Bạn có thể đã nghe nói rằng "các khoản vay của chính phủ" có sẵn cho những người sở hữu nhà ở hiện đang bị nợ xấu và / hoặc một lịch sử phá sản hoặc tịch thu nhà bị tịch thu. Trong thực tế, tuy nhiên, nó không phải là khá đơn giản.

Chính phủ liên bang không có trong kinh doanh cho vay mua nhà. Tuy nhiên, vì lợi ích của việc thúc đẩy quyền sở hữu nhà - đặc biệt đối với người Mỹ có thu nhập thấp - có thể sẵn sàng bảo đảm thế chấp cho bạn nếu bạn có tín dụng ít hơn mức tối ưu. Nói cách khác, chính phủ hứa với người cho vay rằng sẽ giúp ích cho khoản vay nếu bạn không làm.

Các cơ quan chính phủ liên bang có trách nhiệm khuyến khích sở hữu nhà riêng là Bộ Phát triển Đô thị và Nhà ở Hoa Kỳ (HUD) thông qua một trong các văn phòng của Văn phòng Quản lý Nhà ở Liên bang (Federal Housing Administration - FHA) ). Trong khi HUD tự đảm bảo một số khoản vay, tập trung vào các đơn vị đa ngành, không phải là các cá nhân (ngoại trừ khoản vay Houd khoản vay 184 chỉ dành cho người Mỹ bản địa mua nhà hoặc bất động sản khác). Chính FHA đảm bảo thế chấp cho những người mua nhà một gia đình.

Ñuû ñieàu kieän cho vay cuûa FHA

Muoán ñaûm baûo moät söï mua nhaø ñöôïc baûo ñaûm FHA, quí vò phaûi ñeán ngöôøi cho vay FHA chaáp thuaän, thöôøng laø moät ngaân haøng. Một điều làm cho khoản vay nhà được đảm bảo bằng FHA đặc biệt hấp dẫn là nếu bạn có điểm FICO ít nhất là 580, bạn chỉ được yêu cầu đặt xuống 3% 5% giá mua bằng tiền mặt.

Nếu điểm FICO của bạn dưới 580, tuy nhiên, bạn sẽ cần phải tính đến 10% giá mua của khoản thanh toán xuống. Tuy nhiên, đó là tốt hơn so với 14. 8% giá mua mà người mua nhà trung bình đặt xuống vào cuối năm ngoái. Nghiên cứu của RealtyTrac cho thấy trong quý đầu năm 2015 (số liệu gần đây nhất), số tiền trung bình trả cho việc đóng với khoản vay thế chấp thông thường là 72.590 đô la, trong khi người bảo hiểm FHA trung bình chỉ giảm 7 đô la 069.

Các chuyên gia thế chấp thế chấp FHA Dennis Geist, giám đốc chương trình giám sát rủi ro của Treasury tại Washington, DC, cho biết: "Không có bất kỳ sai sót nào trong các khoản vay do FHA bảo lãnh, rằng các khoản cho vay FHA là dưới chuẩn. Theo Geist, không có gì có thể xa hơn từ sự thật. "Mặc dù các khoản cho vay FHA cung cấp các hướng dẫn linh hoạt, bao gồm điểm tín dụng thấp hơn và tỷ lệ nợ / thu nhập cao hơn, khả năng trả nợ là một nhân tố quan trọng trong việc phê duyệt bất kỳ khoản vay FHA nào. "

Nếu điểm số FICO của bạn dưới 580, việc đảm bảo một khoản vay được bảo đảm bởi FHA có thể là khó khăn, theo Geist. "Sự chấp thuận của người đi vay có điểm tín dụng từ 500 đến 580 tùy thuộc vào yêu cầu thanh toán và yêu cầu thanh toán bổ sung", Geist nói."Cần lưu ý rằng 'tín dụng phi truyền thống' không thể được sử dụng để bù đắp tín dụng 'truyền thống' tiêu cực. "Ông nói thêm rằng mặc dù bạn có thể thấy những thông tin có hy vọng cho các khoản vay do FHA bảo hiểm cho những người mua có thể đạt được điểm tín dụng dưới 500 thì cơ hội đó thực sự không xảy ra.

Một khoản vay bổ sung khác của FHA là, không giống như các điều khoản cho vay ngân hàng thông thường, một khoản cho vay FHA cho phép bạn nhận được tiền mặt cần thiết cho khoản thanh toán xuống như một món quà từ bạn bè, gia đình hoặc tổ chức từ thiện. FHA thậm chí còn cho phép người bán thanh toán chi phí đóng của bạn, mặc dù nếu làm như vậy, nó có thể làm tăng lãi suất thế chấp của bạn, vì không có đủ tiền để thanh toán xuống làm cho bạn ít vay hơn xứng đáng.

Bất kỳ nhược điểm nào?

Trước khi bạn quyết định theo đuổi khoản vay được bảo đảm bởi FHA, hãy xem xét một số nhược điểm. Thứ nhất, các lựa chọn của bạn có nhiều hạn chế hơn so với thế chấp thông thường, bởi vì bạn chỉ có thể kinh doanh với một người cho vay được FHA chấp thuận. Điều đó giới hạn khả năng của bạn để mua sắm xung quanh với mức giá thuận lợi nhất và các điều khoản. "Một so sánh cẩn thận và đầy đủ các sản phẩm cho vay, phí và bảo hiểm thế chấp là một bước quan trọng để xác định sản phẩm vay nào là tốt nhất cho bạn", Geist nói.

Các khoản vay do FHA bảo hiểm có giới hạn số tiền vay thay đổi theo khu vực. Số tiền tối đa mà FHA đảm bảo là 625.000 đô la, mà ở các khu vực đô thị chính có thể bị hạn chế. Hơn nữa, nhiều sự phát triển căn hộ không được FHA chấp thuận, vì vậy một số lựa chọn nhà ở ít tốn kém là ngoài bảng cho bạn với khoản vay FHA.

Xem xét rằng mặc dù tiền mặt cần thiết phía trước có thể thấp, mức phí bảo hiểm FHA theo yêu cầu sẽ tăng đáng kể cho khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn vì bạn đang đóng góp vào quỹ dự trữ của HUD được sử dụng để thanh toán cho các ngân hàng khi FHA bảo đảm thế chấp đi xấu. Và các khoản thanh toán thế chấp có thể không phải luôn luôn được khấu trừ thuế, tùy thuộc vào thu nhập của bạn.

Up phía trước, bạn sẽ phải trả phí bảo hiểm thế chấp (UFMIP) là 1,75% số tiền vay cơ bản. Sau đó, đối với khoản vay thế chấp 30 năm, là khoản vay phổ biến nhất của FHA, phí bảo hiểm hàng năm có thể chạy cao. 85% số tiền vay nếu bạn chọn phương án thanh toán thấp nhất. Ngược lại, với khoản vay 15 năm với mức giảm từ 10% trở lên, phí bảo hiểm giảm xuống. 45%.

Đó là lý do tại sao một số người nhận bảo đảm tiền vay của FHA sau đó tìm cách tái tài trợ tài sản của họ bằng khoản vay ngân hàng thông thường sau khi lịch sử tín dụng của họ đã được cải thiện. Để làm điều đó, và tạm biệt các khoản thanh toán thế chấp FHA, bạn sẽ phải được FHA chấp thuận. Ông Geist nói: "Bảo hiểm thế chấp của FHA vẫn tiếp tục trong suốt thời gian cho vay," lý do chính để tái tài trợ khoản vay theo hợp đồng FHA với khoản vay thông thường là để loại bỏ bảo hiểm thế chấp và / hoặc giảm thời hạn cho vay . "

Về mặt tăng, tuy nhiên, thực tế là các khoản vay thế chấp được FHA bảo đảm có thể chấp nhận, có nghĩa là bất cứ ai mua bất động sản của bạn bên cạnh có thể lấy nó từ bạn, trong khi thế chấp thông thường thường không."Khoản vay FHA giả định có thể tạo ra lợi thế cạnh tranh khi đến thời điểm bán, đặc biệt nếu lãi suất hiện tại cao hơn mức lãi suất cho vay FHA hiện tại", Geist nói. "Chi phí giả định cũng thấp hơn chi phí liên quan đến khoản vay mới. "Vì vậy, khoản vay FHA của bạn có thể sẽ là động lực nếu bạn thấy mình đang bán ở thị trường của người mua với lãi suất tăng.

Dòng dưới cùng

Các khoản vay do FHA đảm bảo là một phần trong nhiệm vụ của HUD nhằm khuyến khích sở hữu nhà ở. Chính HUD không bảo đảm tiền vay cho các ngôi nhà riêng lẻ, ngoại trừ bảo lãnh khoản vay của HUD Mục 184, chỉ dành cho người Mỹ bản địa mua nhà hoặc bất động sản khác. Nếu bạn có khoản tín dụng tốt nhưng không đủ tiền để trả tiền, khoản vay do FHA bảo hiểm có thể giúp bạn trở thành chủ sở hữu nhà. Nhưng do giới hạn về giá bất động sản, loại nhà ở, và lựa chọn khoản vay - cộng với chi phí bổ sung của bảo hiểm thế chấp - có thể bạn sẽ tốt hơn với khoản thế chấp thông thường nếu bạn có đủ tiền mặt trong tay. Tất cả đi xuống để khám phá các lựa chọn của bạn đầy đủ và làm toán học của chi phí trả trước và suốt đời của mỗi khoản vay mà bạn đang xem xét.

Để biết thêm thông tin, hãy xem

7 điều cần biết về các khoản cho vay tại nhà của FHA, Các tiêu chuẩn tài sản tối thiểu của FHA

và

Các lý do hàng đầu để nộp đơn xin vay FHA.