Nhà lật đổ là mức cao nhất kể từ năm 2007, nhờ giá nhà gia tăng và sự sẵn có của nguồn tài chính. Hơn nữa, việc cung cấp nhà ở hạn chế đang giúp cho những người đi biển kiếm được lợi nhuận cao hơn so với những gì họ nhận được sau cuộc khủng hoảng nhà ở, khi tình trạng nhà bị tịch thu làm tràn ngập thị trường.

Trong khi mua, sửa chữa và bán lại tài sản một cách nhanh chóng có thể mang lại nhiều lợi nhuận, bạn chỉ cần mua một căn nhà mà bạn muốn sống. chủ sở hữu, bạn cũng cần quỹ cải tạo cộng với tiền để trả thuế bất động sản, tiện ích, bảo hiểm và khoản vay từ ngày bán hàng đóng cửa thông qua công việc phục hồi và cho đến ngày nó bán. Thuế suất thuế lợi tức ngắn hạn từ 10% đến 39. 6%, tùy vào khung thuế thu nhập liên bang của bạn, sẽ cắt giảm bất kỳ lợi nhuận nào bạn kiếm được từ các tài sản mà bạn lật trong vòng một năm hoặc ít hơn.

Nếu bạn không có tiền của riêng mình để đầu tư, bắt đầu trong việc lật nhà không phải là một đề xuất dễ dàng. Đây không phải là năm 2005, khi ai đó có thể sương mù một chiếc gương có thể được thế chấp mà không có gì. Ngay cả khi thanh toán bằng tiền mặt, bạn sẽ phải trả nhiều tiền hơn khi bạn mượn tiền để kiếm tiền hơn khi bạn mượn tiền mua nhà chính: Người cho vay xem lướt qua như là một đề xuất rủi ro hơn.

Hơn nữa, nhiều người cho vay sẽ không làm việc với những chân chèo không có kinh nghiệm. Họ sẽ muốn thấy rằng bạn có một hồ sơ thành công về lật ít nhất một nhà và sẽ không có ngoại lệ. Những người khác sẽ làm việc với một tay vợt thiếu kinh nghiệm, nhưng sẽ tính phí cao hơn cho đến khi người đó phát triển thành công. (Xem 5 sai lầm khiến nhà lật đổ một thất bại .)

Nếu bạn quan tâm đến việc lật nhà nhưng không phải là người mua tiền mặt, dưới đây là một số lựa chọn để tài trợ cho nỗ lực.

1. Có được khoản vay tiền khó

Các chuyên gia không đồng ý về chính xác "tiền cứng" là gì. Một số nói rằng nó đề cập đến thực tế là nó đắt hơn nhiều so với tài chính truyền thống và có những điều khoản "khó khăn hơn". Những người khác thì nói rằng đó là vì nó cung cấp tài chính cho những ngôi nhà "cứng" cho các nhà cho vay thông thường để tài trợ. Còn những người khác thì nói thuật ngữ mô tả tài sản thế chấp cho khoản vay: một tài sản cứng, mà trong trường hợp này là bất động sản.

Các khoản cho vay khó đòi thường có thời hạn dưới một năm và lãi suất 12% đến 18%, cộng với hai đến năm điểm. Một điểm bằng 1% số tiền vay, vì vậy nếu bạn đang mượn $ 112,000 và người cho vay tính hai điểm, bạn sẽ phải trả 2% của $ 112,000, hoặc $ 2, 240. Thay vì trả điểm khi đóng cửa, như bạn sẽ phải trả khoản vay bằng thế chấp, với một khoản tiền vay khó có thể không phải trả điểm cho đến khi nhà bán, điều này có thể giúp bạn kiếm tiền bằng cách lật mà không phải trả bất kỳ khoản tiền nào của bạn.

Người cho vay tiền mặt cứng dựa vào số tiền mà bạn có thể mượn về giá trị cải tạo sau khi ở nhà (ARV). Nếu một căn nhà trị giá $ 80,000 nhưng ARV là $ 160,000 và bạn có thể mượn tới 70% ARV thì bạn có thể mượn $ 112,000. Sau khi trả $ 80,000 giá mua, bạn sẽ còn $ 32,000 chi phí đóng, phí cho vay, phục hồi, chi phí vận chuyển và chi phí bán hàng như dàn, tiếp thị và hoa hồng đại lý bất động sản. Nếu bạn có thể dính vào ngân sách đó, bạn sẽ không cần bất kỳ tiền bỏ ra để lật nhà. Brian Davis, đồng sáng lập của SparkRental và một nhà đầu tư bất động sản với 15 tài sản, nói rằng có thể tránh phải trả chi phí đóng cửa bằng cách đàm phán để người bán trả tiền cho họ.

Điểm 2, 240 điểm sẽ chiếm một phần đáng kể trong ngân sách 32.000 đô la đó, và nếu bạn trả lãi 15% trong sáu tháng, tổng chi phí của bạn sẽ là $ 8, 400 Những người cho vay tiền mặt thường mong đợi các khoản thanh toán chỉ trả lãi hàng tháng trong khi khoản cho vay là chưa thanh toán, nhưng một số có thể cho phép lãi phát sinh và không yêu cầu phải trả tiền cho đến khi việc lật xong. Sau hai chi phí lớn, bạn sẽ chỉ có $ 21, 360 cho mọi thứ khác - ít hơn nếu bạn phải trả chi phí đóng cửa. Nhưng nếu nhà thực sự bán với giá 160.000 đô la, bạn đang kiếm lợi nhuận 48.000 đô la, trừ thuế, trong 6 tháng làm việc, có khả năng không phải viết một tấm séc từ tài khoản ngân hàng của bạn.

Lucas Machado, chủ tịch của House Heroes, một nhóm các nhà đầu tư bất động sản sửa chữa và lôi nhà ở tình trạng nghèo ở Nam Florida và cho vay tiền mặt cứng, cho biết các khoản cho vay khó khăn nhất cách phổ biến và nhanh nhất để kiếm tiền cho một lần lật vì không có băng đảng quan liêu quan liêu.

"Tài sản trong tình trạng nghèo không đáp ứng được các hướng dẫn về tài chính thế chấp. Machado nói rằng các nhà cho vay tiền mặt cứng, mặt khác, hy vọng sẽ cho mượn những ngôi nhà bị hư hỏng. Không giống các công ty cho vay thông thường như ngân hàng, chúng không bị ràng buộc bởi các hướng dẫn liên quan đến điều kiện về tài sản hoặc bởi các trình độ của người đi vay như tỷ lệ nợ / thu nhập và điểm tín dụng. "Các nhà cho vay tiền mặt cứng rắn quyết định vay tiền bằng cách đánh giá sức mạnh của hợp đồng và độ tin cậy của người chủ nhà", Machado nói. Nếu mua và sửa chữa chi phí so với giá trị bán lại có ý nghĩa và các nhà lật là đáng tin cậy, một người cho vay tiền cứng sẽ làm cho khoản vay. "Nếu người đánh bắt cá mặc định, người cho vay tiền cứng có thể bị tịch thu, lấy quyền sở hữu nhà và bán nó một cách có lợi nhuận. "

Trong một số trường hợp, các nhà cho vay tiền mặt cứng sẽ muốn xem các tài liệu như tờ khai thuế, báo cáo ngân hàng và báo cáo tín dụng, nhưng tùy thuộc vào người cho vay. Một sự khác biệt giữa người cho vay thông thường và người cho vay tiền cứng là người không quan tâm nếu các khoản thanh toán dưới đây được vay.

Một người cho vay tiền cứng, tương tự như một ngân hàng, sẽ giữ quyền giữ vị trí đầu tiên trong nhà cho đến khi người vay trả lại khoản vay, nhưng người vay tiền sẽ là chủ sở hữu và sẽ nắm giữ hành động đó, ông Mat Trenchard, quản lý mua lại Senna giải thích Người mua nhà, một trong những công ty mua nhà lớn nhất ở Houston.

Nơi tìm người cho vay

Một nơi để tìm một người cho vay tiền cứng là trực tuyến.

Lima One Capital

sẽ làm việc với những cánh đồng mới và sẽ cho mượn 90% khoản tiền vay hoặc 70% tiền vay-to-ARV. Lệ phí và lãi suất giảm với kinh nghiệm flipping của một người đi vay. Lima Một cho vay ở hầu hết các tiểu bang; lệ phí và lệ phí khác nhau theo tiểu bang. Nhìn chung, bạn mong đợi sẽ phải trả khoản phí gốc là 3,5% và lãi suất 12% nếu bạn đã hoàn thành một lần trong 24 tháng qua; phí khởi tạo 3% và lãi suất 11% với hai đến bốn lần lật dưới vành đai của bạn; và một khoản phí gốc là 2% và lãi suất là 9,99% với năm hoặc nhiều hơn flips hoàn thành. Người vay có điểm tín dụng thấp hơn 680 sẽ có thể mượn một chút và sẽ phải trả chi phí cao nhất; điểm tín dụng tối thiểu là 630. Lima One Capital yêu cầu thanh toán 10% và trả tiền cho kỳ hạn đến 13 tháng.

Cho vayHỗ trợ

cung cấp các khoản cho vay khắc phục và cho vay lên đến 90% giá mua và 100% chi phí cải tạo. Người đi vay phải nộp bản sao kê ngân hàng để cho thấy họ có thể trả các khoản thanh toán và chi phí đóng; hợp đồng mua bán; một danh sách các dự án sửa chữa và lật trong quá khứ; tài liệu về tài sản; và một khoản thanh toán xuống. Lãi suất thường dao động từ 9% đến 12%. Có lệ phí đăng ký 199 đô la để trang trải chi phí bảo lãnh cho khoản vay của bên thứ ba. Cho vayNhóm cũng tính một khoản phí ban đầu, lệ phí thẩm định và lệ phí quyền sở hữu và lệ phí ký quỹ, và công ty sẽ giữ lại quỹ bồi thường cho đến khi hoàn thành.

Như một lựa chọn khác, Machado đề nghị liên hệ với các hiệp hội đầu tư bất động sản địa phương, các nhà đầu tư địa phương và các đại lý bất động sản tại địa phương để tìm các nhà cho vay tiền cứng. Nhưng có thể không có nhiều chỗ để đàm phán, đặc biệt là về điểm và lãi suất.

Trong ba năm rưỡi qua, Machado ghi nhận, có rất nhiều cơ hội để cho vay tiền mà không cần phải đuổi theo một hợp đồng. "Tại sao vay tiền với một sự trở lại thấp hơn ngày hôm nay, khi bạn có thể gặp một cơ hội khác vào ngày mai? "Anh ta hỏi.

2. Tư vấn với các Bên Cho Vay Tư nhân "Một người cho vay tư nhân đơn giản chỉ là một cá nhân với số vốn đáng kể để cho bạn mượn", ông Trenchard nói. "Bạn sẽ ngạc nhiên khi thấy có bao nhiêu người đang tìm kiếm khoản tiền vay mà họ đã tiết kiệm. Họ sẽ hoạt động giống như một người cho vay tiền mặt HML, ngoại trừ thông thường bạn có thể nhận được mức giá và điều khoản tốt hơn. "Trenchard cho biết các nhà cho vay tư nhân có thể cởi mở hơn để đàm phán các điều khoản thanh toán hơn là các nhà cho vay tiền cứng. Họ thậm chí có thể sẵn sàng hành động như một đối tác trong hợp đồng và chia sẻ lợi nhuận để đổi lấy việc không tính lãi của người đi vay.

"Chìa khoá của người lướt ván không có kinh nghiệm là tự tin khi đàm phán," Trenchard nói. "Họ cần phải liên lạc và nói chuyện với những người khác về việc chúng được sử dụng như thế nào để trả tiền và biết rằng họ có thể bỏ đi. Đừng nghĩ vì bạn không thể đạt được thỏa thuận với người cho vay đầu tiên mà bạn nói rằng bạn sẽ không tìm thấy tiền cho một hợp đồng. " Nếu bạn không có một người chú giàu có, bạn có thể tìm kiếm các nhà cho vay tư nhân tại các sự kiện mạng lưới bất động sản tại địa phương.Theo ông Trenchard, những cá nhân này có thể tính từ 8% đến 12%, cộng thêm từ 0 đến 2 điểm so với 12% đến 15% của người cho vay tiền mặt. Giống như người cho vay tiền cứng hay ngân hàng, họ sẽ giữ một vị trí đầu tiên trong nhà.

Làm thế nào để Vet một người cho vay tư nhân

Chân dài chuyên nghiệp có kinh nghiệm nói rằng cách tốt nhất để vet một người cho vay tư nhân mà bạn đang cân nhắc làm việc là nói chuyện với những người khác - những người mà bạn cũng sẽ tìm thấy ở các sự kiện mạng bất động sản - và hỏi họ có kinh nghiệm với những người cho vay hay không. Làm thế nào nhanh chóng được quay vòng? Họ nhận được giá nào? Người cho vay đáp ứng như thế nào? Bạn cũng có thể yêu cầu tài liệu tham khảo và gọi chúng.

Tình huống tồi tệ nhất thường là thỏa thuận sẽ thất bại bởi vì người cho vay không cung cấp ngân quỹ đã hứa và người mua sẽ mất tiền đặt cọc. Một khả năng khác đang ngạc nhiên tại bảng quyết toán bởi khoản phí cho vay không mong muốn. Ngoài ra còn có tiềm năng cho các cuộc chiến pháp lý về các điều khoản hợp đồng hoặc một người cho vay cố gắng để bắt một người đi vay trong mặc định để nó có thể tịch thu trên tài sản. Đây là tất cả những lý do chính đáng để kiểm tra người cho vay trước khi ký bất cứ điều gì.

"Điều đó nói rằng, hãy nhớ rằng trong loại giao dịch này, người cho vay đang buôn bán một bó tiền để đổi lấy một số giấy tờ giấy đã ký kết. Đó không phải là một thỏa thuận xấu đối với người đi vay, "Machado nói.

Người cho vay tư nhân trực tuyến

Cũng giống như người cho vay tiền cứng, bạn cũng có thể tìm thấy các nhà cho vay cá nhân trên internet.

5 Arch Funding

, có trụ sở tại Irvine, Calif, làm việc với đội mạo hiểm có kinh nghiệm ở 18 tiểu bang và sẽ sớm có mặt. Nó cung cấp lãi suất một chữ số cho các khoản vay fix-and-flip.

Các khoản cho vay neo

tuyên bố nó là nhà cho vay thế chấp lớn nhất của quốc gia. Công ty có trụ sở tại Calabasas, Calif có thể đóng cửa trong bảy ngày với nhiều loại bất động sản với lãi suất cạnh tranh ở 20 bang. Các điều khoản thay đổi theo quốc gia; ví dụ như ở California, lãi suất cho vay là 8% đến 12%, tùy thuộc vào từng khoản vay và giá trị của người vay, với lệ phí gốc là 2% đến 3% và thời hạn vay từ 6 đến 12 tháng mà không phải trả trước hình phạt. Cá voi có thể mượn đến 70% ARV ở nhà. Người vay vốn phải có thành tích đã được chứng minh là ít nhất năm lần lật ngược trong 18 tháng trước; Các khoản vay của Anchor sẽ xem xét các khoản vay cho các công ty đủ điều kiện và các công ty LLCs nhiều thành viên với ít hơn năm lần lật.

Trenchard không xem xét các công ty cho vay mượn tiền để trở thành những người cho vay tư nhân - ngay cả khi họ tự nói theo cách đó - bởi vì họ có xu hướng có mức phí và mức lãi suất tương tự như những người cho vay tiền cứng. Tuy nhiên, hai ví dụ trên là ngoại lệ.

Davis cho biết một số công ty có thể gọi mình là các công ty cho vay tư nhân đơn giản bởi vì họ là các công ty tư nhân, nhưng về mặt kỹ thuật, một người cho vay tư nhân là một người bạn, thành viên gia đình hoặc một cá nhân khác không kiếm tiền từ cho vay mà đồng ý làm một khoản vay.

3. Crowdfund Your Flip

Crowdfunding dựa vào một nhóm các cá nhân và / hoặc tổ chức khác nhau để cùng nhau cho vay vốn.Mỗi người cho vay, người được gọi là một nhà đầu tư, cung cấp một tỷ lệ nhỏ của khoản vay của người vay và kiếm được lãi suất trên số tiền đó. Các trang web crowdfunding truyền thống như Prosper không nhằm mục đích mua và lật nhà; Khoản vay tối đa của Prosper là $ 35,000 được dùng cho các dự án như cải tạo nhà cửa, củng cố nợ và kinh doanh nhỏ. Đó là nơi có các cánh đồng chuyên chở đặc biệt cho bất động sản nhà ở. Các lựa chọn bao gồm

RealtyShares ,

Groundfloor Tài chính

và

Patch of Land

. Một số sẽ "thanh toán trước" khoản vay của bạn, có nghĩa là công ty sẽ nhanh chóng đóng khoản vay của bạn bằng tiền của chính mình trong khi chờ đợi các nhà đầu tư huy động vốn, trong khi các ngân hàng khác không đóng khoản vay của bạn cho đến khi các nhà đầu tư hoàn toàn tài trợ. Điều đó có nghĩa là đóng cửa chậm hơn hoặc không đóng cửa.

"Crowdfunding các trang web chiếm một vị trí tương tự như các nhà cung cấp tiền cứng," Davis nói. "Chúng tương đối đắt, nhưng sẽ cho các nhà đầu tư bất động sản cho vay bất kể họ có bao nhiêu khoản thế chấp, và tập trung nhiều vào tài sản thế chấp và chất lượng của hợp đồng. " 4 Trang Crowdfunding RealtyShares cung cấp khoản vay tái cơ cấu ngắn hạn cho chi phí (LTC) lên đến 90%, đóng cửa chỉ trong 10 ngày, thời hạn từ 6 đến 24 tháng và mức bắt đầu từ 9%. Có sẵn khoản vay từ 100.000 đến 10.000.000 đô la. Công ty làm việc với các công ty đầu tư có kinh nghiệm với thành tích đã được chứng minh và chỉ chấp nhận 5% giao dịch. Groundfloo r cho vay từ $ 25.000 đến $ 2 triệu với khoản tài trợ lên đến 90% của LTC, đóng cửa chỉ trong 7 ngày, không có khoản thanh toán trong suốt thời hạn cho vay và không có thuế các báo cáo ngân hàng yêu cầu cho các khoản vay dưới một nửa triệu. Lãi suất dao động từ 6% đến 26%. Người vay phải trả tối thiểu ba tháng lãi ngay cả khi họ trả hết khoản vay sớm hơn. Chi phí đóng cửa điển hình là $ 500 đến $ 1, 500, và Groundfloor phí từ hai đến bốn điểm cho mỗi khoản vay. Tất cả các điểm và lệ phí có thể được tính vào khoản vay. Groundfloor thường không làm việc với các chân không kinh nghiệm. Patch of Land

cung cấp các khoản vay từ 100.000 đến 5 triệu đô la Mỹ với khoản vay tới 80% giá trị khoản vay hoặc tới 70% giá trị được cải tạo sau khi sửa đổi, chỉ trong vòng 7 ngày, và lãi suất bắt đầu từ 7 99%. Khách hàng vay thực hiện thanh toán lãi suất tự động hàng tháng đối với khoản vay của họ trong thời gian từ một đến 36 tháng. Patch of Land chỉ hoạt động với các nhà phát triển có kinh nghiệm.

AssetAvenue

, người cho vay trực tuyến có trụ sở tại California tài trợ cho các khoản cho vay từ 150.000 đến 2 triệu đô la cho các bất động sản đầu tư ở 43 tiểu bang và cho biết họ có thể đóng khoản vay phục hồi trong ít nhất 10 ngày. Nó tính lệ phí nộp đơn để bên thứ ba có thể thực hiện việc kiểm tra cẩn thận về yêu cầu vay vốn của người vay; nó cũng tính phí origination và các chi phí đóng cửa tiêu chuẩn khác. Vây có thể mượn đến 75% giá mua và tới 100% ngân sách phục hồi. Người vay mượn tài liệu của mình và có thể theo dõi tiến trình cho vay trực tuyến. Các khoản vay được hoàn trả thông qua việc ghi nợ tự động từ tài khoản ngân hàng của người vay.

Những hạn chế có thể xảy ra Trenchard và Machado cho biết họ đã không sử dụng bất kỳ trang web crowdfunding bất động sản nào. Tuy nhiên, cả hai đều nghi ngờ rằng quá trình đánh giá và cam kết thực hiện thỏa thuận của các crowdfunders có thể chậm hơn so với những gì mà một người vay mượn sẽ trải nghiệm với người cho vay tiền cá nhân hoặc cá nhân mà họ có mối quan hệ vững chắc. Những người cho vay có thể có thể đóng một thỏa thuận trong 24 giờ khi một cơ hội tuyệt vời đi lên và tất cả các thủ tục giấy tờ là theo thứ tự. Không giống như người cho vay tư nhân, các trang web crowdfunding cũng không có cơ hội thương lượng. Họ có thể thiết lập các thông số cho mỗi hợp đồng vì họ chịu trách nhiệm cho một nhóm lớn các nhà đầu tư.

(Tìm hiểu thêm về trách nhiệm của bạn khi bạn bán hàng Bất động sản Flipping: 8 Tiết lộ Bạn Phải Thực hiện

.) Dòng dưới cùng Nếu bạn không có đủ tiền để lật nhà mà không có sự giúp đỡ về tài chính - hoặc nếu bạn có tiền mặt nhưng muốn hạn chế rủi ro - có một số cách để có được tài trợ. Người cho vay tiền cứng, người cho vay tư nhân hoặc trang web crowdfunding bất động sản có thể giúp bạn đạt được ước mơ căn nhà của bạn.

Tất cả các lựa chọn này là đắt tiền so với tài trợ thế chấp truyền thống cho một ngôi nhà do chủ sở hữu chiếm đóng, nhưng giá của họ phản ánh nguy cơ cao của người cho vay và không có khả năng bạn nhận được khoản vay ngân hàng lãi suất thấp để lật một căn nhà. Nhưng sử dụng tiền của người khác không chỉ cho phép bạn bắt đầu kinh doanh khi bạn có ít tiền hoặc không có tiền để đầu tư, nó cũng cho bạn cơ hội để lật nhiều tài sản cùng lúc và tăng lợi nhuận tổng thể khi bạn có đủ kinh nghiệm để thực hiện nhiều giao dịch . "Nếu bạn biết các lựa chọn, nơi để tìm chúng và làm thế nào để mạng, vấn đề đặt ra nhiều hơn trong việc tìm kiếm giao dịch hơn trong việc tìm kiếm tiền", Trenchard nói. "Thật dễ dàng tìm thấy tiền cho một hợp đồng lớn, nhưng rất khó để tìm được những giao dịch tuyệt vời. "

Khước từ: Các nhà cho vay được đặt tên và mô tả trong bài báo này chỉ được cung cấp cho mục đích thông tin. Investopedia cũng như tác giả không ủng hộ bất kỳ công ty nào trong số những công ty này. Người vay vốn nên tự nghiên cứu trước khi xác định xem bất kỳ người nào trong số những người cho vay này là sự lựa chọn tốt cho nhu cầu tài chính cụ thể của họ hay không.