Các nhà đầu tư nước ngoài đã đổ xô đi đến nơi trú ẩn an toàn của bất động sản U. S trong những năm gần đây, và những thay đổi gần đây về lập pháp có thể làm nổi bật xu hướng này. Thay đổi thuế đã được thực hiện vào tháng 12 năm 2015 để xóa bỏ các khoản giảm thuế nhất định mà các nhà đầu tư nước ngoài phải đối mặt dưới Luật đầu tư bất động sản nước ngoài hay FIRPTA, khi đầu tư vào bất động sản của U. S sẽ thu hút đầu tư nhiều hơn vào U. S bất động sản từ người nước ngoài.

Theo ước tính của Real Capital Analytics, người nước ngoài đã đầu tư khoảng 80 tỷ USD vào bất động sản ở U. S năm 2015, chiếm khoảng 16% tổng vốn đầu tư. Và với nền kinh tế của U. trên nền tảng tốt hơn các nền kinh tế khác trên thế giới, các nhà đầu tư này có thể tiếp tục đổ vào bất động sản của U. S - đầu tư vào bất động sản đa gia đình, cao ốc văn phòng, kho bãi và không gian bán lẻ - được khuyến khích bởi những thay đổi gần đây . Dòng tiền thêm vào này cũng có khả năng mang lại lợi ích cho các quỹ đầu tư bất động sản của U. S (REITs).

Những trở ngại về thuế bị loại bỏ

Chính phủ U. S ban đầu ban hành Hiệp định FIRPTA vào năm 1980 khi người nước ngoài bắt đầu mua thêm đất nông nghiệp của U. S. Đó cũng là khoảng thời gian khi Nhật Bản mua lại các tài sản của U. S, nhưng chính phủ vẫn cho rằng FIRPTA là mục tiêu mua nông nghiệp chứ không phải là mua lại bất động sản đô thị. Theo luật FIRPTA, người nước ngoài phải đóng thêm 10% thuế khấu trừ vào số tiền họ nhận ra từ việc bán bất động sản của U. S, cũng như thuế của liên bang, tiểu bang và địa phương mà các nhà đầu tư U. S. phải trả. Với những thay đổi gần đây của FIRPTA, chính phủ cung cấp cách xử lý thuế thuận lợi hơn cho người nước ngoài đầu tư vào bất động sản ở U. S (Xem thêm: REIT Regulation 101.)

Các luật mới quy định rằng các quỹ hưu trí nước ngoài đầu tư vào bất động sản của U. S không phải chịu sự khấu trừ FIRPTA khi họ bán tài sản bất động sản của mình. Điều này đặt họ ngang hàng với các đối tác U. của họ. Các quỹ hưu trí nước ngoài phải đáp ứng các yêu cầu nhất định để được coi là quỹ hưu trí "đủ điều kiện" mà không phải tuân theo các quy tắc về thuế của FIRPTA.

Một trong những mục đích của quỹ hưu trí là cung cấp trợ cấp hưu trí cho người tham gia quỹ. Và cũng nên được công nhận là đủ điều kiện hưởng các khoản lợi tức nhất định về đóng góp hoặc thu nhập ở nước sở tại. Miễn thuế FIRPTA áp dụng cho các khoản đầu tư trực tiếp từ quỹ hưu trí trong bất động sản của U. S, cũng như các khoản đầu tư mà họ thực hiện trong liên danh hoặc thông qua các quỹ cổ phần tư nhân.

Các hạn chế đầu tư vào tín thác đầu tư bất động sản Giảm

Một thay đổi khác được đưa ra bởi sửa đổi FIRPTA là ngưỡng cho các nhà đầu tư nước ngoài ở U.S REITs phải chịu trách nhiệm giữ lại FIRPTA đã được tăng lên. Trước đây, người nước ngoài nắm giữ hơn 5% cổ phần của UITRA REIT phải chịu thuế FIRPTA khi bán cổ phiếu của họ hoặc nếu REIT đã thanh toán lợi tức vốn như cổ tức. Với sự thay đổi này, chính phủ đã nâng ngưỡng cho thuế FIRPTA lên tới 10 phần trăm. Chính phủ cũng đã cung cấp miễn thuế FIRPTA cho các khoản đầu tư của REIT cho một số đơn vị công khai trước đây chưa đủ điều kiện để được miễn thuế, kể cả các quỹ ủy thác tài sản ở Úc.

Trong một khoản tích cực khác cho REIT, họ không còn phải chịu gánh nặng chứng minh rằng họ đang bị kiểm soát trong nước, có nghĩa là ít nhất 50 phần trăm cổ phần được giữ bởi những người của U. S nhằm mục đích tránh FIRPTA giữ lại bán cổ phiếu. Trước đây, REITs khó có thể thiết lập được điều này vì đôi khi họ không xác định được các cổ đông nắm giữ ít hơn 5% lợi tức có cơ sở ở nước ngoài hay trong nước. Trong tương lai, REITs có thể giả định rằng các bên liên quan nhỏ này là những người ở U. kể cả khi REIT không biết. Sự suy thoái của Trung Quốc có thể làm lợi cho bất động sản ở Mỹ

Người nước ngoài tiếp tục đổ xô đến bất động sản của U. S và sự suy thoái gần đây của Trung Quốc có nghĩa là tình trạng an toàn của hòn đảo này có thể được khuếch đại. Theo CBRE, các nhà đầu tư Trung Quốc đã đầu tư hơn 8 tỷ USD vào lĩnh vực bất động sản thương mại của U. S Sự biến động của thị trường gần đây ở Trung Quốc có thể thu hút nhiều sự quan tâm của bất động sản U. S từ nước đó. Tuy nhiên, chính phủ Trung Quốc cũng có thể hành động để đưa ra các quy tắc để kiểm soát dòng chảy ra.

Các nhà đầu tư từ các nơi khác trên thế giới cũng giống như sự an toàn và ổn định của bất động sản tại U. S vì các cửa hàng thay thế như Châu Âu và Nhật vẫn đang có những chính sách nhằm giảm phát giảm phát và tăng trưởng. Hoa Kỳ, Mặt khác, đang ở trong một chế độ tăng trưởng chậm. Các quỹ lương hưu trên toàn thế giới có một đường chân trời đầu tư dài hạn và khi tuổi thọ cải thiện trên toàn thế giới, họ có thể sẽ có nhiều tiền hơn để đầu tư, nhiều hơn sẽ được chuyển sang bất động sản của U. S

Điều này có lợi cho ngành bất động sản thương mại của U. S, bao gồm cả REITs hoạt động trong các ngành công nghiệp đa dạng, công nghiệp, khách sạn, văn phòng và gỗ. Các nhà đầu tư Trung Quốc đặc biệt quan tâm đến lĩnh vực công nghiệp. Nếu có nhiều nhà đầu tư nước ngoài được khuyến khích đầu tư vào REITs của U. S, có thể làm tăng nhu cầu đối với cổ phiếu và lợi ích cho cổ đông trong nước.

Dòng dưới cùng

Chính phủ U. S đã thay đổi các quy định FIRPTA của mình, giảm các yêu cầu về thuế nhất định, nghĩa là người nước ngoài phải chịu thuế lớn hơn đối với các khoản đầu tư vào bất động sản tại U. S Tuy nhiên, mặc dù ngưỡng cho việc giữ lại FIRPTA đã tăng, việc khấu trừ, trong phạm vi mà nó được kích hoạt, bây giờ là 15 phần trăm. Những thay đổi đưa các quỹ hưu trí nước ngoài trên cơ sở thuế bình đẳng với các đối tác U. của họ và cũng khuyến khích đầu tư nước ngoài vào REIT.Điều này có thể làm tăng REITs và các tuyến đầu tư bất động sản khác của U. S.