm khi thấy một

• thấp hơn Tháng tư cho một khoản thế chấp bằng jumbo. Để so sánh tỷ lệ thế chấp bằng jumbo, hữu ích khi sử dụng máy tính thế chấp như bên dưới.

Luật Thuế

Nếu bạn đã là chủ nhà, có thể bạn sẽ biết rằng bạn có thể khấu trừ từ khoản thuế của bạn khoản lãi bạn đã trả cho khoản thế chấp của bạn cho một năm nhất định. Nhưng bạn có lẽ không bao giờ phải lo lắng về nắp mà IRS đặt trên khấu trừ này. Vâng, bạn có thể khấu trừ lãi suất thế chấp - miễn là khoản thế chấp đó là 1 triệu đô la hoặc thấp hơn. Nếu thế chấp của bạn lớn hơn, bạn không nhận được khấu trừ đầy đủ. Chẳng hạn, nếu bạn mua một khoản thế chấp bằng jumbo trị giá 2 triệu đô la, lãi 60.000 đô la một năm, bạn chỉ có thể khấu trừ 30.000 đô la Mỹ - lãi suất cho khoản tiền thế chấp đầu tiên của bạn. Vì vậy, bạn chỉ nhận được một khoản thuế phá vỡ một nửa lãi suất thế chấp, có hiệu lực. Dãi dưới cùng

Các yêu cầu cho việc thế chấp là nghiêm ngặt trong những ngày này. Vì các khoản thế chấp bằng jumbo có giá trị hơn và không được chính phủ hỗ trợ, người vay phải có tài sản đáng kể và có lịch sử tín dụng mạnh. Tuy nhiên, vẫn còn có những dấu hiệu cho thấy rằng jumbos đang trở nên dễ dàng hơn; chắc chắn, lãi suất cho họ là phù hợp với những khoản vay thế chấp thông thường.

Bạn có thể đóng góp những mức giá thấp này vào thực tế là những người vay thế chấp bằng jumbo sẽ có tín dụng và tài sản đáng kể. Ngoài ra, các ngân hàng đang mong muốn thu hút các doanh nghiệp có giá trị cao trong một sản phẩm dài hạn như thế chấp, vì những người vay tiền này cũng có thể trở thành khách hàng của các sản phẩm khác và dịch vụ quản lý tài sản mà ngân hàng có thể cung cấp.