Đầu tư vào tài sản cho thuê có thể chứng minh là một động thái tài chính thông minh. Đối với người mới bắt đầu, tài sản cho thuê có thể cung cấp một nguồn thu nhập ổn định trong khi bạn xây dựng công bằng và tài sản (lý tưởng) đánh giá cao. Ngoài ra còn có các lợi ích về thuế: Bạn có thể khấu trừ các chi phí thuê của bạn từ bất kỳ thu nhập thuê nào bạn kiếm được, do đó giảm nghĩa vụ thuế của bạn. Hầu hết chi phí cho thuê bất động sản - bao gồm bảo hiểm thế chấp, thuế tài sản, chi phí sửa chữa và bảo dưỡng, chi phí văn phòng tại nhà, bảo hiểm, dịch vụ chuyên nghiệp và các chi phí đi lại liên quan đến quản lý - được khấu trừ trong năm bạn chi tiêu tiền. Để biết thêm chi tiết, xem Các khoản khấu trừ thuế đối với chủ sở hữu bất động sản cho thuê.

Tuy nhiên, một khấu trừ thuế quan trọng khác - một khoản khấu hao - hoạt động khác. Khấu hao là quá trình được sử dụng để khấu trừ chi phí mua và cải thiện tài sản cho thuê (đối với mồi nhanh, xem Giới thiệu về khấu hao ). Thay vì khấu trừ một khoản lớn trong năm bạn mua (hoặc cải tiến) tài sản, khấu hao phân phối khoản khấu trừ trong suốt thời gian hữu dụng của tài sản. IRS có những quy tắc cụ thể về khấu hao và nếu bạn sở hữu tài sản cho thuê, điều quan trọng là phải hiểu quy trình hoạt động như thế nào.

Tài sản nào bị mất giá trị?

Theo IRS, bạn có thể khấu hao tài sản cho thuê nếu đáp ứng tất cả các yêu cầu này:

• Bạn sở hữu tài sản (bạn được coi là chủ sở hữu ngay cả khi tài sản đó phải chịu một khoản nợ ).
• Bạn sử dụng tài sản trong doanh nghiệp của bạn hoặc làm hoạt động tạo thu nhập.
• Tài sản có một cuộc sống hữu ích có thể xác định được (có nghĩa là nó bị hư hỏng, hư hỏng, bị sử dụng hết, trở nên lỗi thời hoặc mất đi giá trị của nó từ các nguyên nhân tự nhiên).
• Tài sản dự kiến ​​kéo dài hơn một năm.

Nếu tài sản đáp ứng được tất cả các yêu cầu nêu trên thì không thể khấu hao hết tài sản nếu nó được đưa vào sử dụng và xử lý (hoặc không còn sử dụng cho mục đích kinh doanh) trong năm đó. Bởi vì đất không bị mòn mòn, hư hỏng hoặc bị sử dụng hết, nó không bị khấu hao. Và nói chung, bạn không thể khấu hao chi phí của việc thanh toán bù trừ, trồng trọt, và cảnh quan, vì những hoạt động này được coi là một phần của chi phí của đất đai.

Thời điểm khấu hao bắt đầu và kết thúc?

Bạn có thể bắt đầu khấu trừ khấu hao ngay khi tài sản được "đặt vào dịch vụ" hoặc đã sẵn sàng và sẵn sàng để sử dụng làm thuê. Đây là ví dụ: Bạn mua một căn nhà cho thuê vào ngày 15 tháng 5. Sau khi làm việc trong nhà vài tháng, bạn đã sẵn sàng cho thuê vào ngày 15 tháng 7, vì vậy bạn bắt đầu quảng cáo trực tuyến và trong các giấy tờ địa phương. Bạn tìm một người thuê nhà, và hợp đồng thuê của bạn bắt đầu vào ngày 1 tháng 9. Kể từ khi ngôi nhà được đưa vào sử dụng (nghĩa là sẵn sàng để được thuê và chiếm đóng) vào ngày 15 tháng 7, bạn sẽ bắt đầu khấu hao căn nhà vào tháng 7 (không phải vào tháng 9 khi bạn bắt đầu thu tiền thuê).

Bạn sẽ tiếp tục khấu hao tài sản cho đến khi

bạn đã khấu trừ toàn bộ chi phí hoặc cơ sở khác trong tài sản,

• hoặc bạn nghỉ hưu tài sản từ dịch vụ, ngay cả khi bạn không hoàn toàn thu hồi chi phí hoặc cơ sở khác. Một tài sản được giải tỏa khỏi dịch vụ khi không còn được sử dụng làm tài sản tạo thu nhập - hoặc nếu bạn bán hoặc trao đổi nó, chuyển đổi nó sang sử dụng cá nhân, từ bỏ nó hoặc nó bị phá hủy.
• Bạn có thể tiếp tục yêu cầu khấu trừ khấu hao đối với tài sản tạm thời "nhàn rỗi" hoặc không sử dụng. Nếu bạn sửa chữa sau khi một người thuê nhà di chuyển, ví dụ, bạn vẫn có thể khấu hao tài sản trong khi bạn chuẩn bị sẵn sàng cho người thuê nhà tiếp theo.

Phương pháp khấu hao

Ba yếu tố xác định số tiền khấu hao bạn có thể khấu trừ mỗi năm: cơ sở của bạn trong tài sản, thời gian hồi phục và phương pháp khấu hao được sử dụng. Bất kỳ tài sản cho thuê nhà ở nào được phục vụ sau năm 1986 được khấu hao bằng cách sử dụng Hệ thống Phục hồi Chi phí Tốc độ Độc biến (MACRS), một kỹ thuật kế toán làm tăng chi phí (và khấu trừ khấu hao) trên 27. 5 năm, cuộc sống hữu ích "của một tài sản cho thuê.

Mặc dù bạn luôn phải làm việc với một kế toán thuế đủ điều kiện khi tính khấu hao, các bước cơ bản như sau:

Xác định cơ sở của tài sản

1. . Cơ sở của tài sản là chi phí của nó: số tiền bạn đã trả (bằng tiền mặt, bằng thế chấp hoặc bằng cách khác) để mua tài sản. Một số chi phí thanh toán và chi phí đóng cửa, bao gồm phí pháp lý, lệ phí ghi chép, khảo sát, thuế chuyển nhượng, bảo hiểm quyền sở hữu và bất kỳ khoản tiền nào người bán nợ mà bạn đồng ý trả (chẳng hạn như thuế trả lại) được tính vào cơ sở. Một khoản phí thanh toán và chi phí đóng cửa không được bao gồm trong cơ sở của bạn, bao gồm phí bảo hiểm hỏa hoạn, tiền thuê liên quan đến việc ở trong thời gian đóng trước tài sản và các chi phí liên quan đến việc nhận khoản vay (hoặc tái cấp vốn) khoản vay: điểm, phí bảo hiểm thế chấp, phí thẩm định. Phân chia chi phí đất và nhà cửa
2. . Vì bạn chỉ có thể khấu trừ chi phí của tòa nhà chứ không phải đất, bạn phải xác định giá trị của mỗi căn nhà để khấu trừ đúng giá trị. Để xác định giá trị, bạn có thể sử dụng giá trị thị trường hợp lý của mỗi tài sản tại thời điểm bạn mua bất động sản, hoặc bạn có thể căn cứ số trên các giá trị thuế đánh giá về bất động sản. Giả sử bạn đã mua nhà với giá 110.000 đô la. Đánh giá thuế bất động sản gần đây nhất đánh giá tài sản là 90.000 đô la, trong đó 81.000 đô la dành cho căn nhà, và 9.000 đô la cho đất. Do đó, bạn có thể phân bổ 90% ($ 81, 000 ÷ 90.000 $) giá mua vào nhà, và 10% ($ 9,000 ÷ 90.000 $) giá mua vào đất. Xác định cơ sở của bạn trong nhà
3. . Bây giờ bạn đã biết cơ sở của tài sản (nhà cộng với đất) và giá trị ngôi nhà, bạn có thể xác định cơ sở của bạn trong nhà. Sử dụng ví dụ trên, cơ sở của bạn trong nhà - số tiền có thể khấu hao - sẽ là $ 99,000 (90% của $ 110,000).Cơ sở của bạn trong đất sẽ là $ 11,000 (10% của $ 110,000). Xác định cơ sở điều chỉnh, nếu cần thiết
4. . Bạn có thể phải tăng hoặc giảm căn bản cho các sự kiện nhất định xảy ra giữa thời gian bạn mua bất động sản và thời gian bạn chuẩn bị cho thuê. Ví dụ về việc gia tăng cơ sở bao gồm chi phí cho bất kỳ bổ sung hoặc cải tiến nào (có thời gian sử dụng ít nhất là một năm) được thực hiện trước khi quý vị đưa tài sản vào phục vụ, số tiền quý vị dành để khôi phục tài sản bị hư hỏng, chi phí đưa các dịch vụ tiện ích đến tài sản và lệ phí pháp lý nhất định. Ví dụ về giảm xuống cơ sở bao gồm các khoản thanh toán bảo hiểm mà bạn nhận được do hư hỏng hoặc trộm cắp, tổn thất do tai nạn không được bảo hiểm của bạn mà bạn đã khấu trừ và tiền bạn nhận được để cấp tiền sử dụng.

Hệ thống sử dụng nào

Các bước tiếp theo liên quan đến việc xác định hai hệ thống phục hồi chi phí tăng tốc đã được sửa đổi (MACRS): Hệ thống khấu hao tổng thể (GDS) hoặc Hệ thống khấu hao thay thế (ADS). GDS là phổ biến nhất, và nói chung, bạn phải sử dụng nó trừ khi bạn tiến hành cuộc bầu cử ADS không thể huỷ ngang, hoặc pháp luật yêu cầu bạn sử dụng ADS. ADS được ủy thác khi tài sản:

có một doanh nghiệp đủ điều kiện sử dụng

• sử dụng
• khoản tiền được sử dụng
• Khi bạn đã biết hệ thống MACRS nào được áp dụng, bạn có thể xác định thời gian phục hồi cho tài sản. Thời gian phục hồi sử dụng GDS là 27. 5 năm đối với tài sản cho thuê nhà ở; nếu bạn đang sử dụng ADS, thời gian hồi phục cho cùng một loại tài sản là 40 năm.
• Bây giờ, bạn cần xác định số tiền có thể khấu hao hàng năm. Vì hầu hết bất động sản cho thuê căn hộ sử dụng GDS, chúng tôi sẽ tập trung vào tính toán đó.

Trong năm đầy đủ, bất động sản đang hoạt động, bạn sẽ khấu hao một khoản tiền bằng nhau: 3. 636% mỗi năm miễn là bạn vẫn tiếp tục khấu hao tài sản. Nếu tài sản được phục vụ dưới một năm (ví dụ, bạn đã mua một ngôi nhà vào tháng 5 và bắt đầu cho thuê vào tháng 7), bạn sẽ khấu hao một tỉ lệ nhỏ hơn trong năm đó, tùy thuộc vào thời điểm nó được đưa vào sử dụng. Theo Khu Căn hộ Cho Thuê Nhà ở IRS - Bảng GDS:

Tháng Một

3. 485%

Tháng 2	3. 182%
Tháng 3	2. 879%
Tháng 4	2. 576%
Tháng Năm	2. 273%
Tháng 6	1. 970%
Tháng 7	1. 667%
Tháng Tám	1. 364%
Tháng 9 1. 061%	Tháng 10
0. 758%	Tháng 11
0. 455%	Tháng 12
0. 152%	Chẳng hạn, lấy căn nhà đó có cơ sở là $ 99,000 và đã được đưa vào phục vụ vào ngày 15 tháng 7. Trong năm đầu tiên, chúng tôi sẽ mất giá 1. 667%, hoặc $ 1, 650 ($ 99, 000 x 1. 667%). Đối với mỗi năm sau đó, chúng tôi sẽ khấu hao ở mức 3,636%, hoặc $ 3, 599. 64, miễn là tiền thuê đã được phục vụ cho cả năm. Lưu ý rằng con số này về cơ bản tương đương với việc lấy cơ sở và chia cho thời gian hồi phục 27. 5: $ 99, 000 ÷ 27. 5 = $ 3, 600. Sự khác biệt bắt nguồn từ năm đầu tiên của dịch vụ một phần.
Mức khấu hao dưới cùng	Thiệt hại có thể là một công cụ có giá trị nếu bạn đầu tư vào tài sản cho thuê vì nó cho phép bạn trải ra chi phí mua tài sản trong nhiều thập kỷ qua, từ đó giảm nghĩa vụ thuế của năm. Tất nhiên, nếu bạn khấu hao một tài sản và sau đó bán nó nhiều hơn giá trị khấu hao của nó, bạn sẽ nợ thuế đối với lợi ích đó thông qua Thuế Khôi phục lại Khấu hao.

Vì luật thuế bất động sản cho thuê phức tạp và thay đổi theo định kỳ nên bạn nên làm việc với một kế toán thuế đủ tiêu chuẩn khi thiết lập, vận hành và bán kinh doanh bất động sản cho thuê. Điều này đảm bảo bạn sẽ nhận được sự đối xử ưu đãi thuế nhất - và cũng giúp bạn tránh bất kỳ sự ngạc nhiên nào trong thời gian thuế.