Các khoản thế chấp có hai hình thức chính - tỷ lệ cố định và tỷ lệ điều chỉnh - với một số kết hợp và các dẫn xuất khác nhau của mỗi loại. Sự hiểu biết cơ bản về lãi suất và những ảnh hưởng kinh tế quyết định mức lãi suất trong tương lai có thể giúp người tiêu dùng đưa ra các quyết định về tài chính thế chấp như lựa chọn giữa thế chấp theo lãi suất cố định hoặc điều chỉnh lãi suất điều chỉnh (ARM) hoặc quyết định có nên tái tài trợ từ một khoản vay thế chấp có điều chỉnh.

Trong bài này, chúng ta sẽ thảo luận về ảnh hưởng của lãi suất đối với ngành công nghiệp thế chấp, và cả hai sẽ ảnh hưởng đến số tiền bạn trả cho nhà của bạn như thế nào.

Dây chuyền sản xuất thế chấp

Ngành công nghiệp thế chấp có ba bộ phận chính hoặc doanh nghiệp: người khởi tạo thế chấp, nhà tổng hợp và nhà đầu tư.

Người khởi tạo thế chấp là người cho vay. Các nhà cho vay có nhiều hình thức, từ các công đoàn tín dụng và các ngân hàng để môi giới thế chấp. Các nhà sáng lập thế chấp giới thiệu và cho vay thị trường cho người tiêu dùng. Họ bán các khoản vay. Họ cạnh tranh với nhau dựa trên mức lãi suất, phí và mức độ dịch vụ mà họ cung cấp cho người tiêu dùng. Lãi suất và lệ phí mà họ tính cho người tiêu dùng xác định mức lợi nhuận của họ. Hầu hết các nhà sáng lập thế chấp không cho vay "danh mục đầu tư" (nghĩa là họ không giữ lại tài sản cho vay). Thay vào đó, họ bán thế chấp vào thị trường thế chấp thứ cấp. Lãi suất mà họ tính cho người tiêu dùng được xác định bởi lợi nhuận của họ và mức giá mà họ có thể bán thế chấp vào thị trường thế chấp thứ cấp.

Nhà tổng hợp mua các khoản thế chấp mới có nguồn gốc từ các tổ chức khác. Chúng là một phần của thị trường thế chấp thứ cấp. Hầu hết các tập hợp cũng là người khởi tạo thế chấp. Các nhà thu gộp nhiều khoản vay thế chấp tương tự để hình thành chứng khoán thế chấp (MBS) - một quá trình được gọi là chứng khoán hóa. An ninh thế chấp là một trái phiếu được hỗ trợ bởi một hồ bơi cơ sở của thế chấp. Chứng khoán thế chấp được bán cho nhà đầu tư. Giá mà các chứng khoán được thế chấp có thể bán cho các nhà đầu tư xác định giá mà các nhà tổng hợp sẽ phải trả cho các khoản thế chấp mới có nguồn gốc từ những người cho vay khác và lãi suất mà họ cung cấp cho người tiêu dùng về nguồn gốc thế chấp của chính họ.

Có nhiều nhà đầu tư trong các chứng khoán đầu tư thế chấp: quỹ hưu trí, quỹ tương hỗ, ngân hàng, các quỹ phòng hộ, các chính phủ nước ngoài, các công ty bảo hiểm, và Freddie Mac và Fannie Mae (các doanh nghiệp do chính phủ tài trợ). Vì các nhà đầu tư cố gắng tối đa hóa lợi tức, họ thường phân tích các giá trị tương đối giữa chứng khoán đầu tư thế chấp và các khoản đầu tư có thu nhập cố định khác như trái phiếu doanh nghiệp. Như với tất cả các chứng khoán tài chính, nhu cầu của nhà đầu tư đối với chứng khoán thế chấp quyết định giá họ sẽ trả cho các chứng khoán này.

Liệu các nhà đầu tư có xác định được tỷ lệ thế chấp?

Ở mức độ lớn, các nhà đầu tư an ninh thế chấp xác định mức lãi suất cho người tiêu dùng. Như đã giải thích ở trên, dây chuyền sản xuất thế chấp kết thúc bằng hình thức bảo đảm thế chấp do nhà đầu tư mua. Thị trường tự do xác định giá thanh toán bù trừ thị trường nhà đầu tư sẽ trả cho chứng khoán thế chấp. Những mức giá này cung cấp thông qua ngành công nghiệp thế chấp để xác định mức lãi suất được cung cấp cho người tiêu dùng.

Tỷ lệ lãi suất cố định

Lãi suất cho một khoản thế chấp bằng lãi suất cố định được ấn định trong suốt thời gian thế chấp. Tuy nhiên, trung bình, các khoản thế chấp giá cố định 30 năm chỉ có khoảng 7 năm. Điều này là do chủ nhà thường xuyên di chuyển hoặc sẽ tái cấp vốn của mình.

Mức an ninh thế chấp có liên quan mật thiết với giá của trái phiếu kho bạc Hoa Kỳ. Điều này có nghĩa là giá của một khoản thế chấp bằng thế chấp được hậu thuẫn bởi khoản thế chấp 30 năm sẽ di chuyển cùng với giá của Khoản vay Kỳ hạn năm năm của Kho bạc Hoa Kỳ hoặc Kho bạc trái phiếu 10 năm của U.S. dựa trên một khoản tài chính được gọi là thời hạn. Trên thực tế, thời hạn thế chấp 30 năm gần hơn với thời hạn 5 năm, nhưng thị trường có xu hướng sử dụng trái phiếu 10 năm làm chuẩn. Điều này cũng có nghĩa là lãi suất đối với các khoản thế chấp bằng lãi suất cố định 30 năm cho người tiêu dùng nên tăng lên hoặc xuống với sản lượng trái phiếu 10 năm của Kho bạc Hoa Kỳ. Lợi tức trái phiếu là một chức năng của lãi suất coupon và giá cả.

Kỳ vọng về kinh tế xác định giá và năng suất trái phiếu kho bạc của U. Kẻ thù tồi tệ nhất của trái phiếu là lạm phát. Lạm phát làm giảm giá trị của các khoản thanh toán trái phiếu trong tương lai - cả thanh toán coupon và hoàn trả nguyên tắc. Do đó, khi lạm phát cao hoặc dự kiến ​​sẽ tăng, giá trái phiếu giảm, có nghĩa là năng suất của họ tăng lên - có một mối quan hệ ngược lại giữa giá trái phiếu và năng suất.

Vai trò của Fed

Cục Dự trữ Liên bang đóng một vai trò lớn trong kỳ vọng lạm phát. Điều này là do nhận thức của thị trường trái phiếu về mức độ dự trữ của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ đang kiểm soát lạm phát thông qua việc quản lý lãi suất ngắn hạn quyết định lãi suất dài hạn như năng suất trái phiếu 10 năm của Bộ Tài chính Hoa Kỳ. Nói cách khác, Cục Dự trữ Liên bang đưa ra các mức lãi suất ngắn hạn hiện tại, trong đó thị trường diễn giải để xác định lãi suất dài hạn như sản lượng trái phiếu 10 năm của Bộ Tài chính Hoa Kỳ.

Hãy nhớ rằng, lãi suất cho thế chấp 30 năm có tương quan cao với năng suất trái phiếu 10 năm của Kho bạc Hoa Kỳ. Nếu bạn đang cố gắng dự báo lãi suất thế chấp 30 năm với lãi suất cố định sẽ làm gì trong tương lai, hãy theo dõi và hiểu sản lượng trái phiếu 10 năm của Hoa Kỳ (hay năm năm lưu ý) và theo dõi thị trường đang nói về chính sách tiền tệ của Fed.

Tỷ lệ lãi suất có thể điều chỉnh

Lãi suất cho vay có thể điều chỉnh lãi suất có thể thay đổi hàng tháng, mỗi sáu tháng một lần hoặc hàng năm, tùy thuộc vào các điều khoản của thế chấp. Lãi suất bao gồm giá trị chỉ số cộng với một tỷ lề.Đây được gọi là lãi suất được lập chỉ mục đầy đủ. Nó thường được làm tròn thành một phần tám của một điểm phần trăm. Giá trị chỉ số biến động, trong khi biên lãi suất cố định trong suốt thời gian thế chấp. Ví dụ, nếu chỉ số giá hiện tại là 6. 83% và tỷ suất lợi nhuận là 3%, làm tròn đến điểm thứ tám gần nhất của một điểm phần trăm sẽ làm cho lãi suất được lập chỉ mục đầy đủ 9. 83%. Nếu chỉ số giảm xuống 6,1%, lãi suất được lập chỉ mục hoàn toàn sẽ là 9,1%.

Lãi suất đối với khoản thế chấp bằng lãi suất điều chỉnh được gắn với một chỉ số. Có một số chỉ số thế chấp khác nhau được sử dụng cho các khoản vay có lãi suất điều chỉnh khác nhau, mỗi loại được xây dựng bằng cách sử dụng lãi suất cho một loại hình bảo đảm tài chính được mua bán tích cực, một loại khoản vay ngân hàng hoặc một loại tiền gửi ngân hàng. Tất cả các chỉ số thế chấp khác nhau đều có mối tương quan rộng rãi với nhau. Nói cách khác, chúng di chuyển theo cùng một hướng, lên hoặc xuống, khi điều kiện kinh tế thay đổi. Hầu hết các chỉ số thế chấp đều được coi là các chỉ số ngắn hạn. "Ngắn hạn" hay "kỳ hạn" là thời hạn của chứng khoán, khoản vay hoặc tiền gửi để xây dựng chỉ mục. Thông thường, bất kỳ an ninh, khoản vay hoặc tiền gửi có thời hạn một năm hoặc ít hơn được coi là ngắn hạn.

Hầu hết các lãi suất ngắn hạn, kể cả lãi suất được sử dụng để xây dựng chỉ số thế chấp, đều có liên quan chặt chẽ với lãi suất được gọi là Tỷ giá Liên bang.

Dự báo Thay đổi

Nếu bạn đang cố dự báo thay đổi lãi suất đối với khoản thế chấp bằng lãi suất điều chỉnh, hãy nhìn vào hình dạng đường cong lợi tức. Đường cong năng suất biểu thị năng suất trái phiếu kho bạc Hoa Kỳ với kỳ hạn từ ba tháng đến 30 năm.

Khi hình dạng của đường cong bằng phẳng hoặc nghiêng xuống, có nghĩa là thị trường dự kiến ​​Cục Dự trữ Liên bang sẽ giữ lãi suất ngắn hạn ổn định hoặc hạ thấp lãi suất. Khi hình dạng đường cong dốc lên, thị trường dự kiến ​​Cục Dự trữ Liên bang sẽ đẩy lãi suất ngắn hạn cao hơn.

Độ dốc của đường cong ở cả hai hướng là dấu hiệu cho thấy thị trường dự kiến ​​Cục Dự trữ Liên bang sẽ tăng hay giảm lãi suất ngắn hạn như thế nào. Giá của Fed Funds tương lai cũng là một dấu hiệu của kỳ vọng thị trường đối với lãi suất ngắn hạn trong tương lai.

Dòng dưới

Sự hiểu biết về những gì ảnh hưởng đến tỷ lệ thế chấp cố định và tỷ lệ lãi suất cố định hiện tại và trong tương lai có thể giúp bạn đưa ra các quyết định thế chấp về tài chính. Kiến thức này có thể giúp bạn đưa ra quyết định về việc chọn thế chấp bằng lãi suất có thể điều chỉnh đối với một khoản thế chấp bằng lãi suất cố định và có thể giúp bạn quyết định khi nào có thể tái tài trợ khoản vay thế chấp. Dưới đây là một vài lời khuyên cuối cùng.

Đừng tin mọi thứ bạn nghe trên TV. Nó không phải lúc nào cũng là "thời điểm tốt để tái cấp vốn khỏi khoản vay cầm cố lãi suất có thể điều chỉnh của bạn trước khi lãi suất tăng cao hơn". Lãi suất có thể tăng tiếp tục tiến lên - hoặc họ có thể giảm. Tìm hiểu đường cong năng suất đang nói gì.

Để có thêm thông tin, hãy xem

4 yếu tố chính thúc đẩy thị trường bất động sản

, Các chỉ số thị trường nhà ở hàng đầu của Mỹ và Cách lãi suất làm việc trên thế chấp.