Có sáu cách khác nhau bạn có thể nhận được số tiền thu được từ loại hình thế chấp đảo ngược phổ biến nhất, Mortgage Equity Conversion Mortgage (HECM). Bộ Gia cư và Phát triển Đô thị (HUD), điều chỉnh HECM, kêu gọi những lựa chọn này "kế hoạch thanh toán. "Bạn có thể lựa chọn để có được một khoản tiền lớn trước, thiết lập một dòng tín dụng mà bạn có thể rút ra khi cần thiết, nhận được khoản thanh toán hàng tháng bằng nhau - hoặc chọn một số sự kết hợp của các tùy chọn này.

Kế hoạch mà bạn chọn sẽ ảnh hưởng đến bao nhiêu tiền bạn nhận được trong ngắn hạn và dài hạn, bạn nhanh chóng sử dụng vốn chủ sở hữu nhà của bạn và cách thế thế nào để đảo ngược tín dụng ngược lại sẽ giúp ích cho mục tiêu tài chính của bạn. Dưới đây là cách thức hoạt động của mỗi kế hoạch thanh toán và những ưu và khuyết điểm của mỗi. (Nếu bạn không quen thuộc với các khoản vay này, hãy tìm hiểu về các quy tắc áp dụng cho tất cả các HECM, bất kể kế hoạch thanh toán bạn chọn, trong

Xem Quy định về thế chấp ngược .) << ! Nếu bạn muốn có khoản vay thế chấp bằng lãi suất cố định, bạn chỉ có một phương án thanh toán theo kế hoạch: một khoản thanh toán một lần giải ngân.

Cách hoạt động:

Nhận một số tiền lớn cùng một lúc ngay khi khoản thế chấp ngược của bạn đóng lại. Lãi suất tính trên số tiền đó, phí bảo hiểm thế chấp hàng tháng đang diễn ra cũng như bất kỳ khoản chi phí đóng tài chính nào cho đến khi thế chấp ngược lại đến hạn và phải trả. Lãi suất ban đầu cao hơn kế hoạch lãi suất điều chỉnh, nhưng lãi suất kỳ vọng theo thời gian là thấp hơn.

Ưu điểm:

Sử dụng loại khoản vay này để thanh toán số dư thế chấp cao hoặc bao gồm một khoản chi phí lớn khác. Casey Fleming, cố vấn về thế chấp, người hiện đang làm việc cho C2 Financial Corp., và có hơn 30 năm kinh nghiệm trong ngành công nghiệp thế chấp, nói: "Việc phân phối một lần làm việc tốt nhất cho những người có khoản thế chấp lớn hiện tại mà họ cần phải trả. Ông nói rằng đây là lựa chọn tốt nhất nếu bạn cần phải lấy tất cả hoặc hầu hết số tiền thu được có sẵn của bạn cùng một lúc. Các khuyết điểm:

Bạn không thể nhận được bất kỳ khoản tiền thu được thêm từ khoản vay này trong tương lai. Những người vay vốn không giỏi quản lý tiền bạc hoặc những người mất khả năng làm việc đó có nguy cơ lãng phí tiền hoặc chi tiêu quá nhanh. Những kẻ lừa đảo đôi khi thuyết phục người cao niên đưa ra loại khoản vay hoặc chủ sở hữu mục tiêu gần đây đã đưa ra một. Fleming cho rằng hạn chế lớn nhất là "trong hầu hết các trường hợp, mức thu nhập tối đa trong năm thứ nhất là 60% số tiền ban đầu giới hạn chính. Vì tùy chọn này chỉ có một lần rút tiền, số tiền vay tối đa khá thấp. "Bạn giữ lại 40% khác như vốn chủ sở hữu nhà. Bạn không bao giờ có thể mượn được 40% đó.Nhưng việc có được sự công bằng này có thể có ích nếu bạn muốn bán nhà của bạn và trả hết khoản thế chấp ngược lại.

Để truy cập vào tất cả vốn cổ phần của bạn theo thời gian, bạn sẽ cần phải chọn một kế hoạch thanh toán có thể điều chỉnh tỷ lệ. Các kế hoạch thanh toán có thể điều chỉnh được

Năm kế hoạch thanh toán ngược lại khác có tỷ lệ điều chỉnh. Nếu bạn chọn một trong những điều này, có ba khả năng về mức lãi suất của bạn có thể thay đổi. Chỉ có một sẽ áp dụng cho khoản thế chấp của bạn, và nó sẽ được tiết lộ trong giấy tờ vay vốn của bạn. • Lãi suất của bạn sẽ điều chỉnh mỗi năm một lần. Tỷ lệ này sẽ được dựa trên chỉ số CMT (Constant Maturity Treasury) với một khoản ký quỹ do bên cho vay xác lập. Tỷ lệ này không thể tăng hơn 2% mỗi năm, và không thể tăng hoặc giảm hơn 5% so với tỷ lệ ban đầu trong thời gian cho vay.

•

Lãi suất của bạn sẽ được điều chỉnh hàng tháng dựa trên chỉ số CMT cộng với lãi suất do người cho vay thiết lập.

Tỷ lệ này không thể tăng hơn 10% so với kỳ hạn cho vay, và không có giới hạn nào về mức lãi suất thấp.

• Lãi suất của bạn sẽ được điều chỉnh hàng tháng dựa trên Lãi suất Ngân hàng London (LIBOR)

cộng lãi suất do người cho vay thiết lập. Tỷ lệ này không thể tăng hơn 10% so với kỳ hạn cho vay, và không có giới hạn nào về mức lãi suất thấp. Mặc dù tình huống nào trong những trường hợp này áp dụng cho khoản vay của bạn vì nó ảnh hưởng đến mức lãi suất cho vay của bạn tăng lên theo thời gian, không ảnh hưởng đến khoản thanh toán hàng tháng theo lịch trình hoặc dòng tín dụng hiện có của bạn. Một sự thay đổi đáng kể trong lãi suất với thế chấp ngược lại không làm bạn có nguy cơ bị tịch biên theo cách nó có thể với một thế chấp. Tuy nhiên, mức lãi suất cao hơn sẽ ảnh hưởng đến giá trị nhà ở của bạn và có nghĩa là bạn sẽ nhận được ít hơn nếu bạn bán nhà. Nếu bạn định ở lại nhà cho cuộc sống, tăng lãi suất có thể không phải là một mối quan tâm lớn. Nếu không, bạn có thể muốn đảm bảo rằng lãi suất cho vay của bạn phù hợp với kịch bản đầu tiên, vì lãi suất tối đa tăng là 5% thay vì 10%. Nhân viên cho vay và tư vấn thế chấp ngược có thể giúp bạn hiểu được các lựa chọn của bạn và mức lãi suất điều chỉnh có ảnh hưởng đến tình trạng của bạn như thế nào (xem

Tìm Cơ quan Tư vấn Đổi tiền Trực tiếp ngược lại ). Khi bạn đăng ký thế chấp đảo ngược với lãi suất điều chỉnh được, minh hoạ các lựa chọn kế hoạch thanh toán của bạn sẽ sử dụng một mức lãi suất kỳ vọng. Đây là cách tính toán tốt nhất cho người cho vay về mức lãi suất có thể điều chỉnh được trong suốt thời gian cho vay của bạn. Đây là một trong ba yếu tố chính quyết định số tiền bạn có thể mượn, cùng với tuổi của người đi vay trẻ nhất và giá trị của tài sản. Bây giờ bạn đã có một sự hiểu biết chung về cách các kế hoạch tỷ lệ điều chỉnh được, hãy xem xét năm lựa chọn thanh toán của bạn. Hãy nhớ rằng "thanh toán" trong ngữ cảnh này đề cập đến cách bạn sẽ nhận được tiền vay. Phương án 1: Kế hoạch thanh toán sở hữu

Cách hoạt động: Nhận khoản thanh toán hàng tháng bằng nhau miễn là có ít nhất một người đi vay ở trong nhà như nơi ở chính.Thanh toán hàng tháng được tính theo giả định rằng bạn sẽ sống được 100. Nếu bạn không mong đợi để sống lâu, một kế hoạch thanh toán hạn, thảo luận tiếp theo, có thể là một lựa chọn tốt hơn. Nếu bạn sống lâu hơn, bạn sẽ tiếp tục nhận thanh toán. Nếu bạn muốn nhận được một khoản thanh toán hàng tháng ổn định cho phần còn lại của cuộc đời bạn trong nhà, kế hoạch thanh toán quyền sở hữu là một lựa chọn tốt. Những thuận lợi:

"Các khoản thanh toán cho kỳ là điều tuyệt vời cho những người nghĩ rằng họ sẽ sống trong nhà một thời gian dài, và những người cần thu nhập ổn định hàng tháng", Fleming nói. Bạn không phải lo lắng về việc sử dụng tiền thế chấp ngược với kế hoạch thanh toán quyền sở hữu miễn là bạn tiếp tục đáp ứng các điều khoản khác của khoản vay.

Các khuyết điểm:

Nếu bạn có bất kỳ hóa đơn lớn để trả hết, kế hoạch này sẽ không giúp bạn trả tiền cho họ. Ngoài ra, mặc dù kế hoạch thanh toán này dường như cung cấp thu nhập được bảo đảm cho cuộc sống, nếu bạn phải dọn ra khỏi nhà vì lý do sức khoẻ - hoặc nếu bạn không theo kịp các khoản phí bắt buộc về tài sản như bảo hiểm nhà cửa, thuế tài sản hoặc bảo dưỡng cơ bản - ngược lại thế chấp sẽ đến hạn và phải trả (điều này đúng theo bất kỳ kế hoạch thanh toán nào) và bạn sẽ không nhận được bất kỳ khoản thanh toán nào khác trừ khi bạn thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Bạn sẽ nhận được bất cứ khoản tiền nào còn lại từ việc bán nhà của bạn sau khi hoàn trả khoản thế chấp ngược lại, nhưng trong trường hợp xấu nhất của một thị trường bất động sản trầm cảm cùng với lãi suất cao, bạn có thể không kiếm được nhiều tiền mặt.

Phương án 2: Kế hoạch thanh toán hạn Cách hoạt động:

Nhận khoản thanh toán hàng tháng bằng nhau trong một khoảng thời gian nhất định mà bạn chọn - ví dụ: 10 năm. "Các khoản thanh toán dài hạn là tốt nhất nếu bạn có một ý tưởng rõ ràng về bao lâu bạn sẽ sống trong nhà", Fleming nói. "Những người cao tuổi - từ 80 tuổi trở lên - hoặc những người muốn di chuyển trong một vài năm có thể chọn kiểu này. " Những thuận lợi:

Mức thanh toán hàng tháng cao hơn so với kế hoạch thanh toán quyền sở hữu. Mặc dù bạn sẽ không nhận được khoản thanh toán bổ sung hàng tháng sau khi kết thúc thời hạn cho vay, bạn vẫn có thể sống trong nhà như nơi cư trú chính của bạn cho đến khi bạn qua đời hoặc di chuyển (miễn là bạn tiếp tục đáp ứng khoản vay khác điều kiện, như trả thuế bất động sản của bạn). Các khuyết điểm:

Bạn sẽ không kiếm được thu nhập ổn định cho cuộc sống trừ phi bạn chết trong thời gian cho vay. Bạn có thể sử dụng vốn chủ sở hữu nhà bạn quá sớm trong cuộc đời và không có nguồn quỹ khác để trông cậy vào.

Phương án 3: Dòng tín dụng Cách hoạt động:

Truy cập tiền khi bạn cần. Bạn có thể quyết định khi nào sẽ vẽ đường dây tín dụng của mình và mất bao nhiêu thời gian, miễn là số dư của bạn thấp hơn giới hạn chính. Người cho vay của bạn không thể yêu cầu bạn rút một khoản tiền tối thiểu hoặc rút một khoản tiền tối thiểu theo một lịch biểu đã được ấn định. Những thuận lợi:

Một dòng tín dụng cung cấp nhiều sự linh hoạt. Bạn có thể thu hồi một khoản tiền lớn trước, sau đó vay thêm tiền theo thời gian; bạn sẽ được tiếp cận với vốn chủ sở hữu bổ sung mà vẫn bị khóa với kế hoạch thanh toán tỷ lệ cố định. Bạn cũng có thể để lại dòng không bị ảnh hưởng trong nhiều năm với dự đoán của một ngày khi bạn có thể cần nó.Bạn cũng có thể rút số tiền bằng hoặc tương đương mỗi tháng. Về cơ bản, bạn có thể tùy chỉnh việc rút tiền của bạn theo nhu cầu của bạn và điều chỉnh chúng theo nhu cầu của bạn. Một đường dây tín dụng có thể hoạt động như một khoản tiền trọn gói, nhiệm kỳ hay kế hoạch dài hạn, nhưng bạn có quyền kiểm soát nhiều hơn. Ngoài ra, phần không sử dụng của dòng tín dụng của bạn phát triển theo thời gian với cùng mức lãi suất mà bạn phải trả cho số tiền mà bạn đã mượn, và

bạn chỉ phải trả lãi cho số tiền mà bạn thực sự mượn, có thể giúp bán và di chuyển dễ dàng hơn hoặc có khả năng để lại tiền cho người thừa kế của bạn. Không giống như dòng vốn tín dụng trong nhà, tín dụng thế chấp ngược lại không thể bị thu hồi ngay cả khi giá trị nhà của bạn giảm xuống hoặc tình hình tài chính của bạn xấu đi.

Những điểm bất lợi: Bạn có thể bỏ qua một khoản tín dụng bằng cách vay tối đa 60% mức giới hạn chính của bạn trong năm thứ nhất và 40% còn lại vào ngày một năm thứ hai. Nếu bạn làm điều đó, bạn sẽ không được tiếp cận quỹ. Ngoài ra, có thể mất tới năm ngày làm việc để nhận được khoản tiền bạn yêu cầu từ dòng tín dụng, vì vậy bạn phải đảm bảo rằng bạn giữ đủ tiền mặt trong tài khoản séc cho các nhu cầu khẩn cấp.

Phương án 4: Kế hoạch giữ việc đã được sửa đổi Cách thức hoạt động: Nhận các khoản thanh toán cố định hàng tháng kết hợp với việc tiếp cận một khoản tín dụng cho đến khi một người mượn chiếm ngôi nhà chính là nơi ở. Các khoản thanh toán hàng tháng cố định sẽ nhỏ hơn nếu bạn nhận được kế hoạch cho thuê trực tiếp, và hạn mức tín dụng sẽ nhỏ hơn nếu bạn nhận được một kế hoạch tín dụng thẳng, nhưng bạn sẽ có quyền truy cập vào cùng một khoản tiền. Các ưu điểm:

Bạn có thể linh hoạt trong việc thiết lập các khoản thanh toán hàng tháng cũng như tính linh hoạt trong việc chọn kích cỡ của hạn mức tín dụng. Nếu bạn muốn thanh toán hàng tháng lớn hơn, bạn có thể chọn một hạn mức tín dụng nhỏ hơn; nếu bạn muốn có một hạn mức tín dụng lớn hơn, bạn có thể chọn thanh toán hàng tháng nhỏ hơn. Nó cho phép bạn đáp ứng nhu cầu tiền mặt hàng tháng thông thường của bạn mà không phải vay mượn nhiều hơn số tiền bạn phải làm. Tùy chọn này sẽ giúp bạn giảm chi phí lãi suất và giảm nguy cơ sử dụng toàn bộ vốn cổ phần và không có khả năng di chuyển nếu cần hoặc cần sau này. Các khuyết điểm:

Nếu bạn cần một số tiền lớn ngay lập tức, kế hoạch thanh toán này có lẽ không phải là lựa chọn tốt nhất của bạn.

Cách thức hoạt động: Nhận thanh toán hàng tháng cố định cho một số tháng định trước, cộng với quyền truy cập vào một dòng tín dụng cho đến khi một người mượn duy trì nhà là nơi cư trú chính của cô ấy. Các khoản thanh toán hàng tháng cố định sẽ nhỏ hơn nếu bạn nhận được kế hoạch dài hạn và dòng tín dụng sẽ nhỏ hơn nếu bạn nhận được một kế hoạch tín dụng thẳng nhưng bạn sẽ có quyền truy cập vào cùng một khoản tiền.

Những thuận lợi: Bạn có thể linh hoạt trong việc xác định kích thước thanh toán hàng tháng của mình và bạn sẽ nhận được bao lâu trong khi họ sẽ cao hơn số tiền họ sẽ có trong kế hoạch sở hữu sửa đổi giả định rằng có cùng một hạn mức tín dụng . Bạn cũng có được sự linh hoạt trong việc lựa chọn kích thước của hạn mức tín dụng. Khi kết thúc kỳ hạn, bạn vẫn sẽ có quyền truy cập vào khoản tiền vay vốn nếu bạn không sử dụng hết dòng tín dụng.Giống như kế hoạch sở hữu đã sửa đổi, bạn có thể giữ phí lãi suất xuống và có thể có đủ vốn để di chuyển sau này.

Các khuyết điểm: Bạn có thể chạy ra khỏi thế chấp thế chấp. Bạn chỉ nhận được khoản thanh toán hàng tháng trong một số tháng hoặc nhiều năm, vì vậy bạn phải sử dụng tín dụng của bạn cẩn thận nếu bạn mong muốn có thu nhập sau khi kết thúc kỳ hạn. Kế hoạch này cũng không phải là sự lựa chọn tốt nhất cho nhu cầu tiền mặt lớn, lên trước.

Dòng dưới cùng

HECM cung cấp nhiều kế hoạch thanh toán vì chủ nhà cấp cao có nhiều nhu cầu tài chính khác nhau. Không có lựa chọn đặc biệt là phổ quát tốt hay xấu. "Tùy chọn nào là tốt nhất phụ thuộc hoàn toàn vào tình hình và nhu cầu của khách hàng", Fleming nói. Tuy nhiên, ông nói thêm, "Theo nguyên tắc chung, tôi ủng hộ dòng vốn tín dụng đối với các khoản thanh toán kỳ hạn hoặc dài hạn", vì đường tín dụng cho phép bạn rút tiền hàng tháng cũng như bạn có thể với kế hoạch dài hạn hoặc kỳ hạn, nhưng cho bạn sự linh hoạt mất nhiều hơn trong trường hợp khẩn cấp và tích luỹ được khoản tiết kiệm lãi suất nếu bạn không cần sử dụng nó.

Nghiên cứu của bạn và hỏi rất nhiều câu hỏi của người cho vay và tư vấn thế chấp đảo ngược để tìm ra kế hoạch thanh toán nào là tốt nhất cho bạn. ( 5 Ghi dấu nợ thế chấp ngược là một ý tưởng hay

và Chọn người cho vay thế chấp ngược phải

.)